房地产企业财务风险管理与控制研究

1、摘 要企业财务状况的好坏会直接影响企业的生存和发展，进而影响我国经济发展和社会稳定。对企业进行财务风险管理的系统和深入的研究具有极为重要的意义。近年来，我国房地产业的发展突飞猛进，房地产政策的改进，以及金融界政策的创新，不断地为房地产企业创造越来越广阔的发展空间。然而，由于房地产业属于高投资、高风险、高收益的行业，加上我国的房地产业尚不够规范化，金融体系的不完善，房地产业在高速猛进的同时，也承担着巨大的财务风险，因此，如何识别、评价、防范企业的财务风险已经成为亟待解决的重要课题。本文研究的是房地产企业如何有效控制财务风险,从财务风险的一般理论着手，结合了现阶段国内外关于财务风险的研究方法和研究

2、思路，阐述了财务风险的涵义、财务风险的主要成因、财务风险的主要类型以及财务风险的基本特征，并根据房地产企业资金来源和资金投入环节，讨论了我国房地产企业的财务风险主要表现为融资风险，投资风险、资金回收风险和收益分配风险，这几类风险贯穿了整个房地产开发环节，而且不同房地产企业风险体现的环节可能不一样，都需要针对每一个企业的具体情况做出相应的措施来防范风险。所以本文从我国房地产企业融资、投资和日常资金运营三个方面对企业进行财务风险成因分析，并提出关于房地产企业财务风险的防范和控制措施，财务风险的预警系统的构建，在此基础上分别从房地产企业的融资、投资和资金的回收三个方面来阐述房地产企业在财务领域如何有

3、效防范财务风险。注：本设计（论文）题目来源于实际应用。AbstractFinancial situation of enterprises will directly affect the survival and development, thereby affecting economic development and social stability. Financial risk management for enterprise systems and in-depth study has very important significance.In this paper, is

4、the real estate business How to effectively control financial risk, financial risk from the general theory of working, combined with the present stage of financial risk home and abroad on research methods and research ideas to explain the meaning of financial risk, financial risk of the main causes,

5、 The main types of financial risk and the basic characteristics of financial risk, and corporate funding sources and based on the real estate investment links, real estate companies in China are discussed mainly for the financial risk of financing risk, investment risk, risks and benefits of the rec

6、overy of funds allocation of risk, these types of risk areas throughout the entire real estate development, and different aspects of the real estate business risk may not be reflected in the same need for the specific situation of each enterprise to make the appropriate measures to prevent risks. So

7、 this article from our real estate corporate finance, investment funds and daily operations of three enterprises with regard to the causes of financial risk analysis, and the real estate business on the financial risk prevention and control measures, early warning systems of financial risk to build,

8、 on this basis , respectively, from real estate financing companies, investment and the recovery of funds described three aspects of real estate enterprises in the financial area how to effectively guard against financial risks.Key words:Financial risk, The real estate business, Analyzed the cause,

9、Against and control目 录1绪论11.1题目背景及目的题目背景1题目研究目的21.2国内外研究状况国外财务风险研究现状2国内研究现状1.3题目研究方法1.4论文构成及研究内容论文的研究内容6论文的构成72房地产企业财务风险的基本理论72.1房地产与房地产业的概念2.2房地产企业风险2.3房地产企业财务风险房地产企业财务风险的涵义10房地产企业财务风险的基本特征11房地产企业财务风险的类型122.4房地产企业财务风险管理财务风险管理的涵义13房地产企业财务风险管理的程序房地产企业财务风险管理的职能143.我国房地产企业财务风险现状及成因143.1我国房地产企业财务风险的现状3.

10、2我国房地产企业财务风险成因分析4我国房地产企业财务风险的防范和控制措施194.1房地产企业财务风险的防范和控制的基本思路4.2针对筹资活动过程中的财务风险的防范措施4.3针对投资过程中的财务风险的防范措施4.4针对日常资金运营中的财务风险的防范措施5案例分析245.1NK房地产公司简介：5.2NK房地产公司财务风险防范和控制5.2.1.NK房地产公司在筹资方面的财务风险控制与防范24 NK房地产公司在投资方面的财务风险控制与防范25.NK房地产公司在日常资金运作方面的财务风险控制与防范26结 论27参考文献28致 谢291绪 论1.1题目背景及目的题目背景房地产开发企业是指进行城市土地及综合

11、开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。近年来,我国房地产企业发展迅猛,房地产业已经成为国门经济支柱之一，伴随着房地产政策的改进,以及金融政策的创新,不断地为房地产业创造出越来越广阔的发展空间。房地产业作为一个尚未成熟的新兴行业，丰厚的利润也自然吸引许多房地产开发公司的参与。正因为中国房地产市场拥有如此广阔的前景，吸引了大批的投资者进入房地产业，使得该行业的竞争日趋激烈，其面临的风险也不容忽视。房地产企业是资金密集型行业,开发一个项目需要投入大量的资金,而我国房地产企业的资金来源主要来自银行贷款。据统计,我国的房地产企业的平均负债率为75%，不少房地产企

12、业资产负债率在70%以上，有的高达90%，比香港房地产企业负债率30-40%高出一倍多。如此高的负债率,必然会加大房地产企业的财务风险。现今很多房地产企业资产负债率过高，承受着巨大的财务风险。这些风险已经成为很多房地产企业必须面对并且加以解决的棘手问题。我国的房地产市场是起步于80 年代中期的新兴行业,到目前为止是发展最为迅速的行业之一, 为国民经济的快速增长做出了很大的贡献。由于我国的房地产企业起步晚、基础差、规模小，其企业行为远未实现规范化，与国外房地产业相比有很大差距。由于经济的发展,人民生活水平的提高,对房地产的需求呈现日益扩大的趋势,使得房地产行业资产规模迅速扩张,但同时国家也逐渐加

13、强了对房地产行业的宏观调控,这样，房地产企业出现财务危机的可能性更加大。随着国家一系列宏观调控措施的出台，比如：关于进一步加强房地产信贷业管理的通知、关于促进房地产市场持续健康发展的通知、关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，鼓励地方政府开发经济适用房、廉租房等等，这些措施将严格控制房地产开发贷款、土地贷款、土地储备贷款的发放，规定房地产项目开发前必须一次性付清土地费用，开发资金将更加紧缺，甚至出现资金链断裂危险；清算土地增值税使企业资金投入剧增的同时，也使企业的税费成本大幅度增加；经济适用房、廉租房和依靠高楼价和土地资源增值获取高额利润的年代宣告终结，房地产业将进入“微利时代”

14、。 2010年对于中国的房地产行业来说，是名副其实的政策调控年。1月，国务院“国十一条”出台，明确要求二套房贷首付不得低于40%;3月，中国国务院总理温家宝在十一届全国人大三次会议作政府工作报告中明确提出要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头;4月，国务院“新国十条”出台，剑指投机性购房需求;10月，“十二五”规划纲要草案出台，房地产或成为头号调控产业，将不再是国家支柱产业。各地政府纷纷出台“限购令”，系列措施迫使房地产企业不得不迅速调整自己的发展战略。加强开发项目的经营管理，特别是财务风险管理，提高资金使用效果，提升竞争力，向效率和创新要利润将是未来房地产业健康发展的必由之路。题目研究目的在房地

15、产行业，据世界银行统计，人均GDP达到600-800美元之间，住宅产业将进入高速增长阶段。从国际经验看，人均GDP在7000-8000美元之前，房地产将始终保持旺盛势头。目前中国仁君GDP约100美元，国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产处于高速发展阶段。沪深股市中现在专门从事房地产开发的公司有60余家。同时，累计有200多家非房地产类上市公司投资房地产，与一直从事房地产开发的企业相比，这些公司缺乏经营房地产的基础和经验，面临更大的投资风险。种种迹象表明，我国的房地产企业财务风险逐渐加大，防范和化解财务风险的任务日益紧迫，财务风险管理成为房地产企业亟待解决的重要课题。西方发达国家的房地

16、产市场发展时间比较长、市场也比较完善，对房地产企业财务风险管理理论的研究是随着西方企业面临的理财环境的变化而产生和发展的。国外学术界对房地产市场的研究大多是集中在分析房地产行业的发展与国民经济的关系上。20世纪50年代以后，面对激烈的市场竞争和买房市场趋势的出现，在总结历史经验教训的基础上，财务经理普遍认识到公司内部的财务决策是最为重要的问题，在财务风险管理方面，对公司股票和债券的价值测算取得了重大突破。从20世纪60年代中期开始，伴随着世界范围内新技术革命浪潮的冲击和金融市场的蓬勃发展，市场环境日益复杂，投资风险不断加大，这一时期对房地产企业财务风险管理方面的研究着重于投资风险。马克维茨将统

17、计学中期望与方差的概念引入资产组合问题的研究，提出用资产收益的期望来衡量预期收益/用资产收益的标准差来度量风险的思想,将风险定量化,为金融风险的研究开辟了一条全新的思路,他首次研究了证券资产的投资组合问题，并引入了系统风险和非系统风险的概念，给出了在一定预期收益水平下使投资风险达到最小化的最优投资组合计算方法，改变了过去以常识或者经验等定性的衡量风险的方法。1964年和195年，美国著名的财务管理专家夏普和林特纳等人在马可维茨的基础上做了深入研究，提出了资本定价模型（CAPM），揭示了风险与报酬的关系。尽管CAPM模型得到公认，但在实际应用中仍旧存在一些明显的缺陷。1975年，Morton提出

18、了所谓的多因素CAPM模型,在市场因素的基础上引入其他市场外部的因素,对传统的CAPM模型进行修正.Ross于1976年在多因素的CAPM模型的基础上进一步提出了套利定价理论,进一步发展了资本资产定价理论。20世纪80年代以后，企业财务管理进入深化发展的新阶段，这在一定程度上带动了对财务风险的研究。公司日益重视财务风险的防范与控制，其结果是效用理论、线性规划、对策论、概率分布、模拟技术等数量方法在财务管理中的应用与日俱增。1985年，弗莱德曼和奥特曼等人应用了回归分析法的方法来创立模型，促进了神经网络模型的出现，而神经网络的应用最初是由Tam(1991)、Tam和Kiang(1992)、Dut

19、ta和Shekhar(1992)、建议用于银行破产预测。从90年代开始，又出现了新的财务风险评估工具风险价值度量法（VaR:Value at Risk），使财务风险管理又迈向新的里程碑，国际研究机构30人小组和国际呼唤与衍生品协会等社团一致推荐，将VaR方法作为市场风险测量和控制的最佳方法。20世纪90年代末期开始，全面风险管理开始盛行。由于完整的风险管理包括风险的识别、度量和控制三个过程，并且对出现的风险进行控制是风险管理的最终目的，因此，人们提出了整体风险管理（TRM：Total Risk Management）的思想。TRM技术克服了包括VAR在内的现有风险管理技术的基本弱点，将风险管理

20、中的价格、概率、偏好三个要素综合起来进行系统的和动态的决策，从而可以实现风险与风险偏好之间的均衡，使投资者承担愿意承担的风险从而获得最大的风险报酬。尤其重要的是它可以使由若干单个决策者组合而成的机构主体在风险管理中最优的控制风险，不至于由于某一决策者的行为而造成整个结构遭受过大的风险损失。所以TRM为完整的风险管理开辟了新的道路和视野。1997年的亚洲金融危机和1998年10月美国发生的长期资本管理公司事件，使得金融界开始进一步深入考虑风险防范与管理问题，他们发现金融风险往往是以复合的形式存在，单一形式的金融风险往往具有互相联动性，风险管理不仅是对过去单个业务的单个风险进行管理，而应从整个系统

21、的角度对所有的风险的综合管理。企业风险管理（ERM:Enterprise Risk Managment）理论就是在这种背景中应运而生，它要求风险管理系统不仅仅处理市场风险或者信用风险，还要求处理各种风险，并要求包括风险涉及的各种资产与资产组合，以及承担这些风险的各个业务单位。国外企业在房地产企业财务风险管理制度方面的主要特点是建立风险管理委员会，对企业的风险进行统一的管理，委员会直接向公司董事会负责，通常下设风险管理部、审计部等对风险进行具体的管理。目前，我国房地产企业没有风险管理部门，更谈不上对企业的风险管理进行统筹规划和集中管理。不过最近几年情况正在转变。随着改革开发的进一步深入和中国加入

22、WTO以来，外资企业进入中国，国外的先进的风险管理理念和管理方法逐渐传入我国，一些对风险管理比较重视，观念比较先进的房地产企业开始认识到对风险管理进行统筹规划的重要性，开始慢慢尝试建立自己的风险管理模式，但对风险管理仍旧处于个别部门或者局部项目，其人力与财力的配备还远远不够。我国理论界对风险管理的研究是随着改革开放的兴起与深入，逐步由“引进”风险管理思想转变为独立地综合深入地研究风险问题。从1980年到1982年，我国理论工作者开始向国内介绍风险问题以及风险决策方法，风险管理理论开始引起各界重视，在经济、环境、勘测等领域都有了对风险理论应用的探讨，理论界开始介绍西方的风险企业和风险企业家，并开

23、始具体研究我国的风险问题，提出了风险的定义和分类。在全国房地产行业快速发展的同时，房地产行业的风险也逐渐显现，引起了专家学者的高度关注。中国指数研究院常务副院长黄瑜在中国经济前瞻论坛上指出，“十五”期间我国房地产行业表现出四个方面的问题：资金来源相对单一，银行风险大；房价增长过快，价格和市场风险偏高；城市开发过快，土地成本升高；粗式开放经营，耗能过大。房地产企业财务风险管理的研究主要是通过资产负债表、利润表、现金流量表，分析房地产企业财务状况及其变动趋势的，从财务报表的会计信息中挖掘企业内在的财务关系。国内对房地产企业财务风险研究多数是采用单变量判定模型、多变量财务风险模型、神经网络分析模型等

24、来建立财务危机预警模型，通过这种模型可以对房地产企业的财务危机进行预测和报警。另外，国内学术界对财务风险研究起步较晚，对分行业进行研究也是近几年开始的，因此，现有的针对房地产公司的财务风险研究大部分都还停留在定性研究和已构建出的预警模型进行实证研究的层面上，针对中国房地产类公司专门构建财务危机预警模型的深入研究目前还在尝试阶段。周赞和唐炜（2006）通过比较2003年房地产行业ST公司和非ST公司的财务数据得出结论，认为现金比率、资产负债率、负债总权益、已获利息倍数、流动资产周转率和应收账款周转率等指标在两类公司中表现出较大的差异，ST公司明显差于非ST公司，而且越接近财务困境年份这种差异越明

25、显1。龙胜平和郑立琴（2007）以主成份分析法和Logistic回归分析相结合的方法，对中国房地产公司构建了财务风险预警模型，且用中国2005年上海和深圳两市的房地产公司的财务数据做了实证，结果表明流动比率、股东权益周转率、总资产周转率、净利润增长率、主营业务利润率、总资产收益率、净资产收益率、每股收益、现金比率和可持续增长率对房地产企业的财务风险显示出了较好的预测能力1。总体来说，目前我国房地产企业财务风险的研究主要表现为：1以往研究多数是对所有企业建立通用的评价模型，较少地考虑某个具体的行业。2目前我国房地产企业的财务风险管理技术的应用还非常有限，只是在保险型的风险转移以及风险自留技术得到

26、了较为普遍的应用，如在企业内部建立风险基金、偿债基金、坏账准备金、短期投资跌价准备、长期投资减值准备等，来预防财务风险的损失，增强对风险的抵抗力。另外，财务型的非保险转移技术和利率预测、应收账款债务人信用评估等在实务中没有很好的应用，应该在实务中不断完善。 关于房地产企业财务风险管理与控制的研究，国内外的研究者都各有不同，但总体来说，目前对房地产企业财务风险的预警方法，大致可以分为单变量预警分析和多变量预警分析两大类。1、单变量预警分析，指以单个财务变量对企业财务状况进行判别。例如，使用“现金流量/总负债”、“净利润/总资产”和“净利润/股东权益”等财务比率指标单一地来预测企业的财务风险。2、

27、多变量预警分析方法，是指同时运用多个财务比率指标对房地产企业的财务风险进行预测2。方法在不同的行业，企业所面临的财务风险是不一样的，有的行业投资大且集中，投资回收时间长，有的行业投资、回收与投资同步进行。不同行业，企业所表现的财务风险有所差异，对于房地产来说，投资集中，资金回收也集中，风险集中在前面的资金投入和后面的资金回收中。因此，本文通过案例讨论了如何规避房地产企业财务风险，论文主要从房地产企业财务风险的成因进行分析，以及财务风险预警系统的构建，从而得出针对于房地产企业财务风险的有效的防范和控制措施，为房地产企业降低甚至避免不必要的风险，获取最大的企业效益。随着我国社会主义市场体系的建立和

28、完善,全方位、多层次的对外开放，特别是我国加入WTO后，中国经济开始全面实现与国际接轨，国内市场与国际市场将融为一体，使企业所面临的财务风险因素增加，可能造成的损益更加不确定：金融全球化和电子商务将使国际间的资本流动更加频繁、更加快捷，资本决策可在瞬间完成，这使得货币的形式及本质发生了变化；知识经济将使信息传播、处理、反馈以及更新的速度大大加快。这些变化在给企业带来机遇的同时，也加剧了企业的财务风险。对财务风险进行管理已经成为当今发达国家一种流行的现代化管理手段。然而，与发达国家相比，我国的财务风险管理无论在科研水平、管理方式、投资力度和资金的利用上都处于相对落后的状态。因此，研究如何使企业在

29、向前发展、向外开拓的同时，拥有足够的知识与技术来估计和衡量企业可能遭遇的财务风险并以相应的措施减少或者避免风险，增强企业的生命力，竞争力，已经显得越来越紧迫和重要了。第一部分，绪论。介绍了本文的研究背景及其意义，国内外研究现状以及文献综述，根据本文的研究目的提出本文的研究思路与结构安排。第二部分，房地产企业财务风险的基本理论。对房地产企业的财务风险的内涵、特征及其类型进行阐述，分析房地产企业财务风险的特点。第三部分，我国房地产企业财务风险现状及其成因。对我国房地产企业的财务风险的现状及其成因进行分析。第四部分，我国房地产企业财务风险的防范和控制措施。分别从筹资、日常运营活动和投资活动过程等方面

30、讲述我国现阶段房地产企业财务风险的防范和控制措施。第五部分，案例分析。结合NK公司的具体实际，运用以上所提及的防范和控制措施进行实际的案例分析。第六部分，结论。对本文的所作的论文进行总结，并对后续研究提出一些展望。2房地产企业财务风险的基本理论房地产又称不动产，其概念有侠义与广义之分。侠义的房地产是指土地与土地上的建筑物及其衍生的权益；广义的房地产是指土地、土地上的永久性建筑物、基础设施，以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括与土地、房屋权属有关的权利或利益。房地产业是指专门从事房地产生产经营服务的部门的总称，是集投资开发、建设、销售、物业管理及相关增值服务为一体的综合产业部门，其经营过程主要包括

31、生产、流通、消费三大环节。房地产的主要特征：在市场经济条件下，房地产是一种特殊的商品，与其他商品相比，有着明显的自身特征，具体来说，主要包括以下几点：1空间上的不可移动性。房地产是房产与地产的结合体，这从根本上决定了房地产具有空间上的不可移动性。房地产交易只发生相关权利的转移，而没有商品本身的移动，房地产的供求状况和价格在不同的地区之间是不同的。2生产与使用的长期性。房地产属于基础设施范畴，其生产过程涉及到取得土地使用权，前期策划，地质勘查，专家论证，项目审批，设计与施工等多个环节，因此其建设周期较长，大型项目甚至需要几年甚至更长的时间。3投资金额高昂性。房地产在取得土地开发权，论证与审批，设

32、计与施工等多个环节，每个环节都需要投入大量的资金，金融业的支持和介入是房地产开发必不可少的条件。4房地产的稀缺性。土地是房地产的载体，土地的稀缺性决定了房地产的稀缺性，如何利用有限的土地资源来满足人们的需要成为我们急需解决的问题。5保值和增值性。土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的需求求结果必然导致房地产价格的上涨，另外在通货膨胀的情况下，投资房地产比投资其他资产更具有保值功能，使之成为一种重要的保值资产。风险的涵义“风险”一词的由来，最为普遍的一种说法是，在远古时期，以打鱼捕捞为生的渔民们，每次出海前都要祈祷，祈求神灵保佑自己能够平安归来，其中主要的祈祷内容就是让神灵保佑自己在

33、出海时能够风平浪静、满载而归；他们在长期的捕捞实践中，深深的体会到“风”给他们带来的无法预测无法确定的危险，他们认识到，在出海捕捞打鱼的生活中，“风”即意味着“险”，因此有了“风险”一词的由来。现代意义上的风险一词，已经大大超越了“遇到危险”的狭义含义，而是“遇到破坏或损失的机会或危险”，可以说，经过数百多年的演义，风险一词越来越被概念化，并随着人类活动的复杂性和深刻性而逐步深化，并被赋予了从哲学、经济学、社会学、统计学甚至文化艺术领域的更广泛更深层次的含义，且与人类的决策和行为后果联系越来越紧密，风险一词也成为人们生活中出现频率很高的词汇。风险大致有两种定义：一种定义强调了风险表现为不确定性

34、；而另一种定义则强调风险表现为损失的不确定性。若风险表现为不确定性，说明风险只能表现出损失，没有从风险中获利的可能性，属于狭义风险。而风险表现为损失的不确定性，说明风险产生的结果可能带来损失、获利或是无损失也无获利，属于广义风险，金融风险属于此类。风险和收益成正比，所以一般积极性进取的偏向于高风险是为了获得更高的利润，而稳健型的投资者则着重于安全性的考虑。本文认为，风险是指在特定客观情形下，特定期间内，某一损失发生的可能程度，损失的机率越大，风险越大；反之则越小。本文之所以采用这样的观点是因为：1避免损失的发生是风险管理研究的重心所在，而收益最大化是财务管理的目标。2风险既与事件的结果相联系又

35、与概率相联系。结果的不确定性既有损失的一面，也有收益的一面。如果收益结果的不确定性也叫风险，那么倒不如损失结果的不确定性更便于理解和接受。因此，危险因素、危险事故、损失三者所构成的风险，既要考虑客观因素，也要考虑主观因素。而企业风险又称经营风险，是指由于企业经营状况变化而引起盈利水平改变，从而产生投资者收益下降的可能。企业风险具体可以分为一下几种风险：1政策法律风险：国家政策的持续调整，在土地、金融、预售、自有资产、产品、境外融资、税收和产权上的各类新规定的出台。在房地产开发的过程中，所包含的需要各个政府部门授权或审批的工作程序，如：建设用地规划许可证、规划方案审定通知书、建设工程规划许可证、

36、施工图外审报告、施工许可证、预售许可证、面积查丈，产权证办理等。2财务风险：财务结转成本是否真实以及销售收入的结转问题，国家关于房地产业的财务制度：存货跌价准备，资产减值准备，投资减值准备，应收账款的坏账准备等房地产企业的风险包括：土地项目投资管理流程的风险、规划设计管理流程的风险、招投标管理流程的风险、工程管理流程的风险、成本管理流程的风险、营销管理流程的风险、资金管理流程的风险、企业管理流程的风险等。房地产企业的风险,概括起来主要包括政治风险、政策风险、经济风险、市场风险、自然风险、利率风险、技术风险和经营风险等，有的学者把房地产企业的风险划分为商业风险和财务风险，则便于在风险分析中做到定

37、性定量相结合，静态动态相补充。财务风险作为一种经济上的风险现象,无论在实务界还是在理论界都得到了广泛的重视。在财务实践中，企业往往由于管理不善而遭受财务风险所带来的经济损失，有时甚至会导致企业破产倒闭。如英国巴林银行的倒闭，日本八佰伴总店及香港、澳门分店的破产都源于对财务风险的规避不善。而在理论界，财务风险也逐渐成为现代财务理论的核心内容之一。对财务风险的理解可以分为侠义跟广义之分1狭义的财务风险狭义的财务风险通常被称为举债筹资风险，是指企业由于举债而给企业财务成果（企业利润或股东收益）带来的不确定性。举债筹资一方面为满足投资需要，扩大规模，提高收益创造了前提条件；另一方面也增加了按期还本付息

38、的筹资负担。由于企业投资收益率和借款利息率都具有不确定性（都可能提高或者降低），从而使得企业投资收益率可能 高于或者低于借款利息率。在市场经济条件下，由于市场行情瞬息万变，企业之间的竞争日益激烈，都可能导致决策失误，管理措施失当，从而使得筹资资金的使用效益具有很大的不确定性，由此产生了筹资风险。这种风险程度的大小受到负债规模的影响，负债规模越大，风险程度越大，反之亦同。由于负债资金规定了严格的还款方式、还款期限和还款金额，一旦企业负债过度，经营不善，无力偿还到期债务，便会陷入财务困境甚至破产倒闭。可见这种侠义的财务风险存在于负债经营的企业，没有负债，企业经营的全部资产由投资者投入，则不存在财务

39、风险。2广义的财务风险广义的财务风险是指在企业的各项财务活动中，由于内外部环境以及各种难以预计或者无法控制的因素影响，在一定时期内企业的实际财务收益与预计的财务收益发生偏离，从而蒙受损失似的可能性。它是从企业理财活动的全过程和财务的整体观念透视财务本质来界定财务风险的。在市场经济条件下，企业财务风险贯穿于企业的各个财务环节，使各种风险因素在企业财务上的集中体现。一般包括筹资风险/投资风险/现金流量风险/利率风险以及汇率风险等.3本文对财务风险概念的界定本文认为应该突破对财务风险概念的狭义理解，对于财务风险概念，应该体现财务管理的本质，既资金运动及其所体现的经济关系。它的外延不仅仅是包含筹资风险

40、，更包含理财活动的各个环节。也即是说，理财事务中一切不确定因素给企业带来的预期收益与实际发生偏离的可能或者损失，使企业财务收益与预期收益发生负偏离，因而造成蒙受损失的机会和可能。2.3.2房地产企业财务风险的基本特征房地产企业是从事以房屋不动产为生产成果的物质生产活动为经营活动的，由于其固有的特点，使得房地产企业经营活动与一般的工业企业具有很大的区别，在资金筹集、资金投入、资金回收等方面有其自身的特点。所以作为从事房地产开发和经营的房地产企业,在经营、财务结构、组织结构等方面都具有独特性，这些特点决定了房地产企业在财务风险管理方面具有独特性：资金需求量大，资金投入集中，而且前期投入巨大，资金回

41、收相对较慢。受国家宏观调控政策影响比较大。现阶段我国房地产企业财务风险的基本特点主要表现在：1资产负债率持续上升,资本结构不合理的风险资本结构指企业的全部资金来源中除流动负债以外的长期负债与所有者权益之比,如果负债资金占全部资金的比例过高,即资产负债率高、资本结构不合理,就会导致企业财务负担沉重。2007年国家统计局的统计数据表明,中国房地产企业的负债率平均为72%。如此高的资产负债率,一旦未来房地产市场销售价格、开发建设成本或者市场吸纳能力发生变化,就有可能导致企业出现资金周转困难,无法偿还到期债务或影响后续开发的资金链,甚至导致破产。2利率变动的风险在房地产公司举债经营的时候,利率的变动必

42、然会产生利率风险,包括支付利息过多的风险、投资发生亏损的风险和不能履行偿债义务的风险。加息会增加企业资金周转的困难,使得资金链出现问题的概率进一步增加,同时,成本的增加会加速地产行业的兼并、组合,中小开发商将更难生存。3过度依赖银行贷款,出现筹资风险目前,我国的房地产企业主要依靠银行借贷及购房者付款来进行融资。房地产公司为了扩大投资规模,获取更多的投资项目,大量向银行贷款,在开发中,以负债经营为主,自有资金比例相当低。一旦出现金融信贷政策的持续紧缩、资本市场融资门槛的严格把关,房地产开发企业融资就会加大难度,造成资金紧张,给依附于银行贷款的房地产企业带来很大被动,加大了筹资风险。总之，房地产企

43、业财务风险的特点归结为：资金需求量大，筹资难度上升,并且资金投入集中，而且前期投入巨大，资金回收相对较慢，受国家宏观调控政策，特别是利率的影响大。房地产开发企业的财务风险按照不同的划分标准可以有不同的类型之分。1.按产生原因不同划分：制度性财务风险，即由制度而引发的财务风险，它包括外部制度和内部制度。外部制度是指国家机构或行业组织为规范企业财务行为和协调不同财务主体之间财务关系而制定的相关规定；内部制度是指企业管理当局制定的用来规范企业内部财务行为、处理企业内部财务关系、协调企业与相关利益主体财务关系的具体规则。固有财务风险，即来自财务管理本身的局限性和财务管理依据的信息的局限性而带来的财务风

44、险。操作性财务风险，即财务管理的相关工作人员在进行财务管理过程中，由于操作失误或者对具体的财务方法把握不准，从而造成工作上的失误而给企业带来的财务风险。2按财务管理主体不同划分：所有者财务风险，即所有者进行资本运营所带来的风险而给所有者财务主体造成的客观损失。经营者财务风险，即企业在其资金运营过程中，主要包括融资、投资、股利决策分配等环节所面临的风险。3按来源不同划分：筹资风险，即企业因筹资活动而引起的收益不确定性以及到期不能偿还债务本息和投资者报酬的风险。投资风险，即企业因投资活动而给企业带来的风险。资金回收风险，即企业在销售实现过程中由于赊销的原因，在产品资金转化为结算资金以及结算资金转化

45、为货币资金的时候，转化过程中时间和金额的不确定性。收益分配风险，即企业由于收益分配可能给今后的生产经营活动产生的不利影响。外汇风险，即由于汇率的变动而引起的企业财务成本的不确定性而带来的财务风险，主要包括：折算风险、交易风险和经济风险。财务风险管理是风险管理理论在财务管理领域的应用，它是指企业通过对财务风险的认识，衡量和分析，利用各种方法、技术、手段、策略的运用技术方法和经济手段，对财务风险加以认识、评估和控制的过程。其目的在于以尽可能小的经济成本达到规避、分散、控制、转移财务风险，保障投资者能够获得最大的收益。反馈，调整目标调整 重新分析 方案调整风险管理方案执行与效果评估风险防范处理风险分

46、析建立管理目标风险评估风险识别图2.3 财务风险管理程序3财务风险管理的全过程大体可以分为三个阶段：第一阶段，财务风险的识别，即在实际的财务活动中根据种种社会经济、政治现象和市场情况，去发现风险；第二阶段，财务风险的估测，即运用各种方法，测定一定时期内风险事件发生的概率以及造成的损失程度；第三阶段，财务风险的控制，即采取各种方法去防范风险，减少或抵补风险造成的损失。1、计划职能通过制定财务风险管理计划，确保风险管理方案有效实施。财务风险是企业风险的重要组成部分，财务风险管理计划是企业风险管理计划的核心部分。2、组织职能通过建立合适的风险管理组织结构，并与企业内部的其他管理组织互相协调和配合，达

47、到风险管理的目的。这是实现企业内部控制的关键环节。 3、指导职能就是组织管理人员实现财务风险管理计划。通过对企业财务计划的发挥指导作用，帮助企业经营者更好地对企业资金的安全运营进行最大限度的保障。4、控制职能判断计划执行是否合理，并对偏离目标的行为纠偏的过程。通过对财务风险的控制达到规避的目的，对实现企业经营目标有重要作用。3. 我国房地产企业财务风险现状及成因房地产企业运营是一种高投入、高回报的投资活动，其风险也是巨大的，由于我国房地产开发企业起步晚、基础差、规模小，企业行为远未实现规范化，与国外房地产企业差距较大，不少房地产企业的资产负债率都在70%以上，有的甚至高达90%，房地产开发企业

48、承担着巨大的财务风险，加之目前受国家宏观调控政策的影响，国际经济变化的影响，金融政策的从紧，财务风险已经成为很多房地产企业求生存、谋发展而迫切需要解决的首要问题之一。图3.1目前房地产开发企业资产负债率水平比较目前我国房地产开发企业的资产负债率平均高达75%以上，甚至有超过90%以上的企业存在，远远高于国际上公认的60%的警戒水平。筹资结构不稳定，资金成本高。在借贷资金投资房地产就能赚钱的所谓高回报率的趋动下，我国很多房地产开发企业置到期能否偿还本金及其高额利率的风险于不顾，盲目地、过度地、不合规范地进行名目繁多的筹资活动，资金空转、借贷短期流动资金、大面额存单转贷等，为企业埋下了到期支付能力

49、及其利滚利负担的高额的财务风险。与此同时，利率的变动更会给房地产开发企业带来诸多风险之中最为致命的风险之一。由于受不断紧缩的金融信贷政策的影响，资本市场严把融资门槛，本文认为当前房地产开发企业资金缺口需求明显，财务风险凸显，具体有如下几个方面：1转让土地项目日益突出 2008年下半年以来，房地产开发企业间土地项目转让的态势比较明显，凸显企业资金紧张，对未来市场信心不足。如上海外高桥发布公告，公开挂牌转让其运作多年的“森兰·外高桥”项目中的南部国际社区的A1-1、A1-2地块，疑为资金紧张而“割肉”；同时，据中国土地一级开发网信息显示，2008年5月份的前22天，转让开发项目的信息就多

50、达45条，项目来自北京、广东、山西等城市，项目类型种类较多，这么多省份不同程度地出现了众多中小房企转让土地项目的现象，表明当前中小企业的资金已十分紧张，财务隐藏着较大的风险隐患。2降价促销，回笼资金 随着楼市观望气氛的进一步深化，市场上降价促销的现象开始显现，很多开发企业通过降价促销的方式，加快销售进度，以期达到快速回笼资金以缓解资金压力。如北京某楼盘甚至打出7.5折优惠的促销，在深圳有的楼盘打出买房送装修或送汽车的优惠。3房地产开发企业经营活动现金流净值多为负值 企业财务指标的不乐观一定程度上反映出企业财务风险隐患的突出。从2008年第三季度公布的房地产上市公司季度报告中可以发现，在经营性活

51、动现金流净值指标中，多数企业为负值，其中就包括万科、保利、招商、陆家嘴四大房地产企业，其每股经营性现金流指标分别为万科-0.18元，招商地产-2.20，陆家嘴-0.76，保利最低，为-3.33，从一定程度上显示出当前房地产开发企业的现金流普遍紧张的态势。一个企业面临的风险最终都要在该企业的财务状况中体现出来，因而某种意义上，企业面临的风险也是引发企业财务风险的因素，其因素包括：1信息不完全性和不对称性 财务控制主体对客体的信息拥有量不可能完全的，随着计算的发展，管理主体拥有的信息量越来越多，但永远达不到拥有完全的信息。尤其是在房地产公司中，一般具有多个项目的公司，每个项目的投资额都很大，投资决

52、策需要很多的变量，每个变量的很小变化都可能对决策产生影响。在房地产投资项目中，委托者所掌握的信息永远小于代理者，一直处于信息的不利地位。决策主体拥有的信息不完全和不对称，是财务风险的主要成因。2企业财务风险管理主体的局限性 首先是管理主体的有限理性。考虑限制决策者信息处理能力的约束，管理者不可能总是做出完全正确的判断。其次管理主体受成本效益原则的限制，如果假设掌握的有关信息越多，那么做出的决策就越正确，但受到成本效益原则的限制，人们不可能收集那么多的信息，自然会影响到决策结果。3企业内部人的“道德风险” 股东的目标是企业财富最大化，并要求经营者以最大努力去达到这个目标，但经营者的目标是个人利益

53、最大化。这两种目标经常会发生矛盾。这就是股东授权给经营者而不可避免所形成的“道德风险”。同时，很多房地产企业内部财权过于集中在关键人手中，过于注重控制而疏于对财务风险的管理。记账的业务只是非开票不可的业务，有的账目只是走形式，目的只是为了应付有关管理职能部门。以上种种因素导致了企业财务管理停滞在较低水平，在核算方法上还停留在简单的收付记账法，财务人员的财会专业知识缺乏，应用水平不高。如此一来，财务人员制作的财务报表就无法真实地反映企业的财务状况和经营成果，企业决策者根据财务报表进行决策，就会导致决策失误，而财务决策失误正是产生财务风险的重要原因。4企业的财务管理水平 经营和财务管理水平高的企业

54、，具有较强的抗风险能力。反之，管理制度不健全，财务风险管理机构不完善。盲目随意地进行筹资、投资、资金运营活动，致使筹资和投资不平衡。有些企业为了做大，常常不遗余力地进行扩张，筹资有限，投资缺口很大，造成资金收支严重不平衡，成为企业未来经营的潜在风险，一旦企业未来盈利不足，必然会形成巨大的支付压力，导致财务危机。而有些企业为了避免支付危机，常常会保留较多的现金，用于日常支付。由于资金闲置，没有得到充分和有效的运用，会导致企业竞争能力下降，甚至影响企业在行业中的地位。有的房地产企业只注重工程进度和质量，忽视了财务部门的成本管理，没有发挥财务部门自身拥有的优势。为了工程进度和质量，在财务的成本核算上

55、简单、粗糙，没有寻找自己企业的特点进行成本管理，使企业的财务人员成为简单的机械算账，致使整个企业财务管理的成本核算无从做起。有些房地产企业领导总认为成本管理和核算是财务部门的事情，忽视了内部各职能部门进行全过程的成本核算的重要作用，致使财务部无法收集第一线成本管理的基础资料，导致成本管理工作与财务预算偏差大，资金管理跟不上，影响了企业的效益。具体来说，房地产开发企业的财务风险主要来源于：筹资风险、投资风险、现金流量风险、利率风险、汇率风险等五方面，结合当前的实际情况分析，造成当前房地产开发企业财务风险隐患突出的原因主要有以下三方面：融资风险加大、销售资金回笼不乐观和企业自身土地储备的资金积压等

56、历史遗留原因。1融资渠道的严把关，筹资风险加大。这是房地产开发企业当前财务风险最主要的来源之一，金融信贷政策的持续紧缩、资本市场融资门槛的严把关，导致房地产企业融资难度加大，能否筹集到所需的资金，关系到房地产开发企业的未来命运。一方面表现在金融信贷政策的持续紧缩，另一方面表现在融资渠道的严把关。具体如下：（1）金融信贷政策的持续紧缩。2007年，中国银监会发布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，对商业性房地产信贷政策进行了调整，通知进一步严格房地产开发贷款的条件。这使得开发商通过银行项目融资贷款，再将贷款用于购买土地已经不可能。同年12月5日闭幕的中央经济工作会议明确货币政策由“稳健”转为“

57、从紧”。2008年6月7日，中央银行再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，至此，2008年上半年已经连续五次上调金融机构存款准备金率，目前达到17.5%，创历史新高，此举在控制商业银行的贷款资金规模，控制资金的流动性。金融信贷的持续收紧对房地产开发企业，尤其是中小企业的融资造成难以估量的影响。由于受全球金融危机的影响，央行在2008年10月两次下调存贷款基准利率，对中小企业来说是一个利好的消息。（2）修正企业企业所得税预缴税基，对开发商的现金流要求更高。2008年4月国家税务总局发布关于房地产开发企业所得税预缴税基问题的通知明确房地产开发企业在未完工前采取预售方式取得的收入，应该

58、按照规定的预计利润率计入利润总额预缴企业所得税，开发产品完工后在按照实际利润进行调整，提高房地产企业的预缴计税基数确定标准，对开发商的现金流要求更高。一系列调控政策继续出台，将加速房地产行业的洗牌，相当一部分房地产企业将因资金链的断裂而淡出楼市。2整体市场不容乐观，销售进度落后预期，资金回笼不理想。自2007年7月以来，在紧缩性货币政策及置业者观望氛围浓厚的背景下，全国楼市降价风愈演愈烈，不论房地产企业规模是大是小，皆争相打出降价大旗，以期望在淡市中谋取足够的竞争优势，回笼短缺的资金。事实上，进行降价销售已经成为很多地产企业自救的第一步。在广州、深圳、上海等城市，近几个月来实际楼价都存在不同程度下降。特别是在刚刚过去的被开发商寄予厚望的“金九银十”，全国楼市并