商业市场比较及收益法

1、（一）收益还原法A.无租约限制的收益价格收益法是将评估房地产在未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率统一还原为评估时点总收益的一种方法。基本计算公式为：n ap = E-i=i （1 + r）i其中P -净收益现值（元）n 一房地产收益年限（年）Ai 一 未来第i年净收益（元）r 资本化率（）1、年有效毛收入的求取估价对象地处成都市西门车站片区，为城西一环与内环之间，一般的，区域底层商业用房租金与楼上各层存在一定的比例关系，我们首先求取该项目底层租金水平，再以此为基础确定 2、3层租金水平。我们就该区域底层商业用房的租金情况进行了调查，从而得到比较案例的租金水平（具体情况见表-技-4） o表-

2、技-4估价对象所在区域底层商业用房租金水平项目估价对象比较案例一比较案例一比较案例二乡农市街20号r花牌坊街一环路北一段营门口路租赁单彳ft （元/平方 米月）/160170160所在楼层1111空置率/2%2%2%房屋有效利用率/100%100%100%支付方式/年付年付年付支付时间/年末年末年末租金内 涵装修、设备 等/承租方自行装 修、未包含经营 设备承租方自行装 修、未包含经营 设备承租方自行装 修、未包含经营 设备租赁税费 （房产税、 营业税、城镇土地使 用税等）/出租方承担出租方承担出租方承担水电、物管 等费用/承租方承担承租方承担承租方承担年租金递 增比例/5%5%5%计租面积/

3、按建筑面积计 租按建筑面积计租按建筑面积计租估价对象与比较案例均正常情况下的租金，且处于同一区域，个别因 素条件等有一定差异，故需进行个别因素修正。经综合比较，其个别因素 修正系数具体修正如下（具体见表-技-5）。表-技-5估价对象底层商业用房租金测算表估价对象比较案例一比较案例二比较案例三租金单彳介（元/平方 米月）160170160租金情况修正100/100100/100100/100个别因素条件修正100/100100/104100/102比准价格（元/ m2）160.00163.46156.86在确定估价对象租金水平时，可以三个比准价格的平均值作为估价对 象底层商业用房租金水平，即（取

4、整至元）：（160+163.46+156.86 ） + 3=160 （元/平方米.月）由上可知，我们以比较案例比准价格的算术平均值为测算结果（租金），据前述，2、3层租金与底层租金存在一定的比例关系，一般二层租金为底层的60-65%, 3层租金为底层的45-50%,本次评估根据谨慎原则， 我们确定2层租金为底层的60% 3层租金为底层租金的45%,即：2层租金：160 X 60%=96X /平方米3层租金：160 X 45%=72元/平方米估价对象位于成都市城西一环路内侧西门车站商圈，据调查，估价对象所在区域底层商业用房空置率为2% 2层为3% 3层为6%根据估价对象的具体特征，房屋有效利用率

5、为100%则估价对象年有效毛收入详见表 -技-6 :年有效毛收入(租金内涵)包含：折旧、管理费、维修费、保险费、 税金；租金一年支付一次，年末支付。经我们调查，估价对象出租情况与 区域类似商业用房市场状况基本吻合，物业出租情况基本正常，新签订租金合同一般按年5%-7%勺比例递增，考虑到本次估价目的系为抵押贷款服务， 依据谨慎原则，本次评估假定估价对象在其收益期内年有效毛收入平均按 5%!增。2、资本化率根据房地产估价规范，求取资本化率可采用市场提取法、安全利率加 风险调整值法、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法等。本报告以 安全利率加风险调整值法来确定本报告的资本化率。(1)安全利率的确定

6、安全利率通常选用银行一年期存款利率或国债利率。由于近年国内没|有发行一年国债，本报告以近期一年存款利率作为安全利率。目前一年期 安全利率为3.25%。(2)风险报酬率的确定风险报酬率等于投资风险、管理负担、缺乏流动性等三项补偿之和， 并扣除投资带来的优惠率。投资风险补偿，是指当投资者投资于收益不确定、具有风险性的房 地产时，要求对所承担的额外风险进行补偿，否则将不会投资。估价对象 所在区域商业房地产的租售价格比率在1: 300-1: 400之间，投资回报率在3%-5炕间，风险补偿率要求较高，达 3%-5%本报告取3%管理负担补偿，是指若一项投资因所要求的管理活动越多，其吸引 力就会越小，因此投

7、资者必然会要求对所承担的额外管理进行补偿。估价 对象为单一商铺(整栋商业房地产)，一旦对外出租，管理负担较小，其 管理负担补偿率一般在 0.5%左右，本报告取其管理负担补偿率为0.5%。缺乏流动性补偿，是指投资者在投入资金后，对因此损失的资金流动性所要求的补偿。房地产与存款、债券、黄金相比，买卖要困难，缺乏流动性补偿率较高，可达 2%-3%本报告取中值2.5%。投资带来的优惠，是指由于投资房地产可能会使投资人获得某些额 外的好处(如易于获得融资等)，从而投资者会降低所要求的报酬率。通 常情况下商业房地产投资带来的优惠率在1%-1.5%,本报告取中值1.25%。(3)估价对象资本化率的确定安全利

8、率加风险调整值法测算资本化率的公式如下：资本化率=无风险报酬率+投资风险补偿率+ 管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率一投资带来的优惠率=3.25%+3%+0.5%+2.5%-1.25%=8%另据估价人员调查，估价对象所在区域商业房地产的租售价格比率在1: 300-1 : 400之间，投资回报率在 3%-5流间，但区域内商铺租金新签长租合同（三年以上）的租金年增长率可达到3%-5%若考虑租金增长率,实际回报率可达到6%-10%由此，可估算估价对象资本化率的范围为6%-10%本项目取通过安全利率加风险调整值法求出的资本化率，处于市场提取法估算的范围。因此，本次估价以安全利率加风险调整值法测算的资本化

9、率（8%作为本项目的资本化率3、经营费用估价对象所在建筑共7层框架结构，据估价人员调查，成都市同类、 同档次建筑物的重置成本为 2200元/平方米。折旧费：根据房地产估价规范，对于土地与建筑物合一的估价 对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用年限时，应根据土地使用年 限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收 益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。因此，本项目不扣减折 旧费。|管理费是对项目进行必要管理所需要的费用，管理人员应当配备合理、尽职尽责，以确保项目各功能区的正常、良好运转，一般为有效毛收 入的2%H5%本次评估根据估价对象实际情况取管理费用为有效毛收入的

10、 2%详见表-技-6。维修费：成都市同类、同档次建筑物的重置成本为 2200元/平方米， 建筑物维修费一般取房屋重置价的1.5 % 2% ,本次评估根据估价对象实际情况取维修费为房屋重置价的2%详见表-技-6 o保险费：成都市同类、同档次建筑物的重置成本为 2200元/平方米， 保险费通常为重置成本的 1.5%。2%。，本次评估我们取 2%。，详见表-技 -6 0税金：包括房产税、营业税、城建税及教育附加、印花税等。根据国家的有关规定，房产税为租金收入的12%营业税及附加、印花税为租金收入的5.6%,总税负为17.6%,详见表-技-6。4、房地产纯收益房地产纯收益=房地产总收益-经营费用详见表

11、-技-6。5、估价对象收益年期据委托方提供的估价对象所在项目国有土地使用证，涉及的土地使用权为出让商业用地，使用权终止日期为2039年4月19日，至估价时点起土地剩余使用年期为 28.02年。从估价人员现场查看情况来看，房屋尚可安全使用49年。由于委托方未能提供且估价人员也未查实土地使用权到期后地面房屋如何处置的具体政策及有关合同约定。本次评估仍根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例及房地产估价规范的有关规定确定，设定估价对象剩余收益年限为为28.02年。6、估价对象收益价格由前述，估价对象未来年有效毛收入平均按5%!增假设，则收益法的计算公式为：P=a/（r-g） xl-（l+g）/（l+

12、r） n其中：P为估价对象的评估现值；a为估价对象产生的年纯收益；r为估价对象的资本化率；n为估价对象产生收益的年限；g为估价对象收益逐年递增的比率。将前述有关参数代入收益法公式，得出估价对象的收益价格详见表技-6 o表-技-6收益还原法测算表所 在 层 数月租金 （元/平方 米）有效 利用 率空置率有效毛收 入（元/平 方米年）折旧 （元/ 平方 米）年租 金递 增比 例管理费 （元/ 平方 米）维修费 （元/ 平方 米）保险费 （元/ 平方 米）税金 （元/ 平方 米）房地产 纯收益 （元/平 方米）收益年 期（年）收益单价 （元/平 方米）一160.00100%2%1881.600.00

13、5%37.6344.004.40331.161464.4128.0226645.39二96.00100%3%1117.440.005%22.3544.004.40196.67850.0228.0215466.37三72.00100%6%812.160.005%16.2444.004.40142.94604.5828.0211000.52B.有租约限制的收益价格1、年有效毛收入的求取（1）租约期内：据委托方提供的补充合同（一）（复印件），估价对象1-3层已整体 全部出租，租赁期为 2005年8月20日至2015年8月19日，年租金为 1322600.00元，因租赁合同未具体约定各层租金水平，我们

14、以平均租金作为估价对象租约期内租金水平，1-3层平均月租金为19.51元/平方米，从估价时点至租约终止日期（2015年8月19日）为4.35年，有效利用率 为100%空置率为0%（2）租约期外据委托方提供的租赁合同，设置的租赁权终止日期为2015年8月19日，据前述，估价对象收益终止日期为2039年4月19日，则剩余租约外收益年期为23.67年，据前测算，无租约限制的估价时点客观租金为1层160元/平方米，2层96元/平方米，3层72元/平方米，各层均按每年 5% 递增，据公式a=a1X（1+r） n （a为租约到期后的客观租金，r为递增比例， n为经过年期，即4.35年），有效利用率为100

15、%各层空置率据前述底层 为2% 2层为3% 3层为6%租约期外估价对象年有效毛收入详见表 -技 -7 02、资本化率据前述，资本化率为8%。3、经营费用据前述，估价对象建筑物的重置成本为2200元/平方米，残值率为00折旧费：据前述，本项目不扣减折旧费。管理费是对项目进行必要管理所需要的费用，管理人员应当配备合理、尽职尽责，以确保项目各功能区的正常、良好运转，一般为有效毛收 入的2%H5%本次评估根据估价对象实际情况取管理费用为有效毛收入的2%详见表-技-7。维修费：成都市同类、同档次建筑物的重置成本为 2200元/平方米， 建筑物维修费一般取房屋重置价的1.5 % 2% ,本次评估根据估价对

16、象实际情况取维修费为房屋重置价的 2%详见表-技-7。保险费：成都市同类、同档次建筑物的重置成本为 2200元/平方米， 保险费通常为重置成本的 1.5%。2%。，本次评估我们取 2%。，详见表-技 -7 0税金：包括房产税、营业税、城建税及教育附加、印花税等。根据国家的有关规定，房产税为租金收入的12%营业税及附加、印花税为租金收入的5.6%,总税负为17.6%,详见表-技-7。4、房地产纯收益房地产纯收益=房地产总收益-经营费用详见表-技-7。5、估价对象收益年期据估价对象租赁合同及前设定，分段设定估价对象收益年期，租约期内收益年期为4.35年，租约期外收益年期为 23.67年，详见表-技

17、-76、租金递增比例租约期内，按租赁合同约定租金计算；租约期外，按5%1增比例计算，详见表-技-7。7、估价对象收益价格由前述，估价对象未来年有效毛收入平均按5%!增假设，则收益法的计算公式为：P=a/（r-g） xl-（l+g）/（l+r）n其中：P为估价对象的评估现值；a为估价对象产生的年纯收益；r为估价对象的资本化率；n为估价对象产生收益的年限；g为估价对象收益逐年递增的比率。将前述有关参数代入收益法公式，得出估价对象的收益价格详见表技-7。表-技-7 收益还原法测算表（有租约限制）估价 对象月租金 （元/ 平方米）有效 利用 率空置 率有效毛收 入（元/ 平方米年）折旧（元/平方米）年

18、租 金递 增比 例管理费（元 /平方 米）维修费 （元/ 平方 米）保险费 （元/ 平方米）税金（元/ 平方 米）房地产纯 收益（元/ 平方米）收益年 期（年）收益单价 （元/平 方米）1、2、3层19.51100%0%234.1200%4.68444.441.21139.834.35497.281层197.83100%2%2326.4805%46.53444.4409.461822.0923.6729557.562层118.70100%3%1381.6705%27.63444.4243.171062.4723.6717235.173层89.02100%6%1004.1505%20.08444

19、.4176.73758.9423.6712311.37因估价对象在估价时点均设定了租赁权，故我们还应将租赁期外的收益价格折现到估价时点，据前表-技-7,根据公式P=P1/（1+r） n（P1为未折现收益价格，r为折现率，n为折现年限），估价对象收益价格为（详见表-技-8 ）:表-技-8估价对象收益价格一览表估价对象收益单价 （元/平方米）折现年限折现率折现到估价时 点的收益单价 （元/平方米）评估单价 （元/平方米）一层497.2808%497.2821645.5729557.564.358%21148.29二层497.2808%497.2812828.9617235.174.358%1233

20、1.68三层497.2808%497.289306.0012311.374.358%8808.72（二）市场比较法技术思路，首先求取底层商业用房的市场客观售价，根据市场调查并 结合估价师经验，一般 2、3层商业用房与1层商业用房售价存在一定的 比例关系，据此确定 2、3层商业用房的客观市场售价。因估价对象均已 设定了租赁权，最后按租赁合同对估价对象价格产生的影响程度分别确定 1、2、3层权利状况修正值，确定估价对象评估价格。A 1层商业1、交易案例的选取（具体见表8）我们就估价对象所在区域及周边区域类似商业用房的交易情况进行 了充分的市场调查，从中选取了三个与估价对象类似的商业房地产的交易 案

21、例，具体情况如下：（详见表-技-9）。|表-技-9估价对象与可比实例相关情况项目估价对象比较实例一比较实例二比较实例三所在楼盘/所在位置乡农市街20号西大街营门口路198号、200 号、202 号花牌坊街建成年代（年）2000200519971999建筑结构框架框剪框架框架建筑总层数61577所在层数1111装修时间（年）/200519972000装修情况普通装修精装修简单装修简单装修建筑面积（平方米）1434223105.7375装修价值（元/m2）300800300300产权性质可上市流通可上市流通可上市流通可上市流通交易时间（年）2011年4月14日2011年4月10日2011年4月9日

22、2011年4月5日交易情况市场价格正常交易正常交易正常交易涉及土地取得方式出让出让出让出让付款方式一次性一次性付款一次性付款一次性付款币种人民币人民币人民币人民币面积内涵，单位每平方米建筑面 积价格每平方米建筑面 积价格每平方米建筑面积 价格每平方米建筑面积价 格总价（万元）/666.37304.671021.31成交单价（元/m3）/298822882427235备注：以上所选三个案例成交时点时的收益年期与估价对象在估价时点的收益年期接近。2、建立可比修正系数体系：（1）统一付款方式、统一币种和货币单位经调查，以上三个比较案例均为一次性付款方式成交，币种均为人民 币。（2）统一面积单位、内涵

23、上述比较案例均为每单位平方米价格，与估价对象的价格内涵一致（3）产权性质修正估价对象为商品房，与各交易实例一致，故在此不作产权性质修正。(4)权益状况分析经调查，以上三个比较案例与估价对象所涉及的土地均为出让方式取 得，其成交时点时的收益年期与估价对象在估价时点的收益年期接近，估 价对象设定了租赁权，比较案例未设定租赁权，据前技术思路，我们先求 取无租约限制的市场客观价值，故权益状况一致，本次评估可不进行权益 状况修正。(5)结构差异修正估价对象与各比较实例均为框架结构，结构一致，故在此不作结构差异修正。(6)关于装修程度的修正：由于本次估价结果不包含室内自行装修价值，本次评估应先扣除可比实例

24、成交价格中包含的装修价值，统一换算成清水房价值。各比较实例装 修程度及时间详见表-技-9, 一般的，对经营性用房的装修，我们按 6年 进行折旧，各比较实例装修现值详见表 -技-10。(7)关于楼层修正：估价对象与各可比实例均为第一层商业用房，故在此不对其进行楼层修正。综上所述，估价对象与可比实例统一价格基础修正情况如下:表-技-10比较因素修正表项 目比较案例一比较案例二比较案例三交易价格(元/m2)298822882427235产权性质修正值(元/m2)000结构差异修正值（元/m2）000权益状况修正值（元/m2）000比较案例装修现值（元/m2）000楼层差修正系数000统一可比基础后价

25、格（元/m2）2540024500231503、交易日期修正本次评估估价时点为2011年4月14日，各比较案例交易日期均为近期交易，据估价人员调查，区域内近期商业房地产售价变化不明显，故可不进行交易日期修正。4、交易情况修正经调查，以上三个比较案例均为正常交易价，因此本次评估可不进行交易情况修正。5、区域因素修正作为商业用房在区域因素分析方面包括：商服繁华度、交通限制、交 通配套设施、城市规划限制、区域景观、环境状况等。根据我公司对成都 市区影响商业房地产的区域因素调查，建立商业房地产区域因素影响评价 标准（见表-技-11、表-技-12）,结合估价对象的区域条件（表-技-13）, 编制估价对象

26、与比较实例的区域因素等级与分值表（表-技-14、表-技-15）,确定估价对象与各比较实例一、二、三的修正指数分别为100、99、99、 99。6、个别因素修正据市场调查及估价人员分析，影响商业用房价格的个别因素有临街状况、距区或商业中必距离、距公交站点距离、层高、宽度与进深比等。根 据我公司对成都市区影响商业房地产的个别因素调查，建立商业房地产个别区域因素影响评价标准（见表-技-11、表-技-12）,结合估价对象的个 别条件（表-技-13）,编制估价对象与比较实例的个别因素等级与分值表（见表-技-14、表-技-15）,确定估价对象与各比较实例一、二、三的修正指数分别为100、101、100、1

27、00表-技-11商业类用房区域因素个别修正因素说明表项目优较优一般较劣劣区域因素繁华程度商业区级 别市级商服区区级商服区小区级街区级无商服中心分 布商服设施 聚集状况市级大型商业 街、综合、专 业市场区级商业街、综 合、专业市场小区级综合、专业 市场街区级商服 设施商服设施零星 分布交通 条件公交便捷 程度>6路公交线4-6路公交线3路公交线1-2路公交线无交通通达 程度双向六车道以 上双向四车道双向二车道单行道立交桥城市 规划 限制功能分区商业商业、办公商业、住宅住宅工业、仓储环境区域环境无污染、经营 氛围浓烈环境欠整洁、但 经营氛围良好经营环境一般环境杂乱、经 营环境不佳环境污染明显

28、个别 因素临街状况临街道路 类型商业步行街城市主、次干道小区主干道路小区内部一 般街道过境路、有隔 离栏道路临街位置拐角临街（拐）临街局部临街背街距区域商业中心距离商服中心区域50-100 米100 500 米5001000 米>1000 米距公交站点距离<50米50150 米150 250 米250-500 米>500 米层高>4.5 米4.5-3 米<3米面积面积适中、对现实 用途无影响，同时 也利于未来改变用途时的改造偏大、偏小， 在利用上有 一定的浪费 或有所局限。同时对未来 改变用途时 的改造也有 一定的影响过大、过小， 在利用上有较 大浪费或局 限，同

29、时不利 于未来的改造 利用。形状形状规则对利用 无影响较不规则，对 经营布局有一定影响极不规则，不 利于经营布局开间（宽度与进深 比）1: 1以上1 : 1-1:1.51: 1.5以下成新率九成新以上八-九成新七-八成新六-七成新六成新以下表-技-12商业类用房区域因素个别因素修正系数表（）项目优较优一般较劣劣区域因素繁华程度商业区级 别31.50-1.5-3商服设施 聚集状况210-1-2交通条件公交便捷 程度10.50-0.5-1交通通达 程度10.50-0.5-1城市规划 限制功能分区210-1-2环境区域环境210-1-2个别因素临街状况临街道路类型210-1-2临街位置31.50-1

30、.5-3距区域商业中心距离31.50-1.5-3距公交站点距离10.50-0.5-1层高2/0/-2面积0-1.5-3形状0-1.5-3开间（宽度与进深比）3/0/-3成新率210-1-2表-技-13估价对象与比较案例修正因素情况表项目估价对象比较案例一比较案例二比较案例三区域因素繁华程度商业区级别区级商服区区级商服区区级商服区区级商服区商服设施聚集 状况区级商业街、综 合、专业市场区级商业街、综 合、专业市场区级商业街、综 合、专业市场区级商业街、综 合、专业市场|交通条件公交便捷程度>6路公交线>6路公交线>6路公交线>6路公交线交通通达程度双向六车道以上双向六车道

31、以上双向六车道以上双向六车道以上城市规划限制功能分区商业、办公商业、住宅商业、住宅商业、住宅环境区域环境环境欠整洁、但经 营氛围良好环境欠整洁、但 经营氛围良好环境欠整洁、但经 营氛围良好环境欠整洁、但 经营氛围良好个别 因素临街状况临街道路类型城市主、次干道城市主、次干道城市主、次干道城市主、次干道临街位置拐角临街临街临街距区域商业中心距离100500 米商服中心区域商服中心区域商服中心区域距公交站点距离<50米<50米<50米<50米层高4.5-3 米4.5-3 米4.5-3 米4.5-3 米面积面积适中、对现实 用途无影响，同时 也利于未来改变 用途时的改造面积适

32、中、对现 实用途无影响， 同时也利于未来 改变用途时的改 造面积适中、对现实 用途无影响，同时 也利于未来改变 用途时的改造面积适中、对现 实用途无影响， 同时也利于未来 改变用途时的改 造形状形状规则对利用无影响形状规则对利用无影响形状规则对利用无影响形状规则对利用无影响开间（宽度与进深比）1 : 1-1:1.51: 1-1:1.51 : 1-1:1.51: 1-1:1.5成新率七-八成新八-九成新七-八成新七-八成新表-技-14估价对象与比较案例优劣情况说明表项目估价对象比较案例一比较案例二比较案例三区域因素繁华程度商业区级 别较优较优较优较优商服设施 聚集状况较优较优较优较优交通条件公交便捷 程度优优优优交通通达 程度优优优优城市规划 限制功能