对房价调控政策的浅析和建议

1、对房价调控政策的浅析和建议刘晓学号： 12450012062622013 年 5 月 18 日星期六摘要：人们的生活水平在进步，对住房的需求也越大。可是如今中国房价上涨的速度之快，却是大家始料未及的。为什么上涨这么快？政府又会出台什么政策来调控呢？关键字：内需，炒房，外汇，政府，政策，开发商，调控摘要1.-房价上涨的原因12.国家出台的政策及调控方法- 22.1国家各个时期出台的政策- 33.中央经济工作会议坚持调控不动摇房价上涨或成定局 -44.-我国政府为什要抵制房价过快上涨55参考文献1.1. 房价上涨的原因买房，这是许许多多外来人口到了大城市都有的梦想。然而，这也就让我们 不得不去面对

2、一个问题，房价问题。房价的飞速上涨，尤其是在深、沪、京这样 的大城市。 因此，房价如今已成了一个涉及中国国计民生的问题。 房价上涨是必 然的，随着人们生活水平的提高， 收入的提高， 按照每个月的收入可以买一平方 米计算，房价会不断的上涨。然而，房价为何会上涨的如此之快呢？我想，这是 有很多原因的，有内在的因素，也有外界的因素。内因：中国楼市的市场化运作始于 19981998 年，当时亚洲金融危机的余威正在影 响中国，而 19981998 年的中国又遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过 25002500 亿元；同时为了兑现中国政府 “人民币不贬值” 的承诺，出口增长率也出现下滑。 要扭转局面

3、，启动内需是唯一的选择。外因：自从 9090 年代后期， 有人开始了他们的炒房行为。 虽然政府很快地出台 遏止楼市炒号炒楼的措施，但他们的行为还是带来很大的影响。虽然这只是一部 分人的行为，不能影响整个中国的房市， 但会触发后续资金。 包括国际游资的进 入，从而快速抬高房地产价格。另外一个原因就是外汇的大量流入了。在 20062006 年初，中国的海外实际货物进出口价格远小于最终的结算价格， 这里面裹着大量 非贸易目的资金进入中国。 这些资金数量庞大， 很大一部分都进入了内地各个方 面的投资中了，而在这些投资中，房地产又占了很大一个比例。2.2. 国家出台的政策及调控方法2.12.1 国家各个

4、时期出台的政策19981998 年 7 7 月 3 3 日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕。据统 计，每100100 元的房地产需求（或建筑业的产出）可以带动 3434 元的机械设备制造业 需求、3333 元的金属产品制造业需求、1919 元的建筑材料及其他非金属矿物制品业 需求、1919 元的化学工业需求、1717 元的炼焦、煤气及石油加工业需求、1717 元的采 掘业需求，以及 1010 元的住房装修支出。19981998 年至 20032003 年全国商品住房每平方 米的价格只增加了 343343 元，20

5、032003 年的房价大约是普通家庭收入的 4-54-5 倍，比较符 合家庭承受能力。但是，20022002 年下半年开始了“地产泡沫论”之争。这一年，国家九部委发布关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见，针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、 土地供应过量、价格增长过快等问题，从土 地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。于是在 20032003 年 6 6 月 5 5 日印发了中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的 通知（121121 号文件），意在抑制房地产市场泡沫，通过“管贷款”的方式，以期 达到对房地产市场降温的目的。但是 2003

6、2003 年的“非典”使前两个季度的经济增 长下滑到 6.7%6.7%。于是，在 121121 号文件颁布仅仅 2 2 个月后，由建设部起草的关 于促进房地产市场持续健康发展的通知 出台，明确把房地产业列为我国国民经 济的支柱产业。3.3.中央经济工作会议坚持调控不动摇房价上涨或成定局：限购令在短期内不会取消 楼市定调实为“外紧内松”到了年根，整个中国的地产行业都传言着限购即将放松，而且本月底，已执行限购令的 4646 个城市中，将会有 1010 个城市的限购令截至 1212 月 3131 日到期，调控 政策是将继续奏效发挥作用还是点到为止？日前有媒体报道称住建部相关人士 透露，住建部已知会地

7、方政府，到期之后须对限购令有效期进行延续。而从近期 国家领导人的表态以及佛山、成都两地意欲放宽限购政策均被叫停， 加之楼市调 控成果并未得到巩固等多方面因素来看，政策松绑的可能性微乎其微。限购令年底到期后肯定还会继续执行几乎已经成为各方的共识，因为目前调控政策还不具备放松的条件，一旦限购放松，各地房价很可能会出现报复性反弹，届时两年来的调控成果将毁于一旦。专家表示：“即便限购令取消，对房产税的 推行也会接棒。”房地产业内人士解读了本次大会的精神：坚持房地产调控政策不动摇”， 其实就是对社会各界表明态度一一调控措施不能动。简而言之，明年将会是调控 政策的真空年，新的政策难以出台，老的政策难以延续

8、。此次中央经济工作给 20132013 年的楼市定了调，这个基调就是外紧内松。表面上看限购还会继续，甚至 在一线城市会更加严格，但实际上在其他方面已经开始悄悄的松绑， 比如信贷的 放松。当然房产税会继续扩大试点，但也仅仅为试点而已。关于一线城市的房价 问题，上涨的压力其实各位高层们也心知肚明。调控目的不在于打压房价调控还会有“下文”接下来的房地产调控会坚持以抑制投机、投资性需求为主线，但市场正常需 求如首套房、改善型需求等，还是会受到保护。那么可以判断，“限购令”、“限 贷令”暂时不会退出，同时国家会加大对房价的监管力度。国家发改委负责人也 表示，要完善房地产价格监管办法，研究商品住房领域反暴

9、利规定。虽然出台诸 如陕西版“限利令”的可能性不是很大，但之前一直存在的“限价令”还有可能 在某些房价高涨区域出现。调控的目的并不在于打压房价，而是保证市场的健康 发展。中央经济工作会议继续从住房保障和房地产市场调控两个方面来定调住房 政策，说明近几年以来坚持的住房政策方向是正确的。但是，房价上涨的压力仍然客观存在，房地产调控仍处于关键时期。因此经济工作会议再次强调坚持调控 不动摇，说明房地产调控政策执行还有下文” 于我国房价的经济学分析 1.11.1基于市场供给的分析根据经济学原理，商品价格由市场供求关系决定，从根本上说, , 房价是由房地产供给和需求决定的。土地价格是房地产主要开发成本，影

10、响和制约着房地产供给，根据供求关系理论，土地价格由土地供给和需求决定。在我国土 地属于国有，土地供给由土地划拨和土地出让的规模决定，近年来房地产用地的有 限供给, ,使得土地供给小于房地产日益繁荣带来的规模不断扩大的土地需求，从而导致住宅用地价格持续上涨，也决定了房价的高位运行。各地方政府土地财政”是引发地价持续上涨并最终导致高房价的重要原因，很多地方政府财政收入主要依靠出让土地使用权取得。近 1010 年来, ,全国地方政府国有土地有偿使用收入快速 增长，占地方财政收入比重不断攀升。有资料显示，20102010 年全国地方政府土地有偿 使用收入达到2.912.91 万亿元, ,相当于同期全国

11、地方财政总收入的 71.68%71.68%。同时，高 房价也带动地价不断上涨，地价与房价相互作用和影响、交替上涨。不同地区的 同一种商品存在价格差异时会产生套利机会，可以通过低买高卖的跨地区交易活 动获取收益。4.4.我国政府为什要抵制房价过快上涨:遏制房价过快上涨仅仅是一种糊弄老百姓姿态，别报有任何幻想不从根本上解决中国市场经济体系的主体性问题，这个问题解决不了除非国家规定按 人头每人只能有几十平方米住房，剩余一律充公，否则房价不可能改变走势。当 然改变统计口径也能达到遏制房价过快上涨的目的，比如把北京定向的经济适用住房也增加到房价统计口径里。不会影响社会安定，倒是影响政府、开发商在社会的口

12、碑，我们会把房价 一直上涨的原因归咎给他们。 可能, ,大部分人买不起房子，没法过房价关系老百 姓的切身利益，是草根们最关心的大事老百姓希望房价下跌而且越快越好，下跌 越多越好，但是尽管你怨声载道、尽管你怒发冲冠、尽管你通娘骂老子房价却依 然如故稳如泰山。其实，房价的上涨和下跌实际上有两股力量在博弈，一种力量迫使房价下跌，一种力量极力往上托举，下面略作分析：一、房价下跌的障碍。1 1、房地产开发商希望上涨。因此，他们将不择手段、变换花招、竭尽全力来稳 住房价，推动房价上涨。2 2、银行希望房价上涨。房价上涨了，银行贷给开发商 的贷款不仅可以收回还有丰厚的利润。3 3、炒房者（包括大大小小的机构

13、和个人） 希望房价上涨。和炒股一样，房价涨了，升值了才能赚钱。4 4、买了房的人希望房价上涨。买了房的人一般都是有经济实力的，这些人都是大大小小的有钱人， 房价涨了，他的财产就升值了，还要喜不自禁地庆幸自己的当时决策的何等英明。房价下跌，他的财产就贬值。就是看见别人买便宜房子，觉得自己买亏了。5 5、政府、尤其是地方政府希望房价上涨。政府拍卖土地赚了钱，也是造成房价上涨 的重要因素，房价下跌，政府拍卖土地赚钱就少了。再有，房地产开发是地方政 府 GDPGDP 发展的重要条件，房价下跌将影响地方政府 GDPGDP 的指标。还有，如果房 价下跌，房地产开发商还不了银行贷款，银行的帐将变成呆账、死账

14、，弄不好又 是一个“次贷危机”。二、房价下跌的因素。1 1、现在的房价是炒高的，价格和价值相背离，肯 定要回规价值，房价肯定要降下来。2 2、房价高的老百姓买不起，房地产商不会 自己都留着自己用，拖一天他多付银行一天高利。3 3、如果老百姓将积蓄都用在买房上去了，当了房奴，再消费就有困难，不能拉动消费就必然影响社会经济的 发展，国家是不愿意看到的。4 4、国家以民为本，老百姓没房住，买不起，会影 响社会安定国家会不管？ 5 5、有钱人基本上都有房了，还有多少有钱人想买房自 己住？现在住房已是相对过剩。6 6、从发展来看，今后住房肯定过剩，大家想一 想，现在基本都是独生子女，有的父母都为子女买了

15、房，今后房子是多了还是少 了？所以买房要慎之又慎；7 7、还有的单位开始自己建房，不买商品房，买房人 又少了一部分。8 8 现在是通货膨胀时期，弄不好经济萧条不会太远。三、房价下跌的条件。一是看政府的宏观调控力度：如果政府不希望经济发 展过热过快，必然要采取抑制措施来加以限制。二是看政府能否解决 GDPGDP 的调控问 题。政府现在既不想经济增涨过快又不想过慢，既不想房价太高老百姓买不起带来 的萧条又担心房价下跌影响 GDPGDP，更担心出现“次贷危机”。为解决这些问题，政 府可能要适当控制房价上涨，另可能多建经济实用房和廉租房来调控。三是看政府 是不是真正为老百姓着想。如果是真正为老百姓着想

16、，就应该采取有效措施让暴利 的房价、让炒房者炒高了的房价、让价格严重脱离价值的房价回归到理性价格上来。四是最重要的一点就是看我们老百姓的耐力。如果我们坚持在今年不买房，不去投资冤枉钱，不去在高位接最后一棒，迟一年享受新房，还要经的起诱惑和谣言的考验，最后的胜利不会是炒房者。未来房价上涨趋势仍难以改变从长期来看，在我国经济持续快速发展和高速城市化的进程中，房价下跌的可能性 不大，住房价格的上涨将可能是一个常态。对此，我们应予以高度注意。首先，从市场需求来看，居民源源不断的住房需求是房价上行的源动力。住 房制度改革已实施 1010 年时间，买房成为消费者的唯一选择。虽然我国实行计划生育政策已有多年

17、， 但是人口压力真正减轻至少要在 20302030 年以后。 自 19981998 年以来， 我国每年以超过 2 2 个百分点的速度推进城市化， 据估 计，在 2022020 0年以前，我国的城市化率都将保持较快的增长。大量人口进城居住和就 业，将形成巨大的住房需求。从消费结构升级的趋势来看，居民消费的重点已经转向住、行和教育等方面，这将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量其次，从住房建设成本来看，由于我国目前正处在重化工业化、城市化和消 费结构升级阶段，生产结构偏重于重工业化，对钢铁、水泥、建材等等能源、原 材料需求较大，而国际市场初级产品也处于价格上涨阶段，这样就导

18、致了能源、 原材料价格涨势较猛。房地产业是耗费能源、原材料较多的产业部门，生产成本增大，必然导致价 格的提高。从土地价格来看，土地的有限性以及因为城市化、工业化的加速对建设用地 的增加，决定了土地增值的必然趋势，土地作为成本推动房价增长的因素将长期 存在。据对全国 3232 个主要城市的统计调查，地价因素占商品房成本的23%23%，有些城市低一些，有些城市则高于这一水平。这就是说房价的将近 1/31/3 是由土地价格决定的。随着土地获取难度和获取成 本的增加，住房价格上行不可避免。另外，从国际经验来看，根据世界银行的研究，住宅需求与人均GDPGDP 有着密切的联系。当一个国家人均 GDPGDP 在 1000-40001000-4000 美元时，房地产进入高速发展期；当人 均 GDGDP P进入