芜湖伟星商业开发项目案例借鉴概述

1、风尚营销营销部/商业运营部案例选择原则 由于我司暂时不清楚贵司的商业项目具体情况，因此节选了目前合肥市场较有代表性的两类商业运营模式，作为本次沟通内容：p社区型商业综合体 中环城p主题街区型商业体 豆瓣汇沟通框架项目区域属性项目控规主体商业业态落位目前经营水平项目案例观察生活配套市政配套人口构成土地属性物业构成经济指标商业单体外部动线租金水平招商政策开发思路业态组合业态配比繁华大道翡翠路金寨路政务区合宁高速金寨路高架市中心南京南京合安高速翡翠路高新区二环线繁华大道科技园区政务区肥西客源p中环城自2009年入驻合肥“141”城市战略发展规划西南区大学城核心区域的国际商务中心区，毗邻大学城和翡翠湖

2、公园，距离政务新区、高新区近在咫尺p北临繁华大道，东临翡翠大道，南临石门路，生活路网通达，多路公交巴士，便捷交通通达全城项目区域属性区域理解 非城市辐射力的商业板块，尽管拥有会展经济但产出不佳，随着城市扩张与政务区的价值外溢，居住价值逐渐开始获得认可p项目周边配套概况 乐驿精品酒店、合肥天宫国际酒店、韩江春快捷客栈、国源酒店、莫泰168、锦鹏酒店、圣龙精品商务酒店等。p项目周边配套概况 佳人菜、韩风炭火烤肉、蜀王贵人香、厨道江南、合巢小馆、傣妹、塞纳河畔、川蜀火锅、一里农庄、回味轩、肥西小厨，海上人家等。p项目周边配套概况 沃尔玛、新时代、好朋友、南园福、合家福、百云、千百汇、一鼎、春旺等。p

3、项目周边配套概况 朝霞农贸市场、照山农贸市场、九龙园农贸市场、桃花农贸市场、明珠汇林农贸市场等。酒店配套餐饮配套超市卖场农贸市场项目区域属性生活配套 具备品质化的业态基本集中会展中心与地产开发项目中，而酒店业、农贸市场受到人口构造的影响，主要以区域内消费为主p项目周边配套概况 途经公交：20、32、57、80、126、128、149、226、150、602、604、606等。p项目周边配套概况 安徽医科大第二附属医院、合肥瑞康骨科医院、莲花丹霞社区卫生服务站、合肥市口腔医院、窦玲中医诊所等。p项目周边配套概况 翡翠公园、合肥汉海极地海洋世界、欢乐岛、徽园、明珠广场、奇乐儿儿童主题公园等。p项目

4、周边配套概况 芙蓉小学、廿埠小学、朝霞小学、安徽大学、合肥工业大学、安徽医科大学、安徽农业大学经济技术学院等。公交站台公园医院学校项目区域属性市政配套 区域在转型的过程中，市政配套加强与外部板块的沟通性与目的性，同时落入了大量的医院、学校，形成固定的外向型人流中环城中环城金星家园2700馨苑小区2340翠微苑5340润安公学5000名邦西城秀里1800康居苑1500九溪江南4800港澳花园2784 瑞格花园960明珠湖畔3000一里洋房6900报业集团小区3180安医大新校区12000照山新村3000华宇未来城2910蓝色湖畔2100徽园欢乐岛会展中心澳中财富中心绿色港湾3600芙蓉社区300

5、0东海花园3000东海徽园2094丽景2640上海城市1704宋都西湖4800奥体中心浅水湾4000合肥工业大学20000安徽大学新校区20000中天国际中锐国际学校7000合肥财经学院/斯坦迪专修学院10000安徽医专5000芙蓉公寓831碧湖兰庭1500翰林雅苑6000安徽艺术职业学校5000人丹霞社区3000繁华大道芙蓉路翡翠路中环城雍景台1800秀水郡1600蓝色湖畔2100童话名苑3552以中环城为原点半径1KM以内，人口构成主要源 自于5年内新建商品房与各大高校，有力的保障了固定人流与品质消费力驱动;其中高校固定人口为84000人；社区固定人口为79135人；合计超过16万人；人口

6、构成项目区域属性土地属性 优势劣势区域价值开始转型，脱离原始的以工业为主导的低价值区域；项目周边人口密度较大，主要由新建社区、高校组成；人口构成水平较高，新建社区包括豪宅类项目，对于生活品质与生活必备的配套具有追求，其次是具备一定消费力的高校师生。市政配套具有一定的目的性与稀缺性，保证了外向人流吸纳；项目非城市主干道，毗邻道路基本满足于区域内部的交通动线需求，对外昭示性相对薄弱；大量客户对于明珠广场的商业板块已形成惯性消费，是项目商业客户分流的主要竞争对手；土地整体价值：利大于弊即便区域整体价值已经开始转型，同时拥有较大的人口密度与基数，但仍面对非主要商业干道与需要引导的消费习惯等外力项目控规

7、主体经济指标 占地面积266亩总建筑面积700000地下建面100000商综、底商100000住宅、公寓380000艺术馆、樱花园15000写字楼、酒店100000容积率4.24绿化率40%停车位1671个70万方综合体项目，在长周期的开发进程中，各物业线的面积比例控制与各物业线对项目整体的开发推进，是关注的核心点住宅高层2519户、公寓700户商业SHOPPING MALL总铺633间、住宅底商39间、酒店、写字楼青年公寓青年公寓集中集中商业商业中环艺术馆中环艺术馆高档住宅高档住宅主题酒店主题酒店高档写字楼高档写字楼复合型公寓复合型公寓复合型公寓复合型公寓青年公寓青年公寓项目控规主体整体控规

8、 提前开发面积控制是财务成本与可执行性的保证，物业线的开发，是整体价值实现的保证。项目控规主体商业单体 1F1F2F2F3F3F4F4F集中商业面积为72000平米，整体定位为：时尚生活馆 以创导消费、购物、娱乐、休闲和培训为一体的新概念项目控规主体商业单体 在项目通过前期市场定位与客户摸底之后，选择了20-100平米为主力面积段的划铺方案，最终划内铺为613间，外铺20间物流动线人流动线车流动线繁华大道翡翠路项目控规主体商业单体 集中商业与南侧住宅的贯通，形成项目整体的人流动线循环与2条车流动线，物流动线则相对较为尴尬，牺牲部分商业面积项目控规主体销售节奏 集中商业为全自持，虽沉淀部分财务成

9、本，但获得了住宅底商的价格实现与后期自持部分的商业租金高水平实现12345891112108日售楼部开放认筹5480元/2009年29日紫荆公馆1.2.3.4#认筹19日开盘推1-4#516套，33层，70、83、98、122开盘认筹24日加推5-9#700套，33层，70-122189111210开盘6日推5-9#景观楼王组团，均价54805400元/5700元/6000元/6500元/6300元/6200元/2010年一期售罄认筹28日二期云邸1.3.4#认筹开盘24日推1.3.4#。400套34层，88-1316800元/认筹8，9#认筹6#5-9#开盘11日推8，9#。372套33层，

10、88-1016400元/3457891011126800元/开盘22日推6#。62套32层，101，1307000元/7100元/开盘30日推B座公寓。300多套14层，59-90均价8350一期紫荆底商在售，1252.6-3.6万/，跳高5.2m公寓8450住宅72008日，7#130套推62套100-160，33层，均价710020日，推2，5#161套140、240，33层，均价71007300元/20日，推A座公寓300多套59-90，14层，均价7500公寓8000住宅7000三期公寓底商招商中公寓82002011年123456789101112公寓9000住宅7900一期底商均价3

11、万公寓8700公寓7900住宅70002012年商业业态落位业态组合 停车场大润发百货中影影院电玩城儿童乐园国美电器餐饮KTV桌球足道-1F1F2F3F5F4F-1F停车场1F百货：珠宝首饰、品牌服装、箱包鞋帽、化妆品、药房、KFC2F大润发3F餐饮、儿童乐园、国美电器、游戏城、影院4F餐饮、KTV、桌球、足道顶层停车场目前业态落位基本与前期规划思路相符，其中2F为主力店 大润发卖场，3F为国美电器与中影，以上部分为餐饮、休闲A1(1)A1(2)A12A11A10A3A2A13A14A15A16A17A23A24A25A26A29 A28 A27A30A31A33A32A35A34D-82 1

12、D-92 1D74D73D72D71D70 D69D68D94D67D66D65D93D64D75D77D80D83D79D81B18-1B18-2B18-3B19-1B19-2B42B21B22-1B22-2B22-3B4B5B6B7-1B7-2B36B37B38B39B62B63B40B90B91B43B38B46B45B44C61C41C583 2 1C60C59C56C57C92C52 C51C54C53C55C50C492 1C48 C47C84C86C85C881F 业态落位与品牌一览工行-A1(1)建行-A1(2)南京回味-A2凡人优品-A3农行-A7(1/2)亲子家园-A10意

13、尔康-A11杰艾丝-A12珐珀-A13旗牌王-A14联通-A15袋鼠-A16中影售票-A17骆驼-A23泰和源-A24尊贵-A25卓诗尼-A26木林森-A27百纳-A28圣恩熙-A29紫淑-A30CCDD-A31浪漫宣言-A32雅诗-A33布同-A34衣讯-A35屈臣氏-B4/5味千-B6ZIPPO-B18-1卡西欧-B18-2太阳城-B18-3红双喜-B19-1心连心-B19-2鸿福园-B20啄木鸟-B21皮匠坊-B22-1电信-B22-2移动-B22-33S-B36楚茜阁-B-37卓多姿-B38似水年华-B39诺奇-B62阿依莲-B63精功眼镜-B40极美度-B90诺曼琦-B42蒙娜丽莎-

14、B43摩高-B91猫人性感-B44米奇依缘-B45东方骆驼-B46卡敦-C5932度家纺-C56轩帝尼-C60赏心内衣-C57哥伦特塞-C61雅鹿-C41生活无限-C53雅黛丽-C54好波-C92潮流前线-C50彬伊奴-C51艾夫斯-C52柏仙多格-C47飘舞-C48三番-C49-1A3-C49-2辅仁大药房-C84张正麻辣串-C85永和豆浆-C86老乡鸡-C88南瓜芽-C58-1凡兜-C58-2ABC童装-C58-3米克乔斯-D8-1珂卡芙-D8-2格蕾丝-D9-1富贵鸟-D9-2回力-D74鸿星尔克-D71/72匹克-D73李宁-D68/69特步-D70阿迪-D65/66乔丹-D67德尔惠

15、-D94耐克-D64/93KT造型-D75马家姊妹面皮-D77采蝶轩-D79/80361-D81美林美妆-D83高租金承受力业态品牌运动非品牌中影影院宅世纪电玩城奇乐儿童天地国美电器韩风烤肉厨道爱琴海咖啡蜀渝烤鱼食尚新概念餐厅3F3F 业态落位与品牌一览云顶桌球中影重庆家福火锅佳人菜禾味面馆小砂锅简餐和福顺干锅笨牛牛排云顶桌球贵人香八分贝KTV4F4F 业态落位与品牌一览1F味千拉面、永和豆浆、老乡鸡、南京回味、马家姊妹面皮、张正麻辣涮、诺奇、哥伦塞特、轩帝尼、雅鹿男装、布根香、布同、卓多姿、3S女装、诺曼琦、似水年华、极美度、a3、紫淑、浪漫宣言、艾诺丝雅诗、阿依莲、CCDD、朗文斯汀、飘舞

16、、杰艾丝、珐珀、耐克、阿迪、特步、回力、鸿星尔克、德尔惠、乔丹、匹克、361、李宁、凡兜、ABC、可爱可亲、南瓜芽、凡人优品、东方骆驼、米奇依缘、旗牌王、三番、生活无限、潮流前线、卡敦、摩高、柏仙多格、彬伊奴、珂卡芙、艾美琪、意尔康、卓诗尼、富贵鸟、佰纳、泰和源、骆驼、米克乔斯、木林森、圣恩熙、格蕾丝、蒙娜丽莎、贝蒂、啄木鸟、皮匠坊、袋鼠、屈臣氏、泊来雅、瑾泉、美林美妆、西铁城、精工眼镜、雅黛丽、好波内衣、赏心内衣、猫人内衣、福仁药房、KT造型、老银铺、心连心珠宝、淘品小站、宏福源食品、中国联通、移动、辉源数码、台北时尚摄影、红双喜摄影、迪士尼、太阳城、32家纺、纳兰山纺、zippo、纤指美甲

17、2F大润发超市3F韩风烤肉、蜀渝烤鱼、时尚新概念餐厅、爱琴海咖啡简餐、厨道江南餐厅、中影影城、宅世纪电玩、奇乐儿儿童天地、泊乐音乐艺术中心、国美电器、芒不颠港式甜品、斯莫夫手工酸奶、4F蜀王贵人香、韩国佳人菜、家福火锅、禾味面馆、笨牛牛排、裕丰巴蜀鱼、和福顺焖锅、鼎念香老砂锅、八分贝KTV、云顶桌球、罗帝可可茶饮、徽韵足典总计122家目前经营水平集中商业入驻 目前除3F、4F共计有3家档口未入驻，其余档口均已有商家入驻开业；整体入住率97.6%目前经营水平住宅底商入驻 住宅底商共计39间，通过内部结构优化之后共计44间，目前已入驻36间，整体入住率为81.8%9、芊家茶饮，10韩尚美发，11衣

18、术欧若拉，12鲜果时光，13Queen服装，14游戏厅，15梦之宝家纺，16吉大房产，17美杜莎女装，18体彩，19伊莲娜洗衣，20西遇服装，21多喜爱家纺，22房管家，23名轩造型，24凯莉罗家纺，25创美时美容，26特百惠化妆品，27蒂凡尼美发，28麦之坊面包，29徽酽茶行，30蜜蜂堂，31益丰大药房，32淘，33巧芋工坊，34美格造型，35尼彩手机工厂，36小不点童装，37尚玛外贸，38满堂红房产，39Remember服装，3567、巴厘岛咖啡2 18、0558房产4、森邦汽车销售服务4344中国银行424140尚高茗茶住宅总计：商铺44户，入驻36户，入住率81.8% 翡 翠 路楼层服

19、饰鞋帽超市餐饮休闲娱乐珠宝饰品儿童用品生活家居药房1F638551512F4151613F83214F93合计671256108222比例47.5%0.7%17.7%4.3%7.1%5.7%15.6%1.4%目前经营水平业态配比 基本可以分为三个层级：第一级主要为一层的百货类零售部分，第二级为主力店的大型卖场部分，第三级为餐饮娱乐部分目前经营水平租金水平 目前项目实现租金最高水平已达到区域核心商圈的沿街单价，且前商部分已出现扣点，3F-4F租金无差距，单价已贴天花板前商招商引进，无月租，营业额的8-10%1F商铺：270-350元/月；中岛：4500元/月左右2F大润发二次出租：靠墙面5000

20、-6000元/月；商铺500-560元/月3F150+25元/月4F150+25元/月后商320-350元/月目前经营水平住宅底商 在整体规划中，集中商业南门与住宅底商贯通，在实际中租金价格基本是无贯通处的2倍左右，并实现了整体租金价格的水平8 5.3*5.39 12*910111213141516171819202122232425262728293031323334353637 （18）3839407 12*5.36*96*96*96*96*96*55*56*56*96*912*96*92*52.6*512*95*75*712*92*73*76*75*96*95*95*9416129 元/

21、122 元/292元/152元/134元/308元/ 278元/223元/425 5.8*13.5 434 21*13.5 4431 8.5*5.2 2 项目可借鉴点中环城 商业线比例占总建面的10%，而在开发过程中住宅为自持商业提供充裕的资金流，而商业为住宅带来了足够的溢价空间与价值实现；对于商业而言的地下开挖无意是无法实现直接现金流的，该项目在规划中通过顶层停车位的开发充分降低了开挖成本，但在一定程度上也约束了客户口径与业态升级，但最终以服务于社区型的集中商业是吻合与市场的，并在动线上优化满足了沿街底商的底价值惯性；当项目周边同类竞争激烈，无法短时间内实现优势，选择一家正确的主力店，强化对

22、人流的吸纳力，已加快业态的落位；在项目能够保障必要的业态落位与人流吸纳力之后，方可通过业态优化或提升租金水平实现收益，但前期必须能够容忍较低的战略性招商、运营的资金压力。项目区域属性区域理解 双岗、板桥、老火车站，这些都是老合肥的记忆符号，而本案恰处于北一环双岗的区域，是合肥市核心区外溢外溢的第一站城市一级主干道位于市中心版块，距离元一商圈约2.1公里，淮河路步行街约2公里临接城市一级主干道北一环市中心版块淮河路步行街元一商圈新天地广场项目区域属性生活配套 周边各类生活配套十分齐全，各业态的梯队细分出现，客户可选择性极强，生活便利度极高，配套水平是纯粹的城市级属性酒店餐饮超市卖场菜场p酒店配套

23、 锦江之星、速八、莫泰168、7天连锁酒店、如家快捷酒店、汉庭快捷酒店、合肥喜乐登假日酒店、安徽银瑞林国际大酒店、城市之家等p餐饮配套 蜀王火锅、庐州太太、0048香辣虾、爆爆椒香辣虾、巴贝拉意式休闲餐厅、良苑旋转餐厅、毛家饭店、重庆刘一手火锅等p超市卖场 乐购、合家福、世纪华联、日之惠、合家福、好帮手、天为超市等。p农贸市场 白水坝农贸市场、拓佳阳光农贸、百果园、鲜果园精品店、利民水果行、便民粮油站、双岗集贸市场等。项目区域属性市政配套 虽没有稀缺性的景观资源，但作为老城区的市政配套十分优越，从学区资源到医疗资源，再到丰富的交通配套，应有尽有学校配套公交医院配套p学校配套双岗小学、寿春中学、

24、四十七中、六安路小学、四十五中、虹桥小学、亳州路小学、庐阳中学、四十四中、百花中学、宿州路小学、六中p公交配套 4、5、7、10、12、14、21、22、35、46、109、114、120、126、131、133、705、510、117路、机场巴士2号线等p医院配套合肥市友谊医院、合肥东方医院、中铁四局第四医院、安徽中医药大学第二附属医院等。公园p公园 杏花公园项目区域属性人口构成 基本由老合肥的运输企业、火车站配套单位、厂区宿舍与外来夜场工作者构成，1KM范围内人口基数超过15万固定人口项目区域属性土地属性 优势劣势区域价值明显，CBD核心商圈，市中心一环旁成熟商业片区；区域内交通便利，四至

25、通达性强；市政与生活配套完善，具有生活上的便利性和品质感；片区内人口基数大，人流相对集中且复杂；仅一面临靠北一环主干道，且退让干道的距离较多，项目沿街昭示性较弱，立地性不强 位于合肥北城版块，周边人居素质不高，人口结构杂乱；区域内商业繁华，项目商业价值不具备稀缺性土地整体价值：机会与威胁并存核心商圈区位优势，生活市政配套成熟，但区域范围内商业价值不具备稀缺性，且受体量和外部动线的不利因素影响项目控规主体经济指标 项目属于城市高容积率项目，由住宅、写字楼、公寓、商业组成，本次所研究的对象则是仅有14000平方米的商业街区土地基本信息总占地（亩）38.5亩土地性质住宅、商业容积率5.39建筑面积1

26、3万商业体量1.4万总户数1355车位913绿化率40%4-30F写字楼4-31F公寓2-31F住宅3-33F住宅西瓣街区1-3F商铺2、3F方兴巷子1F东瓣街住宅公寓698套、高层332套商业写字楼、豆瓣汇步行街区项目控规主体整体控规 由于开发思路决定了商业并未形成集中性商业，而是通过物业下的商业强行设置为街区形式对外传播项目控规主体销售节奏 项目在整体开发节奏的设定中，并未通过商业获得价值属性的强化，而是在进程中通过投资回报率的方式快速获得现金收益认筹开盘123456789101112B座公寓，5T25，47-95，698套，4888元/起，首付4.8万6000元/开盘C座高层，2T6，4

27、3-100，160套，均价5980元/2010开盘123456789101112开盘20116700元/A座写字楼，2T12，80-136，300套左右，均价7500元/，4-11F单间出售，12-30整层出售认筹豆瓣汇步行街商铺10-300，约400套，均价3万元/，内铺返租期10年，外铺返租期3年投资回报率1-2年6%，3-10年8%，123456789101112开盘2012公寓售完、写字楼暂停销售认筹A座写字楼12层以上13-30F，86-138，均价7000-8000元交付写字楼交付项目控规主体商业单体 小面积段与低总价是控制销售压力的直接途径，但同样容易发生或者一齐高或者一齐低的现

28、象，价值无法产生阶梯与溢价楼号楼层面积（）套数面积段（）主力面积（）物业类型A座1F10342620-6043-47单层、沿街2F19407520-4222-24单层、内铺3F19407620-4222-24单层、内铺B座1F9612135-6140-50单层、沿街2F13605020-4020-30单层、内铺3F13605120-4020-30单层、内铺C座1F12981182-28482、130一托二、一托三D座1F13801480-31380一托二、一托三E座1F12061179-40979一托二、一托三项目控规主体商业单体 项目南侧退让约80米，造成唯一的城市主干道昭示性下降，内部直径

29、120米，同时单向人流的影响，造成整体动线较为薄弱地下停车场出入口商业业态落位业态组合 1F以主题餐饮和轻餐饮为主，轻时尚和服饰为辅，2F、3F以潮流服饰和创意小资类为主A座主题餐饮、轻餐饮B座主题餐饮、轻餐饮、轻时尚C座主题餐饮D座轻餐饮、服饰E座餐饮A座潮流服饰、创意小资B座潮流服饰、创意小资A座潮流服饰、创意小资B座潮流服饰、创意小资1F2F3FABCDEABAB街区社区超市餐饮潮流服饰创意、体验、工艺、美术西瓣街19家13家8家东瓣街2家5家方巷子35家52家兴巷子34家62家合计2家24家82家122家v项目开发的主题业态为创意体验工艺美术等小资类业态，提升整个项目的素质涵养和文化氛

30、围；v潮流服饰类业态的规划比例较高，满足租金水平的实现；v餐饮业态集中在西瓣街，可以实现租金和满足目的性消费商业业态落位业态配比 东西瓣街业态规划落位以餐饮为主题，方兴巷子则是以创意体验工艺等小资类业态为主，潮流服饰为辅的规划定位目前经营水平1F商家入驻 东西瓣街商铺入驻率达到98%，入驻情况较好，其中以餐饮类业态的入驻率最高，达到65%以上方巷子业态种类个数店铺餐饮24乐品干锅、重庆鸡公煲、万和福面馆、汉釜宫、江南公社、纯蒸中式餐厅、芒芋情、纯香居、越来悦、成都名小吃、淡水小镇、乔氏汤包、90度炭烧、麻辣快乐营、海驿站花式铁板烧、慢城故事、万珍楼、燃旺方圆酒家、重庆烤鱼、好品德火锅、1900

31、饮品、周黑鸭、巴弟鸡排、曼果甜品服饰4LOVING、戴妮芬、亲亲树童装、幸念其他4天福茗茶、Formosa Zepgyr生活馆、庐州老窖、馨漫园时尚动漫、爱朵美妆合计32西 瓣 街东 瓣 街业态种类个数店铺餐饮3立天下快餐、鼎悦轩简餐、香和面馆便利店3难忘、壹加壹、优克龙其他4兴业银行、百川名品、金凯萨洗衣、发语造型合计10目前经营水平2F商家入驻 方巷子入驻率较低，仅达到规划的41%，以服装饰品类占比较大，与规划的业态配比反差较大方巷子业态种类个数自营数目店铺服装、饰品类17545度天空（自营）、银谷系、SO潮流饰、Sunbrella、搓麻匠、9号店（自营）、风飞牛仔、聆诗音、构思荟萃（自营）、唐韵（自营）、水帘洞天、风火轮（自营）、维维包坊、黛陌、尚鞋、金尚儿、尚美妆美甲5-日用百货、玉指甲、DVINE彩妆、JIEYOU美体、百变流行美民俗文化、创意、体验、工艺、美术147佛珠（自营）、禅意茗语、茶香亭、悦然悦茶、迟到的春天、玉尚彩、潘豆、龚春阁（自营）、魔力格、莲度（自营）、香泥（自营）、筠丝密栈（自营）、PH7.4（自营）、于囡仔（自营）合计3612兴巷子业态种类个数自营数目店铺服装、饰品类3-霓裳细软、越位、梅绮、美妆美甲-民俗文化、创意、体验、工