保险养老地产发展模式

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010中原顾问小成果提交表提交日期：2014年12月31日成果名称保险养老地产发展模式研究所属分类住宅地产 商业地产 办公地产 产业地产 养老地产 旅游地产 城市运营交通地产 企业咨询其他成果类型工具包 专题研究 经典案例 其他研究方案研究内容保险养老地产发展模式研究解决的关键问题及创新点通过2014年中国太平人寿推出的保险+ccrc项目和产品的研究，结合目前政策红利及养老现状，分析保险业与养老地产开发结合的新模式。人员配置姓名员工ID号公司咨询师体系职级积分分配（%）周春雷hz740惠州中

2、原顾问事业部Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010中原顾问本报告仅供客户内部使用，在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。保险养老地产发展模式研究惠州中原顾问事业部2014.12Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010中原顾问政策环境2013年9月国务院印发的关于加快发展养老服务业的若干意见：明确鼓励社会力量发展养老服务业，养老用地向社会资金开放的闸门由此打开，保险企业也因此找到了涉足养老地产的政策性突破口。在2013年

3、9月国务院印发的关于加快发展养老服务业的若干意见中，针对养老服务业的投资融资提出政策导向：要吸引更多的民间资本，培育和扶持养老服务机构和企业发展。逐步放宽限制，鼓励和支持保险资金投资养老服务领域，开展老年人住房反向抵押养老保险试点。鼓励养老机构投保责任保险，保险公司承保责任保险。关于老年人住房反向抵押养老保险试点等问题，将由保监会将牵头，会同民政部等部门，计划于2014年1季度出台具体措施。分析：此次“意见”将以房养老定义为老年人住房反向抵押“养老保险”，明确了产品的保险属性，将巨大的养老融资市场划拨给保险公司，这一市场将成为挂钩养老社区的保险产品的重要需求来源。Code of this re

4、port | 4 Copyright Centaline Group, 2010中原顾问从一场保险公司的“路演会”说起2014年4月，中国太平在北京发售了其首批保险与养老地产相结合的产品：“悦享金生”。上海“中国太平梧桐人家”Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010中原顾问保险+CCRC通过购买太平悦享金生终身年金保险（分红型）的产品，客户可根据产品金额获得上海太平梧桐人家的入住资格。产品介绍1刘总，男，40岁，目前经营某私营企业，育15岁独生儿子，计划65岁开始享受安逸晚年生活为保证未来高品质的养老生活，并将养老资产与企业

5、资产有效剥离，刘总选择悦享金生养老保障计划，保额68万元，年交约101.8万元，交10年，累计交费约1018万，从65周岁开始领取养老金Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010中原顾问产品介绍1刘总，40岁，购买了68万保额的太平悦享金生终身年金保险（分红型）。选择10年交费65岁领取，年交保费约101.8万元。王先生可获得的保障利益包括：0101养老储备月月有，领取金额步步高6565岁后，刘总每月至少领取10%10%的基本保额（即6.86.8万元），中档红利下每月可领取约1010万元以上的养老保险金直至终身。每月领取养老保

6、险金演示图66岁每月领取年末年龄85岁75岁每月领取金额 单位：万元年末年龄中档红利666610707010.8757511.880801385851410518.313万元（高）10万元（中）8 万元（低）17 万元（高）11.8 万元（中）8.6万元（低）22.6 万元（高）14 万元（中）9.3万元（低）Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010中原顾问购买保险产品，获得养老社区入住资格客户既获赠5个太平集团养老社区保证优先入住资格，同时悦享金生养老金可用于支付养老社区相关费用，保证未来持续的高品质养老生活。每年领取约1

7、21-170万（平均每月领取10-14万）保证累计领取约3041万若活至100岁，累计领取约5717万85岁后活多久领多久20年保证逐年递增(65-85岁)q刘总所获养老保障（按中档红利）如客户养老金领取之前不幸身故，保险公司将返还保费和现价的较大者Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010中原顾问产品介绍2保额相对较低的产品：王女士，女，35岁，目前为某企业中层管理人员，育10岁独生女儿，预计60岁退休为保证未来高品质的养老生活，王女士选择悦享金生养老保障计划，保额12万元，年交约20.5万元，交10年，累计交费约205万，

8、从60周岁开始领取养老金Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010中原顾问产品介绍2王女士，35岁，购买了12万保额的太平悦享金生终身年金保险（分红型）。选择10年交费60岁领取，年交保费约20.5万元。可获得的保障利益包括：0101养老储备月月有，领取金额步步高6060岁后，王女士每月至少领取10%10%的基本保额（即1.21.2万元），中档红利下每月可领取约1.761.76万元以上的养老保险金直至终身。每月领取养老保险金演示图61岁每月领取年末年龄85岁75岁每月领取金额 单位：万元年末年龄中档红利61611.767070

9、2.0675752.2580802.4585852.671053.522.3万元（高）1.76万元（中）1.42万元（低）3.48 万元（高）2.25万元（中）1.58万元（低）4.62万元（高）2.67万元（中）1.7万元（低）Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010中原顾问产品介绍2预计可以获得太平集团养老社区保证优先入住资格1个每年领取约21.1-29.9万（平均每月领取1.8-2.5万）保证累计领取约532万若活至100岁，累计领取约1202万81岁后活多久领多久20年保证逐年递增(61-81岁)q王女士所获养老保

10、障（按中档红利）如王女士养老金领取之前不幸身故，保险公司将返还保费和现价的较大者Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010中原顾问太平集团养老社区-上海“中国太平梧桐人家”硬件-适老宜居环境项目位于上海国际医学园区，周边医疗资源丰富、交通便捷、风景宜人Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010中原顾问硬件-适老的室内设计47项适老化设计，打造精细化退休生活。精心打造包括过道宽度、智能化感应式门禁、感应智能灯、一键紧急呼叫等47项适老化设计。Code of

11、this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010中原顾问候鸟式养老+多人享受号称将建设6-10个养老社区，建立全国候鸟式养老布局，且保险产品保单中的投保人、被保险人、指定收益人均可获得入住资格，亲友间还可转让、“悦享金生”产品保单中的：n 投保人n 被保险人n 指定受益人获赠一份入住太平旗下养老社区的资格可转让：合理合法的签署相关法律文书后，可以转让，受让的亲朋好友同样享有“入住资格”。 中国太平将通过3-5年的选址建设6-10个养老社区建设，初步在全国形成集团养老社区的战略布局，有效满足老年人“候鸟式”、“休养式”、“度假式”和长期定居等不同养

12、老居住需求。Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010中原顾问养老服务通过运动联盟，凤凰书院，健康管理，健康膳食等服务，丰富老年人生活和保证身心健康愉悦。运动联盟 在专业医生指导下，为入住者选择合适的运动方式和时间，进行适量运动，预防各种疾病。凤凰书院 提供三大快乐学堂计划：长期课程、社团活动及专家讲座；配备21项功能设置，包含教室、图书馆、泳池、钢琴教室等。更有指定私人课程顾问。健康管理 社区为每位入住者储存并不断更新健康档案，并通过健康体检、疾病风险评估来制定健康维护计划。健康膳食 由专业私人保健医生根据个人身高、体重、身体状况搭配最健康最合理的膳食。Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010中原顾问产品总结和评价项目依托“悦享金生”的保险产品，客户购买产品后，才可成为会员入住，而主体为生态宜居的一站式养老社区，保险公司持有物业并采用会员制，追求项目的长期回报。这一模式也被泰康人寿及合众人寿等保险公司采用，因保险产品的保费较高，且入住后服务费较高，所以主要针对中高端客户。泰康人寿项目 须交纳200300万元的入门费直接入住，或对接“幸福有约养老计划”，由客户购买足额保