第三章 物业管理合同

1、第三章 物业管理合同v 大纲考试要求：v 掌握：前期物业服务合同和物业服务合同的主要内容和区别。v 熟悉：签订前期物业服务合同及物业服务合同的注意事项，管理规约和临时管理规约的制订和宣传。v 了解：合同要约与承诺，合同订立的基本原则、有效合同的构成要件，其他物业管理合同v 第一节 合同的概念 （C）v 合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段。v 一、合同的要约 （C）v（一）合同要约的构成要件v 1、要约必须是特定人的意思表示。v 2、要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定。v 3、要约必须到达受要约人才能生效。v 要约一旦做出，要约人需要承担法律责任。v （二）合同要约和邀请要约v

2、 邀请要约是一方邀请他方向自己发出要约，邀请要约人无需承担法律责任。v 1、拍卖v 拍卖广告属于邀请要约。v 2、广告v 一般的广告是邀请要约。但对于某些已经作出许诺的广告，并且广告的内容符合要约规定，则可能成为要约，例如悬赏广告。v 3、标价v 标价是邀请要约，不是要约。v 4、招标v 招标是邀请要约，投标是要约，招标人接受投标确定中标是承诺。v （三）合同要约的法律意义v 要约不得随意撤回。如果撤回，则撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。v 二、合同的承诺的法律意义（C）v 要约一经承诺，合同即告成立。v 承诺也可依法撤回，但撤回承诺的通知应当在承诺到达要约

3、人之前或者与承诺同时到达要约人。v 三、有效合同的构成要件（C）v 1、当事人的缔约能力；v 2、当事人的真实意思表示；v 3、合同的内容合法；v 4、合同的形式合法。v 四、合同形式 (C)v 1、口头合同v 2、书面合同v 3、事实合同v 五、合同订立应遵循的原则（C）v 1、主体平等v 2、合同自由v 3、权利义务公平对等v 4、诚实信用v 诚实信用原则是民法、合同法的最基本原则。它具有确定行为规则、平衡利益冲突、解释法律与合同三大基本功能。v 5、守法和维护社会公益。这一原则是合同法的最高要求。v 第二节 前期物业服务合同（ A）v 一、前期物业服务合同的概念（A）v 前期物业服务合同

4、，是指建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利和义务所达成的协议，是物业服务企业授权开展工作的依据。v 前期物业服务合同的当事人：建设单位、物业服务企业和业主。v 二、前期物业服务合同的主要内容（AAA）v 1、合同的当事人v 2、物业基本情况v 3、服务内容和服务质量（服务内容与服务标准由合同约定），v 4、服务费用v 5、物业的经营与管理v 6、承接查验和使用维护v 7、专项维修资金v 8、违约责任v 9、其他事项v 三、签订前期物业服务合同应注意的事项（B）v 物业服务企业可以通过提前解除合同或要求补偿的方式回避风险。v 第三节 物业服务合同 （A）v 一、物业服务合同的概念（

5、C）v 物业服务合同是物业服务企业与业主（或业主大会授权的业主委员会）之间就物业服务及相关活动所达成的权利义务关系的协议。v 二、物业服务合同的特点（C 略）v 三、物业服务合同与前期物业服务合同的区别（AAA）v 1、订立合同的当事人不同v 2、合同期限不同。前期物业服务合同的期限具有不稳定性；物业服务合同的具有期限明确、稳定性强等特点。v 四、物业服务合同的签订 （B）v（一）物业服务合同的成立（略）v双方当事人一经签字或盖章，合同即成立。v（二）物业服务合同的生效（C）v物业服务合同通常在成立时即生效。如果合同附生效条件，则在该条件成就时生效。v（三）签订物业服务合同应注意的事项（B）v

6、 对违约责任的约定：约定的责任要具有实用性和可操作性。v五、物业服务合同终止的条件（C）v1、约定期限届满，双方没有续签合同的；v2、物业服务企业与业主大会双方协商一致解除合同的；v3、因不可抗力致使物业服务合同无法履行的，物业服务合同自然终止；v4、物业服务企业宣告破产；v5、法律法规规定的其他情形。v 第四节 管理规约和其他物业管理合同（B）v 一、管理规约 （B）v （一）管理规约的概念v 管理规约是指由业主大会制订，全体业主承诺，对全体业主具有约束力的用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会和业主委员会权利义务的行为规范，是物业管理的基础和准则。v （二）临时管理规约的制订和

7、宣传v 物业销售前，由建设单位制订临时管理规约（物业服务企业可协助制订）；物业销售时，建设单位应将临时管理规约向购房人明示；双方签订物业买卖合同时，建设单位应要求物业买受人对遵守临时管理规约作出书面承诺；业主入住阶段，物业服务企业应大力宣传临时管理规约。v 首次业主大会召开时，由业主大会正式制订管理规约。v 二、其他物业管理合同（略）v一、单项选择题v 1、中华人民共和国合同法第十二条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”其中的其他形式主要指行为合同形式，也就是通常人们所说的（ ）。vA 书面合同 B 口头合同 C 事实合同 D 其他合同v 2、（ ）是指物业建设单位与物业

8、服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议。vA 物业服务合同 B 前期物业服务合同 vC 管理规约 D 早期介入合同v 3、（ ）是指物业服务企业与业主或业主大会授权的业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。vA 物业服务合同 B 前期物业服务合同 vC 管理规约 D 早期介入合同v 4、以下关于物业服务合同主体资格的论述，正确的是（ ）。vA 物业服务合同由业主分别与物业服务企业签订vB 物业服务合同由业主大会与物业服务企业签订vC 物业服务合同由业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订vD 物业服务合同是由建设单位与物业服务企业签订v 5、对

9、于合同的承诺，（ ）的说法是错误的。vA 承诺是一种法律行为 B 受要约人一旦作出承诺，该合同即告成立 vC 承诺一旦作出，就不可撤回 D 承诺可依法撤回v 6、物业服务合同是由（ ）与业主大会选聘的物业服务企业签订。vA 各业主分别 B 业主大会 vC 业主委员会代表业主 D 物业建设单位v7、临时管理规约由（ ）制订。vA 建设单位 B 购房人 C 物业服务企业 D 房地产行政主管部门v 8、（ ）原则，是合同法的的最高要求。vA.主体平等 B.合同自由 C.诚实信用 D.守法和维护社会公益v 9.签订与履行（ ），是物业管理优质服务的核心内容，也是保障物业服务活动顺利开展和物业管理优质服

10、务的基石。vA.物业服务合同 B.临时管理规约 vC.室内装饰装修服务协议 D.水电气暖合同 v 10.( )原则，是民法、合同法的最基本原则。vA.合同自由 B.权利义务公平对等 v C.诚实信用 D.守法和维护社会公益v 11.前期物业服务应达到（ ）的质量标准。vA.物业建设单位规定 B.前期物业服务企业规定vC.前期物业服务合同约定 D.国家有关部门制定 v12只要条件允许，合同应尽可能采用（ ）形式。vA.口头合同 B.书面合同 C. 事实合同 D.以上都可以 v13.前期物业服务合同的当事人是( )。v A建设单位和业主 B建设单位和物业管理单位vC物业管理单位和业主 vD建设单位

11、、物业管理单位和业主v14. 前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响，合同的期限具有( )。v A独立性 B有偿性 vC不确定性 D收益性v二、多项选择题v 1、对于合同要约和邀请要约，描述正确的说法包括（ ）。vA 要约是一方当事人向另一方当事人作出的希望订立合同的意思表示vB 要约一旦作出，要约人需要承担法律责任vC 拍卖人宣布拍卖某物是要约，拍卖师击锤表示成交则为承诺vD 广告一般不是要约，但某些作出承诺的广告是要约v 2、合同的要件包括（ ）等构成因素。vA 当事人的缔约能力 B 当事人的真实意思表示vC 合同的内容合法 D 合同的形式合法 E.必须是书面形

12、式v 3、订立合同的基本原则有（ ）。vA 主体平等 B 合同自由 C 诚实信用 vD 合同形式合法 E.守法和维护社会公益v 4、关于前期物业服务合同与物业服务合同的区别，（ ）的描述是正确的。vA 前期物业服务合同是建设单位与物业服务企业签订的vB 物业服务合同是由业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的vC 前期物业服务合同的期限不能约定，具有期限不稳定的特点vD 物业服务合同具有期限明确，稳定性强的特点v 5、关于管理规约，描述正确的是（ ）。vA 管理规约由业主大会依法制订vB 临时管理规约由建设单位依法制订vC 业主入住时，建设单位应制订管理规约vD 业主入住时，建设单位应制定临

13、时管理规约v 6、前期物业服务合同与物业服务合同的区别有（ ）。vA 签订合同的主体不同 B 合同终止条件不同 vC 前期物业服务合同须政府主管部门批准，物业服务合同则不需要 vD 前期物业服务合同属于固定期限合同，物业服务合同属于无固定期限合同vE 前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同v 7、下列关于管理规约的说法中，正确的有（ ）。vA 管理规约须经业主大会通过后生效vB 管理规约对全体业主具有约束力vC 管理规约对物业服务企业具有约束力vD 管理规约对建设单位具有约束力vE 管理规约仅有道义上的约束力v8、合同的订立，必须经过（ ）两个阶段。vA 要约 B 邀

14、请要约 C 承诺 D 签订合同v 9、诚实信用原则具有（ ）基本功能。vA. 确定行为规则 B. 保障自由 C. 平衡利益冲突vD. 解释法律与合同 E. 主体平等v 10.物业服务合同中约定的违约责任要具有（ ）。vA.实用性 B.可靠性 C.可操作性 D. 预见性v 11.以下属于邀请要约的有（ ）。vA.拍卖公告 B.悬赏广告 C.标价 vD.招标文件 E.投标文件v 12.合同的类型包括（ ）。vA.事实合同 B.口头合同 C.联合合同 D.书面合同v13.以下属于要约的有（ ）。vA.拍卖公告 B.悬赏广告 C.标价 D.招标文件 E.投标文件v14. 以下关于前期物业服务合同的说法中，正确的有( )。v A前期物业服务合同是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议v B前期物业服务合同的当事人是建设单位与物业管理企业，与业主无关v C建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容