沈阳皇姑区经典生活商业街战略策划

1、锦联锦联经典生活商业战略经典生活商业战略沈阳精诚置业顾问有限公司2007年5月16日 写在最初写在最初项目各物业销售合同额一览表项目各物业销售合同额一览表: 锦联经典生活商业比重情况看锦联经典生活商业比重情况看,说明商业占项目总值的说明商业占项目总值的32%，是项目重，是项目重中之重，按照计划，在热销住宅，形成人气后，利用惯性原理，下一步的中之重，按照计划，在热销住宅，形成人气后，利用惯性原理，下一步的工作重点是销售商业。工作重点是销售商业。项目项目面积（）面积（）成交均价（元成交均价（元/ /） 销售合同额（万元）销售合同额（万元）占配比占配比住宅住宅95139951394,7204,720

2、449,056,080449,056,08035%35%商铺商铺长江街长江街140241402416,00716,007224,482,168224,482,16818%18%宁山路宁山路142471424710,02210,022142,783,434142,783,43411%11%金沙江街金沙江街278127818,0008,00022,248,00022,248,0002%2%恒山路恒山路3450.83450.87,5037,50325,891,35225,891,3522%2%合计合计34502.834502.812,04012,040415,404,954415,404,95432

3、%32%写字间写字间21500215005,5005,500118,250,000118,250,0009%9%沿长江街公寓（精沿长江街公寓（精装）装）43000430006,0006,000258,000,000258,000,00020%20%半地下车库半地下车库3939个个2020万万/ /个个7,800,000 7,800,000 1%1%地下车位地下车位340340个个1010万万/ /个个34,000,00034,000,0003%3%合计合计194141.8194141.86,6066,6061,282,511,0341,282,511,034100%100%长江街商业街关键词长

4、江街商业街关键词: 中低档商业街中低档商业街 商圈辐射范围较小商圈辐射范围较小 业态杂乱无序业态杂乱无序 发展空间较大发展空间较大 周边竞品周边竞品 水木清华水木清华 ：销售率销售率20%左右，仅面积小、总价低左右，仅面积小、总价低 商铺销售。商铺销售。 建赏欧洲建赏欧洲 ：销售体量小、销售期限长。销售体量小、销售期限长。 2007年存量商业面积年存量商业面积33.85万平方米万平方米 2007年商业批准预售同比增幅年商业批准预售同比增幅89% 2007年商业销售价格呈下降趋势，下降为19.29% 商业关键词：商业关键词：供大于求供大于求 、价格下降、价格下降 截止截止2007年年5月月11日

5、，经典生活商铺来电客户日，经典生活商铺来电客户155组，到访客户组，到访客户72组，前期走访商家客户组，前期走访商家客户24组，共计组，共计251组。经统计，诚意客户达组。经统计，诚意客户达34组。组。 通过对客户需求分析，客户普遍对商网的需求为一、通过对客户需求分析，客户普遍对商网的需求为一、二层结构；面积二层结构；面积200-300居多；心理价位长江街居多；心理价位长江街14000元元/、宁山路、宁山路9000元元/、 通过对客户进行装户情况分析通过对客户进行装户情况分析,需求长江街位置的占需求长江街位置的占70%,其次是需求宁山路及恒山路，金沙江街客户需求其次是需求宁山路及恒山路，金沙江

6、街客户需求较少。较少。 关键词：关键词：需求集中需求集中在长江街南侧位置在长江街南侧位置；价格高；价格高；在这样的市场状况下，我们要创造在这样的市场状况下，我们要创造什么样的价值？什么样的价值？至至20072007年底，力争实现销售合同额年底，力争实现销售合同额人民币117，960，000元！销售原则销售原则整体销售、快速回笼资金整体销售、快速回笼资金实施途径实施途径改变改变原社区商铺为区域商业中心原社区商铺为区域商业中心结合市场情况和我们的目标结合市场情况和我们的目标锦联锦联经典生活应该具备什么样的定位？经典生活应该具备什么样的定位？位置位置恒山路恒山路金沙江街金沙江街宁山路宁山路长江街长江

7、街分区分区休闲健身区、文化区、休闲健身区、文化区、学生快餐区学生快餐区培训机构区培训机构区餐饮娱乐区餐饮娱乐区品牌店区品牌店区业态业态大型健身机构、文具大型健身机构、文具用品、学生快餐、用品、学生快餐、图书城图书城特色语种、知特色语种、知名培训中心名培训中心餐饮机构、商业餐饮机构、商业机构机构名牌服饰、国际名牌服饰、国际美容、特色美美容、特色美食街食街结构结构一、二层结构；三层一、二层结构；三层整层结构整层结构一、二、三层一、二、三层结构结构一、二、三层结一、二、三层结构构一、二层结构；一、二层结构；三层整层结构三层整层结构均价（元均价（元/ /）75007500800080001000010

8、0001600016000命名命名后街（后街（Backstreet） 波士智堂波士智堂（Boss Meeting） 娱客地界（娱客地界（Yoko Zone） 时尚连廊时尚连廊（Fashion Mall） 整体商网定位：旺整体商网定位：旺本本 “旺本”意为“旺本钱” 定位都清晰了，客户从哪里来？定位都清晰了，客户从哪里来？ 关注关注“主力店主力店”和和“品牌店品牌店”效应效应 “有主力店的地方，就有无穷的商业机会有主力店的地方，就有无穷的商业机会” 知名的品牌客户本身就具备聚客能力，会提升商圈本身的品质，加知名的品牌客户本身就具备聚客能力，会提升商圈本身的品质，加速整个商铺销售（招商）的进程速整个商铺销售（招商）的进程 倡导差异化营销倡导差异化营销招商应该从核心主力店开始启动，招商应该从核心主力店开始启动，按照按照“核心主力店核心主力店-次主力店次主力店-品牌专卖店品牌专卖店-小型商家小型商家”为顺序。为顺序。价格策略价格策略用价格杠杆及车位赠送等优惠方式，将位用价格杠杆及车位赠送等优惠方式，将位置不佳商铺先期销售给主力店，形成围合之势，围置不佳商铺先期销售给主力店，形成围合之势，围点打缓。点打缓。租售并举策略租售并举策略为购买商铺客户提供租赁服务，减轻为购买商铺客户提供租赁服务，减轻客户资本压力。客户资本压力。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月