房地产企业获得房地产开发项目的途径主要有三种

1、房地产企业获得房地产开发项目的途径主要有三种： 一、是通过招拍挂方式直接从政府拿地，二、是通过一二级联动开发获取土地（随着国有土地上房屋征收与补偿条例的出台， 此种方式已不具可操作性），三、是通过项目收购方式获取。第三种方式又分为直接收购土地使用权或在建工程，和通过收购持有房地产项目的公 司股权方式收购房地产项目两种。两种方式相比，因前者需要满足城市房地产管理法 第 39条关于转让时必须完成开发投资总额 25%的条件， 且税负相对比收购股权方式重， 因 此，以股权收购方式间接收购房地产开发项目更受欢迎并较多地被采用。在以收购股权方式收购房地产项目事务中，对被收购方而言，其最关心的，以及主要 风

2、险所在只是能否按照预期节点获得转让款项。而对收购方来讲，有诸多潜在的风险，如 项目存在隐性瑕疵、目标公司债权债务不清等。因此，本操作指引更多站在收购方角度考 虑问题，并为指导收购方律师协助收购方完成公司收购事务之目的设计和拟定。目录1定义2、以收购股权方式收购房地产项目的基本程序3、律师办理收购意向阶段事务的操作指引3.1收购准备3.2意向书4律师办理尽职调查阶段事务的操作指引4.1尽职调查的程序4.2尽职调查的内容4.3尽职调查的方式4.4尽职调查报告4.5 收购方案设计5律师办理合同起草、签订、履行阶段事务的操作指引5.1股权收购协议的起草和谈判5.2股权收购协议的签订、审批和履行6附则6

3、.1声明6.2附件附件一：以收购股权方式收购房地产项目纳税说明附件二：尽职调查具体内容附件三：国有股权转让程序1定义：1.1目标项目：指收购方拟通过收购股权的方式收购的土地使用权或在建工程。1.2以收购股权方式收购房地产项目：指收购方拟通过购买持有目标项目的公司的股权，和/ 或对持有目标项目的公司进行增资获得股权，实现间接拥有该房地产开发项目的目的。1.3目标公司：指拥有目标项目的公司。1.4收购方：指拟收购目标公司股权的自然人或法人。1.5被收购方：指持有目标公司股权的自然人或法人。1.6意向书：指收购方和被收购方就以收购股权方式收购房地产项目事宜初步达成的收购意 向书或框架协议。1.7股权

4、收购协议： 指收购方和被收购方就以收购股权方式收购房地产项目事宜达成的正式 合同。1.8股权转让协议： 指由收购方与被收购方专为办理股权的工商登记变更之目的而签订的股 权转让协议。2以收购股权方式收购房地产项目的基本程序： 2.1向被收购方了解目标公司和目标项目情况；2.2 达成初步收购意向，签订意向书，视情况向被收购方支付一定数额的定金；2.3对目标公司和目标项目进行尽职调查；2.4根据调查情况决定是否继续收购，若决定继续收购则设计、论证收购方案；2.5起草股权收购协议，就协议内容进行协商、谈判；2.6签署股权收购协议；2.7 履行股权收购协议（以下履行行为可能有先后之分，也可能同时履行）：

5、3律师办理收购意向阶段事务的操作指引：收购意向阶段，指完成第 2.1、2.2 条所述事务的期间。在该期间，律师可以按照本条流程 和内容为收购方提供服务。3.1收购准备。3.2意向书。应当在该条款中明确当事人双方的基本情况，包括法定代表人、注册地、注册地址等。特别需要注意的是，在收购时，收购方可能基于某种考虑，不想或不能直接以自己的名义 去收购，而是先设立一家壳公司，然后再以壳公司的名义去收购项目公司。所以，应注意 在意向书中为收购方将来可能以其指定的其他公司收购目标公司股权做好铺垫。比如，设定完成尽职调查的时间、条件等，设定收购方根据调查结果做出是否继续收购决 定并通知被收购方的时间，如继续收

6、购应完成股权收购协议起草、谈判和签署的时间等。自动终止日，也可称为“排他期”，在该日前被收购方不得就目标公司股权和/ 或目标项目 的转让事宜与第三方达成意向或协议，该日期届至时双方仍未能签订股权收购协议的，意 向书自动终止。是否支付定金视被收购方的要求而定。若设定了定金，定金一般是用于担保：被收购方积极配合收购方的尽职调查，提供目标公司和目标项目详实的资料；被收购方介绍的情况与目标公司和目标项目实际情况一致；收购方能够按期完成尽职调查并按意向书约定条件做出是否继续收购的决定；被收购方遵守对其在排他期内的限制性约定；双方均将对收购事宜以及其获取的对方的资料、信息、商业秘密进行保密，并在终止收购时

7、返还从对方获取 的全部资料等。应明确约定被收购方对收购方尽职调查的配合义务，避免因其隐瞒相关情况、信息或未提供详实的资料，导致收购方调查了解到的情况不全面或调查结果与实际情况不符，做出错 误决定遭受损失的风险。通常，调查结果与被收购方批露的情况一致，收购方应当继续收购，进入协议起草、谈判、签署阶段，收购方拒绝继续收购的，定金不予返还；若调查结果与被收购方批露的情况不一致（细微不一致在所难免，一般指重大不一致，但对何谓“重大不一致”，应当根据双 方意思在意向书中明确约定），收购方有权放弃收购，且被收购方应双倍返还定金。收购方与被收购方还可以在该条中具体约定进一步收购的条件或安排。如股权的价格或确

8、 定价格的方法，股权价款支付安排，工商登记变更的办理条件和时间等。签订、履行意向书发生的费用指：一方因就意向书谈判、准备、签署和履行发生的差旅费、 聘请第三方中介机构的服务费（如会计师服务费、律师服务费）等费用一般情况下，应当由双方各自承担其为签订、履行意向书发生的各项费用。但若一方违约（如被收购方未按约定配合收购方的尽职调查、被收购方在意向书签订时披露的情况与实际情况不符，或收购方尽职调查的结果与被收购方披露的情况一致，但拒绝继续收购的）导致收购不能继续的情况下，违约方应当承担对方为签订、履行意向书发生的费用。其他还应包括意向书适用法律和管辖、不可抗力、通知、效力等条款，该等条款相关事项要求

9、等同合同通用条款的拟定。4律师办理尽职调查阶段事务的操作指引：尽职调查阶段，指完成第 2.3、2.4 条所述事务的期间。在该期间，律师可以按照本条流程和内容为收购方提供服务。4.1尽职调查的程序。律师应事先与收购方进行充分沟通，围绕收购方的收购目的、目标公司收购价值核心来确定调查范围。律师应先起草调查事项提纲给收购方参考，由收购方根据需要对调查提纲进 行增删修改，然后再由收购方以书面委托书的方式正式下达给律师，律师以委托书载明的 调查内容和范围作为尽职调查工作的依据。4.2尽职调查的内容。对收购方而言，其尽职调查的目的是充分了解和掌握目标公司和目标项目的状况，以便综合考虑是否继续进行收购。从该

10、等目的考虑，律师起草尽职调查提纲、实际进行尽职调查 应注意帮助委托人实现对以下情况的充分了解： 尽职调查具体内容详见本指引附件二。4.3尽职调查的方式。4.3.4 建议收购方聘请由会计师事务所对目标公司财务状况进行调查、分析；4.4尽职调查报告。尽职调查报告的范围及深度应满足收购方据以判断目标公司股权及目标项目有无瑕疵、继 续收购有无法律上的风险之需要， 这意味着尽职调查报告应对目标公司的概况及历史沿革、 股东及各自持股比例、公司治理结构及有关情况、主要资产及重大债权债务情况、公司涉 及的诉讼、仲裁或行政处罚情况等进行详细陈述，并对尽职调查中发现的可能影响股权收 购、影响目标项目的取得、开发、

11、建设或销售等的问题进行法律分析和论证、提示法律风 险。尽职调查报告应当包括四个部分，每部分具体内容如下：第一部分 引言第二部分 定义在该部分就尽职调查报告中所提到的有关主体、客体、简称及其他词语的含义进行定义， 以使后文中有关词语指代清楚。第三部分 正文正文部分主要陈述尽职调查了解到的事实情况，可对以下内容逐一陈述：、目标公司的设立及历史沿革、股东和股权架构二、目标公司的公司治理及董事、监事、高级管理人员三、目标公司员工及各项保险的办理四、目标公司拥有的主要财产（除目标项目外，有无其他经营性资产）五、目标公司的重大债权债务六、目标公司的对外投资情况七、目标项目的情况（已取得哪些开发、建设手续或

12、许可，有无权利争议或瑕疵，有无抵 押等）八、目标公司涉及的诉讼、仲裁或行政处罚情况第四部分 律师就重要法律问题发表的法律意见该部分主要为律师依据法律法规的规定就尽职调查过程中发现的问题（如股权权利瑕 疵、目标项目权利瑕疵、目标公司已签订未履行完毕的经济合同履约风险等）进行法律分 析，就其对股权收购的影响做出法律意见、提示法律风险，以及根据委托书的要求提出解 决方案或建议等。4.5 收购方案设计。尽职调查结束后，律师应根据尽职调查的结果和收购方意见设计收购方案，收购方案的重 点主要为： 完成股权收购方案后，提交收购方确认，根据收购方意见（或收购方与被收购方沟通的意 见）适当调整、优化收购方案，并

13、根据收购方确认的方案起草股权收购协议。5律师办理合同起草、签订、履行阶段事务的操作指引：合同起草、签订、履行阶段，指完成第 2.5、2.6、2.7 条所述事务的期间。在该期间，律师 可以按照本条流程和内容为收购方提供服务。5.1股权收购协议的起草和谈判。股权收购协议除将收购方和被收购方列为当事人外，还应将目标公司列为一方当事人，因为有关公司信息批露需要目标公司和被收购方作为共同批露义务人，且股权工商变更登记一般需要目标公司负责办理、被收购方与收购方配合。若按照收购安排，股权工商变更登记的办理晚于收购方支付第一笔股权转让款的时间很久，则需要目标公司以目标项目为其 和被收购方提供履约担保。需要明确

14、约定转让的股权比例，目标公司全部股权转让的，还需要说明股权对应的公司资 产、债务各包括哪些、哪些资产和 / 或债务是由转让方剥离的。如有需要剥离的资产和 / 或 债务，应明确约定剥离的时间和办法、以及剥离前如何管理等。一般公司股权转让的价款和支付方式均可由当事人在股权收购协议中约定，注意收购方付款和被收购方履行相关义务的对应关系，尽量以被收购方履行一定义务作为支付一笔款项 的条件，以此占据股权收购过程中的主动权。国有股权转让价格，需经国家认可的资产评估机构对其进行资产清查及现值估价，并且国有股权转让要在国有资产产权交易中心进行公示，公示后产生两个及以上竞买者的，还需 采取拍卖或招标的形式进行。

15、即，如为国有股权转让，则合同将不能约定确定的价款。 非国有股权转让价款的支付取决于双方在股权收购协议中的约定，但国有股权转让价款的支付是有特殊要求的。国有股权转让价款原则上应当一次付清，如金额较大、一次付清确 有困难的，可以采取分期付款的方式。采取分期付款方式的，受让方首期付款不得低于总 价款的 30%，并在合同生效之日起 5 个工作日内支付；其余款项应当提供合法的担保，并 应当按同期银行贷款利率向转让方支付延期付款期间利息，付款期限不得超过1 年。外资收购房地产公司股权，需要在股权转让协议生效之日起三个月内以自有资金一次性支 付全部转让对价。工商变更登记一般由目标公司负责办理，被收购方与收购

16、方予以配合。当然亦可约定由被 收购方负责办理，目标公司与收购方予以配合。股权收购协议可根据当事人的要求约定办理股权工商变更登记手续的条件，如股权收购协 议已生效、股权转让已获得有关主管部门的审批、收购方已按约定支付股权转让款等。办理工商变更登记手续一般需要收购方与被收购方签订简单的、符合工商行政主管部 门要求的股权转让协议，股权收购协议应当明确该用于办理工商变更登记的股权转让协议 与股权收购协议不一致的，以股权收购协议为准。该条款应约定被收购方和目标公司在办理股权工商变更登记手续的同时办理公司章程修 改、董事会和董事长更换等的变更登记手续。该条款应约定被收购方和目标公司向收购方移交公司印鉴、财

17、务印鉴及法定代表人印鉴的 时间、程序等。该条款应约定被收购方和目标公司向收购方移交全部账务账册、档案的时间、程序等。 该条款还可以就公司原有职工保留与否、由公司解除劳动合同时违约责任、补偿金的承担 等做出约定。收购方与被收购方需要在该条款中对其自己已经按照公司章程及有关法律法规的规定就签订和履行股权收购协议获得合法授权做出保证；被收购方应当其批露信息的全面性、真实性做出承诺，并承诺对信息批露不实的情况承担 违约责任。重点注意被收购方对目标公司所负债务未如实批露的处理，一般有必要要求被 收购方就其对该情况提供担保（一定数额的保证金或银行保函）。协议应当约定因以收购股权方式收购房地产项目所产生的双

18、方各自应缴税、费如何承担。该条款应就各方当事人每种违反合同约定的具体情形设定违约责任，就一方当事人按照合 同约定或法律规定行使合同解除权的情况如何处理做出安排，并就一方当事人非按合同约 定和法律规定解除合同设定违约责任。在涉及国有股权转让、上市公司股权转让的，股权收购协议最好附加生效条件，即完成了 前期的审批、评估各项工作，待取得了相关主管部门的批准后方能生效。另，如收购方为外资，或涉及外资股权转让的，依法需经商务主管等部门批准后，股权收 购协议方可生效。其他还应包股权收购协议适用法律和管辖、不可抗力、通知等条款，该等条款属于合同通 用条款，这里不赘。参与当事人谈判，协助当事人就合同文本中的有

19、关法律问题与对方解释、沟通和协商，最 大限度维护收购方利益，并根据谈判情况适当修改、调整合同文本，直至当事人最终确认文本内容。谈判过程中，每一轮谈判结束时，最好由双方参与谈判人员对该次谈判已达成共识的条款或条件签字确认，避免此后谈判过程中出现反复，而且有利于在下一轮谈判中判断对方改变了之前已商定的哪些内容，掌握谈判中的主动权。5.2股权收购协议的签订、审批和履行。股权收购协议应由各方当事人依法签署，一般为法定代表人签字（或其授权的代表签字）， 并加盖公章。起草股权转让协议、公司章程修正案、公司董事会和股东会关于公司董事和董事长更换的决议等，审查公司印鉴和财务账册、档案移交程序安排和移交确认书等，协助完成股权工商变更登记。6附则：6.1声明。本指引是根据 2011年 5月 1日前颁布和实施的法律法规，结合律师办理相关案件的实务经验拟定，若有关法律法规发生变化，应适用新的规定。6.2附件附件一：以收购股权方式收购房地产项目纳税说明 附件二：尽职调查具体内容附件三：国有股权转让程序附件一：以收购股权方式收购房地产项目纳税说明1、印花税：收购方和被收购方应分别按股权 转让价格的万分之五 缴纳印花税。依据中