房地产企业税收分析

1、房地产企业税收分析时间：2021.03.09创作：欧阳法一：房地产行业涉稅及避稅概述（一）房地产企业涉及稅种较多，其中营业税、所 得税、土地增值稅对金业的现金流出量产生较大影 响。1、在销隹环节营业税政策：预售房产时，应按预收 款的5%缴纳营业税及城建税、教育附加税费。2、企业所得税政策：有两种方式缴纳所得税（1）查账征收方式：其中，销售未完工开发产品的 销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛 利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳稅所得 额。（即预售房产时缴纳所得税的办法）。（开发项 目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所 在地城市城区和郊区的，不得低于15%；开发项目 位于

2、地及地级市城区及郊区的，不得低于10% O ） 核定征收方式：石家庄的房地产金业按预收款的 13%缴纳所得稅。分析：根据贵单位的情况，初步判断应采用查账征收 方式较为有利。目前房地产企业在利用稅收政策进行 合理、合法进行稅收筹划时，首先判断开发项目是否 存在若干可筹划前提或特殊状况方可进行，否则硬性 筹划得不偿失，致使企业存在重大纳稅风险。例如， 销售精装房时，通过分解销售收入达到减稅的目的。 但该筹划限制条件较多，需针对具体情况谨慎使用。（二）房地产开发企业偷逃应稅收入通常采用的手 段：1、化整为零，肢解收入或者将收入挂往来帐。2、 收取价款，不作收入；开具发票，不作收入，甚至在 检查中隐匿

3、部分发票存根，逃避追查。采取“体外循 环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户 上或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；或者将 部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业稅和企业所 得税；预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的稅款变 成往来流动资金，偷逃营业稅和企业所得稅。3、不按规定开具发票，以收款收据、白条代替发 票，收取价款不作收入；发票、收款收据混开，少计 部分收入；如：开具“大头小尾”发票等以达到偷逃 稅款目的。4、不合理定价，减少收入。采取各种方式降低隹房 金额，减少收入，如采取降低隹房价格，加大其他规 费的方法，调节收入。5、变通权责发生制，分期收款，应作而不作收 入。如：房地产企业

4、分期收款销售房产时，在实际收 到价款才作收入，延迟反映或不反映收入。6、其他业务收入部分或全部不入帐。房地产开发金 业除主营业务以外如售后服务、材料物资销售业务、 房产出租业务，这些业务零星、金额不大，金业往往 不如实入帐、计算缴纳稅款。7、代收代垫款项，入帐不上税，或者不入帐。8、在预售楼盘时故意延迟缴纳税款。不按合同约定 时间确认收入，拖延缴纳企业所得稅。9、由于资金紧张，在年度内随意调整税款申报数 额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部 缴清，甚至少报税款或逃避纳税。1()、将更至、拖交房款押金、罚息收入、没收违约 保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未 记入应稅营业额一

5、并申报纳税。有的将包销代销商品 房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代 理商处收取的楼款净额作为计稅营业额，以此少缴营 业稅。11、提供虚假或不完整的销售面积。如将与商品房 一起销售的门面房(店面房、营业用房、商铺)、地 下车库等不并入销售面积。12、利用关联企业的业务往来避缴稅款。如：关联 企业之间转移资金、集团内部购房实行优惠价交易 等。13、有挂靠关系的房地产企业之间收取的代扣缴稅 费不按规定时间申报。14、合作建房不按规定申报纳税。如房地产开发企 业以转让部分房屋的所有权，换取部分土地使用权， 形成所谓的合作建房或名义上的代建房，有意延误纳 稅义务发生时间。15、“拆一还一”回

6、迁户的回迁房部分未按销售不 动产缴纳相关税费。目前房地产公司对偿还面积与拆 迁面积相等的部分绝大部分不申报纳稅，对收取的房 屋差价款、超安费等有的直接冲减开发成本，有的长 期挂往来科目不申报纳稅。16、将自行开发的房产分给投资方部分不按规定申 报缴纳稅费。17、以房产抵偿劳务款、工程款、材料款、银行及 私人借款等不作收入申报纳税。18、将收到的银行按揭挂往来账，隐匿收入，不缴 或少缴稅款。如：以“虚假按揭”为由将取得银行按揭购房款转入“短期借款”或“其 他应付款”科目长期挂账不申报纳稅。19、“以房换地，以地换房”，从中偷逃税。以地换 房，以房换地是当前房地产开发过程中出现较多的一 种交易方式

7、，它不同于款物交易，它属于直接以物易 物，以权利换权利，一般情况下不补差价，不存在现 款问题。双方往往在实际占有和使用后，暂不办理权 属变更手续，逃避稅收的监控。2()、整体转让“楼花”不做收入，偷逃稅款。如：一 些房地产企业将土地手续办理完毕后，把一部分楼盘的开发权整体转让给其他具有开发资质 的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入， 而是挂往来账，甚至私设账外账，以达到偷逃税的目 的。21、将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，不 结转营业收入。22、将在销售房产时一起收取的管道燃气初装费、有 线电视初装费、电力增容费等不按价外费用申报纳 稅。23、补贴收入不入帐。如房地产企业上交的

8、一些规 费，有些地方政府一般会有返还，这部分收入在其实 际收到时，都不并入收入申报纳稅。24、取得政府返还的土地出让金不入账。房地产企业 取得政府返还的土地出让金后不按规定入账冲减土地 成本。25、钻政策“空子”，不及时清算土地增值稅。按照 土地增值税暂行条例规定，一个开发项目应在全部竣工决算销售后清算土地增值税。而部分房地产企 业利用种种手段钻这一政策的“空子”，迟迟不进行 决算，或留下一两套“尾房”，致使整个项目不能决 算，逃避土地增值稅的清算。分析：贵单位房地产开发项目由于开发、与销售情况 较为简单，开发成本的票据能够合理、合法取得，不 存在合理合法税收筹划的前提条件，因此不建议贵单 位

9、进行硬性筹划。二、以下主要是对房地产项目涉及的主要税收以及提 醒贵单位应注意的事项予以说明：房地产企业纳税大体上分布在三个环节，即房地产开 发建设环节、房地产交易环节、房地产使用环节。具 体如下：（一）房地产开发建设环节涉及的主要稅种1、有耕地占用稅：在房地产开发中，如果占用了耕 地就需要缴纳耕地占用稅。2、印花稅：根据与相关的建设单位、材料供应单 位、勘察设计单位签订的与开发项目相关合同、协议 缴纳印花稅。应注意：印花税虽然稅款金额较小，但稅务机关在稽 查时常常以印花税涉及的合同、协议书的内容作为全 面稽查金业是否合法纳稅的起点与重大线索。3、契稅：金业取得的土地使用权，应按土地总成交 价款的4%缴纳契税。4、城镇土地使用税：应按年计算，分期缴纳。以开 发项目所在地段的每平方米年稅额乘以实际占用的土 地面积计算税款，向土地所在地的地方稅务局申报缴 纳。（二）房地产交易环节涉及的主要稅种1、营业税、城市维护建设稅：营业稅的计稅依据是 营业额，包括全部价款和价外费用，稅率为5%,城 市维护建设税作为营业稅的附加其纳税义务同时产 生。采用预收款