绿城、中海：园林景观工程的成本管控要点

1、绿城、中海：园林景观工程的成本管控要点核心提示：绿城是豪宅产品的代名词，中海是成本管控的利润王，为什么这次选取这两家企业的景观成本来探讨，是因为豪宅更需控成本，否则也不赚钱；而成本管控高手中海的景观成本有哪些路数，更是需要我们去好好研究的。景观工程，作为客户感知房地产项目的重要部分，让房地产企业费尽心思考量和打磨，但是，再需要投入的部分，也要考虑投入产出比。一、景观工程成本的基本类别景观工程成本，一般包括室外土方工程、园林环境工程费、园林土建工程、绿化工程、围墙工程、景观水电、物业及交通设施、室外零星设施、配套设施费、游泳池、网球场、垃圾站、物业管理用房、其他配套用房等。其中，园林环境工程指的

2、是室外景观、道路、绿化、景观小品及相关设施等工程。园林土建工程包括硬质铺装、道路、挡土墙、景亭、雕塑、廊架、水景、坐凳及垃圾桶等。绿化工程包括乔木、灌木、花坛、盆景、植被及草坪的种植及养护，由于绿化工程往往是客户在看房时能直观感受到的敏感性成本，一般建议绿化投资额不低于园林环境工程费总额的25%二、景观成本控制原则与重点基于数据分析可提出以下关于景观成本控制的4大原则：第一，应根据营销定位匹配楼盘档次，可参照同档次楼盘的景观投入水平。第二，尽量选择优秀设计单位或著名设计师，不仅能够有效优化产品设计，而且能够提高产品知名度，把握了景观细节，就把握了效果，成熟的景观设计成果能节约成本。第三，选择相

3、匹配的材料及有实力的施工单位，保证设计效果的实现，设计再好，没有好的施工单位来实施，同样不能做出好的园林景观。第四，为控制整体投资，应合理分配。根据地块分级，景观投资不宜采用统一标准，而应该在统一的投资水平上，根据土地分级采取景观投入分级的策略，在重点区域，如会所、高端户型、展示区、中央庭院景观应高于平均水平；相反，则可以适当低于平均水平，不均衡投入景观成本，从而控制整体投入。基于上述大原则，可以基于以下重点来打造景观，从而在实现成本管控基础上，好钢用在刀刃上。首先，根据整体规划土地分级策略在景观投资上相应的提高重点位置及销售卖场路线的景观投资水准。其次，在考虑景观均好性的同时，适当提高商业街

4、区、展示区、水所、入口、中心庭院景观档次，以提升高品质物业的标准。再次，依据高品质物业景观设计越来越重视软景的趋势，楼盘整体投资应提高软景投资比例。最后，在具有相对劣势如朝向不好、周边环境差的地块，周围应适当提高景观投资水平，提高劣势地块的景观标准即提高了整体楼盘的物业品质；对于城市形象展示面和临街区的地方，适当的提高投资比例是有必要的。三、园林景观工程成本管控上海绿城园林景观工程分为硬景和软景两个部分，硬景（含园林土建、水景、水电及附属设施）面积约为35000平方米；软景（苗木绿化）面积约为60000平方米。经估算造价为5467万元。总景观面积约为95000平方米，折合575元/itf。由测

5、算分析表可知，造价比例相对较高的为：绿化费37%道路建造费19%特色铺装、小品、凉亭等其他构件11%水景8%室外照明水电6%此五项合计占造价的81%是成本控制中应重点关注部分。总体景观成本分析详见下表。项目名称上海绿城, 硬景 宜中套含 一 软景景观面积（m2）950003500060000景观造价 施工单价所占面积 所占造价（方元）（元/m?）比例（% ）比例（% ）5467575100100343598136.863203233953.237又以中海室外园林限额设计为例，会根据项目档次来安排软景、硬景的比例。序号意软景与硬景比例搭配；少用名贵苗木,多用本地普通苗:水景造价高，使用管理费用更

6、高控制其规模物业 类型非别鬟别塞次高档档档高档档档r局中福超高中按空地面积单方造价限额按项目总建筑面积单方造（元/叫650400300-400300500400300价限额（元/近）18012080-120807504501.软景上海绿城软景部分造价为2032万元，其中：成本投入量最大的为中等乔木，占绿化部分投入成本的35%,第二的为大乔木及名贵树种费用，占总成本的15%,第三的为小灌木，投入比仞为16.03%。以上三个部分总投入比例合计为66%,占成本的一半以上，因此是重点关注区域。从面积分配比例来看，灌木面积：草坪（含地被）面积比例为1:1,乔木：灌木、草坪面积比为1.3:1:1.2,成本

7、投入比为6:2:1。上海绿城软景绿化部分详见下表。名称绿化总面积（6000m1）大乔木及名贵树费用中等乔木费用<1矫木费用大灌木费用中等濯木费用小灌木费用地被费用草坪费用绿化土方费用绿化设计变更费用创介占绿化（万元）费比（）占总费用比（%）单价备注3157098824153263612122217615.4934.894.321.180.7916.031.765.9310.91S.6857612.971600.440.305.960.662,214063.2273372309669201259860403229占苗木及绿化土方赛用的9.5%绿化总费用占绿化面积均价为33&7元/m

8、2；绿化总会用占国林总面积均价为2145元/m2;费用比：（大乔木及名贵楸中等乔木Zl中木:大灌木:中等灌木:小灌木地被:草坪二20:47:62工23:3:8）数量比：（大养木:中等乔木:小乔木二1刃数量比（大灌木:中等灌木:小灌木:地破=15360:32）数量比:侨木:灌木PF含喇=1:2）数量比（大乔木:中睇木小乔木:大灌木:中灌木三533：16）软景绿化分析如下表:序号1234567891013141517181920景观面积景观造单方指标所占面积所占造价(W)价（万元）（元/m2）比例（%）比例（%95000546757510060000203233910046233156817715

9、32309070930738.534.975908811612.74.3399424606.71.21049161531.70.S332033269835.716596835.8606421.8276471214446.1669300m32213210.86000017629.了，3用朋步£7一i“f项目名称上海绿城族景大乔木以及贵树中等乔木小乔木大灌木中等灌木小灌木绿化土方原花变更前十类大量苗木品种成本投入分析如下表：苗木名称苗木数量序号 123 45678910香樟632丛生金挂238柑橘树289银杏B267重翡樱花171银杏A70乐昌含笑462海枣3垂丝海棠257西府海棠125

10、合计2524苗木单 苗木总价 占绿化造价 价 (万元)分配比例%2450154647.62%5600133+28656%3780109.2425,38%350093.454.60%420071.823.53%878061.46102%130060.062.96%150000452.21%168044.856221%345043.1252.12%81 巧耳a®."%20%30%此项目树木的品种多样，营造出不同的效果。值得注意的是，以上苗木、种植土价格为某地的当地价格，不同城市的价格有所不同，比如上海地区价格约高出南京2.硬景硬景部分造价为3435万元，面积约为35000平方米

11、。占总造价的63%按景观总面积计算,折合361元/itf。按硬景部分面积计算，折合981元/itf。硬景分析详见下表5。国片款或面F(in1J景现事件百元m战(7C/e*1瑶q面5T呢、3tJ所副价二三也，j上海球域;笑迎5467575100IOC建景招&MWit?ai100100中3Qt»AG】54Gas道路E舞国30060107S现S5-?将心铺装a1必加畅囊m397室外照明京电及3aB我工5.6大门<t圻ft24251"0.4网球场200070NWJ：13-其他构件112SJ乩64.G七：9710IE围墙翊&719.7M零星曝Jujj-我2_*L

12、7.2变更费494道路分析见下表:行车入口挡堵3.特色铺装、雕塑、凉亭等特色铺装分析:上海绿城的特色铺装种类较多，有廊架、木地台、水景墙、旱景墙、台阶等内容，其做法多样，结合所处的环境及功能使用要求而为。特色铺装结合小品、凉亭等其他构件对整个景观绿化环境起到了 “集中点题”、提升整体档次的作用。特色铺装造价折合景观总面积为39元/ itf。此部分可依不同的地形、设计理念予以增减。详见下表。施工 单价 1000850 70000 50000 5500600 580 680 480 560 850总金额 （万元）30 55.2675 28.0581 15.66 62.892419.6 442372

13、.66成本投 入比例 8.1 14.8 L9 1.3 7.5 2L7 4.2 16.96.4 53 119 100408268238328220449.82274.32105.131451495.84454名称汽车入口挡墙 入口铺装 圆形铺装 台阶（游泳池旁） 台阶（单元入口） 树池，花坛合计廊架 木地台 水景墙 旱景墙10G%面积 300 6501个 I个51个 1350 270924.84 500 350520米 2994 卫 4积比例 1021.7侧墙930.916.711.7110005860392260902922206成本投入比例积比例水刷石人行1074.79建筑小品分析:VJ )

14、 备 计 大小贴设告12 123K铺池及 塑塑亭亭亭景景景泳泉品 雕雕凉凉凉水水水游啧小施工单价600001500004800006300004500001300900500160011002800总金额（万元）6154863454945.455303.648.417.92656.72成本投入比例0.92.37.39.66.97.50.88.446.27.42.7100%盖积个个个个个 覆面6011001897.544064个387754.其他景观设计细节拙劣的雕塑或小品经不起长久的欣赏，不如用秋千、单杠等参与性健身器材代替。秋千和木马对所用人都是童年美好的回忆。减小人行道宽度，因为弯而窄的人

15、行道更具美感，而人行道不要安砌立沿石，采用红砖或片石平面安砌，让草自然地向人行道延伸，更具品位。减小空旷的大广场，增加楼间的庭院绿地：因为人们更喜欢在楼根下或树荫下玩乐，更喜欢庭院绿地。一楼设计“私家”庭院：打开侧门进入小院子，类似别墅生活，既好卖又能提高价位。多种树、少植草，树木的绿化作用和养护成本都是草坪所无法比的。景观绿化要有层次：草坪、低灌木、高灌木、低乔木、高乔本高低有序，既有层次，又显自然。绿化用树可在郊区旷野上、山上或农村寻找购买树型好的、有观赏价值的成品树，别自己种。因为十年树木的花费更高，绿化效果也不如前者。除非与规划的建筑物相冲突，否则一定要保留原土地上的大树，特别是古树。第一，