物权法第三章

1、第三章第三章 物权变动物权变动 第一节第一节 物权变动概述物权变动概述 一、物权的变动的概念 物权的变动，是物权的发生、变更和消灭的总称。其具体包括： 、物权的发生 物权的发生从权利人的角度予以观察即为权利人取得物权，即特定的标的物与特定之民事主体进行结合。 物权的取得可以分为原始取得与继受取得：前者是指不以他人的权利及意思为依据，而是依据法律直接取得物权；后者则是指以他人的权利及意思为依据取得物权。 继受取得又可分为创设的继受取得与移转的继受取得两种方式：创设的继受取得即所有人在自己的所有物上为他人设定他物权，而由他人取得一定的他物权，如房屋所有人在其房屋上为他人设定抵押权和居住权，则他人基

2、于房屋所有人设定抵押权和居住权的行为取得抵押权和居住权。移转的继受取得即物权人将自己享有的物权以一定法律行为移转给他人，由他人取得该物权，典型的为所有权的移转，如买卖、赠与依据继承等。 区分继受取得和原始取得的主要意义在于：继受取得物权的应当承担标的物上所负担的一切义务。如继受取得所有权，若该标的物上有抵押权，那么取得人不得对抗该抵押权人的抵押权。相反，在原始取得，由于权利人取得物权时不是基于任何人的权利，因此标的物上原存在的一切负担和义务均不对取得人有效。 无主物的先占 埋藏物的发现 遗失物的拾得 所 原始取得 添附 非基于法律行为取得 有 善意取得 权 时效取得 的 公用征收 取 得 继承

3、 方 买卖 式 继受取得 互易 基于法律行为取得 赠与 、物权的变更。 广义上的物权的变更是指物权的主体、内容或客体的变更。狭义上的物权变更仅指物权内容的变更，是指不影响物权整体内容的物权的范围，方式等方面的变化。 、物权的消灭。 从权利人的角度予以观察即为物权的丧失，即标的物与权利人脱离关系。 物权的消灭可以分为绝对的消灭与相对的消灭：绝对的消灭是指物权本身不存在了，任何人均不能取得该标的物的所有权；相对的消灭则是指原主体权利的丧失和新主体权利的取得。 二、物权变动分类 （一）基于法律行为的物权变动（必须公示） 公式：合同公示物权变动 注意：两种不同的物权变动 1公示作为物权变动要件 例：不

4、动产买卖中的登记 例：不动产抵押合同中登记 2公示作为对抗第三人的要件 （1）动产抵押权 （2）土地承包经营权 （3）宅基地使用权 （4）地役权 （5）机动交通工具 （二）非基于法律行为的物权变动（无须公示） 类型：四种 1判决、裁决 2征收 【第 28条】因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 3继承 【第 29条】因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 4建造 【第 30条】因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 后果：事实完

5、成则物权变动，未登记前不得处分 【第 31条】依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。 第二节 物权变动模式 问题的提出：甲卖A屋与B车给乙，关于其所有权的转移，法律上应如何规定？何时算是转移？以什么标志其转移？法律必须回答这些问题，这是立法政策的重大课题。 一、规范模式 就各国立法例加以分析，结合上面的例子，有以下两种基本规范模式： 1、意思主义，指仅凭当事人的意思（如买卖、赠与或设定抵押权）即生物权变动的效力，不必另外作成以物权变动为内容的物权行为。 这又分为： （1）买卖合同有效成立时，A屋和B所有权即转移。英

6、国法系此制度。 （2）买卖合同有效成立时，A屋和B车的所有权即移转，但非经登记（不动产）或交付（动产）不得对抗善意第三人。法、日如此。 2、形式主义，指物权变动除了买卖合同等有效成立外， 尚须另外作成一个物权行为，并践行法定方式。以甲卖A屋给乙为例，要想乙得到A屋所有权，须：（1）甲、乙订买卖合同；（2）甲乙间就移转A屋所有权达成协议；（3）登记。德如此，中国台湾如此。 甲乙间就移转A屋所有权达成的协议，系以物权变动为内容，学说上称为物权行为。 既有买卖合同原因行为，又有物权行为，学说上称为分离原则。 既如此，就发生一个问题，买卖合同无效，不成立，被撤消，物权行为受不受影响？这就是物权行为有因

7、、无因的问题。 二、物权行为 （一）物权行为的概念（含义） 传统的物权行为是指以物权变动为目的并须具备意思表示及交付或登记两项要件的法律行为。物权行为是德国法上的创造，是萨维尼的主张，我们从以下几个方面来理解它 1、财产法上的一个关于法律行为的分类：负担行为与处分行为。 负担行为，是指以发生债权债务为其内容的行为，其实就是债权行为，或叫债务行为比如赠与、租赁等。负担行为包括单独行为（如捐助）和契约（合同），如甲乙订个买卖合同，甲要交货拿钱，乙要付款拿货，都负担或发生了债权债务。其主要特征在于因负担行为的作成，债务人负有给付的义务，比如出卖人负有交付其物并使买受人获得物的所有权的义务。 处分行为

8、，指使某特定权利直接发生得丧变更的行为。又包括： A、物权行为，指以物权设定、转移和消灭为直接内容的法律行为，比如某甲按买卖合同的规定要把房屋卖给乙，这是债权行为或负担行为，然后再作出将房屋所有权转移给乙的意思表示，并且到有关部门去进行登记，这就是物权行为了。又包括单独行为（如抛弃）和物权契约（物权合意）。 B、准物权行为，指以债权或无体财产权为标的的处分行为，包括单独行为，比如债务免除，也使特定权利丧失，但你不能叫它物权行为。如乙欠甲5万元，甲说我不要了，甲失去了向乙主张5万元的权利（债权），但甲并没有实际直接支配乙的5万元。所以并非处分其物权，所以不是物权行为。可是它的结果都与物权行为类似

9、，所以叫它准物权行为。还有准物权契约，如债权让与。 所以，物权行为是处分行为，但处分行为并不仅仅是物权行为。 法律行为法律行为负担行为：债权行为负担行为：债权行为处分行为处分行为买卖合同买卖合同赠与合同赠与合同物权行为物权行为准物权行为准物权行为不动产物权不动产物权动产物权动产物权物权合同物权合同单独行为：抛弃单独行为：抛弃所有权转移所有权转移抵押权设定抵押权设定物权合同物权合同单独行为：抛弃单独行为：抛弃所有权转移所有权转移质权设定质权设定合同：债权让与合同：债权让与单独行为：债务免除单独行为：债务免除 2、物权行为理论下出现的问题。由于物权行为概念的建构，使得一个买卖合同中有三个法律行为：

10、1个债权行为，2个物权行为。 3、物权行为的主要特征 1）物权行为以物权变动为目的，也就是说以设立、变更或消灭物权关系为目的 2）物权行为以交付或登记为其生效要件 3）物权行为必须具有物权变动的合意 （二）物权行为无因性理论 通过以上对物权行为、债权行为、处分行为的分析，我们立刻发现有这样一问题：物权行为既然是以物权设定、转移和消灭为直接内容的法律行为，比如甲有了把屋子的所有权转移给乙的意思表示，并到有关部门进行登记，我们叫它物权行为， 那么甲为什么这样做？为什么会有这样的物权行为？这个为什么就是物权行为的原因，它是不会无缘无故发生的。大家会立即回答，因为买卖房屋订了买卖合同，对，不错，买卖合

11、同是原因，但不光是买卖，赠与合同也可以，以物抵债也可以！买卖合同，赠与合同就成了物权行为的原因。 买卖合同，赠与合同是什么？是债权行为。 这样，债权行为就成了物权行为的原因，虽然物权行为并不总是有债权行为作为原因的，如所有权抛弃。 那么，物权行为与其原因行为即债权行为的关系如何？这正是我们要讨论的问题。 1、法律行为的又一种分类：有因法律行为和无因法律行为。 有因行为指行为与其原因在法律上相互结合不可分离的法律行为，如原因不存在，其行为应归于无效，比如赠与，作为债权行为，我们说它是有因行为，如果出于行贿的目的，赠与就没有效了。 无因行为，指行为可以与原因分离的法律行为，原因虽不存在，而行为仍然

12、有效，比如票据行为，银行开出汇票当然有原因，比如受某企业委托，但是即使该企业后来不承认，并拒付银行委托款项，票据仍然有效。不是说这个法律行为没有原因而是可以原因分离而独立存在，换句话说，就是不与原因同其命运。 2、物权行为的独立性，指虽然债权行为是物权行为的原因，但相互独立。债权行为只能使当事人享有债权和负担债务，不能发生物权变动，要发生物权变动，还须在债权行为之外有个物权行为，比如甲与乙订买卖合同，甲将某房屋卖给乙。订了个合同，买卖合同，这个合同是债权行为，债权合同。这时，并不当然地这个房屋就归乙所有了，在这个债权合同之外，双方还有个把房屋的所有权转移给乙的意思表示，并且到有关部门进行登记，

13、这才产 生物权变动，这就是物权行为，前面的债权合同是后面物权行为的原因，但这两者都是独立存在的，另外还有一个独立物权行为，即乙把房款的所有权移转（交付）给甲的物权行为。 3、物权行为的无因性，德国萨维民在承认物权行为独立性的基础上，进一步承认物权行为的无因性，即物权行为的成立和有效不受债权行为的影响。 问题的提出问题的提出 既然认为在债权行为之外，尚有一个物权行为。即物权变动并非债权行为的当然结果，即物权行为具有独立性，则在实践中，债权行为与物权行为可能会有以下四种结合关系：以甲让售某车与乙为例。 A、债权行为与物权行为均有效成立。甲与乙订立买卖合同，设立双方权利义务，为债权行为，有效成立，然

14、后乙依物权行为取得汽车。甲依物权行为取得价金所有权。前面的债权行为为后两个物权行为的原因，都有效成立。没有什么问题。 B、债权行为与物权行为均未有效成立。例如甲以被胁迫为理由，撤销上述债权行为和物权行为，使其视为自始无效。这是法律允许的，因为甲被胁迫，则债权行为与物权行为都因意思表示不自由而成为可撤销的民事行为。这样乙未能取得汽车所有权，债权行为也是无效的，乙系无权占有，甲可以行使物上请求权中的返还所有物请求权。乙也可向甲请求返还价金，如果价金已与其他金钱混合，则乙仅可以行使不当得利请求权。这也没有什么问题。 C、债权行为有效成立，但物权行为未有效成立。例如甲于3月1日卖车给乙，双方订立了买卖

15、合同，这是债权行为。由于具有法定的生效要件，为有效成立的债权行为。在车还未交付时，甲突然发神经病，被宣告为无行为能力人，但神经病也讲信用，于6月1日将车交付给乙，成立一个物权行为，企图移转汽车所有权给乙，可这时这个物权行为却因为主体不合格而成为无效的民事行为，乙不能取得车的所有权。但这不要紧，因为前面债权行为是有效的，由于其基于买卖合同占有该汽车，是有权占有，而且乙可以请求甲的法定代理人履行买卖合同，由其法定代理人作移转汽车所有权的意思表示，乙也取得了汽车的所有权，问题也解决了。 D、债权行为不成立，无效或被撤销，但物权行为有效成立，例如甲以意思表示错误为理由撤销买卖合同或以违反公序良俗为由主

16、张买卖合同无效，这个买卖合同为自始无效，但甲移转车的所有权的意思表示并没有什么问题，按照法律行为的一般生效要件，这个物权行为应该是有效的。 这时，问题就出现了：这个本身成立有效的物权行为是否因债权行为不成立或无效而受影响？ 如果回答是肯定的，这个物权行为就是有因行为。 如果回答是否定的，就是所谓物权行为无因性。德国以萨维尼为代表的一帮学者主张这个物权行为无因性理论。 第三节 物权变动方法 一、不动产的公示：登记一、不动产的公示：登记 （一）登记的概念 所谓登记登记是指经权利人的申请由登记机关将物权的发生、变更和消灭的事实记载在登记簿上，从而对于物权的变动予以公示的行为。不动产登记分为三种登记，

17、分别为：设立登记、变更登记和注销登记。 （二）登记主管和管辖 物权法物权法第10条：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定 （三）登记程序 1、当事人申请、当事人申请 当事人申请不动产登记的，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。 当事人申请登记之行为的性质，因不同的立法例而有所不同，在采物权变动形式主义的立法例中当事人登记申请行为属于物权法行为（即以变动物权为内容的意思表示）；在采物权变动的意思主义和折中主义的立法例下登记申请行为属于事实行为。 2、登记机关进行审查、登记机关进行

18、审查 （1）登记机关应当履行下列职责 查验申请人提供的权属证明和其他必要材料； 就有关登记事项询问申请人； 申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。 注意：登记机关的审查应当是实质审查还是仅形注意：登记机关的审查应当是实质审查还是仅形式审查，依据式审查，依据物权法物权法的规定还不能得出结论，的规定还不能得出结论，有待将来不动产登记法来加以明确。有待将来不动产登记法来加以明确。 （2）登记机构在登记的过程中不得有下列行为 要求对不动产进行评估； 以年检等名义进行重复登记； 超出登记职责范围的其他行为。 3、登记 在经过审查后符合登记的条件的

19、，登记机关应当如实、及时登记有关事项。 （四）关于不动产登记簿的效力 1、不动产登记机关应当设置和保管不动产登记簿，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。 2、不动产登记机关应当为不动产权利人出具权利权属证书 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 3、权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。 （五）更正登记 不动产登记错误的真正权利人和利害关系人可以申请登记机关将有关登记事项予以更正是为更正登记。 不动产登记机关进行更正登记的前提是：申请人有确

20、凿的证据证明登记错误的；或者登记名义人同意进行更正登记的。有这两种情形之一的登记机关应当予以更正。 （六）异议登记1、异议登记的概念所谓异议登记异议登记是指利害关系人认为不动产登记簿存在错误为了防止其利益受有损害请求登记机关将其对于该不动产登记簿的异议予记载在案从而防止第三人善意取得的临时性法律制度。2、异议登记的法律后果（1）异议登记后针对该异议事项第三人不能再构成善意，因此也就无法善意取得该项物权。（2）异议登记并不能阻碍登记名义人处分其不动产。（3）异议登记后异议申请人必须在十五日内起诉，不起诉的异议登记失效。（4）异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 例如：

21、甲被登记为一房屋的所有人，乙认为登记有错误主张其自己是真正的权利人，那么乙可以申请异议登记。异议登记后甲仍然可以将该房屋转让给丙，但是若事后经法院判决乙为真正的权利人那么丙不能主张其已经善意取得该不动产。若经法院判决甲是真正权利人乙的异议登记不正确，那么丙取得该房屋的所有权，乙由于申请异议登记错误那么应当对甲所遭受的损失承担损害赔偿责任。 物权法第19条：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 甲购买某开发商的房屋，双方签订了房

22、屋预售合同，约定一年后交房。甲缴纳两万元定金，后来房价上涨较快，开发商又将此房以高价卖给了乙，办理过户手续。 请问：谁能取得房屋所有权？ 有何法律对策？案例讨论案例讨论 案情：案情：甲出资建筑房屋而取得所有权。承甲出资建筑房屋而取得所有权。承建人乙对丙有债务，丙误认该房屋为乙所建人乙对丙有债务，丙误认该房屋为乙所有，而乙也表示原意以该房屋抵债，于是有，而乙也表示原意以该房屋抵债，于是丙将房屋拍卖。由丁买受，并转卖给戊。丙将房屋拍卖。由丁买受，并转卖给戊。戊以自己名义办理所有权第一次登记。戊以自己名义办理所有权第一次登记。 问题：问题：甲发现此事，能否主张否认戊的所甲发现此事，能否主张否认戊的所

23、有权登记？有权登记？ 甲甲乙乙丙丙丁丁戊戊出资建房出资建房承建承建占有占有建设工程合同建设工程合同债权债务关系债权债务关系抵债抵债拍卖拍卖买卖买卖第一次登记第一次登记所所有有权权异异议？议？ （七）预告登记 物权法物权法第20条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月三个月内未申请登记的，预告登记失效。 （八）登记错误时的损害赔偿责任 物权法物权法第21条：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承

24、担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。 二、动产的公示：交付二、动产的公示：交付 现实交付现实交付：交付标的物 拟制交付拟制交付：交付权利凭证 交付交付 简易交付简易交付 观念交付观念交付 占有改定占有改定 指示交付指示交付 动产物权变动的公示方式是交付，交付是指移转标的物的占有，依据我国物权法的规定动产交付有如下四种方式： 1、现实交付、现实交付：是指将标的物的占有直接移转给对方当事人 2、简易交付、简易交付：是指受让人已经占有动产，如受让人已经通过寄托、租赁、借用等方式实际占有了动产，则于物权变动的合意成立时，视为交付。 3、占有改定：、占有改定：即动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有。这样，在物权让与的合意成立时，视为交付，受让人取得间接占有。 4、指示交付：、指示交付：即动产由第三人占有时，出让人将其对于第三人的返还请求权让与受让人，以代替交付。 案情：甲向乙银行借款案情：甲向乙银行借款100万，约定银行仅万，约定银行仅支付支付80万，剩余万，剩余20万作为预计的利息，仍万作为预计的利息，仍有乙占有，甲既不得提取，亦无利息收入有乙占有，甲既不得提取，亦无利息收入。 问题：此问题：此20万是否成立占有改定？万是否成立占有改定？物权消灭的原因物