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文档简介
1、XX公司仓库租赁谈判要点及分析一、合作意愿前景XXX公司与XX公司进行合作多年,多年前在XX公司原有荒地上建起了饲料公司,并先后租用了XX公司的仓库与空地,拓展了厂区空间,形成了目前的规模。现租有XX公司面积约12127.8平方米(18.2亩),其中原XX公司仓库约5779 m2 ,XXX公司自建仓库面积约3051 m2 ,其他建筑面积约3447.2 m2 。 目前,原有租赁合同将于2012年5月18日到期,自2011年9月双方就续租事宜进行谈判,双方希望通过谈判,能够各取所需,各有所利,继续合作共赢。二、双方利益我方利益:目前公司所处位置相对成行,交通相对便利,并且在此持续经营十多年,积累了
2、良好的客户资源,如果能够以比较合理的价格长期租赁,用于饲料生产经营,将符合公司利益,有助于公司健康稳定的发展,并为新厂建设争取更多的时间。对方利益:XX公司希望在2013年公司改制前,在不投入维修费用的情况下,能够继续出租获得较好的租金,并有可能希望通过租赁谈判过程,有关人员获得额外利益。三、双方的优势与劣势1、我方优势与劣势:(1)实际仓库面积约为8872.1m2,报送数据约为9469 m2,对于最终按实际面积计算,对方可能存在误判;(2)目前租期只能保证到2013年,租期短,不利于长期整体承租;(3)场地不规整,仓库、空地分布不合理,不适合大宗物品搬运;(4)现有仓库顶棚锈蚀严重,维修费用
3、较大,相对于短期的租赁则不划算;(5)只按仓库实际计算租金,空地、宿舍不计算在内,相对降低了部分租金;(6)我方短期内没有更好的搬迁地方,相对需要在此的愿意更为迫切;(7)在XX公司只能做出一年多的承租保证中,不好另找客户;(8)XX公司面临改制,对于内部相关人员可能是个人收益的机会;2、对方优势及劣势:(1) XX公司拥有明晰的场地所有权,拥有支配租赁选择优先表决权,虽然决定权在国资委,但可以充分肯定,在一年多的租期内,其表决权影响力还是较大的(2) 原合同期限到后,地面上的建筑物均为XX公司所有,是新的租赁增值点;(3) 现在所在位置周边地租日益看涨,果品公司、中外储运公司等物流仓库平均价
4、格都达到每月12元/ m2 以上,新建仓库短期租金更达到每月17-19元m2不等;(4) 现所在位置处于南宁市快环以内,紧靠火车专线,附近物流仓储公司繁多,大宗仓储物流发达;(5) 对于XX公司而言,能够整体出租既利于其管理,也利于收益最大化;四、谈价目标1、最理想目标:按实际使用仓库面积8872.1 m2(7752.1+1120 m2 ) 计算,其他建筑物不计算租金,租期2年,至2014年5月18日;租金 6 元/月,共计 127.76万元,一次付款。到期后,仍按原方案续签合同5年以上,2013年6月(即第二年起)起,年租金按5%递增。 2、可接受目标:按实际使用仓库面积8872.1 m2(
5、7752.1+1120 m2 ) 计算,其他建筑物不计算租金,租期19个月,至2013年12月底。租金 7 元/月,共计 117.99 万元,分两次付款。合同到期前3个月谈定续租事宜,如不能续租 2年以上,XX公司承担维修仓库顶棚费用50%,从第二次付款中扣除。3、最低的目标:按实际使用仓库面积8872.1 m2(7752.1+1120 m2 ) 计算,其他建 筑物不计算租金,租期12个月,至2013年5月底。租金 8 元/月,共计 85.2万元,分两次付款,第二次付款在2013年4月底付清。合同到期前3个月谈定续租事宜,如不能续租 1年以上,XX公司承担维修仓库顶棚费用80%,从第二次付款中
6、扣除。 五、双方态势分析:1、相对于XX公司而言,我方所处的势态较为被动,短时间内还不能进行搬迁,我们的最低要求是续租一年至2013年底,租金不超过100万/年,这点契合目前XX公司的要求,完全可以达成目标;2、如果我们希望能够继续在此地经营下去的话,100万元/年的价格在未来几年将会递增,势必加重XXX公司负担,甚至利润全交了租金,因此必须给下一次的谈价留下空间。3、同时,XX公司面临改制问题,其内部相关人员将会产生人事变动,出现人在其位谋其利的机会,尤其是国企人员,这也许可以给我们提供获得价格优惠之外的利益,达成最理想目标。4、但,又因为是国企单位,有其自身监督机制,其价格提出来后,参与谈
7、判的人员也不好做太多让步,8元/ m2 相对降于周边的价格的提出,间接证明了这一点。因此,我们可以在其再让步到7-8元之间时,接受价格,甚至可以完全接受8元价格,但必须争取其他条件的优惠,如再续租年限长、维修费用分担等。 六、下一步谈判策略与分析1、按我们最理想目标,以合同文本的形式,提交我们的方案,再次试探其反应。从之前的收集到的信息,价格有进一步降价的空间,但这需要双方接触的机会。因此,在2月25日前,到XX公司进行多人座谈。表明我方让步,即我方拼弃原先整体打包承租的行业惯例的方式,接受XX公司按仓库出租的方式,同时提出我们的6元价格。2、根据XX公司的反馈,适时提出附加的续租条件,时间尽量安排在周五下午或周还末面谈。3、我方在价格上做出让步的前
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