验楼师专业知识培训(工程)

1、验楼师专业知识培训验楼师专业知识培训（工程类）（工程类）工程管理中心工程管理中心验楼师专业知识培训（工程类）验楼师专业知识培训（工程类） 课程内容课程内容一、验收师专业知识培训的意义一、验收师专业知识培训的意义二、常见质量问题的原因分析和处理措施二、常见质量问题的原因分析和处理措施 （一）墙面（一）墙面 （六）门窗（六）门窗 （二）粉刷（二）粉刷 （七）厨卫（七）厨卫 （三）地面（三）地面 （八）阳台（八）阳台 （四）层高（四）层高 （九）管道（九）管道 （五）吊顶（五）吊顶 （十）强弱电（十）强弱电三、常见工程类问题统一标准解释三、常见工程类问题统一标准解释四、结束语四、结束语 验楼师专业知

2、识培训（工程类）验楼师专业知识培训（工程类）一、验收师专业知识培训的意义一、验收师专业知识培训的意义 为了高质量地完成各项目的交楼入伙工作，使业主顺为了高质量地完成各项目的交楼入伙工作，使业主顺利办理入住手续，向业主展示海伦堡地产的品质价值，规利办理入住手续，向业主展示海伦堡地产的品质价值，规范和提高公司内部验楼师的工作业务水平。因此，工程管范和提高公司内部验楼师的工作业务水平。因此，工程管理中心针对交楼时业主所关注的质量问题以及工程类统一理中心针对交楼时业主所关注的质量问题以及工程类统一标准进行讲解，使大家有进一步的了解，在与业主的解释标准进行讲解，使大家有进一步的了解，在与业主的解释时更加

3、清楚，让业主知道这些问题我们公司非常重视，而时更加清楚，让业主知道这些问题我们公司非常重视，而且在处理的过程中有专人跟踪，直至处理达到交楼的标准且在处理的过程中有专人跟踪，直至处理达到交楼的标准为止为止。 验楼师专业知识培训（工程类）验楼师专业知识培训（工程类）二、常见质量问题的原因分析和处理措施二、常见质量问题的原因分析和处理措施 （一）墙面（一）墙面 墙壁结构的基层是钢筋混凝土剪力墙、砖或砌块墙体，墙壁结构的基层是钢筋混凝土剪力墙、砖或砌块墙体，面层是抹灰。墙厚砌筑材料为水泥砖、灰砂砖等，一般有面层是抹灰。墙厚砌筑材料为水泥砖、灰砂砖等，一般有120mm120mm、180mm180mm、2

4、40mm240mm三种规格；加气混凝土砌块一般有三种规格；加气混凝土砌块一般有100mm100mm、200mm200mm两种规格。两种规格。 墙面常见的质量问题是墙面常见的质量问题是有裂缝、空鼓，山墙及门窗周边有裂缝、空鼓，山墙及门窗周边有渗水的痕迹。有渗水的痕迹。 （1 1）产生裂缝的原因是施工时未挂网或施工工艺不当；）产生裂缝的原因是施工时未挂网或施工工艺不当；处理措施是凿开裂缝的两侧（每边处理措施是凿开裂缝的两侧（每边10cm10cm）挂网重新抹灰，抹）挂网重新抹灰，抹灰前需湿润。灰前需湿润。 （2 2）产生空鼓的原因是施工工艺不当；处理措施是凿开）产生空鼓的原因是施工工艺不当；处理措施

5、是凿开空鼓的部位，基体涂刷配空鼓的部位，基体涂刷配108108胶体的混合水泥砂浆后再重新进胶体的混合水泥砂浆后再重新进行抹灰。行抹灰。 （3 3）山墙渗水的原因是砌筑墙体或梁底渗漏，门窗周边）山墙渗水的原因是砌筑墙体或梁底渗漏，门窗周边渗水的原因是墙体与门窗框的塞缝不密实；处理措施是根据渗水的原因是墙体与门窗框的塞缝不密实；处理措施是根据实际渗漏原因注浆或修补。实际渗漏原因注浆或修补。 验楼师专业知识培训（工程类）验楼师专业知识培训（工程类）墙体出现的纵横向裂缝墙体出现的纵横向裂缝验楼师专业知识培训（工程类）验楼师专业知识培训（工程类）山墙出现的渗水痕迹山墙出现的渗水痕迹验楼师专业知识培训（工

6、程类）验楼师专业知识培训（工程类）门窗周边出现的渗水痕迹门窗周边出现的渗水痕迹验楼师专业知识培训（工程类）验楼师专业知识培训（工程类）二、常见质量问题的原因分析和处理措施二、常见质量问题的原因分析和处理措施 （二）粉刷（二）粉刷 粉刷指用腻子、涂料（乳胶漆、油漆等）涂抹在建筑物粉刷指用腻子、涂料（乳胶漆、油漆等）涂抹在建筑物表面的保护层，分为基层和面层。表面的保护层，分为基层和面层。 粉刷常见的质量问题是粉刷常见的质量问题是起皮、发霉、颜色不一致。起皮、发霉、颜色不一致。 （1 1）起皮的原因是基层表面潮湿或基层表面不干净；处）起皮的原因是基层表面潮湿或基层表面不干净；处理措施是铲掉起皮的部位

7、，重新进行基层处理。理措施是铲掉起皮的部位，重新进行基层处理。 （2 2）发霉的原因是墙体表面含碱过多，基层太潮湿或材）发霉的原因是墙体表面含碱过多，基层太潮湿或材料不耐碱；处理措施是对于轻微的返碱，可将表面扫除干净，料不耐碱；处理措施是对于轻微的返碱，可将表面扫除干净，用细砂纸轻磨平整，刮一遍腻子即可，较重的发霉部位要铲用细砂纸轻磨平整，刮一遍腻子即可，较重的发霉部位要铲除，再刮两遍腻子，最后再刷涂料。除，再刮两遍腻子，最后再刷涂料。 （3 3）颜色不一致的原因是材料中比重较大的颜色下沉，）颜色不一致的原因是材料中比重较大的颜色下沉，未调和均匀；处理措施是对颜色不一致的部位，进行铲除，未调和

8、均匀；处理措施是对颜色不一致的部位，进行铲除，再调配色差一样的涂料进行涂刷。再调配色差一样的涂料进行涂刷。 验楼师专业知识培训（工程类）验楼师专业知识培训（工程类） 粉刷起皮粉刷起皮验楼师专业知识培训（工程类）验楼师专业知识培训（工程类） 粉刷颜色不一致粉刷颜色不一致粉刷表面发霉粉刷表面发霉验楼师专业知识培训（工程类）验楼师专业知识培训（工程类）二、常见质量问题的原因分析和处理措施二、常见质量问题的原因分析和处理措施 （三）地面（三）地面 毛坯交楼的地面是原楼板结构楼地面。毛坯交楼的地面是原楼板结构楼地面。 地面常见的质量问题是地面常见的质量问题是不平整、有裂缝。不平整、有裂缝。 （1 1）不

9、平整的原因是混凝土施工班组未按要求收面；处不平整的原因是混凝土施工班组未按要求收面；处理措施是如楼板厚度偏大则进行细部打凿，楼板偏薄可以采理措施是如楼板厚度偏大则进行细部打凿，楼板偏薄可以采用细石混凝土或砂浆找平。用细石混凝土或砂浆找平。 （2 2）产生裂缝的原因有多种情况）产生裂缝的原因有多种情况；若是细微不规则裂缝，若是细微不规则裂缝，做砂浆修补即可；若是贯通楼板上下面层的规则裂缝，则需做砂浆修补即可；若是贯通楼板上下面层的规则裂缝，则需要专门请工程技术人员查看后再做处理。要专门请工程技术人员查看后再做处理。 验楼师专业知识培训（工程类）验楼师专业知识培训（工程类）二、常见质量问题的原因分

10、析和处理措施二、常见质量问题的原因分析和处理措施 （四）层高（四）层高 一般的房间层高是一般的房间层高是3m3m，因各个功能房楼板厚度不一，因各个功能房楼板厚度不一样，净空存在少许差异。样，净空存在少许差异。 层高常见的质量问题是层高常见的质量问题是净空不够，楼板倾斜。净空不够，楼板倾斜。 （1 1）净空不够的原因是木工装模标高控制不准确；）净空不够的原因是木工装模标高控制不准确；处理措施是细部打凿。处理措施是细部打凿。 （2 2）楼板倾斜楼板倾斜的原因是木工装模标高控制不均匀；的原因是木工装模标高控制不均匀；处理措施是细部打凿。处理措施是细部打凿。 验楼师专业知识培训（工程类）验楼师专业知识

11、培训（工程类）楼板胀模倾斜楼板胀模倾斜 验楼师专业知识培训（工程类）验楼师专业知识培训（工程类）二、常见质量问题的原因分析和处理措施二、常见质量问题的原因分析和处理措施 （五）吊顶（五）吊顶 吊顶按其艺术造型分为凹形吊顶、平顶吊顶、凹槽吊顶按其艺术造型分为凹形吊顶、平顶吊顶、凹槽形吊顶和凸形吊顶等几种。形吊顶和凸形吊顶等几种。 吊顶吊顶常见的质量问题是常见的质量问题是变形、开裂变形、开裂。 （1 1）变形的原因是吊顶板材的涨缩或湿度太大；处）变形的原因是吊顶板材的涨缩或湿度太大；处理措施是对于变形很少的，直接补刮腻子调整，对于变理措施是对于变形很少的，直接补刮腻子调整，对于变形比较大的，要拆除

12、板材后重新安装。形比较大的，要拆除板材后重新安装。 （2 2）开裂的原因是板材接口处腻子收缩；处理措施）开裂的原因是板材接口处腻子收缩；处理措施是凿开开裂的部位，用腻子修补，待干透后才刷油漆。是凿开开裂的部位，用腻子修补，待干透后才刷油漆。 验楼师专业知识培训（工程类）验楼师专业知识培训（工程类）吊顶变形开裂吊顶变形开裂 验楼师专业知识培训（工程类）验楼师专业知识培训（工程类）二、常见质量问题的原因分析和处理措施二、常见质量问题的原因分析和处理措施 （六）门窗（六）门窗 入户门是木质防火门，阳台落地门和窗是铝合金门窗。入户门是木质防火门，阳台落地门和窗是铝合金门窗。 门窗常见的质量问题是门窗常

13、见的质量问题是密闭差、开关不灵活，门窗框或密闭差、开关不灵活，门窗框或扇及玻璃被被刮花、破损扇及玻璃被被刮花、破损。 （1 1）密闭差的原因是门窗班组安装有问题；处理措施是密闭差的原因是门窗班组安装有问题；处理措施是根据实际情况调整门窗。根据实际情况调整门窗。 （2 2）开关不灵活（包括五金配件）的原因是购买的的配开关不灵活（包括五金配件）的原因是购买的的配件质量不过关或强行开关，施工中遇到碰撞；处理措施是门件质量不过关或强行开关，施工中遇到碰撞；处理措施是门窗班组进行修整或更换。窗班组进行修整或更换。 （3 3）框或扇及玻璃被刮花、破损的原因是安装完成后未）框或扇及玻璃被刮花、破损的原因是安

14、装完成后未做好成品保护，施工中遇到碰撞；处理措施是根据情况进行做好成品保护，施工中遇到碰撞；处理措施是根据情况进行打磨、补漆或更换。打磨、补漆或更换。 验楼师专业知识培训（工程类）验楼师专业知识培训（工程类）二、常见质量问题的原因分析和处理措施二、常见质量问题的原因分析和处理措施 （七）厨卫（七）厨卫 厨房、卫生间地面及烟道四周需做防水。厨房、卫生间地面及烟道四周需做防水。 厨房、卫生间和烟道常见的质量问题是厨房、卫生间和烟道常见的质量问题是渗漏、防水层泛渗漏、防水层泛起高度不够、地面积水，燃气管道安装不正确。起高度不够、地面积水，燃气管道安装不正确。 （1 1）渗漏的原因是管道周边封堵不严密

15、或防水层质量不渗漏的原因是管道周边封堵不严密或防水层质量不好；处理措施是采用防水砂浆对管道周边进行重新封堵密实，好；处理措施是采用防水砂浆对管道周边进行重新封堵密实，重新做防水。重新做防水。 （2 2）防水层泛起高度不够的原因是防水班组未按要求进防水层泛起高度不够的原因是防水班组未按要求进行施工；处理措施是补做防水层到要求的高度。行施工；处理措施是补做防水层到要求的高度。 （3 3）积水的原因是找平层排水坡度不对；处理措施是根积水的原因是找平层排水坡度不对；处理措施是根据原因二次放坡后做找平层和防水。据原因二次放坡后做找平层和防水。 （4 4）燃气管道安装不正确的原因是燃气安装公司未严格）燃气

16、管道安装不正确的原因是燃气安装公司未严格按要求施工；处理措施是按验收规范进行改进。按要求施工；处理措施是按验收规范进行改进。 验楼师专业知识培训（工程类）验楼师专业知识培训（工程类）防水层质量有缺陷防水层质量有缺陷 烟道周边渗水烟道周边渗水验楼师专业知识培训（工程类）验楼师专业知识培训（工程类）二、常见质量问题的原因分析和处理措施二、常见质量问题的原因分析和处理措施 （八）阳台（八）阳台 阳台检查的重点是地面排水和铁艺栏杆，铁艺栏杆有全阳台检查的重点是地面排水和铁艺栏杆，铁艺栏杆有全玻式和半玻式两种。玻式和半玻式两种。 阳台常见的质量问题是阳台常见的质量问题是地面积水，栏杆返锈、油漆脱落，地面

17、积水，栏杆返锈、油漆脱落，玻璃破损、打胶不到位。玻璃破损、打胶不到位。 （1 1）阳台地面积水的原因是找平层排水坡度不对；处理阳台地面积水的原因是找平层排水坡度不对；处理措施是根据原因二次放坡后做找平层。措施是根据原因二次放坡后做找平层。 （2 2）栏杆返锈、油漆脱落的原因是未进行打磨除锈就刷栏杆返锈、油漆脱落的原因是未进行打磨除锈就刷油漆；处理措施是重新进行打磨除锈刷油漆。油漆；处理措施是重新进行打磨除锈刷油漆。 （3 3）玻璃破损的原因是安装完成后未做好成品保护，施玻璃破损的原因是安装完成后未做好成品保护，施工中遇到碰撞；处理措施是局部修整或更换玻璃。工中遇到碰撞；处理措施是局部修整或更换

18、玻璃。 （4 4）玻璃打胶不到位的原因是安装班组责任心不强；处）玻璃打胶不到位的原因是安装班组责任心不强；处理措施是补打胶。理措施是补打胶。 验楼师专业知识培训（工程类）验楼师专业知识培训（工程类）栏杆返锈栏杆返锈 栏杆油漆脱落栏杆油漆脱落验楼师专业知识培训（工程类）验楼师专业知识培训（工程类）二、常见质量问题的原因分析和处理措施二、常见质量问题的原因分析和处理措施 （九）管道（九）管道 管道包括进水管和排水管。管道包括进水管和排水管。 管道常见的质量问题是管道常见的质量问题是接头处渗水，进排水不顺畅，排接头处渗水，进排水不顺畅，排水口标高不对。水口标高不对。 （1 1）接头处渗水的原因是胶体

19、质量差或接头处涂胶不均接头处渗水的原因是胶体质量差或接头处涂胶不均匀；处理措施是局部注胶。匀；处理措施是局部注胶。 （2 2）进排水不顺畅的原因是施工时未及时封堵管口，有进排水不顺畅的原因是施工时未及时封堵管口，有杂物掉进管内；处理措施是如是硬物，就近拆除检查口，用杂物掉进管内；处理措施是如是硬物，就近拆除检查口，用弹性插棍进行冲排，直至硬物排出，如是软物或者是纸质类，弹性插棍进行冲排，直至硬物排出，如是软物或者是纸质类，用水强力冲刷，直至排出。用水强力冲刷，直至排出。 （3 3）排水口标高不对的原因是班组未按设计标高进行施）排水口标高不对的原因是班组未按设计标高进行施工；处理措施是对管口的混

20、凝土进行打凿或调整管口的标高工；处理措施是对管口的混凝土进行打凿或调整管口的标高后重新安装。后重新安装。 验楼师专业知识培训（工程类）验楼师专业知识培训（工程类） 排水口标高不对排水口标高不对管道接头处渗水管道接头处渗水验楼师专业知识培训（工程类）验楼师专业知识培训（工程类）二、常见质量问题的原因分析和处理措施二、常见质量问题的原因分析和处理措施 （十）强弱电（十）强弱电 强电一般是指交流电电压在强电一般是指交流电电压在24V24V以上，如家庭中的电灯、以上，如家庭中的电灯、插座等，电压在插座等，电压在110V220V110V220V；弱电一般是指直流电路或音频、；弱电一般是指直流电路或音频、

21、视频线路、网络线路、电话线路，直流电压一般在视频线路、网络线路、电话线路，直流电压一般在24V24V以内。以内。 强弱电常见的质量问题是强弱电常见的质量问题是线路布设有误，安装位置标高线路布设有误，安装位置标高不对。不对。 （1 1）线路布设有误的原因是安装时未按设计要求施工；线路布设有误的原因是安装时未按设计要求施工；处理措施是按要求重新进行布设。处理措施是按要求重新进行布设。 （2 2）安装位置标高不对的原因是安装时未按设计要求施安装位置标高不对的原因是安装时未按设计要求施工；处理措施是按要求调整标高重新进行安装。工；处理措施是按要求调整标高重新进行安装。 验楼师专业知识培训（工程类）验楼

22、师专业知识培训（工程类）三、常见工程类问题统一标准解释三、常见工程类问题统一标准解释1 1、为什么还未收楼铁艺护栏就那么多生锈呢？、为什么还未收楼铁艺护栏就那么多生锈呢？答：答：施工过程中因空气潮湿引起的，我司正在全力整改，最终施工过程中因空气潮湿引起的，我司正在全力整改，最终结果将交出合格产品给业主，具体可参照结果将交出合格产品给业主，具体可参照质量保证书质量保证书内内容保修。容保修。2 2、有钢筋外露是不是楼板的厚度不够呢？、有钢筋外露是不是楼板的厚度不够呢？答：答：楼板厚度绝对没问题，只是个别钢筋翘起来，只要装修盖楼板厚度绝对没问题，只是个别钢筋翘起来，只要装修盖得住没什么影响或割除即可

23、，若需要可现在安排割除。得住没什么影响或割除即可，若需要可现在安排割除。3 3、卫生间、厨房和烟道周边有渗水的现象，是不是楼顶的楼板、卫生间、厨房和烟道周边有渗水的现象，是不是楼顶的楼板没有做好防水呢？没有做好防水呢？答：答：每个卫生间、厨房和烟道周边都有做防水，并做过蓄水试每个卫生间、厨房和烟道周边都有做防水，并做过蓄水试验，有个别出现渗水可能是其它原因，具体可参照验，有个别出现渗水可能是其它原因，具体可参照质量保质量保证书证书内容保修。内容保修。 验楼师专业知识培训（工程类）验楼师专业知识培训（工程类）三、三、常见常见工程类问题统一工程类问题统一标准标准解释解释 4 4、楼地面为什么那么粗

24、糙？、楼地面为什么那么粗糙？答：答：在后期装修过程中楼地面需要抹灰铺贴楼梯砖和石材，在后期装修过程中楼地面需要抹灰铺贴楼梯砖和石材，地面粗糙有利于与砂浆的结合，避免空鼓起壳。地面粗糙有利于与砂浆的结合，避免空鼓起壳。5 5、墙面那么多的裂纹，结构会不会受到影响呢？会不会漏、墙面那么多的裂纹，结构会不会受到影响呢？会不会漏水呢？水呢？答：答：属于温差收缩裂缝，不会影响结构，外墙全部按照设属于温差收缩裂缝，不会影响结构，外墙全部按照设计要求进行多道工序的处理，不会漏水。计要求进行多道工序的处理，不会漏水。6 6、墙面那么多有补过裂纹的痕迹，会不会影响结构呢？、墙面那么多有补过裂纹的痕迹，会不会影响

25、结构呢？答：答：属于砖砌体与混凝土结构之间不同材料的温度裂纹，属于砖砌体与混凝土结构之间不同材料的温度裂纹，经检查核实处理了，绝对不会影响结构经检查核实处理了，绝对不会影响结构。 验楼师专业知识培训（工程类）验楼师专业知识培训（工程类）三、三、常见常见工程类问题统一标准解释工程类问题统一标准解释7 7、房间内的隔墙是否根据自己的装修效果进行修改或、房间内的隔墙是否根据自己的装修效果进行修改或拆除？拆除？答答: : 主体属于框架主体属于框架( (框剪）结构，是通过板、梁、柱框剪）结构，是通过板、梁、柱（墙）传力受力的，拆除主要受力墙对结构荷载整（墙）传力受力的，拆除主要受力墙对结构荷载整体受力会

26、有影响，且国家有明文规定不允许随便拆体受力会有影响，且国家有明文规定不允许随便拆除。对于隔墙的拆除必须报设计人员和技术人员查除。对于隔墙的拆除必须报设计人员和技术人员查核后才能考虑拆除。核后才能考虑拆除。8 8、给排水管是使用何种材料的呢？、给排水管是使用何种材料的呢？答：答：室外埋地主干为铸铁管及分支为钢塑管，室内为室外埋地主干为铸铁管及分支为钢塑管，室内为PPRPPR管材。管材。9 9、阳台是否可以封闭或安装窗户？、阳台是否可以封闭或安装窗户？答：答：不可以，只可以安装隐形防护网不可以，只可以安装隐形防护网。 验楼师专业知识培训（工程类）验楼师专业知识培训（工程类）三、常见工程类问题统一标

27、准解释三、常见工程类问题统一标准解释1010、阳台为什么积水？、阳台为什么积水？答：答：因考虑后期装修铺装面层，安装在地漏排水口时进行因考虑后期装修铺装面层，安装在地漏排水口时进行放坡，所以产生积水，装修后就不会存在积水现象。放坡，所以产生积水，装修后就不会存在积水现象。1111、为什么卫生间只预留污水排水管？、为什么卫生间只预留污水排水管？答：从环保考虑，我们将污水和废水统一排放至室外化粪答：从环保考虑，我们将污水和废水统一排放至室外化粪池进行处理，处理后再排放至市政污水管池进行处理，处理后再排放至市政污水管。1212、房屋出现问题应该由谁负责？费用由谁承担？、房屋出现问题应该由谁负责？费用

28、由谁承担？答：答：住宅质量保证书住宅质量保证书是对房屋保修的依据。保修期内，是对房屋保修的依据。保修期内，属非人为因素的，由建设单位保修。属人为因素的，由属非人为因素的，由建设单位保修。属人为因素的，由责任人修复。在保修期外，公共部位由物业公司依照管责任人修复。在保修期外，公共部位由物业公司依照管理协议与管理规定进行处理，私有部分由业主委托物业理协议与管理规定进行处理，私有部分由业主委托物业公司安排专业人员处理或自行处理，费用由业主自行承公司安排专业人员处理或自行处理，费用由业主自行承担。担。 验楼师专业知识培训（工程类）验楼师专业知识培训（工程类）三、常见工程类问题统一标准解释三、常见工程类问题统一标准解释1313、建筑面积丈量是否准确？、建筑面积丈量是否准确？答：答：建筑面积的丈量是以政府