扬州产业园项目概况及项目经济测算

1、精选优质文档-倾情为你奉上扬州产业园项目概况及经济效果评估一、 扬州产业园项目概况1、2011年扬州写字楼市场状况（1）供求关系状况n 2011年上半年度,市区办公用房市场整体供求比为1:0.83，供应大于需求；n 2011年度月度供求关系中，除1、4月外，其它用度均小于1。（2）受国家房产调控政策和银行信贷政策不断深调，供应市场谨慎，2011年市区办公用房供应量大跌。n 2011年上半年，市区办公用房市场累计供应面积9.86万，同比减少42.47%；n 从月度供应来看，除1月度外，其它各月供应量都较小，都在2万以下，1月度单月供应量达6.44万，占上半年供应总量的74.72%。从区域供应结构

2、上来看，西区占比98.17%，北区和老城区无新增供应。（3）存量分析：即将上市的办公存量主要分布在西区，需近两年销售去化周期依据一个项目1000平米月度（市场一般单个项目月度成交500-700平米）去化速度计算，市场月均去化约9000平米，即将上市的存量需要近2年时间去化周期所属板块东区南区西区北区老城区合计存量（万）5.95-13.35-1.1720.47（4）成交分析：2011年上半年调控持续深入，办公市场波及相对较少，部分购买力流向商办，同比销售仍有下滑。n 2011年上半年度，市区办公用房市场累计成交面积8.22万，同比下跌了42.64%;n 区域成交的主力仍是供应主力的西区板块（5）

3、成交价格分析：2011年上半年度办公用房价格总体走高，同比涨幅16.44%n 2011年上半年度，市区办公用房市场成交价格6529元/，同比上涨了16.44%；n 2011年上半年度，北区板块在各区域成交价格走势中最为平稳，月度间成交价格差为637元/，而成交价格波动最大是西区板块。 2、项目总体概况及定位产业园项目用地150亩，占地面积约10万，容积率为2.5，总建筑面积约30万平米，扬州市都市高科技产业园项目立足于南京都市圈和上海经济圈，凭借宝能集团在珠三角区域开发经营产业孵化基地积累的丰富经验和珍贵的产业资源，整合资金、技术、信息、人才等元素，投资开发高端都市型生态科技园，着力打造开放式

4、生态化的办公环境，全面导入技术服务、金融服务、中介服务、外包服务等高科技信息技术平台和研发实验室、电子信息、软件开发、文化创意、新材料、新能源等创新型高新产业，旨在打造一个融科技研发、展示、交易、信息交流、金融服务为一体的具有国际化标准的多功能、现代化的都市生态型科技园，打造具有科技型、总部型、孵化型特征的现代都市高科技产业高地，形成区域性的研发技术中心、产品展示交易中心和人才培训中心，在为企业提供创业基地的同时，也为企业提供现代化的信息和配套服务，吸引积聚一批成长性较好的科技型、创意型优秀企业入驻，通过与政府联手共同创造一流的综合研发及营商环境，支持入园企业发展壮大，将该园区打造成扬州市培育

5、登陆我国资本市场中小板、创业板企业后备团队、先锋团队的摇篮，助推扬州市高新中小企业发展，繁荣扬州市场经济。二、 首期启动项目经济效果评估（一）首期启动项目开发经营理念项目占地150亩，总建筑面积30万平米，容积率2.5,物业类型科研大厦、多功能产业大厦、工业品展示交易中心、SOHO、人才公寓、公共服务中心。项目分两期开发。（1）项目分期开发指标序号项目合计第一期第二期建筑面积（万平米）建筑面积（万平米）1 科研大厦8 4.0 4.0 2 多功能产业大厦4 2.0 2.0 3 工业品展示交易中心6 6.0 4 SOHO3 1.5 1.5 5 人才公寓5 3.0 2.0 6 公共服务中心4 0.0

6、 4.0 7 合计30 16.5 13.5 规划经济指标总占地10 10.0 计容积率建筑面积30 16.5 13.5 容积率2.5 3.0 （2）经营开发方案销售物业面积(万）总面积(万）比例持有物业面积(万）总面积(万）比例科研大厦3838%科研大厦5863%SOHO 33100%工业品展示交易中心66100%人才公寓55100%多功能产业大厦44100%公共服务中心2450%公共服务中心2450%合计1317科研大厦：销售3万平米，第一年销售均价5000元/平米，第二、三年销售均价为6000元/平为；SOHO：3万平米全部销售，销售周期为2.5年，第一年销售均价为5500元/平米，第二年

7、销售均价为6000元/平米，第三年销售均价为6500元/平米；人才公寓：5万平米全部销售，销售周期为2.5年，第一年销售均价为5500元/平米，第二年销售均价为6000元/平米，第三年销售均价为6500元/平米；产业大厦（商业）：销售2万平米，销售均价为8000元/平米；公共服务中心：50%销售，销售周期2.5年，销售均价8000元/平米。工业品展交易中心：6万平米，全部持有，计算经营期为20年（包含前两年建设期），培育期租金以每年5%递增；产业大厦：持有2万平米，运营期租金以每五年10%递增；计算经营期20年。（二）项目财务评价1、项目开发成本及费用估算（1）土地成本：3885万元（含契税）

8、（2）建设成本（含城市配套费、基础设施费等）：71952万元（3）开发费用（含管理费、财务费、销售费用）：10843万元；其中财务费用以全部的土地成本和建设成本为基数，贷款利率按15%计算。（4）投资总额合计：86680万元2、销售收入及税收估算依据销售物业测算项目销售收入合计79700万元。（1）销售营业税费：4933万元；（2）土地增值税：9423万元（3）所得税：7303万元（4）销售物业投资净利润：21910万元，投资利润率为60.64%。（5）销售物业财务内部收益率33.5%，静态回收期为3年，盈亏平衡点为55.3%3、持有物业经营收入估算（1）静态年均净利润：6307万元；（2）静

9、态年均上缴税收：4813万元（3）静态年均投资净利润率：14.01%附：首期启动300亩地块投资财务评价项目经济技术指标序号项目合计第一期第二期建筑面积（万平米）建筑面积（万平米）1 科研大厦8 4.0 4.0 2 多功能产业大厦4 2.0 2.0 3 工业品展示交易中心6 6.0 4 SOHO3 1.5 1.5 5 人才公寓5 3.0 2.0 6 公共服务中心4 0.0 4.0 7 合计30 16.5 13.5 规划经济指标总占地10 10.0 计容积率建筑面积30 16.5 13.5 容积率2.5 3.0 建安成本估算序号项目投资额（万元）第一期第二期建筑面积（万平）综合单位成本（元/平）

10、小计（万元）建筑面积（万平）综合单位成本（元/平）小计（万元）1 科研大厦27627 4 3453 13813 4 3453 13813 2 多功能产业大厦11094 2 2774 5547 2 2774 5547 3 工业品产品展示交易中心16641 6 2774 16641 4 SOHO8292 1.5 2764 4146 1.5 2764 4146 5 人才公寓11932 3 2386 7159 2 2386 4773 6 公共服务中心11094 2774 4 2774 11094 7 合计86680 16.5 47307 13.5 28279 专心-专注-专业项目投资估算序号项目合计科

11、研大厦多功能产业大厦工业品产品展示交易中心SOHO人才公寓公共服务中心建筑面积(万平米）30 8 4 6 3 5 4 一土地成本估算（含契税）3885 1036 518 777 389 648 518 1 土地价款估算（含城市配套费及基础设施费）3750 1000 500 750 375 625 500 楼面地价125 125 125 125 125 125 125 2 土地交易契税（3%）113 30 15 23 11 19 15 3 土地交易费（0.6%）23 6 3 5 2 4 3 二建设成本估算71952 23248 9464 14196 6450 9130 9464 2.1 建安工程

12、估算(含装修）60900 20000 8000 12000 5400 7500 8000 单位造价（含装修）2500 2000 2000 1800 1500 2000 2.2 前期工程费（5%）3045 1000 400 600 270 375 400 2.3 基础设施费及园林绿化(200元/平）6000 1600 800 1200 600 1000 800 2.4 开发期间税费(建筑工程的8%）4872 1600 640 960 432 600 640 2.5 不可预见费（3%）1743 648 264 396 180 255 264 三开发管理费用10843 3343 1112 1668

13、1453 2154 1112 1 管理费用（3%）2275 729 299 449 205 293 299 2 销售费用（销售收入的3.5%）2230 609 641 980 3 财务费用（贷款利率7.5%）6339 2005 813 1219 608 881 813 四投资总额86680 27627 11094 16641 8292 11932 11094 销售物业收入估算表 单位：万元序号项目合计2013第三季度2013第四季度2014第一季度2014第二季度2014第三季度2014第四季度2015第一季度2015第二季度2015第三季度2015第四季度一科研大厦1销售均价50005000

14、600060006000600060006000600060002销售面积（万平米）30.30.30.30.30.30.30.30.30.30.33销售收入（万元）174001500150018001800180018001800180018001800二SOHO1销售均价55005500600060006000600065006500650065002销售面积（万平米）30.30.30.30.30.30.30.30.30.30.33销售收入（万元）183001650165018001800180018001950195019501950三人才公寓1销售均价500050005500550055

15、00550060006000600060002销售面积（万平米）50.50.50.50.50.50.50.50.50.50.53销售收入（万元）280002500250027502750275027503000300030003000四公共服务中心（商业）1销售均价80008000800080008000800080008000800080002销售面积（万平米）20.20.20.20.20.20.20.20.20.20.23销售收入（万元）160001600160016001600160016001600160016001600五合计79700725072507950795079507950

16、8350835083508350项目每期开工建设一年半后即主体建筑完工，开始预售销售物业项目损益表序号项目开发经营期限合计2013第三季度2013第四季度2014第一季度2014第二季度2014第三季度2014第四季度2015第一季度2015第二季度2015第三季度2015第四季度1销售物业收入79700 7250 7250 7950 7950 7950 7950 8350 8350 8350 8350 2.1开发成本及费用36131 3613 3613 3613 3613 3613 3613 3613 3613 3613 3613 3营业税金及附加4933 449 449 492 492 4

17、92 492 517 517 517 517 3.1土地增值税9423 740 740 937 937 937 937 1049 1049 1049 1049 4利润总额29213 2448 2448 2908 2908 2908 2908 3171 3171 3171 3171 5弥补亏损6所得税7303 612 612 727 727 727 727 793 793 793 793 7税后利润21910 1836 1836 2181 2181 2181 2181 2378 2378 2378 2378 投资净利润21909.7 上缴各项税费合计21659.5 投资净利润率60.64%项目持

18、有物业经营收入估算表 单位：万元序号项目建设期经营期2年3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 一工业品展示交易中心1 租金月租金收入80 84 88 93 97 102 107 113 118 124 130 137 144 151 158 166 175 183 2 可供出租面积（万平米）6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 出租率50%50%55%60%65%70%75%80%85%90%90%90%90%90%90%90%90%90%3 运营成本及费用576 605 699 400 455 515

19、579 324 362 402 422 443 465 489 513 539 566 594 5 租金净收入（万元）2304 2419 2794 3601 4096 4631 5210 6160 6872 7640 8022 8423 8844 9286 9751 10238 10750 11288 二产业大厦1 租金月租金收入30 30 30 30 30 40 40 40 40 40 50 50 50 50 50 60 60 60 2 可供出租面积（万平米）2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 出租率50%50%55%60%65%70%75%80%85%9

20、0%90%90%90%90%90%90%90%90%3 运营成本及费用72 72 79 86 94 134 144 154 163 173 216 216 216 216 216 259 259 259 5 租金净收入（万元）288 288 317 346 374 538 576 614 653 691 864 864 864 864 864 1037 1037 1037 三科研大厦1 平均月租金收入60 60 60 60 60 80 80 80 80 80 100 100 100 100 100 110 110 110 2 出租面积5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 3 出租率50%55%60%65%