产品定位思路.docx

1、产品定位思路第部分：市场定位一、宏观市场分析1、经济社会概况区域环境社会经济历史沿革城市定位人口分布等简要分析地区目前的人口、经济、城市化水平、人民收入等；可将本案区域与省内不同城市作简单比较。了解项目所在城市（区域）的社会、经济状况等，确定项目定位的宏观环境2、政策环境分析相关政策简介（颁发时间、部门，内容简介等）政策影响分析（对房产影响、对本案影响）重点分析国家、地区目前施行的、土地、房地产方面相关政策，评估项目的政策风险。3、地区城市规划重点分析地区未来的城市发展方向及城市功能分区，以及地区的发展方向与承担的城市功能。二、项目区域发展现状及规划分析1、区域现状研究交通环境（主要干道、公交

2、站点）景观环境（景观等相关可利用资源）生活配套（商业、医疗等）传统认知（当地人对区域认知）配图标示配套要素，交通配套，生活配套包括商业、医疗、教育、休闲娱乐、景观环境等。图上标出本项目所在地。2、区域发展定位区域发展定位重大城市建设项目区域规划对本案的影响重点把握本案区域的发展定位，规划中的重大建设（道路建设、区域重点工程等）以及对本案带来的影响。三、区域房地产市场研究1、市场发展回顾分析区域住宅市场的发展过程，把握区域住宅市场的发展阶段。2、区域市场分析1）、楼盘分布及区块特征楼盘分布及区块划分配图标示区域楼盘分布情况，根据楼盘分布特征划分区块，简析各区块特征。2）、各区块产品供应分析户型面

3、积（主力户型）价格分析（单价、主力总价）销售分析（面积段、总价段销售情况，分析消费者接受度）主要卖点（区域项目推广卖点分析）客群组成典型个案分析（产品、规划、价格、销传等）附图（楼盘分布图）3）、供应量及供应节奏分析市场存量（推出未销售完成量）潜在供应量（未推出的量）供应节奏（短期、中期、长期）四、借鉴个案研究类似借鉴个案分析重点分析类似项目的产品设计、小区规划等重点分析类似项目的开发策略、推广方式、社区配套等五、项目潜在客群分析1、典型项目客群分析客群基本特征（年龄、家庭结构、来源、收入等）客群需特征（购房关注点、产品偏好、配套需求等）区域己购房者是经过市场验证后，确实存在区域客群。因此对该

4、类客群的分析，对项目的客群定位有较大的指导意义。2、客群需求特征分析（采用深入访谈方式深入挖掘客群特征）1）、本地客群需求特征分析客群基本特征（年龄、家庭结构、来源、收入等）客群需特征（购房关注点、产品偏好、配套需求等）2）、外地客群需求特征分析客群基本特征（年龄、家庭结构、行业、收入等）客群需特征（购房目的、产品偏好、配套需求等）3、客群细分及特征总结针对区域内可能存在的潜在购房客户群，从人群的物理属性（年龄、家庭结构等）与精神属性（购房关注点、价格取向等）两层面，将区域潜在客群分成几类，并分析各类人群的需求特征。4）、项目开发机会分析通过对潜在客群的细分，确定项目可进入的几个细分空间，结合

5、各类细分市场供应特征，分析各类细分市场的发展态势，并着重分析本案在各细分市场的开发机会与取胜关键点。附：项目开发机会分析表格细分市场需求产品供需现状开发机会分析取胜关键是否可进入细分市场1细分市场2细分市场3六、项目定位探讨1、项目SWOT分析优势（S）劣势（W）机会点（O）威胁（T）基于项目SWOT分析的竞争策略发挥建议：发挥优势，弥补劣势，利用机会，规避威胁。2、客群定位目标客群的基本特征：客户来源、家庭结构、置业类型、购房用途、年龄、身份、收入情况及价格承受力等。客群的需求特征：购房关注点、产品力偏好、购买方式、主要诉求点等。3、档次定位（总价范围）找到项目的产品所处的产品档次梯度，从总

6、价范围、户型面积、产品水平等方面对本项目进行卡位。4、户型配比建议5、项目相关建议入市策略建议营销方式建议等五、公建部分定位探讨及建议参考案例分析功能定位建议开发模式建议第二部分：产品建议一、住宅产品建议项目规划分析与建议规划指导原则整体配比与功能分区规划排布项目开发建议开发策略建议各期开发产品建议户型建议户型目标人群与使用功能分析户型种类户型配比参考户型图建筑风格分析建议1）、风格选择分析色彩立面处理其他细节2）、相关建议针对提出的建议，提供参考图片和简要说明。景观环境建议结合基地与周边进行景观环境资源分析项目景观环境营造的目标分析方案分析与建议边界场所出入口通道标志周边健康节能方面的建议建筑节能的市场需求分