物业管理基本制度与政策(三)

1、 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意物业管理基本制度与政策物业管理基本制度与政策(三三) 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意知识复习知识复习管理规约、临时管理规约前期物业管理招投标程序承接查验应当具备的条件、内容承接查验依据的文件和程序工程质量保修年限住宅专项维修资金定义、管理原则住宅专项维修资金的使用程序 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意物业管理阶段性工作物业管理阶段性工作 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终

2、专注于客户的满意目目 录录第一部分第一部分 物业服务收费物业服务收费第二部分第二部分 物业服务合同物业服务合同第三部分第三部分 物业管理服务标准物业管理服务标准第四部分第四部分 房地产相关制度与政策房地产相关制度与政策 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第一部分第一部分 物业服务收费物业服务收费一、物业服务收费原则一、物业服务收费原则（一）合理原则（二）公开原则（三）收费与服务水平相适应原则 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第一部分第一部分 物业服务收费物业服务收费二、物业服务定价形式二、物业

3、服务定价形式价格法对于包括服务收费在内的价格管理，规定了三种定价形式：（一）政府定价（二）政府指导价（三）市场调节价 物业服务收费管理办法规定：“物业服务费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。” 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第一部分第一部分 物业服务收费物业服务收费三、物业服务计费方式三、物业服务计费方式（一）包干制计费方式 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。（二）酬金制计费方式 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取

4、酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。两种计费方式的优缺点比较分析 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第一部分第一部分 物业服务收费物业服务收费三、物业服务计费方式三、物业服务计费方式物业服务收费管理办法规定，实行物业服务费用酬金制的物业服务企业，应当履行以下义务：（1）物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；（2）业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企

5、业应当及时答复；（3）物业服务企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和服务资金的收支情况进行审计。 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第一部分第一部分 物业服务收费物业服务收费四、物业服务收费管理四、物业服务收费管理（一）物业服务费（二）专项维修资金（三）代收代办费用物业管理条例明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业服务企业代收代交前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。” 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始

6、终专注于客户的满意第二部分第二部分 物业服务合同物业服务合同一、前期物业服务合同一、前期物业服务合同1. 合同当事人与物业的基本情况2. 物业服务内容与质量3. 物业服务计费方式 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第二部分第二部分 物业服务合同物业服务合同二、物业服务合同二、物业服务合同1. 物业管理事项2. 物业服务质量3. 物业服务费用 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第二部分第二部分 物业服务合同物业服务合同三、两种物业服务合同的区别三、两种物业服务合同的区别1. 合同签订的主题不同2.

7、 合同的内容不同3. 存在阶段不同4. 合同履行期限不同 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第三部分第三部分 物业管理服务标准物业管理服务标准普通住宅小区物业管理服务等级标准普通住宅小区物业管理服务等级标准 为了规范住宅小区物业管理服务的内容和标准，中国物业管理协会根据我国物业管理现实情况，于2004年印发了普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行），制定了三个等级的服务标准，作为物业服务企业与建设单位或业主大会签订物业服务合同，确定物业服务等级，约定物业服务项目、内容、标准以及测算物业服务价格的参考依据。 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的

8、服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第三部分第三部分 物业管理服务标准物业管理服务标准普通住宅小区物业管理服务等级标准普通住宅小区物业管理服务等级标准等级等级一级一级二级二级三级三级基本要求24小时服务热线急修半小时内到场业主满意率80%以上n16小时服务热线n急修1小时内到场n业主满意率75%以上p 8小时服务热线p 维修按约定时间到场p 业主满意率70%以上房屋管理每日1次单元巡查每人1次装修巡查n每3日1次单元巡查n每3日1次装修巡查p 每周1次单元巡查p 两次装修现场巡查公共设施设备维修养护载人电梯24小时运行照明完好率95%n载人电梯6-24点运行n照明完好率90%p 载人

9、电梯6-24点运行p 照明完好率80%协助维护公共秩序主出入口24小时站岗执勤重要部位每小时巡查1次n主出入口24小时执勤n重要部位每2小时巡查1次p小区24小时执勤p重要部位每3小时巡查1次 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第三部分第三部分 物业管理服务标准物业管理服务标准普通住宅小区物业管理服务等级标准普通住宅小区物业管理服务等级标准等级等级一级一级二级二级三级三级保洁服务高层层、多层幢垃圾桶每日清运2次公共部位日清扫2次大厅、扶手每日拖洗、擦拭1次共用玻璃每周、路灯每月清洁1次雨、污水井每月检查1次雨、污水管道每年疏通1次化粪池每月检查

10、、每半年清掏1次n幢垃圾桶每日清运1次n公共部位日清扫1次n大厅、扶手每周拖洗、擦拭2次n共用玻璃每月、路灯每季度清洁1次n雨、污水井每季度检查1次n雨、污水管道每年疏通1次n化粪池每2个月检查、每年清掏1次p垃圾收集点每日清运1次p公共部位日清扫1次p电梯厅、楼道每月清扫1次p共用玻璃每季度、路灯每半年清洁1次p雨、污水井每半年检查1次p雨、污水管道每年疏通1次p化粪池每季度检查、每年清掏1次绿化养护管理 专业人员管理，无杂草、杂物 花卉、绿篱、树木保持观赏效果n 专业人员管理，定期修剪、养护n 定期除杂草、杂物p 定期修剪、养护p 定期除杂草、杂物 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服

11、务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第四部分第四部分 房地产相关制度与政策房地产相关制度与政策一、一、城市规划法城市规划法两证一书两证一书建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设项目选址意见书 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第四部分第四部分 房地产相关制度与政策房地产相关制度与政策二、城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理二、城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理紫线：紫线：是指国家历史文化名城内的历史文化街区保护范围界线，以及优秀历史建筑的保护范围界线。绿线：绿线：是指城市各类绿地范围的控制线。蓝线：蓝线：是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿

12、地等城市地表水体保护和控制的主要地表水体。黄线：黄线：是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第四部分第四部分 房地产相关制度与政策房地产相关制度与政策三、房地产开发企业资质等级三、房地产开发企业资质等级等级等级一级一级二级二级三级三级四级四级注册资本5000万2000万800万100万从业期5年3年2年1年业绩近3年累计竣工30万建筑面积近3年累计竣工15万建筑面积近3年累计竣工5万建筑面积无工程质量连续5年建筑工程质量合格率100%连续3年建筑工程质量合格率10

13、0%连续2年建筑工程质量合格率100%已竣工的建筑工程质量合格率100%专业管理人员专业管理人员40中级职称20专职会计人员4专业管理人员20中级职称10专职会计人员3专业管理人员10中级职称5专职会计人员2专业管理人员5中级职称专职会计人员2工程技术负责人具有相应专业中级以上职称财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称财务负责人中级以上职称，其他初级财务负责人初级以上职称，配有专业统计人员具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度未发生过重大工程质量事故 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意第四部分第四部分 房地产相关制度与政策房地产相关制度与政策四、房地产交易四、房地产交易（一）房地产转让管理（一）房地产转让管理商品房预售管理、商品房现售、房地产转让的程序（二）房地产租赁管理（二）房地产租赁管理（三）房地产抵押管理（三）房地产抵押管理 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意课程回顾课程回顾 物业服务的阶段物业服务收费物业服务合同物业管理服务等级标准房地产相关制度与政策 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务