上海金山项目策略

1、1【 联东上海项目市场联东上海项目市场/ /定位策略探讨定位策略探讨 】整合部门整合部门: : 营销中心市场部营销中心市场部时间版本时间版本: 1.0 (2010.11.17)1.0 (2010.11.17)2Contents1st:本体研究2nd:市场环境3rd:项目定位3The 1st step本体本体金山区域金山区域地块、周边市场研究地块、周边市场研究4项目位于上海市11大新城之一金山区新金山工业区。金山位于上海市西南，杭州湾北岸。处于沪、杭、周山群岛经济区域中心和长三角都市圈枢纽地带。区内已形成“两横三纵”高速公路网。杭州湾跨海大桥建成后，金山成为浙江快速进入上海的桥头堡。形成上海西南

2、门户。项目地理位置项目地理位置金山整体发展正处于上升期金山整体发展正处于上升期5上海化学工业区：上海化学工业区：市级工业园区，规划面积29.4平方公里，主导化学原料及化学制品制造业，产业集聚已十分明显，也是金山诸多产业园区中工业产值最高的园区金山北部工业区：金山北部工业区：主要发展服装、轻工机械、建筑装潢等产业金山北部工业区：金山北部工业区：主要发展服装、轻工机械、建筑装潢等产业金山中部工业区：金山中部工业区：主要发展机械电子、汽车零部件及家纺等产业上海精细化工产业园区：上海精细化工产业园区：规划面积10平方公里，主要发展石油化工，精细化工，有机化学新材料等产业金山工业区：金山工业区：市级工业

3、园区，规划面积58平方公里，重点发展先进装备及电子信息、生物医药、新能源及环保、新材料、食品加工等五大支柱产业项目区位项目区位6以莘奉金高速为界，南部为金山新城中心（行政中心、化学工业区），北部为新的金山工业区。项目位于金山工业区，距离绕城高速公里，沈海高速入口公里，沪金高速入口公里。与市区联系较弱，游离于热点集中区以外，在区位无明显配套支撑情况下，产品自成一体与市区联系较弱，游离于热点集中区以外，在区位无明显配套支撑情况下，产品自成一体成为重中之重。成为重中之重。项目区位项目区位7优势优势劣势劣势1.1.规模优势：规模优势：1500亩规模带来自我中心化的可能性；2.2.路网发达：路网发达：地

4、块周边“二横三纵”交通路网，对外通达方便；1.1.区位劣势：区位劣势：地块距市内50公里，区行政中心10公里，属城市边缘地带，与主城区较远。2.2.区域成熟度差：区域成熟度差：地块周边主要为生产工厂、村庄为主，区域缺乏商业、商务氛围。项目优劣势项目优劣势8The 2rd step市场市场市场环境研究典型性区域案例分析市场环境研究典型性区域案例分析金山：金山：复地金石湾复地金石湾上置海景大厦上置海景大厦长三角物流中心长三角物流中心上海服装机械城上海服装机械城宝山区域：宝山区域：印象钢领印象钢领松江区域：松江区域：财富兴园财富兴园大业领地大业领地企业财富公馆企业财富公馆浦东：浦东：创研智造创研智造

5、总部湾总部湾医谷现代商务园医谷现代商务园闵行区域：闵行区域：浦江智谷浦江智谷总部总部1号号万科万科Vmo9总部研发类项目分布总部研发类项目分布n 概况：总面积:60万，一期8.2万，容积率：1.1 ，含7栋独栋办公及一栋5A写字楼；独栋面积区间：2100-57002100-5700，写字楼单层1300（共18层）；n 金山区内唯一唯一一家独栋办公产品，园区品质比较高，政府支持力度大政府支持力度大（入驻企业可享受5年的税收优惠政策，营业税、增值税、企业所得税，地方财力全部返还）；n 现销售均价 70007000元元，租赁均价 1.51.5元/天平米，今年6月开盘至今已销售已销售3 3栋栋（标蓝的

6、三栋），共1.1万平米，面积均在3000-4000平米间，；n 据了解，由于多数客户需求面积较小，一期的独栋已分层出售分层出售，最小面积900平米，项目二期产品打算重新定位重新定位，减小单体面积；复复地地. 金石湾金石湾一期一期二期二期10上上置海景大厦置海景大厦贵宾室贵宾室n 概况：项目位于金山新城，占地0.8万，建面2.6万，容积率:3.20，共31层，每层1200平米，层高4米；n 金山区最高档的5A写字楼，紧邻金山城市沙滩，可三面观海；n 2010-04-27开盘，均价一直保持在16000元，区域写字楼均价在12000元左右；n 据了解，项目自开盘以来销售情况不佳，近两个月开始好转，多

7、数客户是浙江温州投资客，且相对集中在化工行业；11山山鑫城市广场鑫城市广场n 概况：占地2.4万，建面6万，底层为商铺， 5-10层为写字楼；n 2007-11-2开盘，商铺1500元，去年年底售罄，写字楼12000元（8月份以前9800元），现剩余很少房源；长长三角物流中心三角物流中心n 概况：位于金山区亭林镇，商业用地，占地1000多亩，规划建面50万；n商贸集散地规划：分商贸交易区、商务会展区、仓储物流区；n 据了解，一期均是“商铺+住宅”的户型（底层是46平米的商铺，25层是96平米的纯住宅户型），捆绑式销售，价格5500元，二期写字楼尚未开工，产业集聚不明显，招商对行业无要求n上海电

8、器城上海电器城 与长三角物流中心类似，以居住及底商为主，底商基本经营电器类产品，但未形成规模；n上海服装机械城上海服装机械城 均是13层捆绑销售的户型，但用做商业的居多，已形成较大规模的产业集聚；金山金山区项目区项目汇总汇总项目名称项目名称区域区域用地属性用地属性产品属性产品属性产品用途产品用途租赁租赁单价单价销售销售单价单价占地占地建面建面备注备注销售情况销售情况复地金石湾复地金石湾新城工业用地独栋、写字楼研发办公1650057万60万9幢独栋办公楼、 2幢18层高层办公楼2010-06-01开盘山鑫城市广场山鑫城市广场新城商办用地甲级写字楼办公 10000 2.4万6万5-7层为写字楼，两

9、梯八户、9-10为写字楼，两梯三户2007-11-2开盘上置海景上置海景大厦大厦新城商办用地甲级写字楼办公 16000 0.8万 2.6万临海，金山目前最高档的写字楼2010-04-27开盘长三角物流中长三角物流中心心亭林镇 商办用地商铺、写字楼商贸交易、物流 550070万50万礼品、医药器械、电子元件、五金 交易中心07年开盘，一期项目为商铺，2期写字楼项目目前还未开建上海电器城上海电器城亭林镇 商办用地商铺商贸交易 700040万50万电子电器 交易中心2009-09-10开盘，已基本售罄金山化工建材金山化工建材市场市场金山卫镇商铺商贸交易113万10万底楼50平方米商铺2、3楼100平

10、方米商务房招商完毕上海服装机械上海服装机械城城枫泾镇 商业用地商铺商贸交易、展览展示 850047万60万服装面料、服装机械 交易中心招商完毕金山国际贸易金山国际贸易城城金山卫镇商铺商贸交易 17000 62万66万五金、服装、纺织品 交易中心招商完毕14浦东：浦东：创研智造创研智造总部湾总部湾医谷现代商务园医谷现代商务园闵行区域：闵行区域：浦江智谷浦江智谷总部总部1号号万科万科Vmo15浦东、闵行总部研发类项目分布浦东、闵行总部研发类项目分布16项目位于闵行区浦江镇，一期规划面积303亩，中区为度身定制独立的每栋800015000平米的商务楼群，西侧为多层大平面的研发楼群，东侧为14栋独栋的

11、企业总部；目前在售的是中区，均价8500元/平方米，租金1.6-1.8元/平中区中区浦浦江智谷江智谷17n项目位于闵行区颛桥镇，一期工程占地250亩，规划建设约为21万平方米， 建造面积900-2600平方米。首批的30幢已完工且基本售罄；n办公楼一层挑高6.6米，可做成夹层；n二期10月开盘，面积在11002000平米间，价格13000元/平米；总部总部一号一号18n概况：项目位于浦东区康桥工业区内，规划总建面32万平方米，一期占地面积10万，建筑面积13.4万；n一期由61幢4-5层双拼及多拼写字楼组成，面积在8001500平方米之间，销售均价：8500元/平米；n项目一期09年6月开盘，

12、现已基本售罄，二期即将开盘，有51栋办公楼组成；创创研智造研智造19n项目位于项目位于浦东区康桥工业区内，占地约1400亩，总建筑面积约150万平方n一期共127亩、建面7万平米，包括17栋独栋别墅商务楼、3栋4-11层的多功能研发楼n二期由12栋1500-3000平方米的独栋式研发楼（独栋及双拼、3层）及8栋7000-13000平方米的小高层研发楼（14层）组成。上海上海总部湾总部湾一期一期二期二期20n项目位于闵行区颛桥镇，占地11万平方米 ，建面8 万平方米，容积率:1.15，共规划有43栋独栋办公n一期由25栋独栋组成，面积在10003100平米间，均价7500元，08年年底售罄n二期

13、由16栋独栋及双拼组成，面积在12003500平米间，销售均价10000元，租赁均价1.5元/天平米，现剩余三栋体量较大的独栋在售；医医谷现代商务园谷现代商务园一期一期二期二期21区域项目名称占地总面积产品类型面积段售/租价容积率浦东创研智造150亩13.4万双拼、多拼800-15008500元13.4总部湾1400亩150万底层独栋、高层独栋 1500-130000.7医谷现代商务园165亩8.9万独栋、双拼1000-35009200元1.15闵行浦江智谷1300亩88万大面积研发楼8000150007500元/1.5元 1.2总部1号250亩21万高层独栋900-260014000元1.3

14、万科Vmo135亩8.9万独栋、双拼、多拼500-12002800万1.5浦东、闵行总部研发类项目汇总浦东、闵行总部研发类项目汇总松江区域：松江区域：财富兴园财富兴园大业领地大业领地企业财富公馆企业财富公馆22松江总部研发类项目汇总松江总部研发类项目汇总23自07年至今，松江相继建成了一批独栋、中试研发产业园，如大业领地、名企公馆、财富兴园等。这些产业园以其鲜明的特征为区域带来强有力的影响，投入使用后大部分为研发、轻型生产，它们与同期建造的厂区一起构成了地区新的办公业态。本案交通及整体环境本案交通及整体环境上虽稍有不及上述项目，但从上海的整体位置上来看，还是具有很上虽稍有不及上述项目，但从上海

15、的整体位置上来看，还是具有很强的可比性。强的可比性。松江总部研发类项目汇总松江总部研发类项目汇总24大业领地大业领地规模：项目总面积60万，一期16万，容积率：1.3 规划：4栋独栋、双拼组成；主力面积：1300-2500双拼，4200平米独栋。25类别层数面积栋数套数套型比A141346153035.5A251459B161673173439.1B272079B361680B471896C182192102023C292511D194200333.4D294200D394200合计4587100%大业领地大业领地26现纯现房销售均价 650000元元，租赁均价 0.8元/天平米，2007年1

16、月以5500元开盘销售，至今已销售已销售80%80%。年均去化速度不足5万平米；小面积去化速度较快。大业领地大业领地规模：总面积28万，一期16万(71栋)，容积率：1.45。规划：102栋独栋、双拼、联排组成；主力面积：750-1000联排，1000-1250双拼，1500-2600平米独栋。层数：层。名企公馆名企公馆28现纯现房销售均价 5800元元，租赁均价 0.8元/天平米，2007年11月以5000元开盘销售，至今已销售已销售70%70%。年均去化速度不足4万平米；各种户型去化速度较为均匀。名企公馆名企公馆29财富兴园财富兴园规模：总面积28万，一期8.3万，容积率：1.40。规划：

17、119套独栋、双拼、联排组成；主力面积：650-850平米。层数：层。产 品层数单体面积层面积组团面积双拼型46461621300风车型46501632600围合型48502131800-4500展示型4400-60095-1452800-5000弧线型46461623600-6500独栋型41329332130030财富兴园财富兴园31现纯现房销售均价 5300元元，租赁均价 0.8元/天平米，2008年07月以4700元开盘销售，至今已销售已销售85%85%以上。以上。年均去化速度4万平米；现存主要为联排户型。财富兴园财富兴园32分分 期期指指 标标大业领地大业领地名企公馆名企公馆财富兴园

18、财富兴园总体总体占地占地1800亩265亩280亩建面建面60万28万28万容积率容积率1.31.451.4一期一期占地占地178亩150亩112亩建面建面16万16万8.3万容积率容积率1.31.61.1单体单体57栋70栋54栋户数户数88户128户119户单套面积单套面积2000平米1250平米697平米价格价格650058005300年去化年去化4.5万4万4万三项目的三项目的对比对比：产品均定位于研发及办公兼用，总体容积率集中产品均定位于研发及办公兼用，总体容积率集中1.3-1.5,产品总体档次感不高，价格产品总体档次感不高，价格5300-6500元，年去化量集中元，年去化量集中4-4.5万。万