房地产估价师练习

1、3 稀缺性是指可用的数量不够满足每个人的欲望或需要，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。（V）4价格实质上是市场经济（或商品经济）这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。（V）5 在市场经济中，价格是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。（V）9总的来讲，房地产的价格与其需求正相关，与其供给负相关。（V）10吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定条件下，消费者对这种商品的需求与价格成同方向变化。（V）1. 决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。（V）2在房地产替代品之间，一种房地产的价格上升，另一种房地产的价格如果不变，则对

2、另一种房地产的需 求就会增加。（V）4在通常情况下采取协议方式出让的地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出让的地价最高。（V）5. 有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要 不但愿意购买而且有能力购买。（V）1 不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的：有的因素或者其变化会导致房 地产价格上升，有的因素或者其变化会导致房地产价格下降。（V）4 在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。（V）5房地产的位置优劣，取决于该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。（V）7. 有些

3、影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关。有的因素会立刻引起房地产价格的变动，有的因素对房地产价格的影响则会经过一段时间才会表现出来。（V）9.经济距离是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。（V）10在使用交通时间距离时应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。（V）1一般说来，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将 增加，房地产价格有上涨的趋势。（V）4 减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。（V）5 当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价

4、格会上升，反之会下降。（V）6房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升。（V）8有的因素从某一角度看会提高房地产价格，但从另一角度看会降低房地产价格，至于它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的。（V）10供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用$人权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。（V）4. 在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来某个时点的状况，因此估价时点应为未来。 （）（2005年试题）答案：X 解析：在上述情况下估价时点应为现在，而估

5、价对象为未来状况下的情形。5在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。（）答案：X解析：在上述情况下估价时点应为现在，而估价对象为历史状况下的情形。6同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似。（2001年试题）答案：X解析：同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值可能会有很大差别。7低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。（ ）（2005 年试题）答案：“解析：低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。同理，高价格房地产政 策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。8在影响房地产价格的各因素中， 如果某影响因素

6、最初对某房地产价格的影响是正向的， 但随着该影响因 素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。 （ ）（2003 年试题）答案：“解析：不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的：有的因素随着其变化会 一直提高或直降低房地产价格；有的因素在某一状况下随着其变化会提高房地产价格，但在另一状况下却 随着其变化会降低房地产价格。9一般而言， 房地产价格与利率正相关， 利率上升时房地产价格会上升， 利率下降时房地产价格下降。 （ ） 答案：X解析：一般而言，房地产价格与利率负相关，利率上升时房地产价格会下降，利率下降时房地产 价格上升。2 合法原则要求估价结果是在依法判定的估价

7、对象权益下的价值。（V ）3根据房地产估价的合法原则，目前我国乡（镇） 、村企业的土地使用权不得单独抵押。（V ）5. 在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产作为抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。（V ）7 .对于评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额才是抵押价值。（V ）8. 如果城市规划规定了某宗土地的用途、 ?建筑高度、容积率、建筑密度等，那么对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。（V ）1影响房地产价格的环境因素不包括（）。A .大气环境B .声觉环境C .卫生环境D .治安环境答案： D 解析：影响房地产价格的环境因素包括： 大气环境

8、、 声觉环境、卫生环境、视觉环境、水文环境。2. 在影响房地产价格的各种因素中， “ 城市化”属于（ ） （ 2005 年试题）A 社会因素B .环境因素C 人口因素D 行政因素答案： A 解析：影响房地产价格的社会因素： 政治治安状况、 社会治安状况、房地产投机、城市化。3. 下列影响房地产价格的因素中， 不属于经济因素的是 （ ）。（ 2006 年试题）A .房地产投机B .物价变动C .财政收支状况D 居民收入水平答案： A解析：房地产投机属于社会因素。4下列属于土地使用管制的事项有（）。A .建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿 地和交通B 取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和

9、 市政公用设施C 某宗土地使用权中，要求容积率为2.0D 甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地 留出通行道路E.某宗土地只能用于商业房地产开发答案： ACE5 下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有（ ）。（2005 年试题）A 不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格 变动的方向和程度是不尽相同的B 房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时 间无关C. 理论上，房地产价格与利率因素呈负相关D 房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化E.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇 率上升， 会导致房地产价格上涨； 相反， 则导致房地产 价格下降答案： ACE解

10、析： 不同的影响因素或者其变化， 引起房地产价 格变动的方向是不尽相同的；不同的影响因素或者其变 化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的；不同影 响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同 的；有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有 些与时间无关。某些影响因素对房地产价格的影响可以 用数学公式或者数学模型来量化。6 影响房地产价格的经济因素有（）。A. 经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B. 社会发展状况、房地产投机和城市化C. 财政收支及金融状况、利率D 物价、汇率、居民收入E.人口数量、行政隶属变更、居民收入答案： ACD1. 根据人口增长的绝对数量， 人口增长有（CDE）几

11、种 情况。A .人口正增长B .人口累计增长C. 人口净增长D .人口零增长E.人口负增长2. 影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策， 包括（ ACDE ）等。A .严格控制或适度放松房地产开发、购房贷款B .上调或下调金融机构存款基准利率C. 提高或降低最低购房首付款比例D .提高或降低最高房地产抵押贷款乘数E.延长或缩短最长购房贷款期限3. 下列情况中会导致房地产价格下降的是（ACE）。A .上调贷款利率 %B .收紧房地产开发贷款C. 开征房地产持有环节的税收D. 减免房地产持有环节的税收E. 提高最低购房首付款比例4土地利用总体规划的控制指标主要有（ CD ）。A .农业用地总

12、量B. 建设用地平均量C. 建设用地总量D. 耕地保有量E. 农业用地平均量5. 影响房地产价格的经济因素，主要有（ ABCD ）。A .经济发展状况B. 居民收入水平C. 物价D. 利率E. 人口状况6. GDP由（BCDE 部分构成。A .商品B. 消费C. 投资D. 政府购买E. 净出口7. 影响房地产价格的社会因素，主要有（ ABCD ）。A .政治安定状况B. 社会治安状况C. 城市化#%D. 房地产投机E. 环境8. 下列影响房地产价格的因素中.属于国际因素的是 （ ACDE ）。A .世界经济状况B. 政治安定状况C. 政治对立状况D. 军事冲突状况E. 国际竞争状况1. 下列关

13、于房地产价格影响因素的表述中，正确的有 （ ACE ）。A不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B. 房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C. 理论上，房地产价格与利率因素呈负相关 D 房地产价格影响因素对房地产价格的影响 均可用数学公式或数学模型来量化E.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本 币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房 地产价格下降。2. 房地产自身因素可再分为（ ABD ）。A 区位因素B实物因素C.人口因素D .权益因素E .经济因素3. 房地产外部因素可再分为（ ABCD ）。A 人口因素B制度政策因素C.经济因素D 社会因

14、素E .权益因素4. 对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为（ADE ） 三个层次。A 一般因素B 国际因素C.经济因素D .区域因素E .个别因素5. 房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分 解，可分为（ ABDE ）等方面。A .位置B .交通C.面积D .外部配套设施E .环境景观6. 工业房地产的区位影响因素主要考虑（BCE）。A 临街状况B .动力是否易于取得C.废料处理是否方便D .接近大自然E .产品原料的获取方便程度7位置包括房地产所处的（ ACDE ）。A 方位B. 地形C. 楼层D. 距离E. 朝向8影响房地产价格的环境景观因素， 是指那些对房地产 价格有影响的房

15、地产周围的物理性状因素，主要有（ACDE ）等。A 大气环境B 治安环境C 声觉环境D 水文环境E.卫生环境1一般地说，增加房地产开发环节的税收会增加房地产 的开发建设成本， 从而会推动房地产价格 （ C ）；相反， 减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）。A 下降，下降B 下降，上升C. 上升，下降D 上升，上升2对于（ A ）房地产来说，物业税会减少 房地产的净收益，从而会直接导致房地产价格降低。相 反，减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。A 收益性B 具有潜在开发能力C 再开发D 公益性3下列情况中会导致房地产价格上升的是（ B ）。A 上调贷款利率B 收紧房地产开发贷款

16、C.开征房地产持有环节的税收D 增加土地供应4. 理论上，房地产价格与利率因素呈（B）相关。A .正B. 负C. 不D 行政因素5汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率（ D ），会导致房地产价格（ ）。A 下降，上涨B 下降，不变C.上升，下降D 上升，上涨6在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（ A ）。A 社会因素B .环境因素C 人口因素D 行政因素7下列影响房地产价格的因素中 不属于经济因素的是 （ A ）。A 房地产投机B 物价变动C 经济发展状况D 居民收入水平8（ A）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导 致的人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数 的净差

17、值。A 人口机械增长B 人口自然增长C 人口净增长D 人口负增长1某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房 的价格，则较合理的估价结果是（ ）。 （2007 年试题）A 现时该房改房上市交易的正常价格扣除受 让方应缴纳的土地使用权出让金B .现时该房改房上市交易的正常价格C.现时该房屋的房改成本价D 当时该房屋的房改成本价答案： B2房地产估价中，遵循独立、 客观、 公正原则的核心是 估价机构和估价人员应当站在（ ）的立场上，评估出 一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A 委托人B. 估价报告预期使用者C. 管理部门D. 中立答案： D

18、解析：房地产估价中，遵循独立、客观、公正 原则的核心是估价机构和估价人员应当站在中立的立场 上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。3. 回顾性房地产估价， 其估价对象状况和房地产市场状 况常见的关系是（ ）。（ 2005 年试题）A .估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B. 估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C. 估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D 估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去答案： C解析：回顾性房地产估价， 估计对象状况及房 地产市场状况均为估价时点（过去）时的状况。4. 城市房屋拆迁补偿估价中， 实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调

19、换的差价而对该期房价进行估价，则（ ）。（2004 年试题）A 估价时点为未来，估价对象为未来状况B. 估价时点与房地产状况均为现在C. 估价时点为现在，估价对象为未来状况D. 估价时点为现在，估价对象为过去状况答案： C解析：根据估价时点原则。5. 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆 除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余 额，则应以（ ）进行估价。（2003 年试题）A. 保持现状前提B. 装修改造前提C. 转换用途前提D. 重新利用前提答案： A解析：这是最佳最高原则的体现。6. 运用收益法评估房地产价值时， 要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算

20、估价对象 预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ ）。A 合法原则B. 最高最佳使用原则C. 替代原则D .公平原则答案： C 解析：替代原则要求房地产估价结果不得不合 理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。7. 某估价机构于 2003年6月10日至 20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年 6月 15日。因估价结果有争议， 2003 年 8 月 15 日进行复估，则复估的 估价时点为（）。（2003 年试题）A . 2003 年 6 月 15 日B. 2003 年 8 月 15 日C. 签订估价委托合同之日D .估价人员与委托人商定的某日答案： A解析： 要以原估价时点时的状况

21、为准， 才能检 验原估价结果是否合理。8. 当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除 现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额 时，应以（ ）进行估价。（2002 年试题）A 保持现状前提B装修改造前提C.转换用途前提D 重新利用前提答案： D解析： 这道题大家一定要审清题， 当现状房地 产的价值“小于”新建房地产的价值减去拆除现有建筑 物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时， 2003 年 试题同样有类似的题目，但 2003 年题干中是“大于” ， 一字之差题意相反。如果当现状房地产的价值小于新建 房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑 物的费用之后的余额应考虑重新利

22、用。9. 某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新 建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工 厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用 地的公开市场价值，则应按（ ）进行评估。A 工业厂房B. 工业用地C. 商品住宅D .商住用地答案： D解析：在合法的前提下采用最高最佳原则估 价。10房地产估价的合法原则是针对 （ ）来讲的。（ 2001 年试题）A 估价机构B. 估价人员C. 估价对象D. 估价方法答案： C 解析：合法原则主要是针对估价对象的。1.城市房屋拆迁估价中， 房地产估价师对被拆迁房屋面 积的界定可来自于（）。（2007 年试题）A. 被拆迁房屋的权属证书记载的面积B. 拆迁人提供的被拆迁房屋的面积C. 拆迁人与被拆迁入对被拆迁房屋面积的协商结果D. 具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面