浅析房地产开发企业税务管理

1、浅析房地产开发企业税务管理摘要:房地产开发企业要走向成熟，在逆境中寻求稳健发展，合理的税务管理必不可少。税务成本是房地产企业三大成本之一。房地产企业常用一些避税措施减轻税务压力。加强房地产企业税务管理，有效控制房地产企业的纳税风险，减少纳税压力是增强企业竞争能力的有效途径之一。关键词:房地产企业 税务管理 避税措施 涉税管理我国的经济高速发展带动了房地产业的成长，房地产业经过近二十几年的发展已经较为成熟，追逐暴利的时代已经过去了，为实现企业价值最大化，就必须不断提高企业经营管理水平，降低企业经营成本。有效的税务管理能够优化资源配置、降低税负、防范纳税风险，提高企业获利能力，提升企业的综合实力，

2、从而推动企业的可持续发展。因此，加强房地产开发企业的税务管理工作尤其重要。一、房地产企业税务管理的原理及现状企业税务管理是企业在遵守国家税法，不损害国家利益的前提下，充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切优惠政策，达到少缴税款或递延缴纳税款，从而降低税收成本、实现税收成本最小化的经营管理活动，是一种合理、合法的纳税、节税行为。从国税发200383号、国税发200631号到新企业所得税法实施后的国税发200931号、国税函2009342号、国税函2010201号文件等所得税政策，以及1993开征、2006年从严征管的土地增值税政策，这一系列为房地产企业量体裁衣的政策，让诸多房地产企业“财富

3、巨人，纳税侏儒”的“形象”成为历史。税收成本平均达房产销售收入的17%。税收成本成为房地产企业除土地成本、建安成本之外的第三大成本。有些地方房地产业的税收占到了地方财政收入的20%以上，个别地方达到40%。房地产业成为地方财政的重要支柱，多年来都被列为税收专项检查对象。新国十条、限购、限贷、限外等一系列的调控施压，2012年3月住建部重申房地产调控绝不会松动，严控地方微调，房地产企业面临更严峻的考验。另外，很多老总对企业税收管理的重视程度不够，大多数企业都是由财务人员兼做办税人员。有的认为只要跟税务部门搞好关系，就能应付企业的税收问题。在一些大型企业，由于部门之间、岗位之间缺乏有效沟通，致使有

4、些业务发生时，企业的税务人员并不知道，无法进行涉税分析与纳税管理，加之具体办理业务的人员对税收政策不一定能掌握到位，使应税事项不能及时有效地处置，给企业带来涉税风险。因此，进行有效的税务管理，合理控制税收成本，对降低企业运营成本尤其重要。二、房地产企业常用的避税措施房地产企业相对繁重的税负，促使房地产企业不断寻求避税措施，常用的避税措施是建立很多避税链公司，财务可能都在一个办公室，有的形成八大公司共聚一堂。利用关联企业转移利润。随着经济发展，房地产开发企业也在向集团化方向发展，有的房地产开发企业发展到一定程度后，利用建安公司、销售公司、物业公司等关联企业来转移利润，达到少缴企业所得税的目的，即

5、利用自己的亲戚朋友注册成立一些相应的建筑安装公司、销售公司、物业管理公司，使其成为控股公司或全资公司，然后将开发商品房的建安工程交由关联的建筑公司承建；将房地产的销售业务分离出去，经营其房产开发企业的代理销售业务、广告业务等。这些关联企业通过订立各种假合同等手段，相互调控收入及利润，以达到少缴税款的目的。综合起来，就是以下几种方式：(1)利用关联建筑公司多开发票，加大成本。同时资金回流，避免个人所得税。(2)在国内设立咨询公司、设计公司、绿化公司多列费用。(3)在国外设立设计公司加大成本，尤其是香港等地。(4)设立关联的新办商业企业，运用甲方供材以加大成本。(5)设立关联的装饰公司，销售精装修

6、房的筹划。(6)设立关联的代理公司，进行流程再造。(7)设立销售公司，分解收入，降低增值率。企业与关联方之间的业务往来，不符合独立原则而减少企业或者关联方应纳税所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。税务机关可参照当地建设工程造价管理部门颂的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定开发成本的单位面积成本标准，并据以计算扣除。房地产企业应审核目前集团内关联交易定价政策、改善不合理的地方，并以此制定合理的收费，同时根据税务机关规定准备相关证明文件。我们一定要注意逃税和税务筹划的界限问题，合理、合法的税务筹划和税务管理才是有效的。三、房地产企业涉税管理房地产企业的税务事项始终贯穿于土地

7、取得、立项、建设、销售、出租、项目清算等各环节之中。房地产企业涉及的税费主要有十种：营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、契税、印花税、企业所得税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税。本文浅要地分析房地产企业的几项经营业务涉及税务处理。(一)代收款项的税务处理1、营业税根据营业税暂行条例及其实施细则的规定，房地产企业转让土地使用权或者销售不动产，营业额为向购买方收取的全部价款和价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、违约金、延期付款利息、罚息、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，但不包括符合条件代为收取的政府性基金或行政事业性收费。准确区分代收代付费用是否纳

8、税，可以从三个方面理解：(1)只有政府基金或行政事业性收费不纳税。如维修基金（国税发200469号）、印花税、契税、产权登记费、工本费、拆迁补偿费（国税函200920号）等。这些费用在往来科目中核算，并且能够取得带客户名称的票据。不构成房地产开发企业的收入，也不构成成本、费用。不属于政府性基金或行政事业性收费的项目或者原属于行政事业性收费现在属于经营性收费的项目，即便房地产企业代收代付没有任何差价，也要计算缴纳营业税。(2)只有取得财政票据才能不纳税。对于原属于政府性基金或行政事业性收费，如有线电视初装费、管道燃气初装费等，现在属于经营性收费项目，不能取得财政票据，要计算缴纳营业税。(3)要区

9、分计入成本核算还是往来核算。计入成本核算的对应的收入，应计算纳税。2、企业所得税根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。是否将代收费用纳入所得税收入，要根据开发商是否对代收费用开票或是否纳入房价内而定。有关部门对开发商开票，开发商对业主开票，或者开发商在账目上体现利润差价，这种情况下，收取的代收费用要记作收入，当向有关部门缴纳时，可以作为成本费用扣除。代收费用无论是否作为收入，都不影响所得税，只是因为所得税预缴和清算的时间差而影响了所得税的利息。但如果代收费用纳入收入，则

10、可作为三项费用的扣除基数。3、土地增值税对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可以根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定是否扣除。如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税。相应的，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未计入房价中，而是在房价外单独收取，可以不作为转让房地产的收入征税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。本人倾向于不将代收款项作为收入，不去考虑企业所得税费用基数问题，以避免麻烦，可考虑将代收款项转换成代理业务。对于代理业，除特殊规定之外，仅

11、就纳税人取得代理服务收入全部价款和价外费用计算缴纳营业税，其计税营业额并不包括纳税人代理其他单位或者个人收取的款项本身。就目前而言，房地产开发企业所代理的收费项目基本上是无偿的，不用缴纳营业税。此方案可以降低包括营业税及附加、印花税、土地增值税、企业所得税在内的整体税收负担。(二)租金收入的税务处理租金收入按现行规定，都是采用收付实现制。我们所称的“收付实现制”并非是实际收到钱，而是合同上规定的收款日期，体现了纳税必要资金的原则。收过租金的人都知道，12%的房产税是较重的。交完5%营业税、12%房地产税等后所剩无几。若将租金分解成三部分，即房租、场地租赁费、设备租赁费，并重新和客户签订合同，则

12、只对房租交房产税。另外，还有三种规避房产税的常见方式：变出租为转租，架设中间公司；变出租为收取管理费，分解租金收入为租金和管理费；变出租为承包。(三)购房优惠的税务处理(1)企业以买一赠一方式组合销售本企业产品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。比如：购房送车位。一套住房公允价值为150万，送一个车位公允价值为15万元，共收房款150万元。赠送的车位不应当作为捐赠处理，应按公允价值的比例分摊确认收入，则住房销售收入为150×150/165=136.36万元，车位的销售收入为150×15/165=13.64万元，同时按此金额分签

13、购房合同。这样，对客户而言，实际支付150万元，与买房送车位的效果是一样的。对于企业而言，赠送行为变为折扣销售，只要按150万元计算缴纳营业税即可。(2)购房送物业管理费：由于房地产企业与物业公司是两个独立法人，独立核算。购房赠送物业服务费事实上就是由开发商代业主向物业公司支付物业服务费，记帐时作为营业费用。可以转变一下方案，开发商收取减除赠送物业服务费后的房款，赠送的物业服务费直接收物业公司收取。(四)利息的税务处理房地产企业资金不足时，除向银行进行项目抵押贷款外，常向关联方融资。按利息的方向划分：分两个层次，一是企业收取的资金占用费，如何纳税；二是企业支付的利息费用，如何在税前扣除。1、利

14、息收入(1)印花税。根据中华人民共和国印花税暂行条例的规定，“借款合同”是指银行或其他金融机构与借款人之间签订的借款合同（不包括银行同业拆借合同）。因此非金融机构之间的借款合同不需要缴纳印花税。(2)营业税。根据营业税暂行条例实施细则，纳税义务发生时间为取得索取营业收入款项凭据的当天，即书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。(3)企业所得税。根据企业所得税法的规定，存款利息、贷款利息、债券利息、欠款利息等收入都应缴纳企业所得税。关联方的无偿贷款，要被纳税调整，追缴税款。广州宝洁公司自1993年以来一直享有全国轻工行业向国家上缴税额最多的企业的名号。该公司1997年1月1日至2001年12月31日期间，利用超额预付货款及费用的方式向关联方提供巨额无息融资，即不做纳税申报，也不做纳税调整。这家缴税大户，在2003年上半年，因被查出漏报应纳税所得额共计5.96亿元，补缴了企业所得税8149万元。这是至2003年以来广州市反避税调整单个案件补缴税额最大的案例。2、利息支出根据企业所得税法的规定，