房地产价格指数与土地交易指数的关系统计分析

1、我国房地产价格波动率的影响因素及实证分析余海龙（重庆文理学院，2007级工程造价专业，二班，学号200712214059，邮编402160）【摘要】我国房地产价格不断上涨，其增长率远远超过收入增长率，而对房地产价格波动率的研究很少。根据2009年各省相关数据，运用人均可支配收入增长率、建筑成本增长率两因素对房地产价格增长率进行实证分析 ，并根据模型结论给出政策建议。Abstract ：China's real estate prices continued to rise, its growth rate far exceeded the income growth rate, whi

2、le the rate of property price fluctuations little research. According to provincial data in 2009, using per capita disposable income growth, the construction cost growth rate of two factors on the growth of property prices in the empirical analysis and conclusions are given according to the model po

3、licy recommendations.【关键词】房地产 人均可支配收入 建筑成本增长率 投机需求 Key words ：Property Per capita disposable income Construction costGrowth Speculative demand 一、影响房地产价格波动率的主要因素及房地产现状【此处的论述要具体，明了】房地产的价格根本上取决于供求关系，而房地产的供给、需求受价格之外诸多因素影响。其中，生产成本是价格之外影响供给的主要因素，人均收入是价格之外影响需求的主要因素。因此，理论上，房屋建筑成本、人均可支配收入影响房屋价格，其增长率必然影响房屋价格增

4、长率。这两个因素是分别从供给、需求角度考虑的。1998年以来，我国房地产业得到迅速发展，房地产开发投资在固定资产投资中的比重波动上升。近年该比重基本保持在18%左右。房地产行业对GDP增长贡献率在稳步上升。数据表明，1997-2007年间，房地产开发投资年均增长22.38%，高于同期GDP年均11.19%的增幅，扣除土地购置费后的房地产开发投资对GDP增长的贡献率由6.32%增加到10.74%，年均9.28%。1997-2007年，房地产开发投资对 GDP增长的间接贡献率由7.16%增加到11.5%，年均9.72%。1997-2005年，房地产开发投资对GDP增长的引致消费贡献率由3.09%

5、增加到3.92%，年均3.89%，2003年达到最高为4.66%。 二、模型的构建【 此处需进一步展开】在国际金融危机的影响下，全球各个国人均收入增长率普片下降、建筑生产成本增加。随着人均收入增长率普片下降、建筑生产成本增加，这势必会影响我国 房地产价格的结构组成。基于这样的逻辑判断，构建的模型基本关系如下：表示我国房地产价格，表示我国年度人均收入增长率，表示我国建筑生产成本，表示房地产价格的数目。【房地产价格的总数目与房地产价格的数目有什么区别】三、样本的选者和描述 由于2007年四月的全球经济危机的影响，为了能充分的反应金融危机给我国人均收入增长率、建筑生产成本带来的影响，从而对房地产价格

6、波动率的影响，因此选取样本数据为2004年2009年的数据。（一）、我国2004年至2009年的建筑成本增长率【是定基增长率还是逐期增长率？】房屋建筑成本增长率。房屋建筑成本是房屋供给的反函数，在其他因素不变时，建筑成本增加，供给减少，导致房价上升，所以，房屋建筑成本增长率是房地产价格增长率的正函数。 在分析建筑成本对房价的影响时，不仅要考虑当期建筑成本，而且要考虑前期建筑成本。因为房屋作为大件耐用消费品，从竣工到销售出去，往往需要一定时间。主要有如下原因：商品房价格昂贵，需要花费一个家庭多年的积蓄，因此在购买时消费者非常谨慎，需要长时间进行决策；商品房是存在较大差异的商品，消费者有不同偏好，

7、要寻找到自己喜欢的商品房是需要时间的；商品房隐含的信息多。为了达成交易，开发商需要时间开展营销活动，向消费者传递信息，消费者也要努力搜集信息，避免上当受骗。因此，应考虑当期、前期房屋建筑成本增长率对房屋价格增长率的影响。通常房屋空置一年以内为正常情况，所以本文只考虑前一年的建筑成本及其增长率。另外，由于数据方面的原因，本文以商品房竣工造价替代建筑成本。（二）、我国2004年至2009年的年度人均可支配收入增长率 人均可支配收入增长率。人均可支配收入是房地产需求的正函数，在其他因素不变时，收入越高，需求越大，导致房价上升，因此，人均可支配收入增长率是房地产价格增长率的正函数。人均可支配收入增长所

8、导致的房地产需求增长表现在三个方面：一是收入的增长加快积累的增长，使得潜在购买力变成现实购买力；二是收入的增长使得消费结构发生变化，房地产成为重要的消费对象，人们会用更好的住宅替代原有住宅；三是收入的增长导致财富增长，进而对资产需求增加，刺激投机。房地产通常被看作一种资产，特别是在通货膨胀或其他资产预期收益率较低时，房地产是良好的投机工具。 （三）、我国2004年至2009年房地产销售价格指数由图知，房地产价格一直在上升，因为人均可分配收入的增加，以及建筑成本的提高，房地产销售价格也相应的上升。在2007年以后，上升趋势有所减缓，从108.9到109，只有一小段的上升趋势。因为紧急危机的影响，

9、这些因素对于房地产价格的影响是相当重要的。到了2008年，房地产的价格又再一次上升，指数从109上升到110，而且上升趋势明显比2007年高。（四）、我国2004年至2009年 房地产各类价格指数的关系由于其他价格指数的变动，房地产销售价格指数在一段时间里有上升的趋势，而由于一些因素的影响，上升的速率有所减缓，但是总体来说还是上升的。而与房地产销售价格有关的其它价格也有相应的变化。【你还没有界定x代表什么、y代表什么】四、实证检验 对样本进行分析与总结描述表示，由于人均可分配收入的增加，以及建筑成本的提高，房地产价格也在不断的上升，那它们的关系是怎么。 （一）相关性检验 由相关系数公式 分别计

10、算所选样本中房地产价格与筑成本增长率等之间的相关性。 表一 建筑成本增长率与房地产价格指数相关系数计算表项目对应增长率建筑成本增长率0.150.190.20.260.30.35房屋销售价格指数106.1107.2109110.2863土地交易价格指数115.5105.3102.9100.6100.6房屋租赁价格指数100.3105.9103.6102.8102.8物业管理价格指数100.1100.7100.2651通过表一可以得出 r=0.97695 r=0.750328 r=0.848768 r=0.812576 r=0.714138 【，下同】相关系数分别为r=0.97695 r=0.75

11、0328 r=0.848768 r=0.812576 r=0.714138，且相关系数都在0.7r1说明房地产价格指数都与建筑成本增长率高度相关。表二 人均可分配收入增长率与房地产价格指数相关系数计算表人均可分配收入增长率11.1%11.412.6%13.010.0%9.0%房屋销售价格指数106.1107.109110.2863土地交易价格指数115.5105.3102.9100.6100.6房屋租赁价格指数100.3105.9103.102.8102.8物业管理价格指数100.1100.7100.2651相关系数分别为 ，人均可分配收入增长率与房地产价格指数、土地交易价格指数、房屋租赁价格

12、指数的相关系数在r0.4范围内，为低度线性相关。物业管理价格指数的相关系数在0.7r1范围内，说明人均可分配收入增长率与物业管理价格指数为高度线性相关。【前面分析得不错。你找了这么多的相关系数，对于后面建模型有什么作用呢？】（二）回归分析在相关系数的前提下根据建立的模型对各表的数据分别进行分析。1、根据表一的资料求出有关数据：n=6 =0.621 0.386 y=337421 =35351 求得：a=27965.596 b=273144y=27695.596+273144回归方程计算值与实际值对比如表三所示。年份200420052006200720082009建筑成本增长率x11.1%11.4

13、%12.6%13%10%9%552.825y592.42562.90587.10625.18523.16483.45-y39.5945-6.703-6.86310.37444-12.021通过表三的对比可知，方程的计算值与实际值相差较小，方程基本反映真实情况。五、结论与建议（一）结论。根据回归结果，有如下结论：【此处放到前面论述较合理些】 1、样本通过了总显著性检验。这表明房屋价格增长率的确受人均可支配收入增长率、当期房屋建筑成本增长率、前期房屋建筑成本增长率的影响 ，而且房屋价格增长率与前三者呈同向变动关系，这与 理论 完全一致。2、人均可支配收入增长率对房屋价格增长率的影响最大。在其他因素

14、不变时，人均可支配收入每增加一个百分点导致房屋价格增长0.83；前期房屋建筑成本增长率的影响较低；当期房屋建筑成本增长率的影响最低，房价对成本的弹性为。其他因素不变时，当期房屋建筑成本每增长一个百分点，导致房屋价格上涨0.2。模型表明，前期成本波动率比当期成本波动率对房价波动率的影响更大。两期房价成本变动的总影响达到0.58，作用明显。 （二）政策建议【此提法欠妥和具体的建议不对应】 根据上述模型 分析 结果可知，要控制房价过快增长，稳定房地产市场，必须从影响房屋供求的人均可支配收入、房屋建筑成本出发。如前文所述，收入增长从三个方面拉动房屋需求，政府控制的重点应是对房地产的投机需求。在控制房屋

15、建筑成本方面，土地管理制度需进一步完善。具体措施如下： 1、征收利得税，抑制投机需求。对于投机性需求，可用税收杠杆进行抑制。政府采取的税收措施之一为征收营业税，但征收营业税的效果令人怀疑：一是营业税作用有限，如果预期房价飞涨，投机收益率大增，征收5的营业税于事无补，不能抑制投机需求；二是营业税的税负会部分转嫁给购买方，特别是在购买方的需求价格弹性很低时，购买方会承受主要税负，用更高价格购房，出现事与愿违的结果。 征收利得税能更有效的抑制投机需求。因此，国家出台108号文件，从2006年8月1日开始，国内居民进行个人二手房转让时，征收20的所得税。但征收固定税率所得税，对短期投机的打击力度不足，

16、对长期投资则加以抑制。所以，政府可以开征级差利得税，对购买商品房后短期内转让的所得利润课以较高的税率，这一税率随持有房产年限的增加而递减。借鉴美国和韩国的经验，可采取如下办法：购房不足一年进行转让，对转让所得征收50%的利得税，随着持房年限增加，税率逐年下调10%，直至最后利得税税率降至零。 2、改革土地储备制度。按照 目前 的规定，经营性土地出让只能采取拍卖、挂牌和招标的方式，其中：拍卖和挂牌是价高者得之，招标是合意者得之。由于拍卖、挂牌出让收益远大于招标，地方政府具有选择拍卖、挂牌的强烈意愿。政府出台这项制度的目的，是想通过土地储备制度来达到对土地一级市场的垄断，限制土地的投机。但是这一制

17、度很难达到以上目的。因为政府既是土地市场的调控者，又是土地出让金的受益人。这种“裁判员”和“运动员”的双重身份使得政府会利用垄断权力追逐利益。 3、要大力促进中西部经济发展。特别是要努力提高居民可支配收入以避免房价严重脱离居民支付能力的现象；并且要缩短各地区之间的收入差距。以求房地产价格上涨有人均可支配收入快速增长的支撑。4、促进房地产价格与宏观经济指标协调。房价上涨过快而导致泡沫会给国家经济和人民生活带来严重后果。因此国家相关统计部门要及时对我国房价和相关经济指标进行统计分析适时调整两者之间可能出现的过大偏差。5、加大宏观调控力度促进住房市场健康发展。政府要防微杜渐，根据住宅市场的变化情况来制定相应的宏观调控政策，主要从完善住房市场监管体系、加强土地市场调控和完善财政、金融、税收配套政策等方面着手。促进住房市场健康发展。因此，从长期来看，政府应借鉴美国的做法，让市场获得主导地位，国家主要征收不动产税，取得土地的收益。而在短期内，改变出让方式，将招标作为出让的“单一规则”。因为地方政府没有动力实行这种“单一规则”，所以必须在制度上进行约束。而且，政府可在制定土地招标书时，对楼宇规划、外立面、户型设计等方面作出限制