四化加工区布置标准及标识体系

1、沈阳公司四化施工场地布置标准控制要点：加工区布置标准、围挡要求、标识体系一、 集中加工区整体布置地上的加工区整体布置主要从以下几个方面进行：（加工区布置在地下车库或者其他区域，也应按照标准中对加工区内主体颜色、临时铺设、标识、围挡、样板引路及可视化的要求内容进行布置与实施）集中加工区整体布置布置方案细部说明现场实例加工区布置总体规划加工区采用亮黄色加工区颜色采用亮黄色，与总包办公区域（蓝白）形成鲜明对比，同时突出加工区亮点（加工棚顶应找坡）加工区内应包括瓷砖加工区、木工加工区、龙骨加工区、石膏板加工区、水泥砂浆搅拌区用于材料的集中加工，还应包括甲委甲供和总包库房，用于材料的堆放瓷砖加工区瓷砖切

2、割过程应注意现场有序排水木工加工区木工加工区内应设置护目镜、口罩及降尘设备设施，并对成活木料进行防腐防火涂料的涂刷水泥砂浆搅拌区水泥砂浆搅拌区处应设置灰槽，防止水泥砂浆直接落地，造成地面污染瓷砖堆放区在瓷砖堆放区内应设置地台，防止雨季雨水对材料的浸泡水泥库水泥库应布置在砂浆搅拌机旁，方便材料的运输，同时水泥库内应布置地台，防止雨水对材料的浸泡砂石池砂石池也应布置在搅拌机旁，方便材料的运输，同时应用帆布将其覆盖，减少沙尘污染加工区内部布置加工区临时水点布置在每一户加工区间内设置临时水点，方便室内工人施工加工区临时用电布置现场配电箱应独立设置，电线应穿PVC管敷设，首先PVC管本身具有一定的防水效

3、果，其次防止电线乱接乱拉导致漏电事故加工区内工序流程指示牌的布置在每一户加工区间内都应张贴相应的工序流程指示牌，方便现场工人施工现场材料样板展示、工艺样板展示、交付样板展示、成品保护样板展示必须有，能起到指导施工的作用工艺样板展示工艺样板在每一个节点都应有所展示，让工人对每一处的节点动应掌握，指导工人施工交付样板展示交付样板满足交付标准，使所有使用设备满足使用功能材料样板展示对材料进行选定，达到材料验收标准及使用功能成品保护样板展示防止施工过程中对材料或成品造成损坏，以达到交付标准加工区间材料堆放区内地台的布置加工区间材料堆放区内应放置木质地台，将堆放材料离地，避免地面积水浸泡材料或人员脚踏材

4、料对材料造成的损坏场区内有序排水措施在加工区间外部设置排水沟（雨季防汛防洪条件下也能达到有序排水），并且现场地面做1%找坡加工区内防火措施现场每户加工区间内及总包办公区域内都应设置相应的灭火器，已保证加工区内施工人员的安全现场应具备管理可视化控制表、质量可视化控制表、进度可视化控制表、质量检查标准表等有效管理措施管理可视化控制表进度可视化控制表质量检查标准表施工人员可视化管理表适用位置：四化集中加工区加工可视化管理表适用位置：四化集中加工区户型查验表适用位置：对应户型处户型可视化管理表适用位置：对应户型处可视化进度表适用位置：对应楼号大堂处显著位置验收标准适用位置：大堂及户内显著位置质量记录表

5、适用位置：户内显著位置加工区内部道路布置输送材料区域划分水泥砂浆搅拌机出料口处地面设置灰槽，避免水泥直接落地，造成地面污染，并且加工区间一侧地面应划分出供料专用区，已供材料的输送硬铺盖的设置现场加工区应布置在硬铺盖道路上，加工区间地面高于现场地面200mm加工区入口布置场区入口处道闸布置加工场区入口处应设置道闸系统，以保障厂区内的人员安全场区内品面展示和限速牌布置加工场区入口处应设置道闸系统，以保障厂区内的人员安全现场CI布置现场入口处应设置CI，已彰显现场施工队的企业文化入口处减速带的设置现场入口处应设置减速带，以减缓进场车辆的速度，同时保证场内人员的安全加工区内加工棚尺寸加工区内加工棚采用

6、可循环利用的单元模块刚结构加工棚单元模块为4M×6M，加工区间的大小为4M×6M，上部采用桁架支撑体系支撑，二层搭设50mm厚防护木板进行防护，间距为450mm加工棚移门安装加工棚平面图及节点标示1-1剖面及加工棚防护板端头节点大样2-2剖面及节点大样加工区大门布置加工棚大门高宽2M，采用水平式推拉门，门上口设置滑道，吊挂滑轮，下口固定槽钢或预制件防止大门偏离轨道；围合彩板厚度，方便安装与拆卸二、 围挡设置要求1、围挡基本要求(1) 集中加工区应实行封闭管理，在加工区周围应设置围挡，围挡应坚固、稳定、整洁、美观，沿加工区四周连续设置，不能有缺口或各别处不坚固等问题。(2)

7、围挡采用2m（高）*3m（长）周转围挡，支持采用桁架支撑或基础墩固定斜支撑，围挡下方砌300mm高砖墙，砖墙与围挡中间预留2cm缝隙，砖墙3面抹灰。(3) 加工区及通道应设置排水系统，保证雨季材料存放及运输安全。(4) 围挡间采用钢筋焊接固定，下方每3m预埋一焊接固定点，后方每3m设置角钢斜支撑，以保证安装稳固。(5) 围挡面层采用厚彩钢板并做防腐防锈处理。(6) 加工棚采用厚瓦楞钢板封闭，各加工室间采用1m×4m×彩钢板隔离。(7) 围挡喷绘内容采用大写红色VANKE开头，每面喷绘一个字母，循环设置（样式见附表）。围挡内外保持整洁，禁止依靠围挡墙堆放施工机具、建筑材料、建

8、筑垃圾等，禁止利用围挡或围墙做挡土、挡水墙及机械设备的支撑墙体。2、围挡项目清单通道宣传板清单序号项目清单可选必选备注1沈阳万科简介2现场组织架构3项目简介4工程概况5场地布置平面6万科LOGO 让建筑赞美生命7分期概况简介8户型图展示9实体样板图片展示10合作供方LOGO展示11四化简图宣传12图纸标准化说明13工厂化加工说明14可视化管理说明15现场整洁化说明16总包、监理宣传版面17集中加工区导示18成品保护样板墙宣传19施工工艺操作墙宣传20交接验收标准宣传板21节点工艺说明22精神堡垒3、围挡版式要求 区域内容可更换； 区域底色可更换，应选择浅色，以不影响阅读为前提；左下方设项目LO

9、GO。 区域底色为万科灰，后方设万科LOGO。图中基本版式及其他区域内容不可更换。围挡文字及图片设置应在不影响整体观感前提下，尽量充实内容。4、围挡样图要求说明图片必选加工区入口必选四化文件展示可选效果图展示必选装修房合作方LOGO展示必选装修房平面布置图可选加工区效果图必选工艺操作流程必选户型展示必选样板间实景照片展示必选现场组织架构必选装修业务流程图必选实测标准三、 标识体系标识系统应为统一样式，其尺寸可根据现场布置按比例进行调整。布置区域标识名称样式要求图例加工区通道道路指示牌材质：不锈钢管支撑架，直径不小于40mm，面板为不锈钢板。颜色：钢管为不锈钢本色，牌面为白色，箭头为红色。字体：

10、宋体，红色，加粗.位置：入口处醒目位置加工厂区及施工区域禁止标识牌材质：KT板尺寸：300*400mm， 内容及颜色如图所示，以红色为主位置：加工区内相对应安全部位 警示指示牌材质：KT板。尺寸：300*400mm，内容及颜色如图所示，以黄黑为主位置：加工区内材料堆放处、机具、配电箱、加工棚上部等位置 加工分区标识牌材质：KT板尺寸：600X460mm，颜色：如图所示字体：标识牌蓝色，宋体，位置：对应加工区门口处工序指示牌材质：KT板尺寸：600X460mm，颜色：如图所示字体：标识牌蓝色，宋体，位置：对应加工区门口处配电箱警示标识尺寸：200X160mm，颜色及字体：如图所示位置：配电箱门上

11、指令标识材质：KT板尺寸：300X400mm，颜色：如图所示字体：标识牌蓝色，宋体，位置：木工加工区 加工区库房指令指示材质：KT板尺寸：为400mm×300mm。颜色：如图所示位置：易燃易爆处材料堆放区材质：KT板尺寸：600X460mm，颜色：如图所示字体：标识牌蓝色，宋体，位置：对应库房门口处材料标识牌材质：KT板尺寸：600X460mm，颜色：如图所示字体：标识牌蓝色，宋体，位置：对应材料堆放处施工区域及样板区楼层指示牌材质：KT板尺寸：为400mm×300mm。颜色：如图所示位置：每层均设安全提示类指示材质：KT板尺寸：为300mm×150mm。如图所示

12、，以绿色为主若项目设置安全疏散指示灯，可不做此标识文明施工可视化（1）临时电箱：每单元每两层设配电箱一只；（2） 垃圾箱：每单元每层设垃圾箱一只；采用塑料成品垃圾桶，规格大约为700×700×1000mm；（3）小便斗：每单元每两层设小便斗一只。（4） 吸烟告示区：每单元每两层设一个吸烟区。吸烟区设置沙桶1只，在楼道内张贴吸烟区指示牌；（5）灭火器：每单元每层设灭火器。解读万科地产一、深圳万科企业基本情况万科全称为万科企业股份 （以下简称“万科地产”或“万科”），成立于1984年5月，是目前中国最大的专营住宅开发的企业 ，也是a股中具有的代表性的地产蓝筹股。万科1988年进

13、入房地产行业，于1991年1月29日在深交所挂牌上市 ，b股于1993年5月24日在深圳证券交易所上市 。其主要经营中国大陆的房地产业务。万科的主营业务主要分为房地产发展和物业管理，其中地产发展（出售物业）的收入在2009年的占比高达98.8%，与2006年时的98.6%几乎没有太大变化，经营业务纯度很高，经营品种高度单一。二、深圳万科财务结构分析(一)资本资产结构分析为保证长期债务的安全性，企业必须有较为合理的资本结构。从上表来看, 作为一个典型的房地产企业，资产中流动资产比重大, 且近几年来一直保持着平稳的趋势,大约在95%左右， 高于行业平均比重；大部分流动资产由短期筹资而得，主要受预收

14、账款的大幅度增长的影响。由于预收账款并非真实负债，未来将陆续转为结算收入，并不构成实际的偿债压力，所以总体来看，风险较小，属稳健型资本资产结构。(二)资产结构分析资产中长期投资、无形资产和固定资产比重较小，波动幅度不大。在流动资产中，存货占据相当大的比重。预付账款随业务量增长而有所增长。同时货币资金量有显著上升。造成这种资产结构主要是由于房地产行业特点，首先，企业会计制度规定，房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本, 只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时，才能确认收入并结转成本，因此，房地产企业往往有很大的存货余额；其次，对于写字楼项目，付款方式多为分期付款

15、，所以写字楼的销售会给企业带来大量的应收账款。2010年末，在公司各类存货中，已完工开发产品（现房）52.9亿元，占比4.0%；在建开发产品786.3亿元（其中包括已售出未结算产品），占比59.0%；拟开发产品（对应公司规划中项目）493.1亿元，占比37.0%。 公司继续保持了健康的财务状况。由于销售顺畅，报告期末，公司所持有的货币资金较期初大幅增长，至378.2亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和167.8亿元，资金实力进一步增强。但应特别注意的是，需要持续做好存货的管理和销售工作，提高资产质量。关于应收账款，由于其核心业务是商业住宅，所以应收账款在流动资产中比重不大且比较平稳，

16、收款工作开展顺利。(三)负债结构分析在负债结构中，流动负债占很大部分，从其融资方式看，更倾向于短期负债。对比同行业其他企业可以看出，万科的负债率在行业中居中游位置。由此，我们得出结论：房地产业的资金来源主要靠负债尤其是短期负债来支持，且主要是靠预收购买方、占用供应商、及其他应付款来供给。三、万科地产财务比率分析(一)偿债能力分析能否到期偿债是企业生存的根本问题, 偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。短期偿债能力的分析中，流动比率是一个重要指标，万科地产近年来该指标呈波浪式变动趋势，10年的流动比率由09年的1.91倍下降至今年的1.59倍( 数据见上表)，主要是由于存货量过大，存货量过大

17、会影响公司存货的周转率，进而影响流动比率，不利于公司整体资金的周转和变现，影响公司盈利和还贷能力。通常认为正常的速动比率为1，低于1的速动比率被认为是短期偿债能力偏低。这仅是一般的看法，因为行业的不同，速动比率会有很大的差别，没有统一标准的速动比率。房地产行业存在存货比例高的特点，且存货存在销售及压价的风险，因此速动比率比流动比率更具有参考价值。2009年万科地产抓住刚性需求的爆发，楼市v型反弹的时机，加快销售，尤其是内地房地产市场从2009年第二季度起全面向好，销售极其理想，量价齐升，有大量现金回流，速动比例较08年有较大幅度的上升，由08年的0.43上升至09年的0.59，但是10年由于市

18、场的不稳定性，速动比率较09年有所下降。影响速动比率可信性的重要因素是应收帐款的变现能力，但万科的应收帐款相对资产而言极少，可忽略不计。总体来看，2010年公司继续保持了健康的财务状况。受预收账款大幅增长的影响，公司的资产负债率较年初时有所上升，至74.69%，但预收账款并不构成实际的偿债压力，而是会随着项目结算转化为公司的营业收入，剔除这一因素的影响后，公司的其他各项负债占总资产的比例实际上仅为40.2%，其中有息负债占总资产的比重更只有22.0%。且有息负债中短期负债的比例也仅为35.4%。截止报告期末，公司的净负债率为17.5%，较09年底的19.7%下降2.2个百分点，是2007年以来

19、的最低水平。就本行业来说，万科地产的短期偿债能力较好，但应重视流动比率、速动比率的下降趋势。(二)营运能力分析营运能力体现了企业运用资产的能力, 资产运用效率高, 则可以用较少的投入获取较高的收益。一般来讲，存货周转速度越快，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转换为现金、应收账款等的速度越快。提高存货周转率可以提高企业的变现能力，而存货周转速度越慢则变现能力越差。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性，控制失败会导致成本过度，作为万科地产的主要资产，存货的管理更是举足轻重。万科地产存货周转2009年较08年有所加快，10年有所下降，万科的存货量较大，影响了公司的存货周转率，不利于公司整体资金

20、的周转和变现，影响公司盈利和还贷能力。2010年在公司各类存货中，已完工开发产品（现房）52.9亿元，占比4.0%；在建开发产品786.3亿元（其中包括已售出未结算产品），占比59.0%；拟开发产品（对应公司规划中项目）493.1亿元，占比37.0%，这也是万科存货管理有问题的体现。房地产公司应收账款相对资产而言极少，符合房地产行业特点，以预售收入为主要收入来源，房产为现金交易。与同行业相比较而言，万科的应收账款比重很小，说明了万科公司在管理应收账款上很谨慎，也具有比较高的应收账款周转率。虽然说较高的应收账款周转率说明公司的收账款变现能力很强，但是应该将应收账款周转率控制在一定限度之下，适度的

21、控制公司的信用政策才更有利与公司的发展。(三)盈利能力分析盈利能力关系投资者的回报, 是债权人收回债权的根本保障, 是企业至关重要的能力。2010年公司的销售规模首次突破千亿，公司实现营业收入507.1亿元，同比增长3.8%，实现净利润72.8亿元，同比增长36.7%。在这五年中，主营业务总收入额累计增长了183%，平均增长率为36.6%，仅次于中海地产的主营收入增长幅度。2010年，在销售规模迅速扩大的情况下，公司严格贯彻费用控制标准，管理费用相对于销售金额的比例由2009年的2.3%下降到1.7%，营销费用相对于销售金额的比例由2009年的2.4%下降到1.9%。2010年万科的净利润率为

22、17.43%，比2008年低谷期时的11%有所回升，处于四年净利润率的最高水平。 2010年净利润额的增幅比同年的主营收入的增幅高出将近10倍，达到了37.47%，净值上升了人民币24亿元。 这一方面是因为2009年基数较低(2009年结算主要对应2008年市场调整期的销售，利润水平较低)，另一方面也体现了万科在成本管理和费用控制方面的努力。万科从2007-2010年总资产净利率先降后升，再降，与房地产行业其他大公司总资产净利率的变化趋势基本一致，原因主要是2008年行业受宏观调控以及金融危机的影响导致净利润大幅下降，而总资产仍保持一定增长所致。由上表的数据可以看出，2010年总资产周转率有所

23、下降，由0.36下降至0.24，虽然销售净利润边际由0.13上升至0.17，但不能补偿总资产周转率的下降，所以roa10年比率下降，另外由于财务杠杆10年由3.02上升至3.95，因此权益报酬率较09年上升了14.01%。四、存在的问题与未来展望(一)存在的问题1、存货的管理万科公司一个长期以来存在的问题是存货的管理。万科拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源。存货在万科流动资产中占到很高的比例，存货总量逐年增加，且近三年存货中已完工产品和在建及拟开发产品占了极大比例，这与房地产行业本身和企业会计制度规定有关系。同时也是近3年的战略扩张中不断增加储备的结果，房地产市

24、场一旦走下坡路。企业必然面临资金周转不灵的困境。从目前万科的管理现状来看, 建议进一步优化存货结构, 适度控制存货数量。2、适度控制公司信用政策万科具有比较高的应收账款周转率。虽然说较高的应收账款周转率说明公司的收账款变现能力很强，但是应该将应收账款周转率控制在一定限度之下，适度的控制公司的信用政策才更有利于公司的发展。3、偿债能力减弱万科近3年来公司的资产变现能力在下降，这是由于公司存货所占的比例不断增加所造成的，公司一旦销售环节出了问题，资金被套在空置房中，就极有可能造成公司短期债务的偿还能力受到影响。(二)发展展望商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。对于透明度高、获得投资者信赖,拥有管理、团队、产品、融资优势的万科来说, 国内市场的发展前景是良好的。而从金融市场和消费者偏好两个角度来看, 行业发展的广阔前景和集中化的必然趋势提供了广阔的空间和巨大机会的同时, 也蕴涵着挑战。挑战之一在于行业国际化加速, 房地产企业、投资银行、基金管理公司加快了进入中国内地的步伐, 其资金实力、国际融资能力都远高国内企业平均水平。更重要的是, 行业竞争最终将是核心技术的竞争, 目前日本最优秀的住宅开发商, 拥有数千项专利。挑战之二, 目前国内住宅开发的粗放模式, 已经无法适应未来可持续发展的需求, 工厂化比率远远低于发达国家水平, 产品建造精度低