保定主城区土地级别与基准地价

1、保定市主城区土地级别与基准地价使用技术手册保定市国土资源局保定市国土资源利用事务中心二O一八年七月、人前言基准地价反映的是某一区域一定时期的地价标准，具有非常强的时效性和现势性，而主城区现执行的基准地价体系是2012年发布实施的。近年来我市经济快速发展，战略地位和城市价值实现新提升，土地利用格局和地价水平发生了很大变化，特别是局部区域变化较大。同时，土地供应中逐步出现了医疗卫生、养老、教育、体育等细分用途的土地以及地下空间的土地需求。为了满足我市新的发展形势和随之而来日益复杂的土地市场的实际需求，必须对上一轮城镇土地定级与基准地价成果进行全面调整、更新和完善。按照省国土资源厅和市政府工作安排部

2、署，我市开展了主城区新一轮土地级别与基准地价更新工作。2018年4月27日，更新成果在市土地管理委员会第二十六次全体会议上审议通过，5月9日举行了成果听证，6月15日，通过河北省国土资源厅组织的验收，7月28日，市政府在保定日报发布保定市人民政府关于公布实施保定市主城区土地级别与基准地价更新成果的通告，基准地价更新成果正式实施。基准地价是区域平均价格，是在全市域范围内,对现状利用条件下不同级别或均质地域的土地,按照商服、住宅、工业、公共管理与公共服务四种用途,分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。基准地价是政府法定公示地价,在国有建设用地使用权出让价格形成的过程中发挥

3、作用,在城市更新，产业发展、经济结构优化升级等方面,以及民生领域公益性项目,基准地价具有更强的指导意义。基准地价的发布有利于提升政府地价管理的精细化程度,有助于公众了解城市地价空间分布规律,引导土地资源的合理配置和节约集约利用。基准地价充分体现价值主导原则,注重反映土地使用功能的完善引起的地价变化,是对一个时期土地市场价格水平的客观审慎反映。市国土资源局严格遵循城镇土地分等定级规程(GBT18507-2001)、城镇土地估价规程(GB/T185082001),以“政府主导、专家参与、专业实施、广泛论证”的模式，对北京市、邯郸市、廊坊市、无锡市及嘉兴市等地区的基准地价工作进行调研，拓宽了视野，进

4、一步创新了工作思路和工作方法，并多次组织研讨会对成果进行讨论、修改和完善。本轮土地级别划分在深入分析原有定级资料的基础上，从保定市具体实际出发，充分体现板块区域优势，改变土地级别“同心圆”向外扩散的传统表达方式。商住用地既考虑规划布局又兼顾热点发展区域优势，划定商服六个级别、住宅六个级别；工业用地促进园区集聚发展和中心区退城需求，划定工业三个级别；公共管理与公共服务用地考虑了区域功能完善、城市基础配套，划定六个级别。基准地价确定突出维护市场稳定，引导扶持产业发展。商住用地把握两个主要原则：一是区域平衡，保证近似区域的同类地价水平一致。二是维护土地市场相对稳定。保护市场秩序，保持价格水平相对平稳

5、。工业用地以降低工业企业成本，便于优质项目落地为主。公共管理与公共服务用地主要是考虑同一产业类型的不同市场定位和投资预期，分为营利性和非营利性两类，精准扶持和引导相关产业发展壮大。基准地价体系进一步完善，满足供给侧结构改革和日益丰富的土地市场需求。一是首次推出楼面地价体系，从空间上体现土地价格，解决了现行基准地价下同一区域不同容积率地块间地价差异不明显的问题，为改变用途、改变容积率等已出让土地补交地价款提供了依据，提高了成果的实用性。二是新增公共管理与公共服务用地十个二级分类体系，实现土地精细化管理，满足了我市医疗卫生、老年公寓等用途的出让需求。三是新增划拨用地权益价格体系，有利于保证原划拨土

6、地使用权权益人的合法利益、土地收储及划拨土地入市补交出让金政策的实施。四是新增地下空间基准地价体系，为促进地空间的合理利用，有效提升土地资源的承载能力提供了基础。一、更新范围1二、土地级别与基准地价更新的技术思路2（一）土地级别更新的技术思路2（二）基准地价评估的技术思路2三、城区各类用地土地级别边界落实4（一）商服用地土地级别界线（见表1）4（二）住宅用地土地级别界线（见表2）5（三）工业用地土地级别界线（见表3）6（四）公共管理与公共服务用地土地级别界线（见表4）7四、各类用地基准地价8（一）基准地价内涵8（二）商服、住宅和工业用地基准地价成果9（三）公共管理与公共服务用地基准地价成果10

7、（四）商服用地二级分类地价测算12（五）地下空间价格权修正系数13（六）拨用地基准地价修正系数13五、相关参数14（一）重置单价、残值率、耐用年限14（二）还原利率14（三）土地开发费用14六、修正体系1515213336东至京珠高速公路和高铁线路，南至规划南外环，西至西外环，北至北三环和土地利用总体规划有条件建设区边界线。土地总面积为332.758平方公里，具体范围如图1所示。图1保定市主城区土地级别与基准地价更新范围图二、土地级别与基准地价更新的技术思路(一)土地级别更新的技术思路根据城镇土地分等定级规程(GB/T18507-2014)，结合保定主城区实际发展状况，土地定级采用分类定级的方

8、式，运用“以多因素综合评定法为主，结合地价监测区段，并利用市场交易样点地价和地价监测标准宗地评估价格校核为辅”的方法。考虑上轮基准地价土地定级成果，结合主城区的发展和最新城市规划成果，通过实地校核和邀请熟悉保定市主城区土地利用现状的专家召开征询会议，对土地级别的范围、边界、级别进行修订调整，最终确定商服、住宅及工业用地土地级别。通过研究各类公共管理与公共服务用地的行业收益水平及对区位的敏感程度，确定其所参照用途的土地级别。(二)基准地价评估的技术思路遵循城镇土地估价规程(GB/T18508-2014)，结合保定市主城区土地市场具体特点，估价采用的技术方法是：在土地定级的基础上，利用城市地价动态

9、监测数据以及土地市场交易资料，运用收益还原法、剩余法、成本逼近法等方法评估宗地地价；采用值域检验方法、经济计量检验、数理统计等方法对样点地价进行检验；采用样点地价平均法测算出不同用途各土地级别的平均地价，最终综合确定不同用途各土地级别的基准地价。公共管理与公共服务用地主要是考虑同一产业类型的不同市场定位和投资预期，将公服项目分为营利性和非营利性两类。营利性公服产业基准地价在征地成本基础上加上合理的政府收益确定，远低于同级别商住等房地产开发经营性用地价格水平，目的是保障优质公服产业的落地与发展。非营利性公服产业基准地价主要考虑征地成本，低于营利性同类基准地价水平，目的是大力支持城市基础配套及满足

10、人民文化，生活品质提高的现实需求。划拨权益价格按照近几年划拨土地补办出让手续、补交出让金样本及土地成本价格资料，核算评估基准日划拨土地使用权价格、划拨土地使用权价格与出让价格的比例关系。保证原划拨土地使用权权益人的合法利益、土地收储及划拨土地入市补交出让金政策的实施。地下空间土地使用权价格修正体系主要包含地下商服用地、车库、仓储用地，结合保定实际情况，通过收集相同区域内地上与地下商服、车库等用地出租、出售案例，采用收益还原法与剩余法分别计算地上与地下空间土地价格，确定价格修正体系。三、城区各类用地土地级别边界落实（一）商服用地土地级别界线（见表1）表1保定市主城区商服用地土地级别界线土地级别级

11、别界线I级（6.8226平方公里）华光路翠园街钻石街报社胡R裕隆街白化东路阳光大街西美大街西大街小大街k城大街西域胡RJ府学后街一兴华路一一亩泉河一朝阳大街一百花西路一胜利南巷一胜利巷一五四西路一朝阳大街b一西路一高庙街一盛兴西路一学秀街一中廉良街一隆兴路一锦秀街一华光路II级（31.7938平方公里）两片1、恒源路一阳光北大街一北堤路一铁路一天鹅中路一阳光北大街学东风中路一红旗大街一天威路一乐凯大街一恒源路2复兴东路一东二环东风东路一东二环一复兴东路田级（69.6644平方公里）两片1、风彩路一允许建设区边界一北三环一恒祥北大街一北二环一学学街科夕E街护城河规划路东一环二丰东路铁拓k城南大街

12、一新太行路一乐凯南大街一侯河一平安大街一铁路一风能街一北二环一工业路一风彩路，扣除一二级范围。2-允许建设区边界一定级边界一京珠高速公路一允许建设区边界IV级（92.3653平方公里）马坊路一定级边界一北二环一允许建设区边界一京珠高速公路一城水河东一环规划路护城河科夕E街学夕E街北一环学祥北大街一北三环一允许建设区边界一风彩路一工业路一北二环一风能街一铁路一平安大街一侯河一乐凯南大街一新太行路一长城南大街一护城河一侯河一定级边界一复兴西路一护城河一铁城一允许建设区边界一马坊路V级（72.7333平方公里）三片1-漕河南路一定级边界一马坊路一定级边界一漕河南路2-北三环一规划路一铁路一西堤路一复

13、兴西路一四三环一北三环3胜长城南大街一铁路一二丰路一清水河一止级边界一南堤路一东城环同保路跌坨长城用大街广将坨连池用大街广女城益民路广济路乐凯用大街南一环西一环规划二丰路西延一西二环一侯河一西堤路一南堤路一长城南大街VI级（59.3783平方公里）定级范围内，其余土地。表2保定市主城区住宅用地土地级别界线土地级别级别界线I<27.351平方公里）三片1-恒源路一阳光北大街一北堤路一铁路一复兴中路一天鹅中路一阳光北大街一白花西路一向阳大街一恒源路2复兴东路一东二环东风东路一东二环一复兴东路3西大街一小大街一红旗大街一天威东路一玉二人街一二丰路一永华用大街一天威路一恒祥闸大街一西大街II级（

14、54.6026平方公里）风米路一规划瑞祥大街一北三环一恒祥北大街一北二环一学苑街科如街涓水河规划路东一环二十东路铁路朝阳南大街一天威路一乐凯大街一风米路田级（71.6572平方公里）两片1-三级一片围绕二级中心向外延伸，长城南大街一新太行路一乐大南大街候河平女大街铁路风目匕街北一环工业路马坊路一规划瑞祥大街一现状路一现状路一北三环一允许建设区边界一京珠高速一允许建设区边界一定级边界一规划路一东二环，扣除一二级范围。2-盛兴西路一西堤路一东风路西延一西二环一盛兴西路IV级（70.5813平方公里）四级围绕三级中心向外延伸，大级边界一漕河南路一定级边界一规马路一铁路一西堤路一复兴路西延一西二环一大

15、威西路一西堤路马南堤路一定级边界，扣除一至三级范围。V级（84.3687平方公里）三片1-漕河南路一定级边界一漕河南路2-天威西路一西堤路一南堤路一定级边界一高保路一长城南大街马广济路一允许建设区边界一安泰街一一零七国道一西二环一规马路一西二环一大威西路3-北三环一规划路一铁路一西堤路一复兴路西延一西三环一北三环VI级（24.1969平方公里）定级范围内，其余土地。表3保定市主城区工业用地土地级别界线土地级别级别界线控制区（16.5385平方公里）盛兴路一恒祥北大街一七一中路一长城大街一天威路一乐凯大街一七一西路一向阳大街一盛兴西路禁建区（2.742平方公里）I<22.161平方公里）三

16、片1-北二环一阳光北大街一北二环一励骏街一北二环2-东二环一允许建设区边界一定级边界一复兴路一东二环一规划北二环东延一东二环3、七一东路一京珠局速公路一东风路一东二环b一东路II级（164.706平方公里）三片1-南一环益民街广将路乐凯用大街级边力安全街南一环2-大威西路一开发区边界一候河一大汲店街一大威西路3、漕河南路规划路瑞祥大街北堤路铁路止级边界东二环规划北一.环东延东一环共路与珠同速公路允许建设区边界一定级边界一南堤路一西堤路一铁路一规划路一定级边界一漕河南路，其中扣除一级土地、控制区和禁建区。田级（126.610平方公里）定级范围内，其余土地。（四）公共管理与公共服务用地土地级别界线

17、（见表4）表4保定市主城区公共管理与公共服务用地土地级别界线土地级别级别界线I<27.351平方公里）三片1-恒源路一阳光北大街一北堤路一铁路一复兴中路一天鹅中路一阳光北大街一白花西路一向阳大街一恒源路2复兴东路一东二环东风东路一东二环一复兴东路3西大街一小大街一红旗大街一天威东路一玉二人街一二丰路一永华用大街一天威路一恒祥闸大街一西大街II级（54.6026平方公里）风米路一规划瑞祥大街一北三环一恒祥北大街一北二环一学苑街科如街涓水河规划路东一环二十东路铁路朝阳南大街一天威路一乐凯大街一风米路田级（71.6572平方公里）两片1-三级一片围绕二级中心向外延伸，长城南大街一新太行路一乐大

18、南大街候河平女大街铁路风目匕街北一环工业路马坊路一规划瑞祥大街一现状路一现状路一北三环一允许建设区边界一京珠高速一允许建设区边界一定级边界一规划路一东二环，扣除一二级范围。2-盛兴西路一西堤路一东风路西延一西二环一盛兴西路IV级（70.5813平方公里）四级围绕三级中心向外延伸，大级边界一漕河南路一定级边界一规马路一铁路一西堤路一复兴路西延一西二环一大威西路一西堤路马南堤路一定级边界，扣除一至三级范围。V级（84.3687平方公里）三片1-漕河南路一定级边界一漕河南路2-天威西路一西堤路一南堤路一定级边界一高保路一长城南大街马广济路一允许建设区边界一安泰街一一零七国道一西二环一规马路一西二环一

19、大威西路3-北三环一规划路一铁路一西堤路一复兴路西延一西三环一北三环VI级（24.1969平方公里）定级范围内，其余土地。上述级别界线描述仅供参考，最终以各类用地级别基准地价图所载级别界线为准四、各类用地基准地价（一）基准地价内涵1、商服用地基准地价内涵：设定商服用地基准地价的评估基准日为2018年1月1日，容积率为2.5，开发程度为“七通一平”（宗地外通路、通电、通讯、排水、供水、供暖、供气及宗地内场地平整），土地使用年期为40年，土地使用权价格为出让楼面地价，楼面地价以元/建筑平方米表示。2、住宅用地基准地价内涵：设定住宅用地基准地价的评估基准日为2018年1月1日，容积率为2.5，开发程

20、度为“七通一平”（宗地外通路、通电、通讯、排水、供水、供暖、供气及宗地内场地平整），土地使用年期为70年，土地使用权价格为出让楼面地价，楼面地价以元/建筑平方米表示。3、工业用地基准地价内涵：设定工业用地基准地价的评估基准日为2018年1月1日，容积率为1.0，开发程度为“七通一平”（宗地外通路、通电、通讯、排水、供水、供暖、供气及宗地内场地平整），土地使用年期为50年，土地使用权价格为出让地面地价，地面地价以元/平方米表示。4、公共管理与公共服务用地基准地价内涵：设定公共管理与公共服务用地基准地价的评估基准日为2018年1月1日；科研用地、医疗卫生用地的土地容积率为2.5，机关团体用地、新闻

21、出版用地、文化设施用地的土地容积率为2，社会福利用地、教育用地、体育用地、其他公用设施营业网点用地1.5，一般公用设施用地1.0；开发程度为“七通一平”（宗地外通路、通电、通讯、排水、供水、供暖、供气及宗地内场地平整）；土地使用年期为50年；土地使用权价格为出让地面地价；地面地价以元/平方米表示。（二）商服、住宅和工业用地基准地价成果表6保定市主城区商服、住宅和工业用地基准地价表土地级别基准地价'I级n级出级IV级V级V1级商服用地楼向基准地价（元/建筑平方米）300428152422192615371231地向基准地价（力兀/亩）500.72469.22403.68320.97256

22、.12205.22上下限楼向基准地价（元/建筑平方米）3755-28542962-27032785-21252207-17911906-14601515-960住宅用地楼向基准地价（元/建筑平方米）27952401190715171212954地向基准地价（力兀/亩）465.89400.15317.76252.78202.04158.94上下限楼向基准地价（元/建筑平方米）3494-25712761-22332384-17161836-13351454-10791182-859工业用地地向基准地价（元/平方米）787695574地向基准地价（力兀/亩）52.4846.3238.27上下限地面基

23、准地价（元/平方米）976-701775-610645-524（三）公共管理与公共服务用地基准地价成果表7保定市主城区公共管理与公共服务用地基准地价表（地面地价）土地用途类别I纫II级III级IV级V级V1级元/平方米万元/亩元/平方米万元/亩元/平方米万元/亩元/平方米力兀/亩元/平方米万元/亩元/平方米力兀/亩机关团体用地/、区分1509100.57139392.88128885.84116777.79105470.2593662.42新闻出版用地营利性1765117.681590106.03146797.79132688.38119379.55107371.55非营利性123482.24

24、115577.00106270.8196364.2387158.0678152.08教育用地营利性1884125.601711114.061579105.27142895.22128785.80115176.71非营利性131487.58119379.54110173.4099666.4089759.8380253.48科研用地营利性1973131.521790119.331652110.12149499.60134689.74122181.39非营利性138992.59126084.00116377.52105270.1194863.1786057.30医疗卫生用地营利性2100140.01

25、1912127.481765117.681597106.48144095.98132588.32非营利性143795.78130887.21120880.50109372.8498565.6690660.42社会福利用地营利性1698113.171553103.55143495.63129986.58116377.5399266.11非营利性119579.66110573.69102268.1192661.7483655.7675850.51文化设施用地营利性1765117.681590106.03146797.79132688.38119379.55107371.55非营利性123482.2

26、4115577.00106270.8196364.2387158.0678152.08体育用地营利性1604106.91148098.64136791.15123982.60111974.5897164.71土地用途类别I纫II级III级IV级V级V1级元/平方米万元/亩元/平方米万元/亩元/平方米万元/亩元/平方米力兀/亩元/平方米万元/亩元/平方米力兀/亩非营利性113575.68105270.1495963.9186757.8279753.1174549.64一般公用设施用地/、区分104469.5896864.5589559.6882254.8176550.9870947.29其他公用

27、设施营业网点用地营利性2274151.582124141.611965131.001783118.881613107.51143195.39非营利性138992.59126084.00116377.52105270.1194863.1786057.30公园与绿地不区分104469.5896864.5589559.6882254.8176550.9870947.29说明：（1）一般公用设施用地包括消防、环卫、公用设施维修等用地；其他公用设施营业网点用地包括供水、排水、污水处理、供电、供热、供气、邮政及电信营业网点用地。（2）公共管理与公共服务用地修正体系参考住宅用地修正体系。（四）商服用地二级分

28、类地价测算1、对二级分类用途的说明商服用地基准地价测算的主要对象是零售商业用地，根据全国土地分类标准，商服用地还包括批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、娱乐用地、其它商服用地。用地分类来源见下表：表8用地分类一级类二级类含义编码名称编码名称05商服用地指主要用于商服、服务业的土地。0501零售商业用地以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场和加油、加气、充换电站等的用地0502批发市场用地以批发功能为主的市场用地0503餐饮用地饭店、餐厅、酒吧等用地0504旅馆用地宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地0505商务金融用地指商务服务用地，以及经营性的办公场所用地.包括写字楼、商

29、业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所；信息网络服务、信息技术服务、电子商务服务、广告传媒等用地0506娱乐用地指剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧、影视城、仿古城以及绿地率小于65%的大型游乐等设施用地0507其它商服用地指零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐用地以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场、洗染店、照相馆、理发美容店、洗浴场所、赛马场、高尔夫球场、废旧物资回收站、机动车、电子产品和日用产品修理网点、物流营业网点，及居住小区及小区级以下的配套的服务设施等用地2、二级分类地价测算零售商业用地=商服用地基准地价M批发市场用地=商服用地基准地价0.850餐饮用地=

30、商服用地基准地价0.872旅馆用地=商服用地基准地价0.872商务金融用地基准地价=商服用地基准地价0.923娱乐用地=商服用地基准地价>0.75其他商服业用地基准地价=商服用地基准地价>0.830（五）地下空间价格权修正系数表9保定市主城区基准地价地下空间价格权修正系数地下空间用途地下楼层地下空间修正系数（商服一级、二级）地卜空间修正系数（商服三级、四级、五级、六级）总楼层所在楼层楼层修正系数平均每层修正系数楼层修正系数平均每层修正系数地下商服一层地下A层0.500.500.400.40二层地下A层0.400.330.300.25地下第二层0.250.20三层地下A层0.300.

31、200.200.13地下第二层0.200.15地下第三层0.100.05地下仓库一一0.200.200.100.10地下车库一一0.100.100.100.101、适用范围：该修正系数应用于地下空间经营性用地;2、地下一至三层参上，三层以上不再计费。（六）划拨用地基准地价修正系数表10划拨用地基准地价修正系数土地用途I级II级III级IV级V级V1级商服用地0.450.470.490.530.570.6住宅用地0.450.470.50.530.560.58工业用地0.570.590.6五、相关参数（一）重置单价、残值率、耐用年限表11保定市房屋重置单价、残值率、耐用年限标准表单位：元/平方米，

32、类别一类二类三类四类结构框架结构砖混结构砖木结构简易结构等级二等二等重置价1800160014001300850600耐用年限6050504010残值率0240（二）还原利率表12还原利率表单位：土地用途土地还原利率房屋还原利率商服用地6.738.73住宅用地6.038.03工业用地5.687.68（三）土地开发费用表13保定市主城区土地开发费用表单位：元/平方米通平程度通路供水通电通讯排水供热供气土地平整合计三通一平50203025125四通一平5020301525140五通一平502030152525165K通,平50203015254025205七通一平50203015254030252

33、35六、修正体系（一）商服用地宗地地价区位因素修正体系1、I级商服用地宗地地价区位因素修正I级商服用地宗地地价区位因素修正系数表因素因子优较优较劣劣繁华程度距市级商服中心距离3.7501.8750.000-0.375-0.750距区级商服中心距离3.0001.5000.000-0.300-0.600商服中心功能齐备度3.0001.5000.000-0.300-0.600交通便捷度道路类型2.7501.3750.000-0.275-0.550距公交站点距离1.7500.8750.000-0.175-0.350临街状况临街状况3.2501.6250.000-0.325-0.650宗地形状与面积宗地

34、形状与面积1.5000.7500.000-0.150-0.300人口状况人流量4.5002.2500.000-0.450-0.900城市规划区域发展方向1.5000.7500.000-0.150-0.300I级商服用地宗地地价修正幅度说明表因素因子优较优较劣劣繁华程度距市级商服中心距离<200m200-500m500-900m900-1300m>1300m距区级商服中心距离<200m200-400m400-700m700-1000m>1000m商服中心功能齐备度齐备较齐备较差差交通便捷度道路类型200米有混合型主干道300米内有混合型主干道米300米内有生活型主干道、交

35、通型次干道300米内有混合型次干道、生活型次干道支路距公交站点<50m50-100m100-150m150-200m>200m距离临街状况临街状况十字路口丁字路口临主街临次街不临街宗地形状与面积宗地形状与面积面积适中，且形状规则便与利用面积对土地利用较为有利，形状规则适于利用面积对土地利用无不良影响，形状规则不影响使用面积较小，形状不规则不影响使用面积过小，形状不规则影响使用人口状况人流量人流量大人流量较大人流里较小人流量小城市规划区域发展方向商服业商办商住住宅工业2、II级商服用地宗地地价区位因素修正n级商服用地宗地地价区位因素修正系数表因素因子优较优T较劣劣繁华程度距市级商服中

36、心距离1.2000.6000.000-0.300-0.600距区级商服中心距离0.9600.4800.000-0.240-0.480商服中心功能齐备度0.9600.4800.000-0.240-0.480交通便捷度道路类型0.8800.4400.000-0.220-0.440距公交站点距离0.5600.2800.000-0.140-0.280临街状况临街状况1.0400.5200.000-0.260-0.520宗地形状与面枳宗地形状与面枳0.4800.2400.000-0.120-0.240人口状况人流量1.4400.7200.000-0.360-0.720所规划区域发展方向0.4800.24

37、00.000-0.120-0.240n级商服用地宗地地价修正幅度说明表因素因子优较优较劣劣繁华程度距市级商服中心距离<200m200-500m500-900m900-1300m>1300m距区级商服中心距离<200m200-400m400-700m700-1000m>1000m商服中心功能齐备度齐备较齐备较差差交通便捷度道路类型200米有混合型主干道300米内有混合型主干道米300米内有生活型主干道、交通型次干道300米内有混合型次干道、生活型次干道支路距公交站点距离<50m50-100m100-150m150-200m>200m临街状况临街状况十字路口丁字

38、路口临主街临次街不临街宗地形状与面积宗地形状与面积面积适中，且形状规则便与利用面积对土地利用较为有利，形状规则适于利用面积对土地利用尢/、良影响，形状规则不影响使用面积较小，形状不规则不影响使用面积过小，形状不规则影响使用人口状况人流量人流里大人流量较大人流里较小人流量小城市规划区域发展方向商服业商办商住住宅工业3、田级商服用地宗地地价区位因素修正田级商服用地宗地地价区位因素修正系数表因素因子优较优较劣劣繁华程度距市级商服中心距离2.2501.1250.000-1.020-2.040距区级商服中心距离1.8000.9000.000-0.816-1.632商服中心功能齐备度1.8000.9000

39、.000-0.816-1.632交通便捷度道路类型1.6500.8250.000-0.748-1.496距公交站点距离1.0500.5250.000-0.476-0.952临街状况临街状况1.9500.9750.000-0.884-1.768宗地形状与面积宗地形状与面积0.9000.4500.000-0.408-0.816人口状况人流量2.7001.3500.000-1.224-2.448城市规划区域发展方向0.9000.4500.000-0.408-0.816田级商服用地宗地地价修正幅度说明表因素因子优较优较劣劣繁华程度距市级商服中心距离<1600m1600-2700m2700-380

40、0m3800-4900m>4900m距区级商服中心距离<500m500-1300m1300-2100m2100-2900m>2900m商服中心功能齐备度齐备较齐备较差差交通便捷度道路类型300米有混合型主干道500米内有混合型主干道米500米内有生活型主干道、交通型次干道500米内有混合型次干道、生活型次干道支路距公交站点距离<50m50-100m100-150m150-200m>200m临街状况临街状况十字路口丁字路口临主街临次街不临街宗地形状与面积宗地形状与面积面积适中，且形状规则便与利用面积对土地利用较为有禾L形状规则适于利用面积对土地利用无小良影响，形状规

41、则不影响使用面积较小，形状不规则不影响使用面积过小，形状不规则影响使用人口状况人流量人流里大人流量较大人流里较小人流量小城市规划区域发展方向商服业商办商住住宅工业4、IV级商服用地宗地地价区位因素修正IV级商服用地宗地地价区位因素修正系数表因素因子优较优F较劣劣繁华程度距市级商服中心距离3.7501.8750.000-0.525-1.050距区级商服中心距离3.0001.5000.000-0.420-0.840商服中心功能齐备度3.0001.5000.000-0.420-0.840交通便捷度道路类型2.7501.3750.000-0.385-0.770距公交站点距离1.7500.8750.00

42、0-0.245-0.490临街状况临街状况3.2501.6250.000-0.455-0.910宗地形状与向积宗地形状与面积1.5000.7500.000-0.210-0.420人口状况人流量4.5002.2500.000-0.630-1.260所规划区域发展方向1.5000.7500.000-0.210-0.420IV级商服用地宗地地价修正幅度说明表因素因子优较优较劣劣繁华程度距市级商服中心距离<2800m2800-4100m4100-5400m5400-6700m>6700m距区级商服中心距离<800m800-1600m1600-2400m2400-3200m>32

43、00m商服中心功能齐备度齐备较齐备较差差交通便捷度道路类型400米有混合型主干600米内有混合型主干道米600米内有生活型主干道、交通型次干600米内有混合型次干道、生活型次干支路道道道距公交站点距离<50m50-100m100-150m150-200m>200m临街状况临街状况十字路口丁字路口临主街临次街不临街宗地形状与面积宗地形状与面积面积适中，且形状规则便与利用面积对土地利用较为有禾L形状规则适于利用面积对土地利用尢/、良影响，形状规则不影响使用面积较小，形状不规则不影响使用面积过小，形状不规则影响使用人口状况人流量人流量大人流量较大人流里较小人流量小城市规戈IJ区域发展方向

44、商服业商办商住住宅工业5、V级商服用地宗地地价区位因素修正V级商服用地宗地地价区位因素修正系数表因素因子优较优较劣劣繁华程度距市级商服中心距离3.6001.8000.000-0.375-0.750距区级商服中心距离2.8801.4400.000-0.300-0.600商服中心功能齐备度2.8801.4400.000-0.300-0.600交通便捷度道路类型2.6401.3200.000-0.275-0.550距公交站点距离1.6800.8400.000-0.175-0.350临街状况临街状况3.1201.5600.000-0.325-0.650宗地形状与面枳宗地形状与面枳1.4400.7200.000-0.150-0.300人口状况人流量4.3202.1600.000-0.450-0.900城市规划区域发展方向1.4400.7200.000-0.150-0.300V级商服用地宗地地价修正幅度说明表因素因子优较优较劣劣繁华程度距市级商服中心距离<3600m3600-5400m5400-8000m8000-9600m>9600m距区级商服中心距离<2500m2500-3500m3500-4500m4500-5500m>5500m商服中心齐备较齐备较差差功能齐备度交通便捷度道路类型500米有混合型主干道800米内有混合型主干道米800米内有生活型主干道、交