财通资产-中昂苏州刚需房特定多个客户专项资产管理计划项目背景详介

1、中昂集团拟竞买苏州甪直地块中昂集团拟竞买苏州甪直地块项目项目介绍介绍项目概览项目概览 江苏省苏州市吴中区甪直镇机场路以南，长虹北路以西 苏州工业园区与甪直古镇之间项目区位项目区位 该地块由3个地块组成，总用地规模276520.35平米，总计容地上建筑面积744689.33平米。其中地块一为居住用地，占地147825.5平米，容积率2.5，地上建筑规模369563.75平米。地块二为商住混合用地占地26694.2平米，容积率4.5，总建筑面积120123.9，地块三为居住用地占地102000.67平米，容积率2.5，地上建筑规模255001.68平米。 业态为商铺、住宅、商业广场、酒店式公寓项目

2、规模项目规模 该项目地块将于2014年3月15日挂牌项目进度项目进度项目概况项目概况江苏中昂置业有限公司欲竞买苏州甪直地块。该地块由3个地块组成其中两个地块为居住用地，一地块为商住混合地块，总用地规模276520.35平米，总地上计容建筑面积744689.33平米。地块信息地块信息该地块由东、中、西三个地块组成。其中东地块为住宅用地，土地面积约10.2万平米，容积率2.5，地上计容建筑面积约25.5万平米；中地块为商住用地，土地面积约2.7万平米，容积率4.5，地上计容建筑面积约12万平米；西地块为住宅用地，土地面积约14.8万平米，容积率2.5，地上计容面积约37万平米。地块简介地块简介地块

3、行政区属地块行政区属 地块所在的苏州市甪直镇，隶属于吴中区，北依苏州工业园区，南靠吴江，西接苏州古城区，东与昆山相邻，距离上海50公里，距离苏南国际机场1小时，虹桥机场1.5小时车程；是“神州水乡第一镇”，也是江苏省外向型经济发展明星镇；全镇面积75平方公里，下辖16个村、2个社区，总人口近20万，其中户籍人口6.5万人。地块周边及规划地块周边及规划 该地块位于甪直镇区与工业园区中间位置，与工业园区胜浦镇一江之隔；项目三面环水，景观资源丰富：北侧吴淞江为苏州东城区母亲河，亦为重要航道，江面宽阔，景观资源丰富；东侧为清小港河，河水清澈，堤岸可改造空间巨大，极易打造成社区亮点，亦可形成沿河特色商业

4、带；南侧河道现为排水河道与清小港河相连，该水资源可引入小区打造整个社区水系，为整个社区增光添彩；北侧机场路向西直达苏州工业园区、古城区，向东可达昆山、上海，是苏州城市的东大门，目前苏州政府正在着力打造中，预计2013年年底实现改造完毕。 该地块所处板块属于经苏州市政府批准的“甪直宜居新镇区”。“甪直宜居新镇区”范围为吴淞江东南、苏沪高速公路控制带以北、界甫河以西的用地。根据适建区开发管治要求，将镇区工业逐步向工业园区集中，使中心镇区成为以居住和服务设施用地为主的生活区，使办事处成为以旅游度假服务设施为主的生活区，理顺镇区道路网络，强化滨河绿化带建设，改善镇区面貌。项目公司项目公司简介简介江苏中

5、昂置业有限公司隶属中昂地产（集团）。集团总部设于北京，总资产规模逾180亿元，年收入近百亿元。2013年，中昂地产（集团）中国民营企业500强，中国民营企业服务业100强。目前正在申报地产百强（按照集团现有开发量、销售量和土地储备，预测可以进入80到100强之间）。截止到2012年年底，集团已完成开发建筑面积400余万平方米，正在开发建筑面积200余万平米，储备开发建筑面积300余万平方米。集团开发风格：开发速度快、楼盘销售好、项目回款快。项目概览项目概览项目区位项目区位:苏州工业园区与甪直古镇之间苏州工业园区与甪直古镇之间 江苏省苏州市吴中区甪直镇机场路以南，长虹北路以东西临苏州工业园区，与

6、工业园区胜浦镇一江之隔东临甪直古镇北临吴淞江该地块所处板块属于经苏州市政府批准的“甪直宜居新镇区”。项目三面环水，北侧吴淞江为苏州东城区母亲河，亦为重要航道，江面宽阔，景观资源丰富；东侧为清小港河，河水清澈，堤岸可改造空间巨大，极易打造成社区亮点，亦可形成沿河特色商业带；南侧河道现为排水河道与清小港河相连，该水资源可引入小区打造整个社区水系，为整个社区增光添彩。北侧机场路向西直达苏州工业园区、古城区，向东可达昆山、上海，是苏州城市的东大门。项目位置项目位置项目位项目位置置地块信息总用地规模276520.35平米总地上计容建筑面积744689.33平米地块名称土地用途占地面积（平米）容积率地上计

7、容建筑面积（平米）西地块居住147825.52.5369563.75中地块商住26694.24.5120123.9东地块居住102000.672.5255001.68地块位置：地块位置：江苏省苏州市吴中区甪直镇机场路以南，长虹北路以西。西地块西地块 1、东至商住混合地块西红线 2、西至长虹西路 3、南至河道 4、北至机场路中地块中地块 1、东至规划道路 2、西至地块一居住用地东红线 3、南至河道 4、北至机场路东地块东地块 1、东至清小港河 2、西至40亩商业地块（政府公建商业）东侧 3、南至河道 4、北至机场路项目位置项目位置地块信息地块信息东地块东地块东地块与中地块之间的道路东地块与中地块

8、之间的道路中、西地块和机场路中、西地块和机场路中地块中地块吴淞江江景吴淞江江景吴淞江江景吴淞江江景项目地块项目地块实调照片实调照片项目项目规划技术指标规划技术指标总地块总地块计容部分地块小户型住宅商铺商业广场酒店式精装商住公寓东地块332,607.38 36,956.38 西地块1242,251.59 12,750.08 西地块253,388.40 66,735.50 合计合计744,689.33 744,689.33 非计容部分地块小户型住宅商铺商业广场产权车库人防东地块39,912.89 18,478.19 西地块129,070.19 12,750.00 西地块230,000.00 人防及

9、车库90,000.00 30,408.00 合计合计250,619.27 250,619.27 总可售面积1,990,617.20 1,990,617.20 总销售额总销售额918,473.79 可售面积可售单价销售总额住宅643,842.05 8,500.00 547,265.74 沿街商铺49,706.46 20,000.00 99,412.92 地下商铺31,228.19 20,000.00 62,456.38 酒店式公寓66,735.50 9,000.00 60,061.95 商业广场53,388.40 20,000.00 106,776.80 地下商业广场10,000.00 20,0

10、00.00 20,000.00 车库90,000.00 2,500.00 22,500.00 总建筑面积995,308.60 东地块西+中地块小户型住宅643,842.05 372,520.27 271,321.78 商铺80,934.65 55,434.57 25,500.08 商业广场83,388.40 0.00 83,388.40 酒店式公寓66,735.50 0.00 66,735.50 车库90,000.00 90,000.00 人防30,408.00 30,408.00 项目板块简介项目板块简介甪直属于文化古镇，位于苏州东南部，西接园区，东衔昆山，区位优势明显。全甪直属于文化古镇，

11、位于苏州东南部，西接园区，东衔昆山，区位优势明显。全镇总人口约镇总人口约1515万，外地人略多于本地人。但近年来外地人逐渐减少，且居民消费万，外地人略多于本地人。但近年来外地人逐渐减少，且居民消费水平较低，人均购买力较弱。水平较低，人均购买力较弱。6.5万, 43%8.5万, 57%甪直镇人口构成甪直镇人口构成本地外地n甪直位于苏州城东18公里处，距今已有2500年的历史，北靠吴淞江，南临澄湖，西接苏州新加坡工业园区，东衔昆山，是吴中区的东大门；n全镇面积75平方公里，辖17个行政村和1个社区，总人口近15万，其中本镇人口6.5万人；n甪直镇区位优势明显，水陆交通便捷，距工业园区仅10公里，距

12、上海虹桥机场58公里，苏沪高速、苏昆太高速、苏州绕城高速公路、苏沪机场路穿镇而过，东方大道直通古镇，镇北吴淞江直通上海港、京杭大运河，可承载200吨位船舶航行；n为江苏省首批四大历史文化名镇之一，又是太湖风景名胜区主要景区，被费孝通誉为“神州水乡第一镇”。670155.94010002000300040005000600070008000苏州甪直甪直和苏州甪直和苏州2008年年GDP对比对比周边市场分析周边市场分析从项目区位来看，项目主要靠近苏州市工业园区，本案重点分析工业园房地产从项目区位来看，项目主要靠近苏州市工业园区，本案重点分析工业园房地产市场。市场。园区供销走势园区供销走势 园区湖东

13、及科教园板块存量处于市场中下水平，成交园区湖东及科教园板块存量处于市场中下水平，成交占比远大于存量占比，近一年园区公寓成交总量约占比远大于存量占比，近一年园区公寓成交总量约225万万方。方。9.319.738.22636.627.718.835.312.527.6164.4542187.3622.75517323.4222.34011619.46823826.5718459.821.718.721.633.722.625.217.420.225.923.223.5208912.62215923.14622523.7720.48034918.16937723.80945900.511.522.5

14、051015202530354012-212-312-412-512-612-712-812-912-1012-1112-1213-113-213-313-413-513-613-7工业园区住宅供销走势（剔除保障房）供应（万)成交(万）供销比园区土地成交情况园区土地成交情况园区园区土地出让量占比成交份额逐年缩小，土地出让量占比成交份额逐年缩小，核心板块土地入市核心板块土地入市量，量，20132013年园区土地成交面积占比仅占全市的年园区土地成交面积占比仅占全市的9.2%9.2%，且全部，且全部为商服用地，住宅土地供应量为零。为商服用地，住宅土地供应量为零。工业园区及姑苏区成交面积所占份额非常小

15、。可见目前整个苏州市场中心区域随着发展的逐步完善，目前建设放缓，建设向城市外围扩张，未来土地市场将呈现向外围扩张趋势。项目周边土地成交项目周边土地成交序号竞得单位地块位置面积(平方米)用途容积率建筑面积(平方米)成交单价(元/)楼面单价(元/)成交总价(万元)1中新苏州工业园区置地有限公司吴中区木渎镇苏福路南侧、长江路东侧41200批发零售、住宿餐饮和城镇住宅用地 3.0123600126214207520002金地集团上海房地产发展有限公司吴中区宝带路北侧、月浜街西侧26330.6批发零售和城镇住宅用地 1.847395.1165219178435003任全生吴中区甪直镇清风路北侧、甪直法庭

16、西侧4478.7批发零售和住宿餐饮用地 2.08957.47591379634004唐君莉吴中区甪直镇机场路北侧、吴淞江南侧5932批发零售和住宿餐饮用地 1.059323877387723005苏州市房地产开发有限公司吴中区临湖镇环镇路东侧、公园路南侧91016.7城镇住宅用地1.0 1.311832225271944230006正荣集团有限公司吴中区木渎镇金枫路东侧、花苑东路北侧70947批发零售、住宿餐饮和城镇住宅用地 3.02128412198873291560002013年苏州市第年苏州市第13号号公告土地成交公告土地成交情况情况如下：如下：总体点评：总体点评：本次土拍呈现本次土拍呈

17、现“热点恒热、冷点续冷热点恒热、冷点续冷”的局面，木渎、新区核心区的地块招致品牌房企极力逐抢，但是体量小、区域冷的局面，木渎、新区核心区的地块招致品牌房企极力逐抢，但是体量小、区域冷的地块直接流拍；的地块直接流拍；一线品牌房企极力拿地，以其拿到进入苏州市场的入场券，而植根苏州多年的老牌房企如中海、万科、招商等则在本场一线品牌房企极力拿地，以其拿到进入苏州市场的入场券，而植根苏州多年的老牌房企如中海、万科、招商等则在本场土拍中颗粒无收，预计苏州市场上一线品牌房企贴身搏杀的局面将进一步白热化土拍中颗粒无收，预计苏州市场上一线品牌房企贴身搏杀的局面将进一步白热化。土地价格优势：土地价格优势：本项目预

18、计竞得楼面价格本项目预计竞得楼面价格2500-3600元元/平米之间。东地块预计取得最高楼面单价平米之间。东地块预计取得最高楼面单价3600元元/平米，西地块预计取得最高楼面平米，西地块预计取得最高楼面单价单价3000元元/平米。平米。园区房地产量价分析园区房地产量价分析园区月均成交套数在园区月均成交套数在17111711套，远大于其他板块住宅成交量；套，远大于其他板块住宅成交量；且价格在且价格在1250812508元元/ /，居于全市之首。，居于全市之首。209712841547199317001856971225318561681123720611354133512001162152511

19、6385513061574141819641377050010001500200025002012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月苏州近一年各区公寓成交对比苏州近一年各区公寓成交对比高新区园区姑苏区吴中区相城区n2012年8月2013年7月苏州各区公寓月均成交分别为园区1711套、吴中区1353套、高新区451套、姑苏区491套、相城区681套，其中园区成交远高于其他各区成交；n园区2013年7月商品房均价12508元/平米，房价依然居各区之首。10468125

20、0811602103331024702000400060008000100001200014000高新区工业园区姑苏区吴中区相城区2013年7月各城区价格情况园区房地产市场分析园区房地产市场分析14 1184 3611 2312 1050 3796 1535 1698 133 2118 1091 325 2131 1982 1147 2659 2215 1335 2219 2003 246 461 495 149 79 166 1230 507 0.16 12.89 56.24 41.92 17.02 52.12 22.27 24.99 1.95 28.55 20.43 5.96 38.19

21、28.55 21.55 38.05 39.51 21.46 46.76 36.14 3.31 5.69 6.35 3.78 2.50 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 合作区外吴中区城区吴中区独墅湖西吴中区环太湖吴中区甪直吴中区木渎吴中区越溪相城区城区相城区高铁新城相城区活力岛相城区乡镇新区横塘新区浒通新区科技城新区狮山路园区东沙湖园区高教区园区湖东园区湖西园区青剑湖园区胜浦园区唯亭中心城区沧浪新城中心城区环线内-沧中心城区环线内-金中心城区环线内-平中心城区金阊新

22、城中心城区平江新城2013年7月各板块住宅存量一览套数面积（万）园区园区湖东及科教园板块存量处于市场中下水平，成交占比远大于存量占比湖东及科教园板块存量处于市场中下水平，成交占比远大于存量占比园区房地产市场分析园区房地产市场分析75-10075-100的产品成交占总成交量的的产品成交占总成交量的48%48%，主力成交总价在，主力成交总价在80-80-120120万。万。u区域内成交以首置为主首置为主，面积段集中在75-10075-100，占据全部成交量的成交量的46%46%；u产品销售受总价限制，受总价限制，主要成交价格集中在集中在80-12080-120万，万，占据全部成交的成交的50%50

23、%75以下2%75-9037%90-10011%100-11013%110-1206%120-14419%144-1602%160-1802%180-2001%200以上7%区域成交结构区域成交结构50万以下0%50-80万24%80-120万50%120-180万18%180-240万3%240-300万2%300万以上3%成交金额成交金额园区房地产市场分析园区房地产市场分析受公寓存量低影响，主力在售项目价格均有一定的提升，大受公寓存量低影响，主力在售项目价格均有一定的提升，大部分项目提价部分项目提价20002000元元/ /以上以上中央景城高层毛坯13500元/，精装15000元/绿地华尔

24、道高层毛坯尾盘12800元/九龙仓九龙仓毛坯高层毛坯高层1100011000元元/ /雅戈尔太阳雅戈尔太阳城城高层毛坯高层毛坯1100011000元元/ /中海中海8 8号公馆号公馆小高层毛坯小高层毛坯1300013000元元/ /路劲主场高层毛坯10000元/万科御玲珑高层精装23000元/和风雅致高层精装22000元/圆融星座高层精装22000元/仁恒双湖湾高层精装22000元/国宾山多层毛坯22500元/传统刚需项目开发商均传统刚需项目开发商均有一定品牌知名度，项目有一定品牌知名度，项目整体并无稀缺资源，主要整体并无稀缺资源，主要以学区、品牌、配套等作以学区、品牌、配套等作为卖点，价格在

25、为卖点，价格在10000-10000-1300013000元元/ /左右，成交突左右，成交突出。出。高端主要分布在金鸡湖高端主要分布在金鸡湖沿线，无论从产品品质、沿线，无论从产品品质、价格、品牌均为区域内市价格、品牌均为区域内市场领导者，价格在场领导者，价格在22000-22000-2350023500元元/ /之间。但之间。但玲珑玲珑湾、和风雅致目前存量与湾、和风雅致目前存量与待入市量非常少，区域内待入市量非常少，区域内高端项目出现一定的空白高端项目出现一定的空白。园区房地产市场分析园区房地产市场分析待入市公寓总体量不到两百万方，以精装为主，且入市预期价格较高，进一步拉高园区房价预计待入市公

26、寓总体量不到两百万方，以精装为主，且入市预期价格较高，进一步拉高园区房价预计双友新和城，精装售价14000元/左右万科玲珑东区精装预计售价16000-21000元/左右北极星花园精装第一批产品80-135九龙仓时代上城年华里7月底主推120-144产品中海8号公馆主推小高层，价格从12000提升至13000元/从区域内各项目动态发展来看，传统首置项目（九龙仓、中海）后期产品升级，逐渐向高端靠拢；待入市项目多为精装，品质与价格较高，产品多趋向于为高端，万科白塘项目定位更是高端。项目项目剩余体量（万剩余体量（万）双友新和城4.2中央景城5九龙仓80玲珑东区18.7中海8号公馆25天地源25北极星花

27、园13月亮湾三号20共计190.9中央景城4期共485套，存量较少15000元/天地源七里香都预计15000元/以上月亮湾三号精装90-190周边市场总结周边市场总结园区成交量长期以来占据市场主导地位，受土地供应影园区成交量长期以来占据市场主导地位，受土地供应影响，未来面临供应不足境地；响，未来面临供应不足境地；园区房价处于全市高位，版块内客户购买能力相对较强；园区房价处于全市高位，版块内客户购买能力相对较强；受供应影响，目前版块内项目成交总价大都集中在受供应影响，目前版块内项目成交总价大都集中在8080万万以上，以上，8080万以内产品供应量低；万以内产品供应量低；启示：园区成交量大供应不足

28、及配套等设施的完善导致启示：园区成交量大供应不足及配套等设施的完善导致园区房价上涨迅速，版块内首置型客户将进一步郊区化，园区房价上涨迅速，版块内首置型客户将进一步郊区化，为本案提供了较好的市场契机。为本案提供了较好的市场契机。在售项目加推及未来新入市项目价格预期较大，未来版在售项目加推及未来新入市项目价格预期较大，未来版块内项目售价将普遍在块内项目售价将普遍在1200012000元元/ /以上，首置客户将进以上，首置客户将进一步郊区化；一步郊区化；市场总结市场总结1-8月市场呈现“稳中有升”，强化市场信心，整体后市看稳；苏州大市范围内下半年刚需集中在西部片区，本案所在的东部板块刚需产品极为稀缺

29、，本案面临较有利的市场机会；本案所近的园区下半年供应产品价格整体走高，区域内的刚需客户预计将因价格向周边板块挤压，本案位于客户辐射区域内，利好于本案的去化；周边竞品多体量较小、竞争力一般且相距本案较远，本案所面临来自版块内的竞争压力较小。机遇机遇挑战挑战板块内市场活跃度低，当前区域客户购房意愿不强，客户数量远无法支撑本案近百万方体量的完全去化，完成去化目标必须吸纳大量外区域的客户。必须吸纳大量外区域的客户。区域成交结构区域成交结构甪直甪直胜浦公寓成交以胜浦公寓成交以110-144 110-144 为主，占为主，占62%62%；受最近加推项目影；受最近加推项目影响，响，75-90 75-90 存

30、量比例反而较大。存量比例反而较大。3%16%9%3%29%33%5%0%0%2%甪直甪直胜浦近一年公寓成交结构胜浦近一年公寓成交结构75（含）以下 75-90（含90） 90-100（含100） 100-110（含110） 110-120（含120） 120-144（含144） 144-160（含160） 160-180（含180） 180-200（含200） 200（不含）以上 4%23%17%3%4%24%5%0%0%20%甪直甪直胜浦公寓存量结构胜浦公寓存量结构75（含）以下 75-90（含90） 90-100（含100） 100-110（含110） 110-120（含120） 120-

31、144（含144） 144-160（含160） 160-180（含180） 180-200（含200） 200（不含）以上 n甪直胜浦近一年公寓成交以90-100 、110-120 和120-144 面积段为主，大户型似乎更受欢迎；n甪直胜浦2013年7月31日存量1330套，以75-90 、120-144 和200 以上别墅产品积压较多。统计时间：2013.7.31在售项目分布在售项目分布地块周边在售项目不多，且体量都不是很大。胜浦以高层为主，甪直以多层为主。另有几个待售项目即将开盘，项目入市时面临的竞争压力有所增加。项目名项目名称称建筑形态建筑形态体量体量销售进度销售进度销售均销售均价价弘

32、景湾小高层、高层351尾盘销售9500元/平米滨江苑小高层、高层约3000套一期尾盘7500元/平米浦湾公馆高层670套开盘11500元/平米甫澄熙岸多层199户尾盘销售8500元/平米缇香一品多层258户在售，去化约1/38300元/平米香槟一号高层930户在售一期7700元/平米甫雅苑小高层330户尚未开盘N/A瑞福花园多层150户开盘8200元/平米在售项目待售项目地地块块滨江滨江苑苑弘景弘景湾湾浦湾公浦湾公馆馆香槟一号香槟一号缇香一缇香一品品甫雅苑甫雅苑甫澄熙岸甫澄熙岸瑞福花园瑞福花园区域市场总结区域市场总结项目机会项目机会n项目周边在售项目体量较小，大盘较为少见项目周边在售项目体量较

33、小，大盘较为少见n供应以大户型产品为主，供应以大户型产品为主，9090平米以下产品存量只有几百套项目入市面临的产平米以下产品存量只有几百套项目入市面临的产品竞争较小；品竞争较小；项目威胁项目威胁n在售项目以洋房和多层为主，本案高层产品区域内客户接受度目前相对较低；在售项目以洋房和多层为主，本案高层产品区域内客户接受度目前相对较低；n项目周边目前有几个项目即将开盘，项目入市时竞争压力有所加大。项目周边目前有几个项目即将开盘，项目入市时竞争压力有所加大。启示：区域内村镇客户难以支撑本案大体量去化，外启示：区域内村镇客户难以支撑本案大体量去化，外部客源能否导入成为本案成败关键。部客源能否导入成为本案

34、成败关键。1 1、客、客群定位群定位（1 1）住宅主要客群：）住宅主要客群：外来人口：外来人口：周边企业员工：苏州工业园区，甪直、胜浦镇人力密集型企业中下层员工。该部分客群多为全国各地来苏务工人员，每月工资收入约为4000元。如组建家庭，家庭月收入近万元，该类人群梦想“出人头地”，在苏州定居。地缘性客户：地缘性客户：居住工作于地块周边15公里范围圈内的，地缘性客户满足居住需求。（2 2）商业主要购买客群：）商业主要购买客群：苏州权贵阶层：苏州权贵阶层：商铺投资客户，由于受苏州限购令影响，房产投资方向已转向商业投资。大苏州财智阶层：大苏州财智阶层：外地来苏州投资，受限购影响无法进行住宅投资的财智

35、阶层，如：上海金领。甪直拆迁户：甪直拆迁户：手握重金，无投资方向的当地拆迁户。地缘性企业主：地缘性企业主：项目周边本土人群，基本一家一厂，投资方向淡薄。2 2、 项目定位：项目定位： 苏州东城生活标杆苏州东城生活标杆 案名初拟：中昂案名初拟：中昂自在自在城城3 3、 业态定位业态定位东地块：小户型住宅+沿街底商（二层）。西地块：小户型住宅+沿街底商。中地块：酒店式精装商住公寓+购物生活广场。4 4、 业态联动业态联动 （1 1）住宅）住宅热销保障商业运营热销保障商业运营 65万体量的住宅及近7万平米酒店式商住公寓，吸纳近万户中端的客群，给商务带来更多的人才通道，给商业带来价值非凡的消费客群；从

36、而保证社区的繁华活力。 （2 2）商业）商业吸纳效应住宅畅销吸纳效应住宅畅销 在全生活广场理念下，能享受新生活品质的愿景，使得住宅有了极强的竞争力。同时，基于商业的吸纳效应所产生的居住需求，对住宅的畅销起到保障作用。 （3 3）项目）项目住宅部分以商业吸纳效应所产生的居住需求为切入点，以中端为定位。同时住宅所吸纳的中端客群也为住宅部分以商业吸纳效应所产生的居住需求为切入点，以中端为定位。同时住宅所吸纳的中端客群也为商业的运营起到至关重要的保障作用，使商业和住宅之间产生有效地互动结合。商业的运营起到至关重要的保障作用，使商业和住宅之间产生有效地互动结合。项目定位项目定位区域客户年龄非常年轻，绝大

37、多数为外来客户，具有非常明显的刚需属性，对价格接受度略高于周边其他区域，为本案的主力客源地。为本案的主力客源地。主力客源主力客源地地主力客主力客源地源地次主力次主力客源地客源地次主力次主力客源地客源地次主力客源次主力客源地地客户来源比例客户来源比例客户定位客户定位核心客户以甪直胜浦产业人群、小私营业主和园区产业人群外溢客户、企事业单位及原住民的投资客户为主。重要客户可拓展客户核心客户重要客户基于项目已一期建立的影响力，客户影响力扩大，辐射苏州全市的重要刚需客户的覆盖。后期：首期奠定下，做足苏州市场，拓展全市的刚需客户。一期起势，立足地缘客户，以抓住甪直与园区东部客户为主，同时牵引周边的园区湖西

38、、南相城等区域，培养项目意见领袖。同时通过高端客户渠道，拉动外围的刚需客户。前期：全城起势下，扎根核心区域客户，培养首期意见领袖周边受限于高房价的低端刚周边受限于高房价的低端刚需客户需客户客户数量估计客户数量估计 分类分类重点分布区域重点分布区域户籍人口户籍人口外来人口外来人口核核心心客客户户园区原住民湖东、湖西五年以上老小区13.6万企业中层管理、企事业单位人群湖东、湖西小区、高教产业园产业人群娄葑镇拆迁小区娄葑镇拆迁小区：莲花新村、淞泽家园、荷韵新村15万15万重重点点客客户户本地人甪直、胜浦周边村镇9.5万15万外来产业人群甪直、胜浦镇区小私营业主甪直胜浦镇区核心客户区域内预计人口数量

39、本案住宅竞争优势本案住宅竞争优势u地块紧邻机场路，规划中BRT线路，未来交通十分便利，道路通达性较好。u项目位于甪直镇区与工业园区中间位置，与工业园区胜浦镇一河之隔，项目区域导客能力强；对园区刚需客户有着极大的吸引力。u地块东侧、北侧、南侧为河道，景观资源优良。u地块规模大，物业形态丰富，市场抗风险能力强，弥补区域市场空白。u本项目规划户型为50-75平米，小户型，填补项目所在区域空白。u本项目规划为全板楼设计，采用Art Deco建筑外立面，彰显社区档次。本本案酒店式公寓竞争优势案酒店式公寓竞争优势u本案为精装修项目，并采用酒店式管理。u本案产品采用连廊式设计，保障所有户型通透效果，实际使用

40、率高，入驻舒适性强。u本案产品特有中庭景观设计，使小区更有社区感，入住舒适性更强。u本案产品为精装修公寓，由于购房群体多为投资客户，精装修便于出租。u本案产品中户型面积初步拟定为35-45平米，有效填补市场空白，降低置业门槛的同时，利于提高销售单价，实现更大的经济效益。项目优势项目优势项目规划效果图项目规划效果图鸟瞰图鸟瞰图项目规划效果图项目规划效果图北立面北立面项目规划效果图项目规划效果图多多层住宅层住宅项目规划效果图项目规划效果图配套幼儿园配套幼儿园甪直项目东地块初步测算甪直项目东地块初步测算甪直项目东地块初步测算甪直项目东地块初步测算序号序号项目名称项目名称投资额（万元）投资额（万元）

41、面积（平米）面积（平米） 单价（元单价（元/ /平平米）米）1 1开发建设投资开发建设投资190623.93 190623.93 1.1土地费用87975.58 255001.6834501.2前期工程费3825.03 255001.681501.3基础设施建设费7140.05 255001.682801.4建筑安装工程费56100.37 255001.6822001.5公共配套设施建设费0.00 255001.681.6开发间接费1275.01 255001.68501.7管理费用1275.01 255001.68501.8财务费用25380.00 255001.681.9销售费用5102.

42、88 255001.68200.11 1.1不可预见费2550.02 255001.681002 2销售收入销售收入255143.98 255143.98 2.1住宅237032.98 2.2商业65612.3车位115503 3营业税金及附加营业税金及附加14032.92 14032.92 资金需求测算资金需求测算东地块东地块东地块东地块土地面积土地面积10万平米，计容建筑面积约万平米，计容建筑面积约25万平米，按预计竞万平米，按预计竞得楼面价得楼面价3600元元/平米（最高）测算，东地块地块需要平米（最高）测算，东地块地块需要9亿亿元元总资金需求中昂基金银行10亿217112.21.17.

43、7122.41.28.4中昂集团简介中昂集团简介 中昂集团成立于2004年，是一家以地产开发为主，集投融资、工程建设、装饰装潢、丝绸产销等业务于一体的大型企业集团。集团总部设于北京，总资产规模逾180亿元，年收入近百亿元。公司现有员工5000余人，其中硕士学历以上269人。2013年集团位列中国民营企业500强，中国民营企业服务业100强。目前正在申报地产百强（按照集团现有开发量、销售量和土地储备，预测可以进入80到100强之间）。 截止到2012年年底，集团已完成开发建筑面积400余万平方米，正在开发建筑面积200余万平米，储备开发建筑面积300余万平方米。 目前，集团已在全国主要经济区域完

44、成中心城市布局，形成三大地产业务事业部：以北京为核心的“环渤海经济圈”事业部；以江苏、上海为核心的“长江三角洲”事业部；以重庆、四川为核心的“西南区域”事业部。集团拥有北京中昂、上海昂内、重庆中昂、江苏昂内、四川中昂、海南中昂等多家专业地产公司，以及装饰、建筑、劳务、投资管理公司等多家控股子公司，形成了集投资规划、开发建设和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力。 中昂地产集团土地储备项目一览表项目位置土地面积（m2)容积率建筑面积（m2)1天津武清项目泗村店镇2134401.53201602香河项目香河13340002.533350003龙河开发区项目廊坊210668

45、24148704夏垫项目河北大厂2220002.8622000总计 4,692,030 中昂地产开发业绩（北京地区）中昂地产开发业绩（北京地区）中昂地产中昂地产开发项目开发项目项目名称项目名称业态形式业态形式销售现销售现状状项目简介项目简介北京北京地区地区中昂邑上原著别墅在售本项目位于北京平谷区，是中昂集团继中昂香醍之后打造的又一托斯卡纳风格的高尚别墅项目。项目的推出引爆区域市场，将平谷的房地产开发带入追求品质时代。 中昂邑上公馆花园洋房售罄本项目位于北京房山，总用地面积29675平方米，罕见1.6的超低容积率，绿化覆盖率为50%，属小户型洋房住宅项目。 该项目充分考虑了时下年轻人的居住习惯、

46、地块特点，在容积率、小户型、绿化等诸多要素中力求最佳平衡点，从而保证了“邑上公馆”的高雅档次及舒适环境；符合现在人们追求“格调”、追求“精品生活”的特点。一个时尚、独具特色，具有“法式”情调的居住社区绽放在长阳核心。 中昂香醍花园洋房、联排别墅在售中昂香醍位于北京西南五环至六环间良乡卫星城核心位置，距轻轨房山线大学城西站仅1000米，距市区六里桥23公里。项目总用地面积12万平米，总建筑面积20余万平米。中昂香醍汲取托斯卡纳建筑风格的精华，首次将托斯卡纳生活在南城演绎，共推出花园别邸1000余套、联排别墅百余套，首次开盘即引爆市场，热销6.5亿元。天骄俊园住宅售罄天骄俊园位于房山长阳镇长阳大街

47、区新党校斜对面。交通便捷，购物方便，风景优美。通过小区道路的合理组织，休闲设施的精心安排，提供自然、舒适的居住环境。环境优美，丽水成天的风景给予了回归家庭、回归私域的生活体验。项目总占地面积：28730.00 平方米，总建筑面积47826.00 平方米。北京天骄美地多层板楼售罄项目位于石景山古城地铁站向北200米，五、六环之间。建筑面积8500平方米。开盘时间2006年4月，入住时间2006年11月30日。绿化率30%，容积率1.2。由1栋6层板楼组成，共52户。中昂地产开发业绩（重庆地区）中昂地产开发业绩（重庆地区）中昂地产开发项中昂地产开发项目目项目名称项目名称业态形式业态形式销售现销售现

48、状状项目简介项目简介重庆重庆地区地区中昂星汇住宅、商业、写字楼在售整个蔡家项目由两个地块组成，总用地面积为50730平米，其中：商业地块占地16330平米，规划了一条商业街和三栋LOFT写字楼，容积率4.34；住宅地块占地面积为34400平米，由7栋高品质住宅和社区商业组成，容积率2.5。重庆世纪环岛写字楼,高层售罄项目占地3000，建设规模15000，为商务写字楼。由于该项目地处重庆市渝中区上清寺路1号（上清寺转盘处），位于渝中半岛轴心地带，坐拥渝中区中央商务区（CBD）核心区域，具有较高的投资价值和市场销售前景。开盘时间2005-11，入住时间2006-3，该项目已全部销售完毕并投入使用。

49、重庆三鼎雅园小高层、普通住宅售罄本项目位于巴南鱼洞新市街，占地面积29000平方米，建筑面积50000平方米，容积率1.7%，绿化率30%。建筑年代1999年。重庆金银苑普通住宅,小高层售罄项目位于重庆市渝中区大坪金银湾222号“金银苑”项目，项目占地14701，建设规模40523，分A、B、C、D栋，为商住小区。已全部销售完毕并投入使用。中昂锦绣写字楼 住宅在售本项目位于巴南区鱼洞新城环云篆山片区，轻轨2，3号线鱼洞总站旁。项目占地65434平方米，总建筑面积246181.17m2； 由2栋12层LFOT写字楼、1栋15层LFOT写字楼、6栋18层住宅、1栋26层住宅、3栋34层住宅、沿街商

50、业及配套组成； 项目整体建筑为托斯卡纳风格，为巴南区市民打造纯正的意大利风情生活。中昂集团开发业绩（苏州地区）中昂集团开发业绩（苏州地区）中昂中昂太湖纯水岸太湖纯水岸（在售）（在售）中昂中昂梧桐墅梧桐墅（在售）（在售）中昂中昂天骄锦城天骄锦城（售罄）（售罄）中昂中昂美地美地（售罄）售罄）本案地址本案地址集团开发风格：开发速度快、楼盘销售好、项目回款快。集团开发风格：开发速度快、楼盘销售好、项目回款快。 集团在苏州拥有两家地产子公司：江苏中昂置业有限公司、苏州昂内房地产开发有限公司。目前已开发四个项目，天骄美地、天骄锦城两项目已售罄，太湖纯水岸、梧桐墅两项目在售。苏州苏州天骄美地天骄美地苏州苏州

51、天骄锦城天骄锦城苏州苏州太湖纯水岸太湖纯水岸苏州苏州梧桐墅梧桐墅项目名称：项目名称：天骄美地项目业态：项目业态：LOFT项目地址：项目地址：苏州工业园区东振路68号楼盘特色：楼盘特色：经济住宅、刚需热销竣工时间：竣工时间：2006年4月开发周期：开发周期：2年开盘时间：开盘时间：2006年4月开发商：开发商：苏州昂内房地产开发有限公司占地面积：占地面积：15296平米建筑面积：建筑面积：30559平米容积率：容积率：2.0绿化率：绿化率：30%建筑类型：建筑类型：小高层（14层）总户数：总户数：404户装修类型：装修类型：毛坯车位数量：车位数量：166个销售状态：销售状态：售罄销售均价：销售均

52、价：13221元/平米项目介绍：项目介绍：天骄美地位于苏州工业园区，属园区商业核心圈中心，交通、生活、购物十分便利。项目由LOFT高层公寓组成，现代简约建筑风格，开发周期2年。项目开创了苏州LOFT公寓的先河，买一层送二层的概念大受市民欢迎。样板房的开放掀起了抢购热潮，引领了苏州房产市场的潮流。中昂集团开发业绩：苏州中昂集团开发业绩：苏州天骄美地天骄美地项目名称：项目名称：天骄锦城项目业态：项目业态：小高层（11层）项目地址：项目地址：苏州工业园区扬东路208号楼盘特色：楼盘特色：经济住宅、刚需热销竣工时间：竣工时间：2008年4月开发周期：开发周期：2年开盘时间：开盘时间：2007年1月开发

53、商：开发商：苏州昂内房地产开发有限公司占地面积：占地面积：86918平米建筑面积：建筑面积：137000平米容积率：容积率：1.5绿化率：绿化率：60%装修情况：装修情况：毛坯总户数：总户数：1100户车位配比：车位配比：1:1销售状态：销售状态：售罄a销售均价：销售均价：9759元/平米项目介绍：项目介绍：天骄锦城地处园区、市区、相城区交汇带，交通十分便利，距离苏州百年商业街观前街仅4公里，由23栋小高层组成。因项目绿化率高达60%，且房型方正，南北通透，又享受园区公积金政策，低价入市引起市场抢购热潮，以园区白领自住型客户为主，目前入住率高达95%。 中昂集团开发业绩：苏州中昂集团开发业绩：苏州天骄锦城天骄锦城项目名称：项目名称：太湖纯水岸项目业态：项目业态：精装公寓、联排别墅项目地址：项目地址：苏州太湖国家旅游度假区伍相路1号楼盘特色：楼盘特色：旅游地产、水景住宅土地信息土地信息土地成交时间：土地成交时间：2007年7月5日土地性质：土地性质：住宅土地面积：土地面积：103315.4平米建筑面积：建筑面积：154973平米容积率：容积率：1.5成交总价：成交总价：2.16亿元计容楼面单价：计容楼面单价：1394元/平米。开发信息开发信息开工时间：开工时间：20