成本法课堂练习-2

1、1、厂房建成8年后被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（） A、40 B、42 C、48 D、502、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则：（） A、甲大于乙 B、甲小于乙 C、甲等于乙 D、难以判断3、估价上的折旧应注重的是（） A、原始取得价值的减价修正 B、原始取得价值的摊销与回收 C、重置价值的摊销与回收 D、价值的减价修正4、某宗土地取得成

2、本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12，则开发利润为（）万元。 A、180 B、300 C、309 D、3135、某住宅小区附近新建一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（） A、物质折旧 B、功能折旧 C、经济折旧 D、会计折旧6、成本法特别适用（）房地产的估价。 A、收益大、发生交易多 B、收益小、发生交易多 C、收益大、发生交易多 D、收益小、发生交易少7、重置价格，是采用估价时点的建筑材料、建筑购配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平重新建造与估价对象（）的新建建筑物的正常价格。 A、具有同等效用 B、具有

3、同等功能 C、完全相同 D、完全相同的功能8、在通常情况下，重置价格相比较而言比重建价格（） A、高 B、高很多 C、低 D、低很多9、在成本法中，直接成本利润率的基数包括（）A、土地取得成本 B、开发成本 C、管理费用 D、销售费用10、建筑物的物质折旧包括（）A、功能衰退 B、正常使用的磨损 C、环境恶化 D、意外的破坏损毁11、建筑物的重新购建价格是（）价格A、扣除折旧后 B、估价时点时 C、客观 D、建筑物全新状态下12、成本法中的“开发利润”是指（）A、开发商所期望获得的利润 B、开发商所能获得的最终利润C、开发商所能获得的平均利润 D、开发商所能获得的税后利润E、开发商所能获得的税

4、前利润13、下列建筑物的估价中，成本法特别适用于（ ）A、交易中心 B、学校 C、图书馆 D、化工厂14、经济折旧是建筑物本身以外的各种因素所造成的价值损失，它包括以下几个方面（）A、供给过量 B、需求不足 C、自然环境恶化 D、城市规划改变15、成本法的理论依据，从卖方的角度看，是（ ）。A、替代原理 B、生产费用价值论 C、预期原理 D、收益理论16、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取（ ）成本作为评估依据。A、该宗房地产的实际 B、类似房地产的客观 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低1717、用成本法评估新开发土地价格的基本公式为：新开发土地价格用成本法评估新开发土地价格的基

5、本公式为：新开发土地价格=取得待开发土地取得待开发土地费用费用+（ ）+正常利税正常利税A A、拆迁安置补偿费、拆迁安置补偿费 B、基础设施建设费、基础设施建设费 C C、公共配套设施费、公共配套设施费 D、开发土地所需费用、开发土地所需费用1818、取得某、取得某3平方公里成片荒地的价格为平方公里成片荒地的价格为500元元/平方米，将其开发成熟地的土地开发平方米，将其开发成熟地的土地开发成本、管理费用、销售费用、投资利息合计为成本、管理费用、销售费用、投资利息合计为500元元/平方米，利税为可转让熟地价格平方米，利税为可转让熟地价格的的15%，其可转让土地面积为，其可转让土地面积为2平方公里

6、，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单平方公里，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（价为（ ）元）元/平方米。平方米。A A、1765 B、1150 C、1725 D、15001919、开发利润与开发完成后的房地产价值之比为（、开发利润与开发完成后的房地产价值之比为（ ）。）。A A、投资利润率、投资利润率 B、成本利润率、成本利润率 C、销售利润率、销售利润率 D、直接成本利润、直接成本利润率率2 20 0、建筑物估价中年限通常指（、建筑物估价中年限通常指（ ）。）。A A、物理耐用年限、物理耐用年限 B、建筑物消亡的年限、建筑物消亡的年限 C、经济年限、经济年限 D、已使用年限、已使

7、用年限2121、已知建筑物重置价格为、已知建筑物重置价格为800元元/平方米，建筑物已使用平方米，建筑物已使用10年，折旧率为年，折旧率为0.012，若，若直线折旧，则该建筑物的现时单价是（直线折旧，则该建筑物的现时单价是（ ）元）元/平方米。平方米。A A、800 B、640 C、704 D、72022、某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（ ）。A、40% B、60% C、50% D、67%23、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为（ ）。A、76% B、80% C、81% D、8

8、4%24、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为（ ）。A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房B、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房C、腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房D、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房25、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有（ ）。A、自然寿命经济寿命 B、自然寿命经济寿命 C、自然寿命=经济寿命 D、无关26、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（ ）年。A、35 B、45 C、48 D、5027、某商业房地

9、产于1998年9月15日以出让方式获得40年的土地使用权；于1999年3月15日开始建造，于2002年3月15日竣工验收，于2002年9月15日开始营业；建筑物重置成本5000元/平方米，正常使用的经济寿命50年，土地使用权期满后建筑物由国家无偿收回，残值率为2%。则该建筑物于2006年9月15日每平方米的折旧总额为（ ）元。A、450 B、616 C、563 D、60428、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/，已知取得土地时楼面地价为1000元/，开发成本和管理费用为1200元/，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售

10、费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（ ）A.7.90% B.11.08% C.11.83% D.13.73%29、某写字楼的建筑面积为4000，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为( )万元。A.67.60 B.811.24 C.1622.48 D.2433.7230、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/，其中主体工程

11、900元/，安装及装饰装修工程费为600元/。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为( )元/。A.486.52 B.521.74 C.559.50 D.1398.7631、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60，第二年投入40，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3，年利息率为6，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏

12、的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年，假设残值率均为0，试计算该建筑物的折旧总额。32、某商品住宅楼建于10年前，由购买政府出让的土地而建，土地使用权年限为70年，土地面积1500m2，土地出让价格（熟地）为每平方米1000元，现时重新取得该类土地每平方米需要1600元。住宅楼的总建筑面积为3300m2，当时的建筑造价每平方米900元，现时建造同类建筑物每平方米建筑面积需要1200元，经济寿命为50年。其中，门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为40万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率均为0。试评估该住宅楼现时的价值。33、估价对象为一政府办公楼，土地总面积：1000 m2，建筑总面积4500 m2，建于1986年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下：（1）搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表： 从2005年12月至2006年9月地价每月上升0.5。 （2）当地征用农地的费用等资料如下： 在估价时点征用郊区农地平均每亩10万元的征地补偿