利率、存量、新建、房价、gdp四象限模型

1、2四象限模型简介21 1 四象限静态模型资产市场和物业市场在两个方面上存在联系。第一,在物业市场上被确定的租金水平决定资产市场的需求; 第二, 物业市场的供应由资产市场所决定。资产市场和物业市场中经济变量之间的联系可以在图 1所示的四象限静态模型中得到表达。每个象限对应着一个方程, 反映的是在市场均衡状态下, 房地产的租金、价格、新建量和存量之间相互依存的关系。21 11 1 第 象限 (东北象限 )这条曲线描述的是在给定外部经济条件的情况下, 空间的需求如何随着租金而变化。在平衡状态下, 市场必须调整租金水平, 使需求等于供应。因此, 本象限的作用是根据存量确定市场租金。如果外部经济条件发生

2、变化, 整个曲线的位置将发生变化, 向外或向内移动。该象限所对应的方程为:D (R , Economy) = S式中, D为需求量; R为租金; Economy为经济因素。21 11 2 第 象限 (西北象限 )这条曲线描述的是资产市场中租金和价格的关系, 由租金价格比率 (资本化率 ) 来反映。资本化率主要受四个因素影响: 整个经济体系中的长期利率 (长期利率越高, 那么资本化率就越高, 反之亦然 ) ; 租金的预期增长率 (预期增长率越高, 资本化率就越低, 反之亦然 ) ; 租金收入现金流的风险程度 (风险越高, 资本化率就越高, 反之亦然) ; 税法对房地产的优惠程度 (优惠程度越高,

3、 资本化率就越高, 反之亦然 )。所对应的方程为:P = R / i式中, P为价格; R为租金; i为资本化率。21 11 3 第 象限 (西南象限)这条曲线描述的是房地产价格同新建量之间的关系。从长期来看, 房地产价格应同它的重置本钱相等, 因此也就描述了重置本钱同新建量之间的关系。这里假设随着新建量的增加, 重置本钱将会增加。影响重置本钱的其他因素将会导致整个曲线的移动 重置本钱升高将使曲线向左平移, 重置本钱降低将使曲线向右平移。该象限对应的方程式为:P = f (C)式中, P为价格; C为重置本钱。21 11 4 第 象限 (东南象限)这条曲线描述的是新建量与存量的关系。假设新建量

4、为 C, 存量为 S。存量与新建量之间本来存在这样的关系:S = C - S (为灭失率 )。当市场处于均衡状态时, 应有S = 0, 所以有方程S = C /P = R / I 式中, P为价格; R为租金; i为资本化率。21 11 3 第 象限 (西南象限)这条曲线描述的是房地产价格同新建量之间的关系。从长期来看, 房地产价格应同它的重置本钱相等, 因此也就描述了重置本钱同新建量之间的关系。这里假设随着新建量的增加, 重置本钱将会增加。影响重置本钱的其他因素将会导致整个曲线的移动 重置本钱升高将使曲线向左平移, 重置本钱降低将使曲线向右平移。该象限对应的方程式为:P = f (C)式中,

5、 P为价格; C为重置本钱。21 11 4 第 象限 (东南象限)这条曲线描述的是新建量与存量的关系。假设新建量为 C, 存量为 S。存量与新建量之间本来存在这样的关系:S = C - S (为灭失率 )。当市场处于均衡状态时, 应有S = 0, 所以有方程S = C /21 21 2 长期利率下调对房地产市场的影响当长期利率下调时, 风险降低, 税收优惠增加, 于是资本化率降低, 第 象限的曲线就会逆时针转动, 从而使租金降低, 价格、存量和新建量均上升。长期利率下调对房地产市场的影响如图 3、图 4所示。21 21 3 短期利率上升对房地产市场的影响当短期利率上升时, 建设融资困难, 政府

6、规划限制变得严格, 导致建设本钱上升, 第 象限的曲线向左平移,价格、租金均上升, 存量和新建量下降。短期利率上升对房地产市场的影响如图 5所示。利率对需求的影响: 收入效应: 如果家庭是净储蓄者, 收入增加; 如果家庭是净借贷者, 收入减少; 替代效应: 利率上升, 跨时消费的替代; 未来消费相对于当前消费更廉价, 放弃当前消费, 推迟买房。3四象限模型的应用 香港房地产价格与GDP、利率的实证分析 下面主要结合香港 1998年一季度到 2021年一季度的GDP、最优贷款利率、房地产价格 (以 70平方米 9919平方米的私人住宅为例 ) 数据, 分析 GDP、利率变化与房地产价格间的相互关

7、系: 根据以上数据, 运用 Eviews 610软件对两个变量进行二元回归判定, 由于 GDP和房价数据较大, 在此取 log对数值, 方程为:Log(P) = - 31003898 +01088424 × R +11039415 × Log(GDP)其中: P代表房屋价格指数 (% ) , R 代表贷款利率 (% )相关系数: 房价与贷款利率之间的相关系数为01397, 房价与 GDP之间的相关系数为 01518。此回归方程的拟合优度 R2= 01558, F = 231996, DW = 01472, t检验和 F检验均能通过。从回归方程中可以看出, 贷款利率每增加 1

8、% , 房价会增加 01088%; GDP每增加 1% , 房价会增加 1.039%。从图 6可以看出, 数据 GDP和利率都通过 t统计量检验、p值检验和 F值检验, 但 D - W值过小, 说明数据间存在序列相关性, 这与房地产行业自身的特点有关。此外, 我们还单独分析了 GDP和利率对房地产价格的影响, 模型输出如图 7、图 8所示:方程为: P = 71111.407 + 0.1133359GDP方程说明, 数据通过 t统计量检验和 p值检验, GDP与房地产价格成正相关的关系。方程为: P = 287521.31 + 2796.1935R方程说明, 数据通过 t统计量检验和 p值检验

9、, R与房地产价格呈正相关的关系。4小结从以上的分析可以看出, 房地产价格与 GDP和利率间存在着正相关的关系, 房地产行业受金融市场(上接 P7) 的高度影响。房地产商品总值较大, 其交易对信贷的依赖性较强, 金融政策及银行利率的变动, 会对房地产交易的数量、价格产生很大的影响。但从二元回归模型我们也可以看出, R2= 0.558, 只能 55.18%解释房价, 这说明房地产价格除受 GDP和利率影响外还受其他因素, 如经济开展水平; 居民收入; 人口、家庭、流动性; 利率以及资金渠道; 税收; 土地资源; 规划限制; 开发商的资金;供应与需求之间的关系和购置者心理预期等多因素影响。 三次产

10、业就业人员比重的变动反映了劳动要素在不同产业集聚程度的变化，这种变化在很大程度上也表达了山东改革开放以来农村劳动力向城市转移的成效。另据统计，近些年山东农村劳动力向城市转移的规模进一步加大，20032007年共转移农村劳动力7176万人。首先，产业结构演进会直接影响经济增长的速度和规模。能否形成与经济开展和社会需求相吻合的产业结构对经济增长的速度和规模具有很大影响。现代意义上的经济增长应是指可满足社会需求的、能顺利实现自身价值的商品和效劳总量上的扩大。产业结构的形态和变化在很大程度上取决于各类生产要素在各产业领域的集聚程度及其变化。如果各类要素在不同产业领域及各产业内部的集聚程度及其变化符合社

11、会经济开展方向并与社会需求相吻合，该产业结构及其变化就会给经济增长带来有利影响，经济增长速度自然也高；反之，那么会阻碍经济增长，造成经济增长速度的放慢甚至停滞，导致社会资源的无效使用或浪费。其次，产业结构演进会通过影响要素效率影响经济增长速度和规模。不同的产业结构形态决定了不同产业对要素不同的占有比例以及要素间不同的替代水平，从而也就决定了经济增长的不同源泉和不同绩效。当生产要素主要集中于第一产业时，受土地等自然资源有限性的约束，资本和劳动等要素集聚到一定程度后往往会出现边际效率的递减，相对来说，第二产业特别是制造业的开展受有限土地资源的约束比第一产业要弱得多，而且很多制造业的开展具有规模经济

12、效应，资本和劳动等要素的效率会随着生产规模的扩大而提高，而第三产业特别是现代效劳业的开展不仅有利于降低生产本钱，更为重要的作用在于有利于降低经济生活中所占比重越来越大的交易本钱，从而能够提高各生产要素的效率乃至社会整体经济的效率。现实世界中，工业特别是效劳业比重大的兴旺国家的劳动生产率和资本边际产出率普遍要比农业国或工业落后的开展中国家高出很多就是非常明显的例子。此外，产业结构演进还会通过影响经济增长质量和经济增长周期影响经济增长。经济增长质量主要是指经济增长的效率、稳定性和持续性。显然，如果产业结构的各个组成局部相互协调，产业结构演进能够适应经济高效、稳定、持续增长的需要，那么必然会促进经济

13、增长的质量，降低经济增长的代价。作为总体经济活动扩张和收缩交替出现的现象，经济周期渗透于社会经济的各个产业部门。产业结构演进在一定程度上表现为经济各产业部门的资本投入、技术进步等因素的绝对或相对的增减，而资本投入和技术进步等因素的变化必然会影响经济增跃周期。就资本投入增加看，无论是固定投资增加还是存货投资增加，都会引起总需求增加，进而在社会未充分就业情况下使生产可能性曲线得以向外扩张，经济增长进入上升期；而就技术进步看，其不仅会在劳动和资本等要素投入不变条件下使生产可能性曲线扩张，而且重大的技术创新往往还会创造出一系列的新兴产业，从而把经济带入到一个具有较高增长速度的繁荣阶段。显然，经济增长质量和经济增长周期的变动都会影响到经济增长的速度和规模。估计模型(9)说明：以第一产业增加值占全省GDP的比重表征的产业结构的演进确实对山东经济增长产生了显著影响。产业结构演进直接影响了山东的经济规模，如果第一产业增加值比重减少