不动产评估复习资料

1、精选优质文档-倾情为你奉上第一章不动产与不动产价格1.不动产是指土地以及地上地下的建筑物和由此而衍生的各种权益。建筑物：房屋+构筑物。其他土地定着物（fixtures）：附属于或结合于土地或建筑物。不动产区位是指一宗不动产与其他不动产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。2不动产的特性 自然特性：不动产作为自然物的特性，不可移动性、个别性、耐久性、数量有限性社会经济特性：体现人们之间的社会关系和经济关系的特性。价值量大、用途多样性、涉及广泛性、权益受限性、难以变现性、保值增值性4不动产市场：由不动产所引起的一切商品交换关系的总和。特征:1、不动产

2、市场的部分性 2、实质上的权属交易：3、不动产市场的地域性4、不动产市场交易对金融的依赖性5、不动产市场的高度垄断性6、流通方式的多样性：买卖、租赁、抵押、典当、分割转让、预售等。7、不动产市场客体的非标准化和异质性8、不动产市场中广泛的经纪人服务5不动产价格的概念：在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。具有价格条件：1、有用性（效用）： 2、相对稀缺性： 3、有效需求： 特征:1房地产价格受区位影响大2一般以交换价格或租金表示3是关于不动产权利、权益的价格4长期作用下形成的5、房地产价格受交易者个别情况影响较大影响因素 （1）一种分类是从房地产自身及外部条件可分为：自身因素

3、：包括区位因素、实物因素和权益因素。外部因素：包括人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素等。（2）一种分类是按照因素与不动产的关系及影响范围可分为：一般因素：（一）社会因素:人口因素、城市化水平、政治状况、社会治安状况、不动产投机、心理因素（二）经济因素 :经济发展水平、财政状况、居民收入状况、物价水平、金融状况、技术革新及产业结构状况（三）制度（行政）因素 :土地制度和住房制度，相关规划、计划，税收制度政策 区域因素 1、地区社会经济地位2、城市内各类用地适用性及稀缺程度个别因素 （一）土地个别因素 1、自然条件：位置、街面的宽度、深度、面积、形状、地形、地

4、质、地势、土壤、土地等条件2、环境状况：大气、水文、声觉、视觉、卫生、绿化人文等。（二）建筑物个别因素用途类别，建筑规模，建筑结构，层数、朝向，质量 第二章不动产估价1专业不动产估价：不动产估价机构接受他人委托，委派不动产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定不动产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。2.条件：1必须有估价当事人2必须遵守不动产估价的基本理论、原则与方法。3不动产估价目的必须明确。4必须依照一定的程序，选用合理的方法。5估价依据须充分6明确估价期日与估价结果有效期。7

5、设定估价假设和条件 8明确估价对象：9客观合理价格或价值的估算或判断3.特点：1不动产估价是评估不动产的价值而不是价格2不动产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价3不动产估价是提供价值意见而不是作价格保证4不动产估价会有误差，但误差应在合理范围内5、不动产估价既是科学也是艺术4.范围 1不动产交易评估2、不动产抵押评估3、不动产保险评估4、不动产典当评估5、不动产税收评估6、不动产征收征用评估7、国有建设用地使用权出让评估8、房地产分割评估9、房地产争议调处和司法鉴定评估5原则：独立、客观、公正原则，合法原则，最有效使用原则，估价期日原则，替代原则，谨慎原则，供求原则，预期收益原则，收益分配原

6、则（贡献原则），均衡原则，报酬递增递减原则6.估价程序：指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。一、获取估价业务 二、明确估价事项1、估价目的：2、估价对象3、估价期日和日期： 4、明确价值类型：三、拟定估价方案1、工作方案：拟定工作步骤和进度：作人员的安排、所需经费预算与筹集。资料调查收集、人员培训。2、技术方案：技术路线、估价思路、技术手段、估价方法。 四、资料的搜集与整理：1、基础资料 2、方法性资料 3、相关图件资料 五、实地查勘估价对象六、选用估价方法并运算 七、确定估价结果 八、撰写估价报告 九、估价资料归档7.估价报告（appraisal re

7、port）：全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书面答复，是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。8.估价理论 :一、土地价值和价格论（一）马克思土地价值与价格论1、马克思劳动价值论与土地价值论2、马克思地租理论3、马克思土地价格理论（二）西方经济学的土地价值与价格论1、西方经济学的土地价值理论2、西方经济学的土地价格理论马克思土地价值和价格理论对土地估价的指导意义土地价格地租的资本化，即地价地租/利息率，是收益还原法的理论基础。（1）自然状态下的土地虽然不是劳动产品，没有价值，但有使用价值，并存在价格。（2）土地价格的实质是地租的资本化。（3）土地租金是出租

8、土地的资本化收入。（4）级差地租、垄断地租的存在是造成不动产价格高低的主要原因。西方经济学的土地价值和价格理论对不动产估价的指导意义多元价值论：重视土地具有特殊使用价值，土地的稀缺性和特殊的使用价值决定着土地价格的高低，为准确把握不动产市场价格指明方向。非劳动价值论：视土地为商品，把土地交易和土地价格纳入市场体系，将难以把握的大量因素及其作用进行度量，综合考虑市场供求关系和供求规律，因此要求估价中注重市场。二、区位理论1、农业区位论：杜能圈结构：自由式农业圈、林业圈、农业圈、谷草式农业圈、三圃式农业圈、畜牧业圈。2、工业区位论：运费指向论、劳动费指向论、集聚指向论。3、中心地理论第三章 市场比

9、较法1市场比较法：选取数宗真实成交且符合一定条件的类似房地产，将它们与估价对象进行比较，根据之间的差异对成交价格进行适当处理后得到估价对象价值的方法。2理论依据 ：替代原理。3类似不动产：所处区位、用途、权利、规模、建筑结构等方面与估价对象相似的不动产。可比实例：交易实例中交易类型适合于估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产。标准不动产：在一定区域内设定的，能够代表某一范围内不动产基本条件和特征的，具有标准作用的不动产。4公式：估价对象比准价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数 5适用的估价对象1.

10、同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，如住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。2.难以采用市场法的情况：数量很少的房地产、很少发生交易的房地产、可比性差的房地产。6具备的条件：近期有较多类似房地产交易。7步骤：1搜集交易实例 2选取可比实例3建立价格可比基础4交易情况修正 5交易日期修正（市场状况调整）6区域因素修正 7个别因素修正8求取比准价格 第四章 收益法1收益还原法：将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率（还原利率）统一折算到估价期日的估价方法。2理论依据：预期收益原理，即未来收益权利的现在价值。3步骤：1收集整理资料2确定总收益3确定总费用4计算纯收益5还原

11、利率确定6求取收益价格 房地产价格房地产净收益/利息率4适用的估价对象：有经济收益或有潜在收益不动产，房地产未来的收益和风险能够较准确的预测。5潜在毛收入：假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。6有效毛收入：由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入，即客观总收益。7折旧费：房屋在使用中因损耗而在租金中补偿的部分价值。年折旧费=（房屋重置价 残值）/耐用年限=房屋重置价（1 残值率）/耐用年限8纯收益、净收益：由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。不动产纯收益=年总收益 年总费用9资本化率的确定方法：1、市场提取法（租价比法） 2、

12、复合投资收益率法3、 投资收益率排序插入法4、安全利率加风险调整值法（累加法）10土地残余法：以收益法以外的方法求取不动产的纯收益和建筑物价格。从不动产的纯收益中扣除建筑物的纯收益，得土地纯收益，再以土地资本化率，以有限年期公式还原，求得有限年期土地使用权价格。11、建筑物残余法：以收益法以外方法求取不动产的纯收益和基地土地使用权的价格，然后从不动产的纯收益中扣除基地的纯收益得到建筑物的纯收益，再以建筑物资本化率，以有限年期收益还原公式还原，可得建筑物的收益价格。 第五章成本法基本概念1成本法：求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法

13、。又称原价法、承包者法、合同法、加法、积算法。2实质：通过对估价对象的各组成部分的市场价格的计算，最终确定估价对象整体的市场价格。以成本为导向。 以成本法评估出的不动产价格称积算价格、积算价值。3理论依据：生产费用价值论（商品的价格是依据其所必要的费用决定的）。4适用的估价对象1、新开发的房地产、可以假设重新开发的房地产、正在开发建设的房地产。2、很少交易而限制了市场法运用、没有经济收益或潜在收益限制了收益运用的房地产， 3、独特设计或只针对独特使用者的特殊需要而开发的房地产以及单纯的建筑物或者装修部分，通常也采用成本法。4、房地产保险和房地产损害赔偿。5条件：价格成本平均利润 1、自由竞争；

14、2、商品本身可以大量复制生产。6成本法中的成本特殊含义：（1）经济成本（2）估价时点时的价格（3）消费者的成本（4）客观成本7建筑物重置价格或重置成本：采用估价时点的建筑材料、构配件、设备、技术、工艺等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。适用一般建筑物。建筑物重建价格或重建成本：采用估价对象相同的建筑材料、构配件、设备、技术、工艺等，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的必要支出及应得利润。 适用具有美学或历史价值的建筑物。8折旧概念：因各种原因造成的建筑物价值损失，是建筑物估价时点的市场价格与其重新构建价格

15、之间的差额。扣除折旧即是减价修正。折旧类型：1、物质折旧：包括：1）自然经过的老化 2）正常使用的磨损3）意外破坏的损毁。4）延迟维修的损坏残存。2、功能折旧3、经济折旧 包括：供给过量、需求不足、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。9步骤：一、收集整理资料 二、估算重置价格或重建价格； 方法：建筑物重新购建价格建筑安装工程费专业费用管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润 计算方法：1、单位比较法2、分步分项法3、指数调整法4、工料测量法三、估算建筑物折旧四、求取积算价格 不动产价格=土地重新构建价格+建筑物重新构建价格建筑物折旧求取建筑物折旧的方法1、年限法2、

16、观察法（分解法）3、成新折扣法 第六章假设开发法的基本概念1假设开发法是在预计开发完成后不动产正常交易价格基础上，扣除不动产正常的开发成本（如造地费，建筑物建造费等）、利息、利润、税费等，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的一种方法。2理论依据：预期原理 3特点 1、可靠性基于对待开发不动产的各种假设2、以种种假定或限制条件为前提。3、有动态、静态两种计算方式。动态：利息、利润不再单独计算，而是在折现率中考虑。同时将所有发生的费用和收入都折算到一个时间点，通常为购买土地的时间。静态：利息、利润单独计算，计息期通常到开发完成时止，既不考虑预售，也不考虑延迟销售。4适用范围：房地产开发用地估价，具

17、有再开发价值、潜力且开发后的价值可以市场法、收益法等方法求取的房地产，也可采用该方法。1、待开发土地的估价。2、待拆迁改造的再开发房地产的估价。3、现有新旧房地产中地价的单独评估。4、在建工程。5、可装修、可改变用途的旧房等。还可用于：测算待开发房地产的最高价格。 测算房地产开发项目的预期利润。测算房地产开发中可能的最高费用。5步骤：一、调查待估不动产的基本情况 二、选择最佳开发利用方式：选择在合法利用前提下，将来能获得最高经济效益的土地使用方式，包括用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑式样、规模、档次等。三、估计开发经营期 四、预测开发完成后不动产总价格 五、估算成本费用及利税 六、求取估价

18、对象价格静态：待估不动产价格=开发后不动产总价格开发费专业费不可预见费利息租售费用税金利润动态：待估不动产价格=开发后不动产总价格开发费专业费不可预见费租售费用税金开发经营期：从取得土地使用权到不动产全部销售或租完的时间，包括开发前期、建设期、经营期。第七章路线价法的基本概念1路线价法：通过对面临特定街道，使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。2、理论依据1、基本原理 城市商业用地价格随离道路距离增加而降低，距街道越近，价值越大，越远，价值越低。2、理论依据：区位理论 替代理论 个别性3、基本公式国内：宗地总价=路线价深度

19、百分率宗地面积（其它条件修正率）路线价单位：元/平方米国外：宗地总价=路线价深度百分率宗地宽度（其它条件修正率）路线价单位：元/米4、适用范围：主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。5、适用条件 前提条件：科学合理的深度指数表、各种修正率；街道较规整，街道两侧的土地排列较整齐。6 估价步骤1划分路线价区段2设定标准深度3选取标准宗地4测算路线价5制定修正率表 6计算临街各宗地价格7 标准（临街）深度：随土地离道路距离增加，道路对土地使用价值影响为零时的深度。里地线：标准深度的连线。 表地：里地线与道路之间的区域或临街道。 里地：里地线以外的区域。标准宗地：路线价区段内在深度、宽度、形状等属标准

20、的地块，有代表性的地块。路线价：路线价区段内标准宗地的单位地价。评估路线价：以市场法、收益法等若干法评估若干标准宗地单位地价，再以众数、中位数、平均数、求得路线价。8欧美法则1）四三二一法则：2）霍夫曼尼尔法则3）苏慕斯法则4）巴的摩尔法则5）哈柏法则9面临街地的估价：直接利用各种法则评估。10街角地的估价：先计算正街价格，再计算旁街价格，两者之和为该街角地的价格。根据慎格尔法则，该幅土地的正街价格为：根据慎格尔旁街深度百分率表，旁街的影响价格为：则街角地总价格为，由于街与旁街的价格之比为100050021，所以该街角地的总价格为：11双面临街地的估价1、平均估价法： 2、重叠价格估价法： 第

21、八章基准地价系数修正法1基准地价：政府对城镇各土地级别或均质区域评估的土地使用权价格。2基准地价的特点1、分用途价格2、平均价格3、有限年期4、时效性5、全域性6、公开性3基准地价的作用1、国家宏观控制土地市场的依据。2、国家征收土地使用税的依据。3、利于有序土地市场秩序的建立4、进一步评估宗地地价的基础。4评估原理1、土地收益是基准地价评估的基础。2、各行业对土地质量的要求不同是形成各类用地基准地价的基础。3、各类用途的土地在空间地域上都有其最佳区位，使各类用地的基准地价具有不同的分布规律。4、土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相对稳定和不断变化的前提。 5评估原则1、土地使用价值评定和土地价格测算相结合。2、以现实的土地用途为主，适当考虑规划。3、各类用地分别评估、多种方法综合运用。4、与社会经济水平相适应、协调。5、选择合适的估价技术路线。6、基准地价评估范围的确定 1）、范围：城镇建成区或规划建设区2）、均质区域标准：区域内影响土地价格的因素指标相对一致性，是均质区域。3）方法：一是利用影响城镇土地使用价值的因素，依据其在城镇内部的差异性和一致性，划分土地级别（城镇土地定级）。二是直接在城镇土地利用分区的基础上，按区域