物业管理相关政策

1、值税Q1 .物业公司取得的物业治理费、停车费、广告费、水电费等收入,如何计算缴纳增值税(1)物业治理费适用6%的税率.(2)假设将小区的墙面、电梯作为广告位出租用于广揭发布,应根据不动产经营租赁效劳缴纳增值税,适用11%(2021年5月1日起为10%,下同)的税率.一般纳税人出租2021年4月30日前取得的不动产,可以选择简易计税方法,根据5%的征收率计算缴纳增值税.(3)停车费根据不动产经营租赁效劳缴纳增值税,适用11%的税率.一般纳税人出租2021年4月30日前取得的不动产,可以选择简易计税方法,根据5%的征收率计算缴纳增值税.(4)根据?国家税务总局关于物业治理效劳中收取的自来水水费增值

2、税问题的公告?(国家税务总局公告2021年第54号)的规定,提供物业治理效劳的纳税人,向效劳接受方收取的自来水水费,以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额,根据简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税.(5)提供物业治理效劳的一般纳税人,向效劳接受方收取的电费,按17%(2021年5月1日起为16%,下同)的适用税率计算缴纳增值税,其相应的进项税额可以按规定抵扣.提供物业治理效劳的小规模纳税人,向效劳接受方收取的电费,按3%的征收率计算缴纳增值税.Q2 .提供物业治理效劳的纳税人向效劳接受方收取的自来水水费如何开具增值税专用发票(1)提供物业治理效劳的一般纳税人向效劳接受方收取的自来水水

3、费,根据简易计税方法依3%的征收率,对收取的自来水水费可全额开具增值税专用发票.(2)提供物业治理效劳的小规模纳税人向效劳接受方收取的自来水水费,可根据简易计税方法依3%的征收率,对收取的自来水水费向主管税务机关申请全额开具增值税专用发票.Q3 .物业公司代收水、电、暖气费问题如何征税物业公司代收水电费、暖气费,可暂按以下政策规定执行.(一)如果物业公司以自己名义为客户开具发票,属于转售行为,应该按发票金额缴纳增值税.(二)物业公司代收水电费、暖气费等,同时具备以下条件的,暂不征收增值税：1、物业公司不垫付资金;2、水、电暖气费的销货方,将发票直接开具给客户,并由物业公司转交给客户；3、物业公

4、司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款,并另外收取手续费.Q4 .物业公司将代开发商治理的房屋出租,房屋产权不属于物业公司的,如何计税物业公司提供房屋出租,不管是否取得产权,均按不动产经营租赁缴纳增值税,应根据不动产租赁适用税率开具增值税发票.其中,一般纳税人适用税率为11%,小规模纳税人适用的征收率为5%.一般纳税人出租的不动产在2021年4月30日之前取得的,可以选择简易办法征税,征收率为5%.Q5 .纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时,如何计算缴纳增值税纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时,所签订租赁合同约定租期为

5、20年含以上,并一次性收取租金的,按转让建筑物永久使用权,依销售不动产的规定征收增值税；否那么,按不动产租赁征收增值税.企业所得税Q6 .物业公司预收业主跨年度的物业治理费,应在何时确认企业所得税收入答：根据?中华人民共和国企业所得税法实施条例?第九条规定：企业应纳税所得额的计算,以权责发生制为原那么,属于当期的收入和费用,不管款项是否收付,均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用,即使款项已经在当期收付,均不作为当期的收入和费用.本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外.根据?国家税务总局关于确认企业所得税收入假设干问题的通知?国税函2021875号第二条第四款第八项规定：长期为

6、客户提供重复的劳动收取的劳务费,在相关劳务活动发生时确认收入.因此,物业公司预收业主跨年度的物业治理费,在实际提供物业治理效劳时确认企业所得税收入.其他税种Q7 .某小区地面规划了局部停车位,物业公司对该局部停车位进行治理,收取停车费.那么,对于地面的停车位,是否需要按规定缴纳房产税答：根据财税地字19873号文对房产的解释,房产是以房屋形态表现的财产.房屋是指有屋面和围护结构有墙或两边有柱,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所.很显然,地面停车位不属于房产,不需要缴纳房产税.Q8 .物业公司治理锅炉房,是否符合兼营供热企业享受财税202194号文件规定的房

7、产税、城镇土地使用税优惠政策答：根据?财政部国家税务总局关于供热企业增值税房产税城镇土地使用税优惠政策的通知?财税202194号第二条规定：自2021年1月1日至2021年12月31日,对向居民供热而收取采暖费的供热企业,为居民供热所使用的厂房及土地免征房产税、城镇土地使用税；对供热企业其他厂房及土地,应当按规定征收房产税、城镇土地使用税.物业与百姓生活最贴近,物业治理是此次营改增政策最接地气的行业之一.作者今天就局部物业治理业纳税人在营改增实务操作中遇到的局部疑难问题进行了初步梳理,并聚集了局部省市税务部门以及国税总局有针对性地政策释惑答疑供纳税人参考.需要说明的是,在财务实践中仍然应以税务

8、总局的正式答复或已经出台的文件规定为准.问题：营改增后物业治理企业只有办公用品、水电费可以抵扣吗解读：可以抵扣的工程远不止这些.具体工程可参考财税202136号文第二十五条允许抵扣的进项税额.问题：物业合同外,业主另行委托物业公司代购设备、工程/保洁的消耗品或装修办公室,最终业主验收后以物业变更费用支付给物业公司物业公司收取供给商开的发票,再给业主开发票取得变更收入,物业公司实施什么税率可以差额征税么解读：不能根据差额方法征税.以上业务属于商品转售行为,物业公司应根据销售货物业务依17%税率交税.问题：一般纳税人用自已的产品维修房屋附属设施如消防器材是否可以抵扣解读：根据规定,以下工程的进项税

9、额不得从销项税额中抵扣：一用于简易计税方法计税工程、免征增值税工程、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产.其中涉及的固定资产、无形资产、不动产,仅指专用于上述工程的固定资产、无形资产不包括其他权益性无形资产、不动产.比方,某物业公司是一般纳税人,租金收入选简易计征5%,物业治理收入按6%计征,公司使用自已的产品维修房屋附属设施如消防器材均不可以抵扣进项税金.问题：经纪代理效劳业务的税收政策解读：根据现行税法财税202136号文,经纪代理效劳,是指各类经纪、中介、代理效劳.包括金融代理、知识产权代理、货物运输代理、代理报关、法律代理、房地产中介、职业中介、婚姻

10、中介、代理记账、拍卖等.比方保险公司或有代扣代缴义务的纳税人代扣个人所得税、车船税属于代理效劳,收取的手续费应根据经纪代理效劳征收增值税.经纪代理效劳,以取得的全部价款和价外费用,扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额.向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费,不得开具增值税专用发票.问题：出租人收取店铺转让费如何征税解读：比方,某人租赁店铺一间,除支付租金外,还需一次性支付给出租人一笔店铺转让费,对于此笔店铺转让费应依照纳税人转让其他权益性无形资产征收增值税.问题：维修电梯属于建筑效劳还是修理修配劳务解读：电梯维修应按建筑效劳一一修缮效劳业务处理.一般纳税

11、人提供修缮效劳,适用税率为11%;小规模纳税人提供修缮效劳,以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的修缮效劳,征收率为3%.问题：企业把人防工程划做车位,合同为70年租赁期,不办理产权证,该类业务算销售不动产,还是租赁解读：根据实质重于形式的原那么,如果购置方取得了不动产的占有、使用、收益、分配等权力,仍应根据出售不动产处理.问题：停车场如何征税如何领用定额发票解读：一般纳税人提供停车效劳按提供不动产租赁效劳征税,适用税率为11%,如停车场为2021年4月30日前取得,可以选择简易计税方法按5%征收率征收增值税.小规模纳税人提供停车效劳按提供不动产租赁效劳征税,征收率为5%.停车场可以向主管国

12、税机关领用定额发票.问题：经营场地效劳费收入如何开具增值税发票解读：物业治理企业应该根据实际经营工程开具增值税专用发票,同类不同工程可以开在同一张增值税专用发票上.问题：一般纳税人出租房屋可否选择简易方法纳税解读：一般纳税人出租其2021年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,根据5%的征收率计算应纳税额.一般纳税人出租其2021年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法计税.问题：物业公司兼营房屋租赁业务如何开具发票以区别不同税率解读：根据现行规定,适用不同税率的工程应分别开具发票,但允许在同一张发票上开具.纳税人兼营销售货物、劳务、效劳、无形资产或者不动产,适用不同税率或者征

13、收率的,应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的,从高适用税率.问题：物业治理效劳中收取的自来水水费如何缴税解读：2021年5月1日全面推开营改增试点以来,税务总局陆续接到各地税务机关和纳税人反映,物业公司提供物业效劳时代收水费,假设按适用税率征收增值税可能导致税负上升.为稳定营改增后物业公司税负水平,经研究,税务总局对物业公司收取的自来水水费给予一定的特殊政策安排,并于2021年8月19日发出公告称：提供物业治理效劳的纳税人,向效劳接受方收取的自来水水费,以扣除纳税人支付的自来水水费后的余额为销售额,根据简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税.同时,纳税人可以按3%向效劳接

14、受方开具增值税专用发票.本规定自发布之日起施行.2021年5月1日以后已发生并处理的事项,不再作调整；未处理的,按本规定执行.问题：营改增后补缴之前应缴的物业费如何缴税和开具发票解读：试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为,因税收检查等原因需要补缴税款的,应根据营业税政策规定补缴营业税.2021年5月1日后补缴的4月30日之前应缴的物业费,应根据营业税政策规定缴纳营业税.发票开具分两种情况：一是如果2021年5月1日后,原来领取的营业税发票仍有结余,那么2021年6月30日前,可继续开具营业税发票；二是如果2021年5月1日后,原来领取的营业税发票已使用完毕,那么可以开具增值税普通发票,

15、不得开具增值税专用发票.问题：个人发生应税工程是否可以申请代开专用发票解读：根据相关规定,其他个人销售其取得的不动产和出租不动产,购置方或承租方不属于其他个人的,纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票.上述情况之外的,其他个人不能申请代开增值税专用发票.问题：纳税人以经营租赁方式出租土地如何缴税解读：纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用,根据不动产经营租赁效劳缴纳增值税.比方,某物业公司租赁农民的土地,用于道路通行使用等情形,根据现行规定,其他个人出租不动产不含住房,根据5%的征收率计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报纳税.其他个人出租不动产,可向不动产所在地主管地税

16、机关申请代开增值税发票.农民属于其他个人,应根据5%的征收率计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报纳税,并申请代开增值税发票.问题：劳务派遣人员如何界定劳务公司临时人员能否算做劳务派遣人员解读：根据?劳务派遣暂行规定?,劳动派遣单位应当依法与被派遣劳动者订立2年以上的固定期限书面劳动合同.只有受上述合同标准的员工才符合劳务派遣员工的特征.问题：劳务派遣效劳行业的具体税收政策?解读：一般纳税人提供劳务派遣效劳,可以根据有关规定,以取得的全部价款和价外费用为销售额,根据一般计税方法计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税,以取得的全部价款和价外费用,扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为

17、其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额,根据简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税.小规模纳税人提供劳务派遣效劳,可以根据以取得的全部价款和价外费用为销售额,根据简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税,以取得的全部价款和价外费用,扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额,根据简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税.选择差额纳税的纳税人,向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用,不得开具增值税专用发票,可以开具普通发票.问题：人力资源外包效劳按什么税目如何征税解读：纳税人提供

18、人力资源外包效劳,根据经纪代理效劳缴纳增值税,其销售额不包括受客户单位委托代为向客户单位员工发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金.向委托方收取并代为发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金,不得开具增值税专用发票,可以开具普通发票.一般纳税人提供人力资源外包效劳,可以选择适用简易计税方法,根据5%的征收率计算缴纳增值税.简单地小结关于物业行业的业务外包问题,由于涉及复杂的税收和行业政策,在这里再多扯几句.企业由营业税改型增值税之后,税收不再层层扒皮道道收税,非常明显地突出了企业专业化外包业务的优势.为适应物业治理业务环境的改变,物业治理必须适应增值税所具有的新经济张力,彰显此轮税制改革

19、改革的正能量.比方,目前多家大型效劳型企业大多从增值税核算视角,测试税务领域各环节的内部限制执行状况和有效性,详尽梳理出所有交易事件能取得的增值税进项抵扣工程,并按工程进行分类,逐一注明税率,逐步建立起了清楚、完整的增值税进项治理体系.为获取税收利益最大化,企业可以采取外购效劳的方法取得进项税金,减少应交税金.企业在选择供给商和效劳商时,应该选择财务核算健全、能够开具增值税专用发票的供给商和效劳商.这一点过去财务上很少考虑,所以必须改变.这就是说,企业可以适时对不能取得进项抵扣的支付劳务派遣用工费用等业务经营方式作适当调整,对有条件的工程实行效劳外包,以购进效劳的方式取得增值税发票获得进项抵扣

20、.现实中,这样的案例并不少见.比方,招商银行于2021年上半年,陆续裁减一般员工7768人包括派遣人员,超过上年末该行在职人员的10%.招商银行给出的说法是,今年以来,招商银行根据国家法律法规要求,在劳动用工方式上降低劳务派遣用工占比,并在风险和质量可控的前提下,将原局部派遣人员所从事的非核心业务委托专业效劳供给商完成.换言之,为减轻营改增试点带来的财务压力,招商银行扯着向轻型银行战略目标转型的旗号,税收的财务目标十清楚确.物业治理效劳业9大营改增问题！杭州国税给出了解答阅147转62021-11-15刘刘4615转藏到我的图书馆2021-11-14大成方略纳税人俱乐部编者按：物业治理效劳是现

21、代效劳业的重要组成局部,与人们日常办公、居住和生活息息相关.2021年5月1日开始的全面营改增,将物业治理效劳定位为商务辅助效劳税目下的一种企业治理效劳,并补充出台了相关文件.本期专刊将根据?财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知?财税202136号以下简称“财税202136号文以及?国家税务总局关于物业治理效劳中收取的自来水水费增值税问题的公告?国家税务总局2021年第54号公告以下简称“总局202154号公告的规定,对物业治理效劳业涉及的局部增值税问题进行梳理.营改增专栏物业治理效劳增值税政策概况及相关问题解答1、物业治理效劳根据哪个税目缴纳增值税答：根据财税20213

22、6号文件?销售效劳、无形资产、不动产注释?,企业治理效劳,是指提供总部治理、投资与资产治理、市场治理、物业治理、日常综合治理等效劳的业务活动.因此,物业治理属于企业治理效劳.2、物业治理效劳具体包括什么效劳答：物业治理效劳,是对区域内的物业进行维护治理,也包括代收业主水电费、车辆停放效劳、广告位置出租等.3、物业公司代业主收取电费的收入如何处理答：该业务在缴纳营业税时实行差额征税,开具代开普通发票,而营改增试点政策中并未对此业务延续差额征税政策.根据财税202136号附件1第三十七(二)规定“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项的,可不计算增值税销售额.假设电费发票不是直接开给业主,不符合上

23、述规定,那么物业公司按转售电处理.分两种情况：(1)如果物业公司是小规模纳税人,根据向业主收取金额的3%缴纳增值税.(2)如果物业公司是一般纳税人,根据取得的电费发票计算进项、开具给业主的电费发票计算销项.4、物业公司代业主收取水费的收入如何处理答：根据总局202154号公告,提供物业治理效劳的纳税人,向效劳接受方收取的自来水水费,以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额,根据简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税.同时,物业公司可以按3%向效劳接受方开具增值税专用发票,其中一般纳税人自行开具,小规模纳税人可以向税务机关申请代开.但需要注意的是,2021年5月1日以后已发生并处理的事项,

24、不再作调整.5、物业公司收取的停车费和广告位置的出租是按什么行业缴纳增值税?答：根据财税202136号文件?销售效劳、无形资产、不动产注释?,将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告,根据经营租赁效劳缴纳增值税.车辆停放效劳、道路通行效劳包括过路费、过桥费、过闸费等等根据不动产经营租赁效劳缴纳增值税.因此,物业公司收取的停车费根据不动产经营租赁效劳缴纳增值税,广告位置的出租那么根据该广告位置属于不动产还是动产分别根据不动产经营租赁和有形动产经营租赁缴纳增值税.6、物业治理公司,同时有房屋租赁业务,可否开一张租赁发票,再开一张物业效劳费发票,以区别不同税率答:财税202136号?营业税改征增值税试点实施方法?第三十九条规定,纳税人兼营销售货物、劳务、效劳、无形资