国际家纺中心公寓式酒店营销战略与策略(共74页).ppt

1、谨呈：上海鹏欣集团本报告是严格保密的。2报告核心内容报告核心内容第一部分：市场现状下的问题解析第一部分：市场现状下的问题解析现状与目标之间的差距现状与目标之间的差距项目核心价值点及形象统领项目核心价值点及形象统领第二部分：客户定位与形象定位第二部分：客户定位与形象定位第三部分：营销策略体系建立第三部分：营销策略体系建立营销执行的指导总纲营销执行的指导总纲本报告是严格保密的。3市场现状市场现状下的问题解析下的问题解析项目解读项目解读市场环境市场环境& & 价格预估价格预估客户目标客户目标问题界定问题界定本报告是严格保密的。4老：杨浦老城区，平凉路、宁国路老：杨浦老城区，平凉路、宁

2、国路新：产业园区，新都市硬件、新经济元素新：产业园区，新都市硬件、新经济元素大：万大：万/2 /2万万/8 /8万平米，公寓式酒店万平米，公寓式酒店+ +办公办公+ +商业，大体量、大配套商业，大体量、大配套专：家纺专：家纺打造的有主题的产业基地打造的有主题的产业基地项目解读项目解读A A楼公寓式酒店楼公寓式酒店建筑面积：平方米建筑面积：平方米总套数：总套数：294294套套户型：户型：65-11865-118平方米平方米本报告是严格保密的。5产业产业大厦大厦家饰家家饰家纺中心纺中心 办公商业酒店相互依赖办公商业酒店相互依赖 公寓式酒店是家饰家纺中心的有机组成部分。 办公商业酒店客户互补办公商

3、业酒店客户互补 办公、家饰家纺中心提供的贸易、展贸平台为酒店提供了客源。办公、商业、酒店功能互补，形成有机整体办公、商业、酒店功能互补，形成有机整体公寓式公寓式酒店酒店项目解读项目解读酒店酒店写字写字楼楼商业商业本报告是严格保密的。6 专业市场与其周边完善的房地产市场是一个相互促进、专业市场与其周边完善的房地产市场是一个相互促进、相互发展、共生的整体，本项目依托国际家饰家纺中心的打相互发展、共生的整体，本项目依托国际家饰家纺中心的打造，必能辐射长三角。造，必能辐射长三角。 依托专业市场的房地产发展趋势，业主将更关注投资于依托专业市场的房地产发展趋势，业主将更关注投资于区域内的小户型公寓。区域内

4、的小户型公寓。项目解读项目解读公寓式酒店是杨浦家饰家纺中心不可或缺的有机组公寓式酒店是杨浦家饰家纺中心不可或缺的有机组成，将随着产业链的完善和片区的成熟，辐射全上成，将随着产业链的完善和片区的成熟，辐射全上海和长三角城市群海和长三角城市群 1 1、公寓式酒店在区域是否有发展潜力？、公寓式酒店在区域是否有发展潜力？ 2 2、投资型的产品在该区域是否得到市场认可？、投资型的产品在该区域是否得到市场认可？本报告是严格保密的。7案例借鉴案例借鉴东莞厚街商贸圈为酒店服务业、展览业、东莞厚街商贸圈为酒店服务业、展览业、家具业形成的六大产业基地家具业形成的六大产业基地厚街拥有大小酒店（宾馆）约130家，五星

5、级酒店4家，全镇客房总数超万间，年接待旅客超200万人次。 酒店业酒店业会展业会展业600余家上规模的家具企业， 11家大型家具专业市场，成为珠江三角洲国际家具及机械、材料、配件的大型集散基地。每年举办的大型国际展览会达20多个，总展出面积40多万平米，展馆利用率接近20%。每年举行家具、鞋材、皮革、医学机械、服装、旧车等展览，其中以家具展和工业机械展最为著名，会展业已成为厚街镇经济新的增长点和重要的支柱产业。家具业家具业厚街镇本报告是严格保密的。8依托专业市场依托专业市场小户型公寓畅销，投资为主小户型公寓畅销，投资为主案例借鉴案例借鉴n房屋租赁市场红火：房屋租赁市场红火：源源不断涌入厚街镇的

6、外地人、外籍人刺激着房屋租赁市场，相应的本地居民购房投资积极性增强。n 中小户型将走俏：中小户型将走俏：投资客和外地购房者的增多，使市场对中、小户型的需求增大，中、小户型不再以大户盘的“边角料”的面目出现,而是经过精心设计，在朝向、通风、采光、社区环境 等方面颇为讲究，备受白领青睐。n 外地、外籍购房者增加：外地、外籍购房者增加： 住酒店不如买房、租房不如供楼。这部分人群还是高档物业，甚至是高级别墅的重要购买势力。u投资占80%，以本地人为主u私营经济及外资经济发达，带来了大量企业白领及高薪职员，为房屋出租提供了大量客源香谢里小户型，3天卖完；东逸翠园小户型，一天卖完，现在买房投资会用来出租，

7、转手不多，费用很高，如果要建公寓，越早越好，投资人很多。 东逸翠苑销售代表访谈本报告是严格保密的。9东外滩与世纪公园等内环片区相比处于价东外滩与世纪公园等内环片区相比处于价格低谷，有升值空间。格低谷，有升值空间。 板块价格已经处于内环线板块价格已经处于内环线价格底线，泡沫含量低。价格底线，泡沫含量低。 环线板块物业增值快，升环线板块物业增值快，升幅大。幅大。环线效益环线效益各时间段成交均价（元各时间段成交均价（元/m2)普陀区环线附近：25000-28000元m2人民人民广场广场项目所在地项目所在地东外滩东外滩成交均价15000元m2长宁区环线附近：28000-30000元m2世纪公园片区世纪

8、公园片区30000-33000元m2闸北环线附近：25000-28000元m2虹口区环线附近：25000-28000元m2徐汇区环线附近：32000-38000元m2本报告是严格保密的。10东外滩渔人码头等的规划将带动本东外滩渔人码头等的规划将带动本区域商务商业发展及形象转变区域商务商业发展及形象转变 本项目位于东外滩本项目位于东外滩商务休闲综合区。商务休闲综合区。博览休闲文化区近代产业博览区渔人码头主题购物休闲区商务休闲综合区商务办公区根据最新的规划方案，根据最新的规划方案，将东外滩区域建设成为将东外滩区域建设成为以亲水游览、工业博览、以亲水游览、工业博览、科技商务、知识社区为科技商务、知识

9、社区为主要内容的现代功能带，主要内容的现代功能带，成为上海世博会的重要成为上海世博会的重要景观区。景观区。 区域分析区域分析本报告是严格保密的。11随着华谊星城商业项目的启动及本项目随着华谊星城商业项目的启动及本项目, , 将加速区将加速区域商业发展。域商业发展。商业分析商业分析本报告是严格保密的。12国际家纺中心已初具规模国际家纺中心已初具规模 批发零售平台批发零售平台 商务办公平台商务办公平台 产品设计平台产品设计平台 研发培训平台研发培训平台 样品制作平台样品制作平台 产业信息平台产业信息平台 产品检测平台产品检测平台 物流仓库平台物流仓库平台 家纺会展平台家纺会展平台 产权保护平台产权

10、保护平台 家纺旅游平台家纺旅游平台 跨国采购平台跨国采购平台 41产业集聚产业集聚2 政策优惠政策优惠3平台资源平台资源专项发展资金的扶专项发展资金的扶持政策持政策简便方式征收有关简便方式征收有关税收税收企业缴纳地方税收企业缴纳地方税收后可按比例获奖励后可按比例获奖励享受上海市技术改享受上海市技术改造、技术创新、新造、技术创新、新产品开发和建立技产品开发和建立技术中心的扶持术中心的扶持企业开办初期可申企业开办初期可申请贷款信用担保请贷款信用担保属私营或民营的企属私营或民营的企业可纳入政府购买业可纳入政府购买服务范围服务范围配套服务配套服务 5 战略联盟战略联盟杨浦区是上海传统杨浦区是上海传统的

11、纺织产业聚集地的纺织产业聚集地近几年来，百余家近几年来，百余家不同类型和不同规不同类型和不同规模的家用纺织制品模的家用纺织制品生产企业、研发机生产企业、研发机构进驻杨浦构进驻杨浦周边已有近周边已有近50家纺家纺织及相关企业入住织及相关企业入住 产业引导产业引导 专业网站专业网站 品牌营销品牌营销 物业服务物业服务 行业协会行业协会专业媒体专业媒体海外机构海外机构 中国家用纺织品行中国家用纺织品行业协会业协会 中国纺织行业网中国纺织行业网 中国国际时尚联合中国国际时尚联合会会 中国纺织行业网中国纺织行业网 商业分析商业分析本报告是严格保密的。13本项目处内环，外部交通系统较好本项目处内环，外部交

12、通系统较好1. 但本项目相距地铁站步行约25-30分钟，出行较方便。2. 临高架，高架出入口位于河间路。3. 未来轨道交通的规划将使该区域外部交通更发达。轨道交通M2线（12号线）沿长阳路平行于黄浦江东西走向，经复兴岛越江； 轨道交通L5线（18号线）沿江浦路南北向走向，越江后到达浦东。交通分析交通分析本报告是严格保密的。14项目属性界定：项目属性界定：上海东外滩内环板块传统工业区商务氛围规划中内环稀缺地段商务氛围尚不成熟的纯投资型公寓式酒店国际家饰家纺中心的有机组成部分本报告是严格保密的。15市场市场现状下的问题现状下的问题解析解析项目解读项目解读市场环境市场环境& & 价格

13、价格预预估估客户目标客户目标问题界定问题界定本报告是严格保密的。16市场供应产品单一，住宅供应量小，品市场供应产品单一，住宅供应量小，品质不高；无公寓式酒店物业供应质不高；无公寓式酒店物业供应五角场商圈北外滩商圈本案本案整个东外滩板块整个东外滩板块的住宅市场现阶段的住宅市场现阶段基本进入尾盘期，基本进入尾盘期，目前市场供应量较目前市场供应量较少。少。市场分析市场分析申润江涛苑申润江涛苑华谊星城华谊星城保利花园保利花园圣骊河滨苑圣骊河滨苑宝地东园宝地东园本报告是严格保密的。17缺乏品牌项目引擎的强势启动，导致目前其价缺乏品牌项目引擎的强势启动，导致目前其价格与潜在价值违背格与潜在价值违背 市场分

14、析市场分析申润江涛苑申润江涛苑华谊新城华谊新城入住该板块的开发商品牌来看，入住该板块的开发商品牌来看，都不乏实力都不乏实力 ，如保利地产集团。，如保利地产集团。目前市场缺乏优质楼盘供应，而目前市场缺乏优质楼盘供应，而项目的品质是板块价值的保证。项目的品质是板块价值的保证。潜质地段潜质地段+良好规划良好规划=价值回归价值回归本报告是严格保密的。18周边楼盘售楼处报价周边楼盘售楼处报价住宅的市场报价达到住宅的市场报价达到2000020000元元/ /平方米平方米实际合同均价在实际合同均价在1500015000元元/ /平方米平方米办公办公住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅项目属性项目属性尾盘尾盘12

15、500东外滩板块东外滩板块华谊星诚大厦华谊星诚大厦尾盘尾盘25000东外滩板块东外滩板块申润江涛苑申润江涛苑二期尾盘二期尾盘17000东外滩板块东外滩板块保利香摈花园保利香摈花园持销期持销期20000-24000东外滩板块东外滩板块圣郦河滨苑圣郦河滨苑二期尾盘二期尾盘20000东外滩板块东外滩板块宝地东花园宝地东花园（精装）（精装）销售进度销售进度单价单价板块板块楼盘名称楼盘名称房地网实际合同均价房地网实际合同均价周边周边楼盘价格虚高楼盘价格虚高价格分析价格分析本报告是严格保密的。19东外滩板块规划发展及纺织中心的经营运作是东外滩板块规划发展及纺织中心的经营运作是实现目标价格实现目标价格220

16、0022000元元/ /平方米的支撑点平方米的支撑点 基于公寓式酒店价格与住宅价格系基于公寓式酒店价格与住宅价格系数对比，对本项目价格区间进行评数对比，对本项目价格区间进行评估：（估：（19500-2200019500-22000元元/ /平方米平方米) )15000 x 1.5 =2200015000 x 1.5 =22000元元/ /平方米平方米15000 x1.3=1950015000 x1.3=19500元元/ /平方米平方米上海市酒店式公寓与普通住宅价格上海市酒店式公寓与普通住宅价格比对系数约为比对系数约为价格预估价格预估 本价格是基于成熟商务区的对比系数进行本价格是基于成熟商务区的

17、对比系数进行评估，而东外滩的商务氛围并未形成，因评估，而东外滩的商务氛围并未形成，因此其对比系数应相应有所降低。此其对比系数应相应有所降低。本报告是严格保密的。20本项目本项目1-41-4年投资回报率年投资回报率6%6%相当于成熟商务区相当于成熟商务区租金回报，高于东外滩目前市场租金回报。租金回报，高于东外滩目前市场租金回报。 本项目基于本项目基于6%6%的的投资回报率，反投资回报率，反算租金为元算租金为元/ /天天/ /平平方米。方米。 目前周边办公租目前周边办公租金金2 2元元/ /天天/ /平方米平方米左右，住宅租金左右，住宅租金元元/ /天天/ /平方米平方米投资回报投资回报各区域酒店

18、式公寓的价格各区域酒店式公寓的价格&租金对比计算表租金对比计算表目前市场发展成熟区域内的酒店式公寓投资产目前市场发展成熟区域内的酒店式公寓投资产品平均回报率约在品平均回报率约在6% 。本报告是严格保密的。21公寓式酒店经济测算公寓式酒店经济测算 十年投资回报共十年投资回报共69%69%，收回投资额的期限，收回投资额的期限为为1414年，属于较好的投资品种。年，属于较好的投资品种。投资回报投资回报本报告是严格保密的。22分析总结： 分析总结：分析总结： 市场产品供应单一，无类似纯投资类物业供应，非主流产品，但有市场发市场产品供应单一，无类似纯投资类物业供应，非主流产品，但有市场发展空间；

19、展空间； 缺乏品牌地产引擎的强势启动，导致目前其价格与潜在价值违背；缺乏品牌地产引擎的强势启动，导致目前其价格与潜在价值违背； 本项目目标价格本项目目标价格2200022000元元/ /平方米，在现有商务氛围不成熟的情况下，需要平方米，在现有商务氛围不成熟的情况下，需要开发商大力提高产品品质，完善酒店配套，引入有市场信心保证的品牌酒开发商大力提高产品品质，完善酒店配套，引入有市场信心保证的品牌酒店管理公司，并进行改变区域形象和项目价值提升的营销举措；店管理公司，并进行改变区域形象和项目价值提升的营销举措； 目前开发商设定的投资回报率远高于市场现有租金回报，能打造为东外滩目前开发商设定的投资回报

20、率远高于市场现有租金回报，能打造为东外滩优秀投资产品，但如何给予投资客信心保证将是最关键的问题。优秀投资产品，但如何给予投资客信心保证将是最关键的问题。本报告是严格保密的。23项目解读项目解读市场环境市场环境& & 价格预估价格预估客户目标客户目标问题界定问题界定市场现状市场现状下的问题解析下的问题解析本报告是严格保密的。24高速度（如何满足快速回现要求？）高速度（如何满足快速回现要求？）高价格高价格 ( (内环地段，非主流产品，如何创造内环地段，非主流产品，如何创造公寓式酒店最高价？公寓式酒店最高价？) )鹏欣集团向商业地产市场成功迈进的代表作品鹏欣集团向商业地产市场成功迈进

21、的代表作品公寓式酒店的推出带动后续商铺的推出公寓式酒店的推出带动后续商铺的推出叫座叫座叫好叫好目标目标目标售价22000元/平米（含装修,10年返租）快速回笼资金，快速销售本报告是严格保密的。25项目解读项目解读市场环境市场环境& & 价格预估价格预估客户目标客户目标问题界定问题界定市场现状市场现状下的问题解析下的问题解析本报告是严格保密的。26本体条件本体条件目标目标市场环境市场环境 QUESTIONQuestion 1 市场处于发展阶段，商务氛围相对不成熟的情况下，目标客户如何定位？Question 2 如何凸现产品的价值点？Question3 如何在区域认知度较低的情况下

22、，实现最优化营销，进行快速销售？市场现状下的问题解析市场现状下的问题解析本报告是严格保密的。27第一部分：市场现状下的问题解析第一部分：市场现状下的问题解析现状与目标之间的差距现状与目标之间的差距项目核心价值点及形象统领项目核心价值点及形象统领第二部分：客户定位与形象定位第二部分：客户定位与形象定位第三部分：营销策略体系建立第三部分：营销策略体系建立营销执行的指导总纲营销执行的指导总纲报告核心内容报告核心内容本报告是严格保密的。28客户定位与形象定客户定位与形象定位位客户定位客户定位区域、项目价值点总结区域、项目价值点总结形象定位形象定位本报告是严格保密的。29本项目本项目具备的条件具备的条件

23、内环即将崛起的区域与家纺中心结合一体的公寓式酒店纺织产业基地的打造及一系列活动开展品牌开发商及专业经营管理团队看中区域未来发展潜力的投资客户购买写字楼、商铺的客户群，有投资基础，看中回报率上海、外地专业市场客户外地驻上海分公司的客户看中开发商实力，希望获得稳定回报的客户本项目所具资源能吸引的客户类型本项目所具资源能吸引的客户类型10年稳定返租，14年回本看中稳定回报及物业升值的投资型客户本报告是严格保密的。30作为东外滩的代表作代表作，本项目的目标客户群：r纯投资客纯投资客 -包括个人投资者和投资机构，个人投资者30-45岁，以商人为主，主要关注投资增值的潜力，看中地产投资的稳定性。r养老型客

24、户养老型客户-养老型客户，以个人投资者为主，年龄普遍在40岁以上，购买的目的主要是希望退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源，这类客户的投资风格比较稳健，经济实力也比较强，最看重项目的发展潜力。本报告是严格保密的。31客户定位客户定位长三角区域，尤其是纺织业集中发展的区域私营企业主；区域内及上海其它区域私营企业主、商业集散地经营业主、中高层管理者投资机构投资机构外地投资客户外地投资客户上海投资客户上海投资客户本报告是严格保密的。32目标客户群特征及对公寓式酒店物业的关注点目标客户群特征及对公寓式酒店物业的关注点本报告是严格保密的。33客户访谈客户访谈附近经营业主附近经营业主王女士，王女士，40岁左

25、右，经营床上用品。岁左右，经营床上用品。 看好东外滩的发展趋势，在政府影响看好东外滩的发展趋势，在政府影响下区域生值潜力较大。下区域生值潜力较大。 很想投资地产，可以很想投资地产，可以保值增值，且风险小。但希望且风险小。但希望总价低点，希望后点，希望后续经营有保障，续经营有保障，回报有保障。 交通地段要好点的产品值得考虑。交通地段要好点的产品值得考虑。外地专业市场客户（海宁，电话调查) 李女士，李女士，30多岁，经营皮革服饰。多岁，经营皮革服饰。 很想去上海投资，上海的一些开发商经很想去上海投资，上海的一些开发商经常过来宣传。在常过来宣传。在*投资过投资过3个商铺，遇到个商铺，遇到好的项目仍会

26、投资。好的项目仍会投资。 看中企业经营的实力，看中企业经营的实力，品牌很重要，很重要，地段要有升值潜力，产业园的经营有没有地段要有升值潜力，产业园的经营有没有基础和条件，我们对上海不是很熟悉，希基础和条件，我们对上海不是很熟悉，希望去上海考察项目。望去上海考察项目。 低总价、高回报的产品自然不的产品自然不会错过。会错过。本报告是严格保密的。34客户描述客户描述n30-4530-45岁之间，生意具有一定规模，关注理财投资岁之间，生意具有一定规模，关注理财投资n部分客户已投资商铺，仍继续关注其他类型投资产品部分客户已投资商铺，仍继续关注其他类型投资产品n希望投资类产品总价不要太高，不希望占用大量资

27、金希望投资类产品总价不要太高，不希望占用大量资金n投资回报要有保障投资回报要有保障n区域发展有一定的潜力区域发展有一定的潜力n专业市场的经营要有前景，自己一直经营生意，对专业市场的发展专业市场的经营要有前景，自己一直经营生意，对专业市场的发展有一定的敏感度有一定的敏感度n产品要适合酒店的经营，需要知名酒店品牌产品要适合酒店的经营，需要知名酒店品牌本报告是严格保密的。351、项目目标客户主要是产业园经营业主、私营企业主，附近经营业主，以及外地带来沪经营业主等；2、处于资金周转的考虑，不愿购买总价较高的产品；3、保持资金增值能力，主要考虑物业的升值潜力；4、注重投资回报及产品规划5、区域升值潜力及

28、经营管理6、容易受到广告宣传和现场氛围的影响7、口碑营销在这类客户中比较看中客户分析给到项目发展的启示客户分析给到项目发展的启示: :从区域价值、项目价值挖掘和投资方式上来引导客户本报告是严格保密的。36客户定位客户定位区域、项目价值点总结区域、项目价值点总结形象定位形象定位客户定位与形象定客户定位与形象定位位本报告是严格保密的。37项目价值点梳理：项目价值点梳理：七大卖点：p区域良好的商业商务规划，发展潜力无可置疑；区域良好的商业商务规划，发展潜力无可置疑；p处于内环线价格洼地板块，客户轻松分享内环物业升值空间；处于内环线价格洼地板块，客户轻松分享内环物业升值空间；p家饰家纺中心提供的贸易、

29、展览等平台，为酒店的持续经营提供保障；家饰家纺中心提供的贸易、展览等平台，为酒店的持续经营提供保障；p品牌地产集团引擎，高品质产品，带动板块升值；品牌地产集团引擎，高品质产品，带动板块升值；p引入品牌酒店管理公司，统一经营管理，令客户安心坐享投资收益；引入品牌酒店管理公司，统一经营管理，令客户安心坐享投资收益； p小户型，低总价（主力总价小户型，低总价（主力总价150万）；万）；p豪华装修（装修成本豪华装修（装修成本4000-5000元元/m2).本报告是严格保密的。38产品价值与投资客户关注点进行衔接产品价值与投资客户关注点进行衔接u片区现阶段商务氛围极弱，需从项目本身加强商务感的营造；片区

30、现阶段商务氛围极弱，需从项目本身加强商务感的营造；u强化东外滩内环板块的优势，利用未来规划和家纺基地强调商务氛围强化东外滩内环板块的优势，利用未来规划和家纺基地强调商务氛围; ;u引导客户投资方式，关注开发商实力、经营品牌、产业基础及回报率引导客户投资方式，关注开发商实力、经营品牌、产业基础及回报率; ;u小户型、低总价，高回报、低投资风险小户型、低总价，高回报、低投资风险; ;u引导客户关注产品，豪华装修。引导客户关注产品，豪华装修。本报告是严格保密的。39内环稀缺地段内环稀缺地段安全的投资回报安全的投资回报四大核心卖点四大核心卖点A local in the first ringA loc

31、al in the first ring品牌、经营品牌、经营二重置业保险二重置业保险Brand And operation Brand And operation provide securityprovide security别出心裁的设计别出心裁的设计Unique designUnique designThe rate of return The rate of return is safeis safe本报告是严格保密的。40内环稀缺地段内环稀缺地段安全的投资回报安全的投资回报四大核心卖点四大核心卖点A local in the first ringA local in the firs

32、t ring品牌、经营品牌、经营二重置业保险二重置业保险Brand And operation Brand And operation provide securityprovide security别出心裁的设计别出心裁的设计Unique designUnique designThe rate of return The rate of return Is safeIs safe投资新焦点：巨大的区域价值投资新焦点：巨大的区域价值本案位于东外滩商务规划区核心地带，本案位于东外滩商务规划区核心地带，上海内环亟待开发地、上海内环亟待开发地、地产新一轮投资聚焦点。地产新一轮投资聚焦点。巨大的升值空

33、间，具有其他区域无可比拟的优势。巨大的升值空间，具有其他区域无可比拟的优势。 本报告是严格保密的。41内环稀缺地段内环稀缺地段安全的投资回报安全的投资回报四大核心卖点四大核心卖点A local in the first ringA local in the first ring品牌、经营品牌、经营二重置业保险二重置业保险别出心裁的设计别出心裁的设计Unique designUnique designThe rate of return The rate of return Is safeIs safeBrand And operation Brand And operation provide

34、 securityprovide security保障一：保障一：联手世界驰名的酒店品牌，统一管理，确保整联手世界驰名的酒店品牌，统一管理，确保整 体出租率的最大化，从而承担业主的全面风险。体出租率的最大化，从而承担业主的全面风险。保障二：保障二： 纺织产业基地运作纺织产业基地运作为为酒店成功经营的酒店成功经营的提供保障提供保障。投资新保障：投资新保障：二重保险令二重保险令置业无后顾之忧置业无后顾之忧本报告是严格保密的。42内环稀缺地段内环稀缺地段安全的投资回报安全的投资回报四大核心卖点四大核心卖点A local in the first ringA local in the first ri

35、ng品牌、经营品牌、经营二重置业保险二重置业保险别出心裁的设计别出心裁的设计Unique designUnique designThe rate of return The rate of return Is safeIs safeBrand And operation provide security创意可以是国家战略，创意可以是创意可以是国家战略，创意可以是GDPGDP，英国人说：英国人说：“英国可以没有首相，但不能没有设计英国可以没有首相，但不能没有设计”日本人说：日本人说：“独创力关系国家兴亡独创力关系国家兴亡”韩国人说：韩国人说：“设计韩国，文化立国设计韩国，文化立国”盖茨说了盖茨说

36、了“创意具有裂变效应，一盎司创意带来无以计数的商业利益创意具有裂变效应，一盎司创意带来无以计数的商业利益”创意可以是庞大的商机创意可以是庞大的商机投资新选择：国际前沿设计新投资新选择：国际前沿设计新潮潮力邀力邀国际国际著名设计大师创新打造室内空间，著名设计大师创新打造室内空间，豪华大气、独具匠心的设计豪华大气、独具匠心的设计，每间小户型都，每间小户型都成为市中心地段的珍藏成为市中心地段的珍藏。本报告是严格保密的。43内环稀缺地段内环稀缺地段安全的投资回报安全的投资回报四大核心卖点四大核心卖点A local in the first ringA local in the first ring品牌

37、、经营品牌、经营二重置业保险二重置业保险别出心裁的设计别出心裁的设计Unique designUnique designThe rate of return The rate of return Is safeIs safeBrand And operation provide security没有噱头，没有虚头，业主每年拿到手的将是不含任何税费、杂没有噱头，没有虚头，业主每年拿到手的将是不含任何税费、杂费、管理费等相关费用的净收益，与市场变幻告别。费、管理费等相关费用的净收益，与市场变幻告别。轻松拥有投资内环、外滩的非凡感受。轻松拥有投资内环、外滩的非凡感受。明白透明、长期稳定，让收益从此与

38、风险说明白透明、长期稳定，让收益从此与风险说BYE BYE !BYE BYE !投资新看点：确保收益、十年回租，长期回报投资新看点：确保收益、十年回租，长期回报本报告是严格保密的。44客户定位客户定位区域、项目价值点总结区域、项目价值点总结形象定位形象定位客户定位与形象定客户定位与形象定位位本报告是严格保密的。45东外滩内环东外滩内环突出地段的稀缺性，以“内环”区别于其它竞争物业的地理属性。首席首席强调产品的领先性和唯一性。投资型投资型公寓式酒店公寓式酒店突出产品类型。 本报告是严格保密的。46东外滩发展引擎东外滩发展引擎引擎，发动机；东外滩潜力地段，繁华即将相约。本项目站在划时代发展的前沿，

39、即将见证东外滩的历史变迁，将成为区域的发展引擎。内环投资加速器内环投资加速器不仅体现在10年高投资高回报率，更体现对环线物业价值增值的分享，让投资又快又放心。本报告是严格保密的。47第一部分：市场现状下的问题解析第一部分：市场现状下的问题解析现状与目标之间的差距现状与目标之间的差距项目核心价值点及形象统领项目核心价值点及形象统领第二部分：客户定位与形象定位第二部分：客户定位与形象定位第三部分：营销策略体系建立第三部分：营销策略体系建立营销执行的指导总纲营销执行的指导总纲报告核心内容报告核心内容本报告是严格保密的。48劣势（劣势（WW）：）：机会（机会（OO）：）：威胁威胁(T (T）：）：区域

40、内潜在竞争日益激区域内潜在竞争日益激烈烈投资客户外溢到新江湾投资客户外溢到新江湾城和五角场城和五角场 区域内唯一的酒店式物业区域内唯一的酒店式物业 东外滩与内环其它板块相比东外滩与内环其它板块相比将会后起发力将会后起发力 东外滩商务规划已经启动东外滩商务规划已经启动减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会如何将项目亮点顺利转化成目标客户群认可价值点？如何将项目亮点顺利转化成目标客户群认可价值点？如何通过营销手段从市场中脱颖而出，是本项目成功的如何通过营销手段从市场中脱颖而出，是本项目成功的关键所在关键所在! !交通流线不够通畅交通流线不够通畅部分户型不方正部分户

41、型不方正区域认识度不高区域认识度不高 处于内环板块处于内环板块 小户型、总价低小户型、总价低 新园区产业规模优势初显新园区产业规模优势初显 实力开发商，资源整合优势实力开发商，资源整合优势优势（优势（S S）：）： 项目项目SWOTSWOT分析分析本报告是严格保密的。49战略一：战略一：高举高打，借势借力，赢得口碑，提升项目价值高举高打，借势借力，赢得口碑，提升项目价值战略二：战略二：以增值突破获取客户信任，低成本营销以增值突破获取客户信任，低成本营销选择S0营销战略充分利用区域亟待发展的机会，凸现项目投资价值本报告是严格保密的。50项目营销策略体系图品牌策略品牌策略活动策略活动策略展示策略展

42、示策略价格策略价格策略营销目标营销目标提提 速速增增 值值推广策略推广策略原则二原则二 ：低成本营销，直接有效的活动营销：低成本营销，直接有效的活动营销原则一：增加和传递项目价值感的原则一：增加和传递项目价值感的“增值营销增值营销”为原则为原则客户策略客户策略本报告是严格保密的。51强强联手，给投资客户信心保障目目 标标确定知名酒店管理公司关键动作关键动作2008年1月实施时间实施时间品牌策略品牌策略合作酒店签约仪式暨产品推介会合作酒店签约仪式暨产品推介会 鹏欣战略合作伙伴代表、写字楼客户、意向客户邀请嘉宾邀请嘉宾本报告是严格保密的。52国际知名酒店管理公司国际知名酒店管理公司品牌策略品牌策略

43、本报告是严格保密的。531、东外滩酒店式物业的投资时代2、从历史的变迁挖掘东外滩的升值潜力主主 题题活动形式活动形式东外滩板块投资价值论坛东外滩板块投资价值论坛执行关键执行关键媒体的持续关注和报道活动策略活动策略 1、杨浦区政府、区域内其他开发商联动 2、邀请著名主持人如陈鲁豫、吴小莉等主持本报告是严格保密的。54纺织行业协会战略联盟招商主题酒会纺织行业协会战略联盟招商主题酒会活动策略活动策略 提供一个开放的交流平台目目 标标邀请嘉宾邀请嘉宾鹏欣战略合作伙伴代表、写字楼客户、意向客户2008年5月实施时间实施时间本报告是严格保密的。55推广策略推广策略高调推广、密集投放、强势引导高调推广、密集

44、投放、强势引导高调推广高调推广方式方式渠道渠道 目的目的PR活动活动引爆市场引爆市场树立项目、开发商品牌形象树立项目、开发商品牌形象密集投放密集投放 报纸、杂志、报纸、杂志、电台、电视电台、电视短期内达到全覆盖，短期内达到全覆盖，建立项目形象建立项目形象强势引导强势引导名人效应、舆论宣传名人效应、舆论宣传现场包装，销售道具现场包装，销售道具 建立投资信心，促进快速销售建立投资信心，促进快速销售实现项目强势引导实现项目强势引导本报告是严格保密的。56直效低成本营销直效低成本营销 挖掘目标人群的生活轨迹中的新推广渠道挖掘目标人群的生活轨迹中的新推广渠道 写字楼上班写字楼上班与客户在俱乐部共进午餐与

45、客户在俱乐部共进午餐某集团总裁某集团总裁入住五星级酒店入住五星级酒店打高尔夫球打高尔夫球商场购物商场购物去机场出差去机场出差开车上班开车上班接送子女接送子女围追堵截围追堵截推广策略推广策略 本报告是严格保密的。57推广渠道推广渠道u户外广告：户外广告：扼守上海到江浙主要交通要道，使项目的形象与信息传递至江浙地区u直直 邮：邮：针对目标客户来源集中区域及上海其他专业市场经营业主进行宣传。u公关活动：公关活动：充分利用轻纺行业协会资源，举行商铺推介会，邀请行业协会中高层管理人员、政府机关公务人员参加，推动与会人员购房及通过与会人员的口碑传播，达到促进销售的目的。u房房 展展 会：会：参加春秋房展及

46、每年一次的商铺展。u短短 信：信：针对上海的手机高端用户进行宣传，针对老客户直行宣传。推广策略推广策略直效低成本营销直效低成本营销 挖掘目标人群的生活轨迹中的新推广渠道挖掘目标人群的生活轨迹中的新推广渠道 本报告是严格保密的。58原则原则1 1：在项目昭示性最佳的地方，放置项目楼体条幅在项目昭示性最佳的地方，放置项目楼体条幅原则原则2 2：卖点清晰、主题明确卖点清晰、主题明确原则原则3 3：公布销售信息（咨询电话、售卖信息）公布销售信息（咨询电话、售卖信息）原则原则4 4：条幅整体效果突出品质感条幅整体效果突出品质感展示策略展示策略省钱且直接有效的户外广告-楼体广告财富专线：财富专线：8888

47、8888本报告是严格保密的。59 卖场造势营造旺场展示策略展示策略u看楼路线醒目标识系统看楼路线醒目标识系统u沿路道旗指引标识沿路道旗指引标识：通往项目主干道彩旗夹道飘扬，营造红红火火的阵势；u卖场外围展板卖场外围展板：应根据项目的推广及时更换；u其他：其他：灯箱、展板、广告牌、形象墙等。体验五星级酒店式的入户感受体验五星级酒店式的入户感受挑高大堂水晶吊灯大理石花纹铺地休闲沙发组合花草植物布置专业物管及接待台本报告是严格保密的。60展示策略展示策略 样板区体验原则一：原则一：细节展示项目高贵品质细节展示项目高贵品质原则二：原则二：不同风格的样板间，用产品品质吸引顾客。不同风格的样板间，用产品品

48、质吸引顾客。原则三：原则三：利用功能及设施的完整展示，给客户投资信心利用功能及设施的完整展示，给客户投资信心形式：形式：以珠宝展柜的形式，展出材料的局部，以独特的造型感和灯光等方面气氛的渲染，给客群以高品质的直观联想和感受。本报告是严格保密的。61样板房布置则注重营造尊贵营造尊贵、个性化特个性化特点点，通过不同风格的装饰，突出品位突出品位和个性生活，可从细部着手，如窗帘可选择点、线、方块类的图案，墙壁上悬挂个性装饰物，天顶上用细的线条进行空间分割。精装修建议展示策略展示策略本报告是严格保密的。62客户策略客户策略“ “世联拥趸世联拥趸”为经过筛选的世联忠诚客户，他们常年和世联合作，购买多个世联

49、代理单位，不仅商铺类、写字楼类、小户型公寓类产品，还有专门的投资客，他们认可世联对于形势的判断，和我方有着良好的合作及利益关系，给到美好的前景和市场判断得到合理的投资回报率，他们有着强大的经济实力，将有机会成为本项目的目标客户。鹏欣客户资源+世联客户资源“ “鹏欣客户资源鹏欣客户资源”中国家纺行业、中国贸促会、中国纺织品商业、中国印染、上海家用纺织品、江苏南通家纺商会、浙江绍兴家纺、浙江海宁布艺等本报告是严格保密的。63价格策略价格策略 价格体现价值目标：速战速决目标：速战速决策略：策略：1、低开高走，造成价值升值趋势低开高走，造成价值升值趋势 2、提升性价比提升性价比，兑现产品价值，同时让利

50、给投资者，兑现产品价值，同时让利给投资者 ，促进快销。，促进快销。 3、 建立区域租金标准建立区域租金标准，按，按7%的年投资回报率，按元的年投资回报率，按元/平方米平方米/天天 租金水平，租金水平，22000元元/平米能被投资客接受；平米能被投资客接受；建议均价定位为建议均价定位为22000元元/平米左右，风险较低平米左右，风险较低本报告是严格保密的。64营销策略总控图时间1 1月月1212月月推广阶段推广主题推广渠道活动营销工地围墙、营销活动工程节点户外、报纸、杂志结构封顶形象导入期形象导入期强销期强销期销售目标报纸、异地推广、房展会08年年尾盘期尾盘期老带新营销活动售楼处开放开盘仪式80套54套2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月交房120套40套合作酒店签约仪式暨产品推介会纺织行业协会战略联盟招商主题酒会业主共建平台联谊市中心投资机遇，有多少机会可以重来？不是你在财富，是财富在找你！市中心稀缺投资机会内环缺货-仅有60个做市中心高薪房东的席位 市场引爆期市场引爆期开盘本报告是严格保密的。65 创造市场创造市场 活跃市场活跃市场 激发市场激发市