房地产企业财务报表分析要点

1、房地产企业与其他企业相比,有开发周期长. 投入资金量大.投资回收期长等特点，其财务报表所显示的信息往往与实际偏差较大，因少匕不育W拘泥于常规的企业财务扌艮表分析方法O-、房地产企业财务扌艮表的局限性1.大量预收账款导致短 期负债剧增，影响报表使用者对 企业偿倩能力的 判断。参照企业会计制度关于收入确认的规定，房地产收入确 认标准应具备以下四项具体条 件：工程已经竣工并验收合格；有经购买方认可的结算通知书；履行了销售合同规定 的义务，且价款已经取傅或确信 可以取傅；成本能够可靠地计 量。然而房地产从开始预售到收 入确认，需经过竣工.验收.测 绘. 办证、决算等多个环节，少 则数月，多则三五年，其

2、间巨额 的房款收入长期挂在预收账款， 一方面增加短期负债，另一方面 减少了房款收入內 含的所有者权 益。特别是近年房地产高额盈利在财务报表中无法体现，严重地影响了企业财务扌艮表分析的结2.开发成本账实不符，影 响扌艮表使用者对企业资产的判 断。房地产企业为了持续发展往 往会储备大量的土地，由 此形成 的土地成本按购置时实际支付的 价款入账，未包含货币时间价值 和土地增值部分。特别是近年 来，房地产企业凭借其资金. 品 牌、政府扶持，以协议出让的方 式取得了大量廉价的土地，其实 际地价已经是账面成本的数倍， 这时财务扌艮表显示的企业资产严重失实,音响消费者进彳亍企业财务扌艮表分析。另夕卜，房地产

3、企业 在开发过程 中 有相当 部分工程款 由施工单位垫支，比例高达30%50%,时间长达数年，施工单位往往对垫支部分不开发 票，再加上房地产企业为欠付工 程款拖延工程决算时间，往往要经过几个会计年度才能完成，对此，房地产企业就难以及时进行成本核算造成账面成本低于实3 . 期间费用计入当期损益，影响扌艮表使用者对企业经营 成 果 的 判 断。按现行房地产开发企业会计 制度规定，企业在开发经营过程 中发生的管理费用、财务费用和 销售费用作为期间费用，直接计 入当期损益。房地产企业在项目 尚未竣工验收决算. 大量预收账 款未转销售收入前将出现 巨额亏 损，一旦结转收入，隐含的利润 即会显现，这样势必

4、影响企业经 营情况的客观反映。二.房地产企业财务扌艮表分析方法应先根据真实性和se比原贝!J将财务报表作以下适当调整，然 后才育w进冇"常规的企业财务扌艮表分析1. 根据收款方式分析预收款, 确认收入 o房地产由于其商品价值很 大，收款形式与一般的产品有很 大的不同，有一次性付款. 分期 付款、按揭付款等形式。对于一 次性付款的房地产销售，应以应 收款项足额到 账作为收入确认的 标准，而不论其是否办理了房地产证，只要房款足额到账，即可 视为风险已转移；对于分期付款 的房地产销售，应以合同约定的 收款日期确认收入，但是买方若 在合同约定日期有欠付现象，应 考虑买方的资信能力. 欠付的金额及欠付频率等因素，如果买方 的资信不佳，欠付的金额过高 （一般超过总房款的30%）,或欠 付次数过多（连续两期以上），则 不能确认收入；对于按揭付款的房地产销售,应待交足期且按捐款已到账，方可确认收入。根据上述原则 将预收账款 中 应予确 认的收入进行预结转，并计提销 售 税 金 及 附 力口。2.分析