物业估值管理方案

1、IV-1 附录四物业估值 以下为董事接获独立估值师美国评值有限公司就本集团物业权益于二零零四年三月 三十一日的估值而编撰的函件、估值概要及估值证书，以载入本售股章程。敬启者：吾等根据腾讯控股有限公司（ 贵公司）及其附属公司（以下统称为贵集团 ）的指示， 对贵集团成员公司在中华人民共和国（ 中国）所持的全部物业权益进行估值。吾等确认 曾进行实地视察、作出有关查询，以及取得吾等认为必需的其它数据，以就该等物业权 益于二零零四年三月三十一日（ 估值日期 ）的价值向阁下提供吾等的意见。估值基准 吾等对物业权益的估值乃指公开市值。所谓公开市值，就吾等所下定义而言，乃指 物业权益于估值当日在下列假定情况下

2、无条件完成出售而可取得的最高现金代价：i）有自愿卖方；ii）在估值日期前有合理时间（视乎物业性质及市况而定）适当推销有关权益、协议 价格与条款及完成销售；iii）任何较早假定交换合约日期的市况、市价水平及其它情况与估值日期相同；IV-2 附录四物业估值iv）不考虑有特殊兴趣买方的任何追加出价；及v）双方均在知情及自愿的情况下审慎交易。 估值方法 根据上述公开市值计算法，由于不得于公开市场转让或租约及或租赁协议订明不 得分租及或转让或缺乏可观租金收入，故此吾等认为贵集团所租用及占用的物业权益 并无商业价值。假设 吾等的估值乃假设业主在公开市场出售物业权益而无凭借递延条款合约、售后租回、 合资经营

3、、管理协议或任何类似安排以抬高物业权益的价格。此外，吾等的估值假设并 无任何形式的强制出售情况。除另有注明者外，吾等亦假设该等物业权益可于所获授的 整个未届满年期内在公开市场出售及转让而毋须承担任何费用或开支。吾等的估值并无考虑物业权益的任何抵押、按揭或欠款，亦无考虑在出售成交时可 能承担的任何开支或税项。除另有说明外，吾等假设全部物业权益概无涉及任何可影响 价值的繁重负担、限制及支销。吾等假设有关政府机关已就已落成或在建中楼宇及建筑物授出所有同意书、批文及 特许权。此外，除另有注明者外，吾等假设建于该地盘的所有楼宇及建筑物由业主持有 或容许业主占用。吾等假设除非已于估值证书内列明、界定及考虑

4、不合标准的事宜，否则所有适用的 分区、土地使用法规及其它限制一直贯彻采用。此外，吾等亦假设土地使用及改善工程 均于所述物业权益的范围内进行，且除估值证书另有注明外，亦无出现据用或侵占的情 况。所有权及租赁权益调查 吾等曾获有关物业权益的所有权及贵集团所订立的所有租赁协议的文件摘要。然而， 吾等并无查阅文件正本，以核实拥有权或是否存在任何未载于吾等所获副本的任何修订。 吾等颇大程度倚赖贵集团所提供的数据。IV-3附录四物业估值本函件所披露的所有法律文件及估值证书仅供参考。吾等对任何有关本函件及估值 证书所述物业权益的合法所有权的法律事宜概不承担任何责任。对于贵集团在中国所持物业权益的合法所有权及

5、租赁权益的合法性，吾等倚赖中伦 金通律师事务所所提供的法律意见。限制条件吾等在颇大程度上倚赖贵集团所提供的资料，并接纳贵集团给予吾等有关法定通告、 地役权、年期、占用情况、地盘与楼面面积及一切其它相关资料。估值证书所列的尺寸 及面积乃根据吾等所获文件的资料计算，且仅为约数。吾等并无理由怀疑贵集团所提供数据的真实性及准确性。贵集团亦向吾等表示所提 供资料并无遗漏任何重大事实。吾等认为已获充份资料，以达致知情的观点。 吾等已视察随附估值证书所载物业权益的外貌，并在许可情况下视察其内部。然而， 吾等并无进行任何结构测量，故此无法呈报有关物业权益是否确无腐朽、虫蛀或任何其 他结构损坏。吾等并无对任何设

6、施进行测试，惟吾等在视察过程中亦无发现任何严重损 坏。吾等并无进行实地调查，以核实土地状况及设施是否适合建议发展项目，亦无进行 地质、生态或环境测量。吾等编撰估值报告乃假设该等状况均符合要求，且于建筑期间 不会产生任何非经常开支或延误。IV-4附录四物业估值 备注 于估值时，吾等已遵从香港测量师公会颁布的物业资产估值应用指引所载的规定。 随函奉附吾等的估值概要及估值证书。此致中国 深圳市 高新科技园南区 高新南一道 飞亚达高科技大厦 5 至 10 楼(邮编 518057) 腾讯控股有限公司 列位董事 台照 代表 美国评值有限公司 助理副总裁 陈劲翔MRICS, MHKIS, RPS (GP)

7、谨启二零零四年六月七日附注： 陈劲翔为特许估值测量师及注册专业测量师，于香港及中国物业估值方面具有逾十年丰富经验。IV-5 附录四物业估值 估值概要 贵集团在中国租用及占有的物业权益 二零零四年 三月三十一日 物业现况下的公开市值1. 中国无商业价值 深圳市 福田区 赛格科技园2 栋东 3 层2. 中国无商业价值 深圳市 福田区 赛格科技园 2 栋3 层 B3. 中国无商业价值 深圳市 福田区 赛格科技园 2 栋 4楼4. 中国无商业价值 深圳市 福田区 华强北路 赛格科技园 2 栋5 楼 A505 及 B505 房5. 中国无商业价值 深圳市 福田区 华强北路 赛格科技园 2 栋5 楼 A5

8、03 及 B503 房6. 中国无商业价值 深圳市 福田区 华强北路 赛格科技园 2 栋东翼5 楼 B506 室7. 中国无商业价值 深圳市福田区赛格科技园 2 栋东翼 6楼 619、 620 及 622 室8. 中国无商业价值 深圳市福田区 华强北路 赛格科技园 2 栋西3 楼 303 室IV-6 附录四物业估值 估值概要 二零零四年 三月三十一日 物业现况下的公开市值9. 中国无商业价值 深圳市 福田区 振兴路 赛格科技园 2 栋东翼 5 楼 2C511 房10. 中国无商业价值 深圳市 南山区 高新科技园南区 高新南一道 飞亚达高科技大厦 5 至 10 楼11. 中国无商业价值 上海市

9、浦东新区 世纪大道 211 号 上海信息大楼 38 层 9-12 单元12. 中国无商业价值 上海市 浦东新区 世纪大道 211 号 上海信息大楼 39 楼西侧13. 中国无商业价值 北京市 南礼士路 66 号建威大厦5楼515至518室14. 中国无商业价值 北京市南礼士路66号建威大厦5楼519室15. 中国无商业价值 北京市南礼士路66号建威大厦6楼614至616室IV-7附录四物业估值估值概要二零零四年三月三十一日物业现况下的公开市值16. 中国无商业价值 河北省中山东路石家庄东方大厦第19层1906房17. 中国无商业价值湖北省武汉市解放大道686号 武汉世界贸易大厦32楼3708室

10、18. 中国无商业价值河南省郑州市东明路218号索克大厦10层1003房19. 中国无商业价值湖南省长沙市五一路锦中环大厦21楼16及17室20. 中国无商业价值 广东省广州市东山区水荫路 2 号 华信大厦东座17 楼 11 室21. 中国无商业价值 深圳市 福田区 华强北路 赛格科技园2 楝西3 楼 305 室22. 中国无商业价值 广西省 南宁市 民族大道 85 号 南丰大厦 第 10 层 B3 室IV-8 附录四物业估值 估值概要 二零零四年 三月三十一日 物业现况下的公开市值23. 中国无商业价值 重庆市 高新区 科园一路 2 号 大西洋国际大厦 16 层 11 号房24. 中国无商业

11、价值 云南省 昆明市 人民中路 阳光 A 版 21 楼 D3 号房25. 中国无商业价值 江西省 南昌市 桃苑大街 8 号 金源大厦 第 8 层 810 室26. 中国无商业价值 黑龙江省 哈尔滨市 中山路 172 号 哈高新区 富阳创业中心 （暨常青大厦） 第 14 层 1409 号房27. 中国无商业价值 深圳市 福田区 益田路 信息枢纽大厦裙楼 8 层 4-6 轴 A-C 轴区域28. 中国无商业价值 浙江省 杭州市环城北路 305 号 耀江发展中心 3楼 C 室29. 中国无商业价值 山东省 济南市 经七路 88 号 房地产大厦 第 18 层 1802 房IV-9 附录四物业估值 估值

12、概要 二零零四年 三月三十一日 物业现况下的公开市值30. 中国无商业价值 陕西省 西安市 碑林区 环城南路西段 22 号 海联大厦一个单位31. 中国无商业价值 广东省 广州市 东山区 水荫路 2 号 华信大厦东座第 17 楼 07 室32. 中国无商业价值 江苏省 江苏科技大厦 第 26 层 2606 室33. 中国无商业价值 安徽省 合肥市 宿州路 76 号 宏图大厦 间数 211534. 中国无商业价值 江苏省南京市 五台山 1 号 丰.大厦25 楼 2501 室35. 中国无商业价值 四川省成都市 人民南路 4 段19 号17 楼 H 单元36. 中国无商业价值 辽宁省 沈阳市 皇姑

13、区 北陵大街 20 号甲的 鸿阳大厦 第 12 层 1205 房间IV-10 附录四物业估值 估值概要 二零零四年 三月三十一日 物业现况下的公开市值37. 中国无商业价值 山西省 太原市 双塔西街 162 号 安业商务写字楼 A 楼 419号IV-11 附录四物业估值1. 中国 深圳市 福田区 赛格科技园 2 栋东 3 层2. 中国 深圳市 福田区 赛格科技园 2栋 3 层 B3. 中国 深圳市 福田区 赛格科技园 2栋 4 楼 该物业为约于一九八九年落 成的多层大厦内一个车间。 该物业的总建筑面积约为 1,958.89 平方米，自二零零三 年八月一日至二零零五年十 二月三十一日由贵集团租

14、用， 月租人民币 109,697.84 元。该物业为约于一九八九年落 成的多层大厦内一个车间。 该物业的总建筑面积约为 818.27 平方米，自二零零三年 八月一日至二零零五年十二 月三十一日由贵集团租用， 月租人民币 45,823.12 元。 该物业为约于一九八九年落 成的多层大厦内一个车间。 该物业的总建筑面积约为 3,562.16 平方米，自二零零三 年八月一日至二零零五年十 二月三十一日由贵集团租 用， 月租人民币 199,480.96 元。该物业目前 由贵集团占用 作车间用途。该物业目前由贵集团占用 作车间用途。 该物业目前 由贵集团占用 作车间用途。 无商业价值 无商业价值 无商业

15、价值 估值证书 贵集团在中国租用及占用的物业权益 二零零四年 三月三十一日 现况下 物业概况及年期占用详情的公开市值IV-12 附录四物业估值 估值证书 二零零四年 三月三十一日 现况下 物业概况及年期占用详情的公开市值 该物业为约于一九八九年落 成的多层大厦内两个车间。 该物业的总建筑面积约为 271.91 平方米，自二零零三年 五月十日至二零零四年五月 九日由贵集团租用，月租人 民币 10,034.56 元。 该物业为约于一九八九年落 成的多层大厦内两个车间。 该物业的总建筑面积约为 275.60 平方米，自二零零三年 五月二十七日至二零零四年 五月二十六日由贵集团租 用， 月租人民币 1

16、4,331.20 元。4. 中国 深圳市 福田区 华强北路 赛格科技园 2 栋 5 楼 A505 及 B505 房5. 中国 深圳市 福田区 华强北路 赛格科技园 2 栋 5 楼 A503 及 B503 房 该物业目前 由贵集团占用 作车间用途。 该物业目前 由贵集团占用 作车间用途。 无商业价值 无商业价值IV-13 附录四物业估值 估值证书 二零零四年 三月三十一日 现况下 物业概况及年期占用详情的公开市值 无商业价值 无商业价值 该物业目前 由贵集团占用 作车间用途。该物业目前 由贵集团占用 作车间用途。 该物业为约于一九八九年落 成的多层大厦内一个车间。 该物业的总建筑面积约为137.

17、8 平方米，自二零零三年 十一月二十二日至二零零四 年十一月二十一日由贵集团 租用， 月租人民币 7,165.60 元。该物业为约于一九八九年落 成的多层大厦内三个车间。 该物业的总建筑面积约为 598 平方米，自二零零三年十二 月十一日至二零零四年五月 十日由贵集团租用，月租人 民币 25,415 元。6. 中国深圳市福田区华强北路赛格科技区 2 栋 东翼5 楼 B506 室7. 中国深圳市福田区赛格科技园2 栋东翼6楼 619、 620 及622 室IV-14 附录四物业估值 估值证书 二零零四年 三月三十一日 现况下 物业概况及年期占用详情的公开市值8. 中国 深圳市 福田区 华强北路

18、赛格科技区2 栋西 3 楼 303 室9. 中国 深圳市 福田区 振兴路 赛格科技园2 栋东翼5 楼 2C511 房 该物业为约于一九八九年落 成之多层大厦内一个车间。 该物业的总建筑面积约为 300 平方米，自二零零四年三月 一日至二零零五年十二月三 十一日由贵集团租用，月租 人民币 16,800 元。 该物业为约于一九八九年落 成的多层大厦内一个住宅单 位。该物业的总建筑面积约为59.79 平方米，自二零零三年 十二月十六日至二零零四年 十二月十五日由贵集团租 用，月租人民币 3,109.08 元。 贵集团表示有关租赁已于本 报告日期终止。该物业目前 由贵集团占用 作车间用途。该物业目前

19、并非由贵集团 占用。无商业价值 无商业价值IV-15 附录四物业估值 估值证书 二零零四年 三月三十一日 现况下 物业概况及年期占用详情的公开市值10. 中国 深圳市 南山区 高新科技园 南区 高新南一道 飞亚达高科技 大厦5 至 10 楼11. 中国 上海市 浦东新区 世纪大道 211 号 上海信息大楼 38 层 9-12 单元 该物业为约于二零零三年落 成的多层大厦内六层办公 室。 该物业的总建筑面积约为 20,935 平方米，自二零零四年 一月一日至二零零六年十二 月三十一日由贵集团租用， 月租人民币 963,010 元。 该物业为约于二零零一年落 成的多层大厦内三个办公室 单位。 该物

20、业之总建筑面积约为 770.48 平方米，自二零零三年 八月二十一日至二零零五年 八月二十日由贵集团租用， 月租人民币 126,083.80 元。 该物业目前 由贵集团占用 作办公室用 途。该物业目前 由贵集团占用 作办公室用 途。无商业价值 无商业价值IV-16 附录四物业估值 估值证书 二零零四年 三月三十一日 现况下 物业概况及年期占用详情的公开市值12. 中国 上海市 浦东新区 世纪大道 211 号 上海信息大楼39 楼西侧13. 中国 北京市 南礼士路 66 号 建威大厦 5 楼 515 至 518 室 该物业为约于二零零一年落 成的多层大厦内一个货仓。 该物业的总建筑面积约为 17

21、 平方米，自二零零三年十月 一日至二零零四年三月三十 一日由贵集团租用，月租人 民币 800 元。贵集团表示现正 就续租进行磋商。 该物业为约于一九九六年落 成之多层大厦内之四个办公 室单位。 该物业之总建筑面积约为 474.85 平方米，自二零零三年 八月一日至二零零四年七月 三十一日由贵集团租用，月 租 6,885.33 美元。 该物业目前 由贵集团占用 作货仓用途。该物业目前 由贵集团占 用，作办公室 用途。无商业价值 无商业价值IV-17 附录四物业估值 估值证书 二零零四年 三月三十一日 现况下 物业概况及年期占用详情的公开市值14. 中国 北京市 南礼士路 66 号 建威大厦5 楼

22、 519 室15. 中国 北京市 南礼士路 66 号 建威大厦6 楼 614 至 616 室 该物业为约于一九九六年落 成的多层大厦内一个办公室 单位。 该物业的总建筑面积约为188.61 平方米，自二零零三年 十月八日至二零零四年十月 七日由贵集团租用， 月租 2,451.93 美元。 该物业为约于一九九六年落 成的多层大厦内三个办公室 单位。该物业的总建筑面积约为 406.06 平方米，自二零零三年 九月二十二日至二零零五年 九月二十一日由贵集团租 用，月租 5,278.78 美元。 该物业目前 由贵集团占用 作办公室用 途。该物业目前 由贵集团占用 作办公室用 途。无商业价值 无商业价值

23、IV-18 附录四物业估值 估值证书 二零零四年 三月三十一日 现况下 物业概况及年期占用详情的公开市值16. 中国 河北省 中山东路 石家庄东方 大厦 第 19 层 1906 房17. 中国 湖北省 武汉市 解放大道 686 号 武汉世界贸易 大厦32 楼 3708 室 该物业为约于一九九六年落 成的多层大厦内一个办公室 单位。 该物业的总建筑面积约为 46 平方米，自二零零四年二月 二十日至二零零六年二月十 九日由贵集团租用，年租人 民币 23,338.10 元。 该物业为约于一九九八年落 成的多层大厦内一个办公室 单位。该物业的总建筑面积约为 129 平方米，自二零零四年四月 一日至二零

24、零五年三月三十 一日由贵集团租用，月租人 民币 4,773 元。该物业目前 由贵集团占用 作办公室用 途。该物业目前 由贵集团占用 作办公室用 途。无商业价值 无商业价值IV-19 附录四物业估值 估值证书 二零零四年 三月三十一日 现况下 物业概况及年期占用详情的公开市值18. 中国 河南省 郑州市 东明路 218 号 索克大厦10 层 1003 房19. 中国 湖南省 长沙市五一路锦中环大厦21楼16及17室该物业为约于一九九九年落 成的多层大厦内一个办公室 单位。该物业的总建筑面积约为56.6平方米，自二零零三年三月 一日至二零零四年三月三十 一日由贵集团租用，并由二 零零四年三月一日续

25、期至二 零零五年二月二十八日，年 租人民币32,020元。该物业为约于二零零二年落 成的多层大厦内两个房间。该物业的总建筑面积约为110.08平方米，自二零零四年 三月一日至二零零五年三月 一日由贵集团租用，月租人 民币3,963元。该物业目前由贵集团占用作办公室用途。该物业目前由贵集团占用作办公室用途。无商业价值无商业价值IV-20附录四物业估值估值证书 二零零四年 三月三十一日 现况下物业概况及年期占用详情的公开市值20. 中国广东省广州市东山区水荫路2号华信大厦东座17 楼 11 室21. 中国 深圳市 福田区 华强北路 赛格科技园 2 楝西 3 楼 305 室 该物业为约于一九九七年落

26、 成的多层大厦内一个办公室 单位。该物业的总建筑面积约为85.71 平方米，自二零零三年 七月五日至二零零四年七月 四日由贵集团租用，月租及 管理费为人民币 6,171 元。 该物业为约于一九八九年落 成的多层大厦内一个办公室 单位。该物业的总建筑面积约为 43.1 平方米，自二零零四年四月 一日至二零零五年十二月三 十一日由贵集团租用，月租 人民币 16,800 元。 该物业目前 由贵集团占用 作办公室用 途。该物业目前 由贵集团占用 作办公室用 途。无商业价值 无商业价值IV-21 附录四物业估值 估值证书 二零零四年 三月三十一日 现况下 物业概况及年期占用详情的公开市值22. 中国 广

27、西省南宁市 民族大道 85 号 南丰大厦 第 10 层 B3 室23. 中国 重庆市 高新区 科园一路 2号 大西洋国际大厦 16 层 11 号房 该物业为约于一九九八年落 成的多层大厦内一个办公室 单位。 该物业的总建筑面积约为 50 平方米，自二零零三年十二 月八日至二零零四年十二月 九日由贵集团租用，月租人 民币 2,000 元。 该物业为约于一九九六年落 成的多层大厦内一个办公室 单位。 该物业的总建筑面积约为40.66 平方米，自二零零三年 十二月十五日至二零零四年 十二月十四日由贵集团租 用，月租人民币 1,626.40 元。 该物业目前 由贵集团占用 作办公室用 途。该物业目前

28、由贵集团占用 作办公室用 途。无商业价值 无商业价值IV-22 附录四物业估值24. 中国 云南省 昆明市 人民中路阳光 A 版21 楼 D3 号房25. 中国 江西省 南昌市 桃苑大街 8 号 金源大厦 第 8 层 810 室 该物业为约于二零零三年落成 的多层大厦内一个办公室单 位。该物业的总建筑面积约为 87.5 平方米，自二零零三年十二月 一日至二零零四年十二月一日 由贵集团租用， 年租人民币 19,200 元。该物业为约于一九九九年落成 的多层大厦内一个办公室单 位。该物业的总建筑面积约为 30 平 方米，自二零零三年十月二十 六日至二零零四年十月二十五 日由贵集团租用，月租及管理

29、费为人民币 1,500 元。 贵集团表示有关租赁已于本报 告日期终止。该物业目前 由贵集团占用 作办公室用 途。该物业目前 并非由贵集团 占用。无商业价值 无商业价值 估值证书 二零零四年 三月三十一日 现况下 物业概况及年期占用详情的公开市值IV-23 附录四物业估值 估值证书二零零四年 三月三十一日 现况下 物业概况及年期占用详情的公开市值26. 黑龙江省 哈尔滨市中山路 172 号 哈高新区 富阳创业中心 （暨常青大厦） 第 14 层 1409 号 房27. 中国 深圳市 福田区 益田路 信息枢纽大厦 裙楼 8 层 4-6 轴 A-C 轴 区域28. 中国 浙江省 杭州市 环城北路 30

30、5 号 耀江发展中心 3楼 C 室 该物业为约于一九九九年落 成的多层大厦内一个办公室 单位。该物业的总建筑面积约为 28 平方米，自二零零三年十月 二十七日至二零零四年十月 二十六日由贵集团租用，年 租及管理费为人民币 22,400 元。该物业为约于二零零一年落 成的多层大厦内一个办公室 单位。该物业的总建筑面积约为 267 平方米，自二零零三年十二 月一日至二零零六年十二月 三十日由贵集团租用，月租 人民币 42,720 元。 该物业为约于二零零零年落 成的多层大厦内一个办公室 单位。该物业的总建筑面积约为 110 平方米，自二零零三年十二 月十九日至二零零四年十二 月十八日由贵集团租用，

31、月 租人民币 8,000 元。该物业目前 由贵集团占用 作办公室用 途。该物业目前 由贵集团占用 作办公室用 途。该物业目前 由贵集团占用 作办公室用 途。无商业价值 无商业价值 无商业价值IV-24 附录四物业估值 估值证书 二零零四年 三月三十一日 现况下 物业概况及年期占用详情的公开市值29. 中国 山东省 济南市 经七路 88 号 房地产大厦 第 18 层 1802 房30. 中国 陕西省 西安市 碑林区 环城南路西段22 号 海联大厦 一个单位31. 中国 广东省 广州市 东山区 水荫路 2 号 华信大厦东座 第 17 楼 07 室 该物业为约于二零零二年落 成的多层大厦内一个办公室

32、 单位。 该物业的总建筑面积约为30.67 平方米，自二零零三年 十二月一日至二零零四年十 一月三十日由贵集团租用， 年租人民币 33,583.65 元。 该物业为约于二零零零年落 成的多层大厦内一个办公室 单位。 该物业的总建筑面积约为 119.18 平方米，自二零零三年 八月一日至二零零四年七月 三十一日由贵集团租用，季 租人民币 5,000 元。 该物业为约于一九九七年落 成的多层大厦内一个办公室 单位。该物业的总建筑面积约为 45.11 平方米，自二零零四年 二月五日至二零零五年二月 四日由贵集团租用，月租人 民币 1,804 元。该物业目前 由贵集团占用 作办公室用 途。该物业目前 由贵集团占用 作办公室用 途。该物业目前 由贵集团占用 作办公室用 途。无商业价值无商业价值无商业价值IV-25 附录四物业估值 估值证书 二零零四年