房地产经营管理方略

1、膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆

2、莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀

3、膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄

4、肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈

5、芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃

6、膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀

7、莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄

8、膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈

9、肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃

10、芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇

11、聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁

12、莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈

13、膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂

14、肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇

15、艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁

16、肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅

17、莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿

18、膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄

19、荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁

20、芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅

21、肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿

22、莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃

23、膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈

24、荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂

25、芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿

26、肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蚁蚄袈荿蚀螆肃

27、芅虿羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肃芄袂膀莂芃薂羃芈节蚄膈膄莁螇羁肀莁衿螄荿莀蕿罿莅荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃蚂肂肅蒂袄羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃 *房地产经营管理方案理清秩序、正本清源、找准坐标、明确定位（第二篇） 依据2011年4月27日向董事长、总裁提交的：*地产发展的指导思想，结合目前状态的剖析，找出体制不健全，提出三大项小八条问题，并列举了管理存在问题的3条事例，本月29日晚经过与董事长的对话、沟通，围绕董事长提出的四点要求：本次提交*房地产经营管理方案进行审核；首先解决用人机制问题。 一、用人机制首先以职业设岗，专业人才是制度创新，科技创

28、新，产品创新，管理创新的主体，是企业最重要的生产要素和战略性资源。房地产业属于资金密集型和知识密集型企业，需要大量决策性、经营性、技术开发型和组织管理型的高层次人才，需要大量的既懂高新技术，又善于经营管理的复合型人才；而我们*房地产的人力资源配备存在极大的错误组成：不懂专业，滥竽充数，在其职不谋其政，对口用人不当；对房地产企业的发展无从谈起；没有职业操守的团体，怎能持续发展壮大？围绕第一篇我提到的房地产特性问题，现剖析房地产企业经营运作的主要内容：随着社会的发展，房地产企业又细分为：房地产开发企业，房地产中介企业，房地产金融，房地产咨询服务，房地产物业管理等相关企业。就房地产开发企业在经营上主

29、要有四个体系内容：（一）前期操盘职业经理人，主要办理五证齐全，确保在短时间内房地产开发手续合法化。目前我国是以法律约束、政策规范、行政管理、企业自律的房地产市场形态，逐步完善房地产手续合法化，审批规范化，审批流程化是开发企业共同面对的重大课题。目前行业行政管理，金融服务和购房业主普遍认可的合法规范手续是五证齐全。从审报、审批流程来讲，五证的具体要求是：1、国有土地使用权证2、建设用地规划许可证3、建设工程规划许可证4、建设工程施工许可证5、商品房预售许可证，简称“五证”。其中前三个证由市国土资源局和市规划管理部门核发建设工程施工许可证由市城建管理部门核发，商品房预售许可证由市房屋管理局核发。国

30、有土地使用证取得的前提是首先取得该宗土地在本城市中控规、详规的定位和指标；应着眼于关于土地的区位和容积率，以此可推断出土地的楼面地价和市场价格的定位，前期工作重点应放在开发项目成本核算预测。做出项目的可行性研究方案。重点研发;房地产产品市场定位和成本测算核定。市场的刚性需求和项目所在地的城市发展规划，是项目的产品定位的重要因素。经过开发总成本的测算核定，是决定投资规模和资金需求的基本要素（经营计划的重要依据）。开发总成本应涵盖以下内容：A土地取得成本；B开发成本：（1）勘探设计和前期工程费用，（2）基础设施建设费（3）建安工程费（4）公共配套设置建设费，（5）开发过程中的税费；C管理费用；D财

31、务费用；E销售费用；F销售税金等等。规划设计是房地产开发建设的依据，它在很大程度上决定着开发项目建设能否做到：布局合理，景观协调，结构先进，设备设施完善，造价低廉，省地节能，并取得较好的经济效益，环境效益，详细规划尤为重要，通过招标投标，多种方案比较，专家论证，从而选择优秀的规划设计方案。规划设计工作依据城市规划法依据开发建设项目的审批程序，必须完善以下几项工作：一是，选址意见书二是，建设用地规划许可证三是，建设工程规划许可证即“一书两证”。房地产开发的前期规划设计主要围绕申请办理这样的“一书两证”开展工作。（二）项目开工和竣工，管理体系（简称：工程部）首先选定；有丰富经验的工民建专业科班人才

32、，并配置齐全：（项目经理、土建工程师、水暖工程师、强弱电工程师、专职资料员，按项目规模配备人数）熟悉掌握设计、施工、规范操作规程，验收规范标准又精通项目开工、竣工阶段管理流程，并做出项目推进计划和阶段发展控制措施，更具备现场监督、协调、组织调度能力的职业经理（简称项目经理）。具体工作：1、房地产开发项目开工前的准备工作和工程建设招投标。重点工作应放在施工图设计和优化，工程造价编制和推行清单报价，优选监理和施工企业，配套手续的申报和三通一平。2、开发企业中的工程管理人员应着眼于成本控制、质量控制、工期调度，各分包协调和工程签证审查。3、强化工程监理的监督，工程监理分为三控两管一协调；充分发挥各专

33、业工程、监理师的作用。注重现场旁站和工作月报的管理。充分实行现场施工动态管理、过程控制，支持和协调监理程序正常运行。4、开发项目的竣工验收分为单体验收，分项验收和综合验收。重点放在过程监控，单体验收和配套验收。做好向物业部门，购房业主交房的工作重要接点。（三）营销策划体系，开盘和清盘：实现市场化推广定价和营销目标。1、前期市场调研，提交可行性调研报告和建议书；为项目产品研发和专业设计提供依据。规模企业通常采取产品复制的做法推广产品。2、产品定价、储客、低开高走；产品推广根据市场要求，针对不同需求，分级推行广告和组织退刚蓄客，适时择机开盘，主要采取低开高走。3、调整折价，适时放量产品。根据产品特

34、性，结合市场变化和购房业主的特征适当调整价格，有计划的放量销售。（四）综合验收物业接管及客服项目后期管理体系：具体工作目标：成立业主委员会，聘请物业公司管理。1、综合验收交付同时，客服人员做好产品的售后服务。出现因质量投诉事件及时做好维修、维保工作。2、成立业主委员会，逐步实现业主自治和业主权益的合法保障。3、考察聘请专业物业公司，全面做好各项物业接管和下步管理工作，为项目开发工作做好后续支撑工作。树立*房地产的社会形象。在房地产开发企业运营实施过程中，以上四大体系是必须设置和必须拥有的，这是开发企业的主线！以上四大体系的体制构成，在项目运作的成功与否、效益的大小、品牌的打造，企业社会形象的树

35、立上起到关键性地作用。总经理办公室、财务部、设备材料部、等属于项目运营的后勤保障体系。二、*房地产经营与管理，一定要正本清源。房地产开发是一项风险较大的系统工程，只有精心策划，科学管理才能减少失误，保证决策正确。目前*地产在经营管理上存在的问题很多，主要反映在：组织架构、人才配置、开发计划粗放（销售未实行低开高走之法则）造成决策失误；建设过程招、投标人为因素大，工程施工合同，商砼合同、监理公司选择及合同签订存在大量问题，造成成本失控（例如：盲目开工，手续不齐，准备不充分，合同签订没有明确开、竣工日期，组织施工队进场，因开工日期滞后的明确，2010年3月份施工队伍进场，7月16日下开工令，又没有

36、及时办理补充协议的约定。造成总包单位在主体还没完工阶段就出现施工方向*房地产提出经济索赔100多万元（详见施工方来函），商砼价格的上涨几十万！针对解决自身存在问题才会可持续发展，规模发展，只有全面强化*地产的管理，建立现代企业管理制度，才能开创*房地产公司的改革和发展的新局面。（一） 建立科学完善的管理体系1、从*地产公司目前状况，从建章建制入手，建立和完善各项管理制度，做到从事事有章可循，找准坐标，把胎坐正。要依据,公司法和公司章程，按照房地产企业的特征完善决策机构、执行机构和相关经营班子，推行在集团领导下的总经理负责制，改变目前决策、执行相混淆的状况，以制度来实现规范运作，并形成科学合理高

37、效的管理体系2（附组织架构）总经理董事长 融 资 管 理副总经理前期专员工程副总经理副总经理财务总监 物业客服部办公室财务部材料供应部预结算部开发研发部总工办工程管理部营销策划部专员 合同管理员营销房贷策划办公室文员司机档案管理员出纳员结算会计主管会计土建预算员安装预算员土建工程师一人安装电气工程师安装水暖工程师 ·一个上级的原则·责权一致的原则·既无重叠，又无空缺的原则计25岗人，尚缺：前期专员2人、总工1人、项目经理或工程副总1人、材料1人、营销策划专员1人，急缺共计6名专业人才。（二）建立*地产发展战略研究体系房地产发展战略是在复杂的市场竞争中找准方向和坐标

38、的关键，也是发展和树立良好的*地产形象的重要条件。适应市场经济的要求，加强战略环境分析，对国内外市场、国家政策的向导、进行深入、持续的研究。有针对性的制定产业方向，商品房开发，市场研发，资本营运等战略，形成一个高效的企业发展战略研究体系。（*国际商务中心路北项目方案定位极为缺乏细致的研发，路南商住项目急于回笼资金，低价出手，主体没完就销售一空，没实行低开高走哦的法则，造成附加值降低的主要原因）（三） 建立项目全过程管理体系1、 建立完善的项目投资管理和成本管理体制。（1） 建设用地成本：土地有偿使用费，征地拆迁费等（2） 工程建设成本;土地费，水电设备安装费，市政永久水电、电信燃气、监控、人防

39、、消防、暖气、道路、绿化等配套工程费，设计、监理费，向政府交纳的配套设施建设费，档案保证金，劳动保险金等。（3） 销售费用：销售营业，售楼中介费，广告宣传费等（4） 财务费用；贷款利息、资金运作利息等。（5） 工程计量控制：主要负责工程的预算与结算工作，审核施工方、监理方报来的工程量及工程价款，编制工程招标文件及标底，编制控制工程款支付计划，制定拨付流程。计划工作是成本控制中最繁琐的工作，这要求计量人员有丰富的经验及专业知识；逐步推行清单报价和加大现场监控措施，杜绝盲目签证。2、 建立项目进度计划、质量管控体制; 项目在取得用地条件后，有效的设计管理和施工进度管理，可提高产品质量和成本控制程度

40、。通常采用设计管理和成本控制双管措施。（6） 设计报建进度计划;主要包括规划设计及报建进度、单体方案设计及报建进度，单体施工图设计及报建进度，市政园林设计及报建进度。（7） 施工准备阶段进度计划：主要内容包括监理招标、工程招标、设备材料，专项分项工程招标，施工临时水电安装，道路场地平整施工，临时设施进度计划，办理施工前的各项手续工作计划。（8） 施工进度计划：主要包括土建施工和水电设备进场安装，门窗安装等工程进度计划。（9） 配套设施工程进度计划：主要包括永久供水供电报装及施工，电信工程，防盗监控系统，有线电视工程，燃气，暖气，市政工程和绿化工程进度计划等。（10） 建立项目质量、安全管理体系

41、，制定一套切实可行、科学合理的项目质量安全管理体系是房地产企业经营管理的一个重要环节，是企业参与市场竞争的根本。房地产企业必须在选择设计、监理、施工单位上严格把关，选出优秀、专业、精干，职业道德良好的监理总监和施工项目负责人。实践证明，规模相同的投资项目，由于不同的质量控制管理措施，目标产品的成果必将会有重大差异。所以作为房地产公司在项目实施管控上，生产一线的项目负责人必须具有职业道德，专业性强，组织协调能力强的职业经理人来承担，作为项目实施中的质量、进度、安全第一责任人。三、*房地产经营管理内部衔接制度：（一）经营开发部;1、组织各部室对所开发的项目进行前期研讨、论证，拿出可行性报告及投资预

42、算。进行办理土地取得手续。前期的“一书两证”，即：项目选址意见书及国有土地使用证、建设用地规划许可证。然后办理建设工程规划许可证及报建证。建筑工程施工许可证和商品房预售许可证办理好水、电、暖、气、弱电、消防等相关部门的开口、引进手续。2、与各部门的工作关系：（1）办公室：为办公室提供各种开发项目的存档资料“前期一切报告和批文”每月30日前提供工作总结和次月的工作重点。（2）财务部：提前向财务部提出办理各种手续的资金计划。（3）工程部：开发项目定案后，移交项目实施前的相关文件和主管部门的前期要求，项目周边环境的注意事项，召开开工前的工作交底专题会；形成会议纪要。配合工程部进行规划设计图纸的会审工

43、作。（4）总工办：配合总工办做好项目规划设计论证，单体设计的技术论证，向总工办提交规划设计要求和相关部门对该项目的具体要求。（5）策划营销部：提供营销过程中需要的合法证件及数据。（6）物业客服部：为物业管理提供整个小区的配套情况和规划方案。（二）工程管理部：1、参与经营开发部、总工办组织的对项目前期的规划论证，设计方案的研究论证，配合开发部办理施工许可证，做好完成向城建各部门办理施工许可证前的交费及合同备案、质监委托等工作。2、组织总工办、预算部、设备材料部对招标代理公司、监理公司、建筑公司企业的考察招、投标工作，并制定招投标文件、评标标准和评标办法。3、配合材料部做好设备、材料的考察及招、投

44、标工作。4、组织总工办、预算部、营销部、物业部（提前介入）进行项目设计图纸会审工作。5、工程竣工后、组织总工办、策划营销部，物业部进行对工程验收，向物业公司进行交接。6、与各部门的工作关系：（1）办公室：为办公室提供工程完成各种上报数据，配合总工办对竣工资料及时进行归档，与办公室每月30日前提供工作总结和次月的工作重点。（2）财务部：提前向财务部提供工程资金需求计划，按工程款拨付流程做好审核支付申请工作。（3）预算部：提供乙方自供材料设备的单价确认单，甲供材料及设备供应计划单（复审），及时提供工程变更签证和现场各种经济签证，及时提供形象进度、工程完成产值、监理费、工程款拨付申请，进行复审。（4

45、）总工办：参与总工办对项目规划设计、单体设计、室外配套设计及布局的方案论证。接受总工办对项目的总技术交底并贯彻与监理和施工方；邀请总工办参加图纸会审，接受总工办对项目各阶段的质量检查及整改意见，向总工办提报月产值，工程款的支付申请由总工办现场验收形象进度和工程质量，合格后签批，提供竣工归档资料。（5）材料设备部：提交工程所需材料、设备计划，参与设备、材料的考察和招、投标活动。乙方自购材料的价格确认单，由材料部进行市场询价，接受材料部、总工办、预算部共同确认的材料设备样品封样负责保存，以此现场对比验货。（6）向营销策划部：为营销部提供配套说明书商品房质量保证书商品住宅定位使用说明书及时将各种变更

46、通知营销策划部，配合营销部组织向业主交房工作。（7）物业客服部：为物业客服部提供各种竣工资料，特别是竣工后的各种管线图的提供，办理好配套设施的交接交底工作。提供各施工方的资料及联系方式，对交付后的各种维修、保修相关事实交底。配合物业客服部做好保修期内与施工方的督导工作。（三）营销策划部：1、对项目的户型设计，结合市场要求，向总工办提出建议，参与对规划设计，单体设计方案的研讨、论证。据此选代理公司或制定代理销售方案。2、审核、制定推广方案，确定开盘和清盘方案。3、配合工程部、物业客服部进行竣工后房屋验收、接受工作并组织好向业主交房工作。4、制定销售合同、提交公司各部门进行对销售合同评审，评审后实

47、施并做好合同管理归档工作。5、按合同约定、及时给业主办理房屋确权工作，做好与房管局相关部门的上报与对接。6、与各部门的工作关系（1）办公室：提供各种销售数据，每月30日前提供工作总结和次月的工作重点。（2）财务部：对销售资金要当天收集，当天到位财务，并与财务核对各种数据，提供业主办理银行按揭所需要材料，提供经审批过的各阶段推广资金计划。做好售房资金收账流程。（3）工程部：对顶工程款的房屋，配合工程部做好购房合同的签订，对工程部现场发生的图纸变更及时以书面形式通知业主、（4）总工办：提供业主对户型和套内功能的需求建议。（5）物业客服部：提供每位业主的详细情况和有关资料，将业主意见及时反馈给客服部

48、落实。（四）物业客服部1、定期组织销售部、工程部和总工办对入住业主进行工程回访，虚心听取有关建议和意见并提出合理化改进方案报领导批准实施。2、与各部门的工作关系（1）办公室：及时将各种资料交办公室存档，向办公室申请办公用品计划，对公司收到的业主投诉给予及时处理，并接受监督，每月30日前提供工作总结和次月工作重点。（2）财务部：及时提交各种审批的资金需求计划，及时将各种回收资金交与财务部，严禁坐支。（3）营销部：对房屋交接给业主时，配合营销部进行验收，如存在质量问题及时组织维修，对营销部提交的业主意见及时处理、答复、并接受监督。（4）工程部、总工办：从物业管理的角度对工程部召集的图纸会审提出积极

49、的建议，在施工过程中提前介入，存在问题及时提出建议，配合总工办、工程部、营销部进行竣工后的验收，对验收合格的房屋、设施接受、管理。（五）总工办：1、对工程部技术负责和保障。2、处理和解决各项目的重大技术问题。3、负责项目的规划设计方案研讨，单体设计、配套设计审核工作，主持签订设计合同。做好各项图审工作，及时取得合格手续。4、做好设计成本的分析，给决策提供依据。5、主持工程图纸会审、技术交底，设计单位工作对接及工程验收工作。6、审批项目工程施工组织设计。7、按照设计规范要求，制定各项目的材料、设备选用材准，做好材料、设备进场检验、监督工作。8、与各部门的工作关系（1）办公室：及时将各种资料、证件

50、交办公室存档登记，每月30日前提供工作总结和次月的工作重点。（2）开发部：提供技术数据，配合开发部做好建设工程规划许可证的取得工作，配合开发部做好土地、规划技术论证工作，共同制定项目可行性分析报告。配合做好前期手续办理工作。（3）工程部：向工程部做好总技术交底和解决技术问题，配合工程部做好图纸会审。工程部各阶段验收，材料设备进场检验工作。确保技术保障。（4）财务部：提供规划、设计、勘探所需的资金计划。（5）营销策划部：提供建筑标准配套说明书、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书。（6）材料设备供应部：提供设备、材料的选用标准、规格、型号和其他参数，审核材料、设备的招标文件；评标标准和评标办法

51、，参与招、投标活动。（六）财务部：1、对各部门提供的资金计划进行综合平衡，分轻重缓急分配调度；确保工程款按合同支付，尽最大融资能力满足合理的资金要求，为各部室创造一个良好的资金供求关系，做好各项收支审核工作。2、与各部门的工作关系（1）办公室：每月30日前提供工作总结和次月的工作重点。（2）开发部：及时提供开发部办理各项手续所需的资金。（3）营销部：指导营销部资金回收工作，建立业主资金缴纳情况档案，做好银行按揭工作，组织营销部对工程款顶房款进行账务核对和审查调整工作。（4）工程部、材料设备部：组织两部做好工程款、材料设备款兑付使用计划的审核工作，施工过程中按合同约定保障进度款的正常拨付，对竣工

52、结算按合同约定其及时组织施工方核账，对甲供材预交的水电费回扣上一定及时准确，资金紧张时三部门共同做好债权方安抚工作。（5）总工办：配合总工办做好项目规划，技术论证等所需的经费开支支持。（6）物业客服部：指导物业客服部各种费用收取工作及账务建立，提供相关的政策指导，监督。（7）预算部：对各项的资金计划进行审核，依据工程结算审查报告及时内部核账汇总，按拨款流程监督执行。（七）、预算部1、执行公司制定的造价管理决策，为工程前期、工程设计提供造价数据，对项目工程投资进行概算。负责编制招标工程量清单和预算书，审核投标报价，建议确认工程合理价格，为领导提供合理的造价数据和参数。2、与各部门的工作关系（1）

53、对开发部、总工办：在项目前期，提供造价数据，重点参与项目可行性研究方案的分析制定。提出概算依据。（2）工程部：配合做好招标文件的制定，做好招标工程量清单或预算审核投标报价，参与拟定工程承包合同，参与施工单位、监理单位的考察。做好工程进度产值报表的审核，审查工程款拨付，收集各种现场签证并进行复审，做好工程结算审计工作。（3）设备材料部：依据图纸工程量清单提供项目所需的材料、设备，用量计划；依据图纸设计和总工办确定的规格、型号及材质标准，配合设备材料部进行市场询价、审核、确认。参与制定材料、设备招标文件，参加评标活动，审查工程部、材料部提交的用材计划。对施工方提交的材料、设备价格，依据材料设备部的

54、市场询价进行审核确认。（4）财务部：向财务部提供支付工程款，材料设备款审核依据，向财务部提交各项工程预、结算书及阶段资金使用计划。配合财务做好各项结算工作。（5）营销策划部：提供房屋的综合平方造价，平衡销售价的确定，依据市场动态，提出销售放量，低开高走浮动价的指导建议。（八）、办公室：1、与其他各部门相比，是一个综合协调服务部室，受总经理委托传达有关指示，对上级安排的工作传达、落实、督导、核查、集中反映各部门工作完成情况，起到上呈下达的作用。2、负责公司职员的考勤、考核、上报工作，制定公司年度工作计划。3、对办公用品、福利、赠品、接待、招待做好后勤保障工作。4、收集、汇总、编制、设立各种档案。

55、建立印信、用章使用登记台账，做好签批流程管理工作。5、做好公司员工聘用、辞退、安置工作。6、与各部门的工作关系：（1）财务部：每月向财务部提供公司所需办公用品采购资金，福利发放采办资金需求计划。向财务提交每月考勤考核结果，提出旷工、超假处理意见。（2）开发部：提供办理各项手续所需的各种文件资料，并及时回收政府各部门的批文及证件，做好上报件的留存归档。（3）营销策划部：协调售楼部现场办公的用品配备和回收处理工作，配合该部销售推广，企业形象宣传工作，配备制作宣传用品使用管理工作。（4）总工办、预算部、工程部、物业客服部：配备提供完整的办公用品、通讯工具、相关文件、资料、证件等，收集整理各部门工作报

56、告、工作联系单做好部门间的传递工作。*房地产公司部门职责及工作流程一、 办公室职责及工作流程（一）工作职责：1、 为总经理决策提供咨询资料和建议2、 负责公司管理体系的建设，规章制度的建立和执行3、 管理公司的办公环境4、 管理公司的安全。杜绝火、盗、水、电各类事故发生5、 管理公司的印章和使用6、 管理公司文档，做到分类明晰，查找便捷，杜绝丢失和损坏7、 管理公司固定资产，低置易耗办公用品的采购、登记、出入库和保管工作8、 管理好公司的车辆、制订出使用办法9、 管理公司的人力资源工作，做好招聘、合同签订与管理，转正定级，薪资管理与接转，合同解除、社保、医保、档案接转保管，培训工作。10、 做好公司接待，外树公司形象，内减总经理负担。11、 做好会议管理工作，为总经理提供会议文件和会议纪要、会议文件，工作计划的拟写、审批、下发、存档。12、 做好双休日、节假日的值班工作13、 做好法律事务工作，签订合同，请集团律师审核把关，发生案件为集团律师提供资料，协调案件审理和结案后的善后工作及资料存档14、 做好上呈下达工作和董事长总经理交办的事项（二）工作流程 考勤管理流程：1、 督促员工上、下班打卡2、 公司到工地或工地到公司的员工可在任何一方打卡3、 因工作需要不到公司而直接去市