河改造片区建设项目可行性方案研究报告

1、刖言1、选择X进行工程拓展的原因X公司主动找到我司要求合作一一2021年10月，X矿业在X与当地政府就目标 地块达成开发意向，经过多家公司比拟和工程考察希望能与我司就该地块进行 合作。我司针对该工程进行了详尽调研一一 2021年2月27日-3月3日，我司由三个 部门组织的调研组到X针对拟合作的建设用地进行前期市场调研，围绕着城市是 否具备进入条件、X房地产现状及供求关系和目标宗地及周边进行了详细的调 研。该工程可促进我公司从独立开发经营逐步转向合作开发、品牌输出的开发 经营模式一一目前市场条件下，知名开发商为了分散风险，以有限资金提升市 场占有率，纷纷进行品牌输出的合作模式，如中体奥园以出售品

2、牌冠名权的方 式品牌输出、阳光100以30%-40%E控股股权合作的品牌输出方式品牌输出，对 于我公司而言，该工程具有品牌输出的先决条件，利于我公司以一定的资金拓 展多个工程。2、调研结论调研组调研了 X市场8个代表工程、4个专业批发市场，对9个政府部门以及1 个当地中等略偏上收入家庭进行了访谈，满足对城市经济、房地产行业、消费 群体的分析条件。经调研得出以下结论：X市场从人口、经济和未来开展潜力来看具备进入条 件；X市兰山区主城区具有产业支撑带来较大需求、土地供给有限，未来几年需 求大于供给，具备进入条件；工程所在区域由于属老城区，现有工程品质相对 较差，为本工程的顺利开发经营提供了时机。建

3、立在调研的根底上，完成该可行性研究报告。1 .总论1. 1建设工程概况1. 1. 1工程背景X矿业拟与我司合作开发X工程，2021年2月 27日-3月3日我司由三个部门成员 组成的调研组对X市场进行时机调研并对工程进行市场调研，本可研报告是建立 在调研报告的根底之上。1. 1. 2宗地认知宗地位于X市兰山区西北方向X商城中心，距离市中心人民广场6公里左右, 为旧村改造工程，享受涑河综合改造治理片区相关优惠政策。土地性质为住宅60%和商业40%，用地性质比例可调且不发生费用，东至工业大道、南至 涑堤路涑河、西至宏大路，工程占地含规划路 297亩，被北园路划分为 南北两块，北大南小，东地界至西地界

4、1公里左右，沿河面较宽。宗地所在区段河道正在治理，初步形成沿岸绿化景观r临沂市城市总体规划I/新行政中心临沂商城%a城市开展方向窗編期進计期黑険IIT厂苗规M蔺1.1. 3可行性研究编制的依据1. ?X市建设工程城建费用统一征收方法?实施细那么；2. ?X市建筑工程综合概预算定额1999?；3. ?X市涑河改造片区建设工程城建费用统一收费一览表?；4. ?省工程建设其它费用定额?；5. 市场调研报告；6. 合作方提供的其他有关资料。1.1. 4结论1、主要经济数据及评价指标主要经济指标骨口. 序号名称单位数据1总投资万元638892总收入万元866103税金及附加万元48334总本钱费用万元7

5、54675利润总额万元148566所得税万元37147税后利润万元111422、通过对工程的技术经济分析论证，我们得出以下结论：X市场具备拓展进入条件；工程所在位置符合城市开展方向，是 X未来几年开展的热点;在充分考虑不利因素的情况下工程收益较好，经济上可行； 工程的风险在合理的限度以。2. 城市宏观环境分析2. 1自然地理环境2. 1. 1区位X市位于省东南部，地近黄海，东连日照，西接枣庄、，北靠、潍坊，南邻。地跨东经117度24秒119度 11秒，北纬34度22秒一36度22秒，南北最大长距228公里，东西最大宽度161公里，总面积17184平方公里，是省面积最大的市。再市八C吏帝

6、6;j阳那車邃訓 <11* '2. 1. 2交通X市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。已经复航的X机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音737、麦道82等机型，现已开通北京、上海、的直飞航班。境以4条过境国道和14条省 道干线为主，形成四通八达的公路网，城市主干道较相比，同等级道路比多两车 道。兖州石臼所铁路、坪上岚山铁路和胶新铁路贯穿南北。京北京沪上海高速公路 和日照东明高速公路在 市形成一个十字形，通车里程达 到340公里。2. 1. 3行政区划X市现辖兰山、罗庄、河东3个区和郯城、苍山、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沐9个

7、县，共计180个乡镇办事处，7151个行政村。郵域2. 1. 4人口人口 1023万人，主城区人口 146万，流动人口 30-40万人，其中商人有8万常驻人口，流动人口中年收入百万以上1万人，千万以上千人，上亿以上十几人数据来源：房管局产权交易中心|县区|面积平方公里乡、镇、办 事处个行政村个户数万户兰山650.371140925.51罗庄370.37814114.25河东727.631241018.042. 2宏观环境分析相关资料显示，在中国社科院2005年发布的中国城市综合竞争力200强报告 中，X综合GD增长居第42位，在2006年、2007年报告中，X增长指数已经分别上 升至全国第6位

8、、第7位。数据来源：X市经贸委2. 2. 1相关经济开展指标由于公司目前在和有开发工程，因此选择、和X三个城市经济指标进行比照, 便于对X城市有更量化的了解。1、国生产总值GDPXGDP数据来源：X市2003-2007国民经济和社会开展统计公报临沂 GDP 总量增长表现单位：亿元GDP数据来源：市2003-2007国民经济和社会开展统计公报西安GD总量增长表现单位：亿元口 GDFGDP数据来源：市2003-2007国民经济和社会开展统计公报咸阳GD总量增长表现从三个城市GD来看刈各低于，远高于，5年增长幅度高于15%城市开展速度较快。2、人均GDP人均可支配收入、城市化进程、轿车拥有量由于局部

9、年份人均GD数据缺失，故本报告仅采用07年数据进行比照指标国民生产总值人均国民生产总值城镇人均可支配农民人均纯收入X1660.5亿元16106元/人12819元/人4722元/人1737.1亿元21017元/人12662元/人4399元/人586亿元11733元/人10970元/人2914元/人截至2007年底，全市城市化水平为43.8 % 44.9%，规划到2021年到达45%从上述统计指标来看，X的人均经济指标与接近轿车拥仃吊递塢表图片来源：X商城展厅汽车每天挂牌量200个左右。X2007年百户家庭轿车拥有量为11.9，远高于的6.62007年 10月底轿车拥有 量为153541辆数据来源

10、：华商报，按800万人，每户3.5人计，每百户家庭轿 车拥有量为6.6 。3、产业结构三个城市产业结构一览表年份城市X全国平均2003 年14.9 : 49.4 : 35.75.5 : 47.6 : 47.2 :21 : 43: 362004 年14.5 : 52.5 : 335.5 : 45.2 : 49.322: 44: 342005 年13.5 : 52.2 : 34.35 : 42.5 : 52.519.8 : 44.5 : 35.712.4 : 47.3 : 40.32006 年12.7: 52: 35.34.9 : 42.4 : 52.711.7 : 57.9 : 30.411.8

11、 : 48.7 : 39.52007 年12.4: 51: 36.54.8 : 43.9 : 51.310: 50 : 4011.7 : 49.2 : 39.1数据来源：2007年X、国民经济和社会开展统计公报从上表统计数据来看，X市第一产业的比重高于、全国平均水平，第二产业比重也高于、全国平均水平，第三产业比重偏低中国城市第二产业的资本和劳动边际生产率高于第三产业高于第一产业。要素边际生产率在产业间的差异将会促进生产要素由低生产率产业向高生产率产业流动，从而促进了经济增长。因此一段时期调整趋势仍将从第一产业向二、三 产业调整，根据对X市招商局相关人员的访谈，X市政府最近一段时期将重点开展 第

12、三产业。从统计数据和相关分析可以看出，X市经济保持快速增长与第二产业比重较 高是分不开的。2. 2. 2支柱产业1、第二产业X第二产业在产业结构中比例较大，规模以上工业企业到达 2769家，工业总 产值2464.08亿元，累计完成工业增加值653.68亿元，同比增长24.4%;产品销售 率97.66%,同比上升0.21个百分点。规模以上工业实现主营业务收入 2419.52亿 元，增长35.1%,实现利税合计165.80亿元，其中利润总额140.11亿元，同比分 别增长 35.26%和 37.39%。X市第二产业有八大支柱产业：农副产品及食品加工产业、机械制造业、木 业加工业、化工业、建材业和冶

13、金业、纺织服装业和医药加工业，其中冶金业和 木业开展最快。八大支柱产业占全市规模以上工业比重为78.64%。数据来源：统计信息网2、第三产业X市第三产业比例相对较低，商贸流通业是第三产业的支柱产业，应该说商 贸流通业务兴旺是X经济最大的亮点，素称江北第一商城，X商城规模效益位居 全国第三位。通过各类批发市场带动，全市开展各类专业村1500多个，专业镇80多个，农业产业化龙头企业近 800家，直接受益的农民达300多万。目前全 市共有民营企业1.27万家，以X批发城为龙头形成各类市场999处，个体工商 户24.12万户，从业人员62.56万人。规模以上工业企业中民营企业 599家，年 完成工业总

14、产值450亿元，全市民营经济增加值占国生产总值的比重达52%全市批发城交易额占全市各类商品市场交易额的62%由批发而带来的流通业发达，很多大小物流公司应运而生，2006年，全市物流相关行业占全市 GDP的比 重为20.5%。根据?X市现代物流业开展“十一五规划纲要?，X将充分发挥在区位、交 通和商贸流通等方面的比拟优势，全面整合社会物流资源，构建起现代化的物流 根底设施和物流公共信息平台。到2021年，第三方物流增加值占全市物流业增加 值的比重由“十五末的15勉高到25%物流本钱占全市GD的比重由“十五 末的20%F降到15%物流产业增加值到达500亿元，年均增长幅度高于全市生产 总值2个百分

15、点。“十一五期间，根本建成东西两大综合物流园区和一批特色专 业物流中心，根本形成现代物流网络的根本框架，根本建成高效、便捷、与国际 接轨的现代物流公共信息平台，根本形成以第三方物流为主的市场主体。2. 3城市开展规划2. 3. 1城市开展方向2003年 2007年X市政府着力打造沂河，相关的优惠政策促进了沂河周边 的开展；2005年 2021年, X市政府提出并重点改造涑河，并给予了很好的招 商引资政策，2003年开始南坊新区建设。2005年至今，按照“大X、新X总体规 划和X现代商贸物流城建设规划，将分布在原市区的 60多处专业批发市场进行了 整合提升改造，着力打造X商城。城市开展重点向北南

16、坊和西北涑河、X商城o2. 3. 2市区总体布局规划规划涉及兰山区、河东区、罗庄区、南坊片区、高新区、经济开发区。规划预测2021年和2021年X市的城镇人口分别为504万和701万左右：城 市化水平分别到达45唏口 60流右。中国城市规划设计研宝院 临诉市规削局?0O5 I2. 3. 3城市化空间布局规划"一心七轴"的城市化空间布局规划是整个 X市的空间开展布局。"一心"指中 心城市。中心城市是市域城市化"龙头"，发挥中心城市的"聚集效应"，强化中心 城市的"辐射效应"，扩大中心城市对整个市域

17、的带动作用， 这是市域化城市的最 集中表达，也是市域整体形象的标志。"七轴"指以中心城市为核心，沿交通线向 外辐射，通过9个县城的7条轴。开展过程中，发挥七轴各自特色，因地制宜， 因势利导，充分利用较好的经济腹地条件、山区特点、山地交会特点，发挥在苏 北-鲁南经济隆起带上的作用。随着中心区域辐射力的加大和城市化进程的延伸 以及农村剩余劳动力往城市转移，将会产生巨大的城市物质，这局部物质的获益 者将会是城市消费的潜在客群；中心城区对周边区域的辐射度越强， 外来人口就 会不断地进入主城区，城市物质就会不断地增加，消费客群不断增多。2. 3. 4城市性质与开展规划1、城市性质鲁东

18、南地区的中心城市、全国性商贸物流中心之一、历史文化名城、具有滨 水特色的宜居城市。2、人口规划2021年人口已经接近2004年规划2021年人口，人口实际增 长速度快于规划近期2021年:X市总人口： 2021年全市人口到达1050万人，其中城镇 人口到达504万人，市区城市人口到达145万人，其中常住人口 115万人，暂住 人口为30万人。3、用地规划近期2021：城市用地规模到达160平方公里。远期2021:城市用地规模到达 219 平方公里。4、一河五片规划X中心城区的空间结构提出以沂河为 轴分兰山、罗庄、河东、南坊、东南五片组 团的“一河五片、组团开展的开展战略建 议。X中心城区以沂河

19、为城市中心开展轴， 城区形成“一河五片，组团开展的空间结 构和“三环七放射的城区道路网络体系。“一河五片是指X中心城的规划建设布局和空间形态的组成，即城市今后的主要开展的"五片"区域为：1以X历史文化名城保护区为中心、以商贸物流、批发市场和大学城为 主体的兰山片；2以高新技术产业开发区、能源、建材、化工、纺织工业基地和市区新 城组成的罗庄片；3以市区物资集散、仓储转运、批发贸易及大型根底设施基地为主体的河东片；(4) 以城市新的行政中心区、市区文教、体育、科研和休疗养基地，以及 大型生活居住区组成的南坊片。(5) 由省政府2003年批准、以X经济开发区为主体、正在起步的东南

20、片。一河五片，各片充分表达城市功能，以此为主体的城市功能区形成"一河五片"的城市区域，一个大都市模样的 X城将呈现在世人眼前。2. 3. 5商贸业开展规划1、规划围?X市城市商业网点开展规划?的包括兰山区、罗庄区、河东区、南坊片区、 高新区、经济开发区6个区域。2、规划容商业功能体系规划(城市商业中心、区域商业中心、社区商业、商业街)、大 型商业网点(零售商业网点和商品交易市场)布局规划及商业物流基地规划 3部 分。3、规划期限与城市总体规划一致。近期 20072021年，远期20212021年。4、规划目标(1) 到2021年，市区将初步形成1个城市商业中心、5个区域商业

21、中心、 两处大型商贸物流园区、1条以涑河为主线的城市商业带和社区商业组成的五级城市商业体系的架构。未来3年，大型商业网点数量控制在35至40处，新建社 区人均商业用地面积不少于1平方米，培育打造13条商业街；改造和新建农贸 市场19处。(2) 到2021年左右，全面形成1个市级商业中心、5个次级商业中心、2 处大型商贸物流园区的商业功能区、1条涑河商业带的布局，商业街的特色与活 力进一步增强，社区商业效劳功能进一步完善，商品交易市场体系和物流配送体 系的综合竞争力进一步提高。其中近期开展目标为：改造、提升、转移涑河两岸现有批发市场，控制完善 老城商业区，打造建设以涑河为主线的商业带，完善河东区

22、、罗庄区的商业配套，建设南坊片区、经济开发区的商业中心；市区人均零售网点营业面积增加到0.7平方米，人均拥有大中型商业零售网点营业面积 0.3平方米。近期大型零售商业网点数量控制在 35-40处左右，新建社区人均商业用地面 积不少于1平方米，培育打造13条商业街。大力推进X商城和经济开发区建设， 全力打造国家级物流基地和全国区域性物流中心。2. 3. 6住宅建设开展规划2021-2021年X市住房建设开展规划2021-2021年中确定住房建设总目标一一到2021年, 人均住房建筑面积到达28平方米。2007年人均24平方米在建设部制定和公布 的?全面建设小康社会居住目标?报告中，全国的城镇居民

23、“住房小康指标为， 到“ 2021年人均住房建筑面积为30平方米。2021年人均住房建筑面积为35平方 米。单位：万卅类另y普通商品房经济适用房拆迁安置房新增面积廉租房2021 2021 年82019039010总量1410住房工程布局“十一五期间主城区的住宅开发工程将涉及的主要片区分别是:1、兰山区：兰山区住房建设布局为：“两线、“两片。“两线：即沿沂河西侧和涑河两岸旧城改造区域。“两片：即南部、西部旧村改造片区。2、河东区：河东区住房建设布局为：“一线、“两片。“一线：即沿沂河东侧旧村改造区域。“两片：即南、北部旧村改造片区。“两片：即北部区政府周围片区及南部旧村改造片区。4、南坊片区：南

24、坊片区住房建设布局为：“三区。“三区：即纬四路东、西侧和柳青河东侧城中村改造区域5、经济开发区：经济开发区住房建设布局为：“一线。“一线：即沿205国道西侧旧村改造区域。6高新区：高新区住房建设布局为：“两线。“两线：即沿科技大道两侧区域及沿路两侧区域。2. 4与宗地有关的区域介绍2. 4. 1X商城认知X商城规模和效益位居第一位，列全国前三位。X商城是X “南工、北文、中商开展战略“中商的核心地带，创立于1982年，是我国最早创办的专业批发 市场之一和全国最大的商品集散地之一。20多年来，历经了 “西郊大棚底专业 批发市场X批发城中国X商城四个开展阶段。现有服装、化工、建材、五金 等各类专业

25、批发市场60余处，总营业面积600多万平方米，经营摊位4.6万个，上 市商品4万多个品牌系列，从业人员10万人，日客流量达30多万人次,商品交易辐 射全国26个省、市、自治区。年商品交易额达 400多亿元,市场综合效益连续16 年居全国同类市场前列，成为鲁、苏、豫、皖地区最大的商品集散地和人流、物 流、资金流、信息流中心。批发市场年交易额递增表5004504003&0300250200150100019961999200320062006200?L2022032042545647050图片来源：X商城展馆2. 4. 2涑河综合改造治理片区认知涑河是开凿于明代嘉靖年间的一条人工河道，全长

26、 60公里，流域面积297平方公里，是X城市六大河流之中唯一东西流向、横贯城区的河流。涑河片区位于X市兰山区，片区总体规划控制面积21平方公里截止09年累计完成涑河治理16.6平方公里，沿河开发长度12公里，从06年3月X市政府开始 进行涑河综合治理改造工程，专门成立涑河片区开发建设指挥部， 抽调专门人员 集中办公，对涑河开发建设实行封闭式管理，并制定了相关配套按50%勺标准、行政事业收费按照30%勺标准收取的优惠政策。X市政府拟将涑河打造为北方秦淮 河，将河两岸打造为X的商业走廊。涑河片区从东向西分为三个功能分区一一古 城商业区2.5平方公里、现代商业区12平方公里和生态休闲区6.5平方 公

27、里，本工程在现代商业区围。目前古城商业区最先开发建设，已有工程鲁商 凤凰城、兰亭水岸、外滩明珠、万兴都、蓝湾国际180万/亩等工程，现代商 业区东侧台商在涑侧取得100多亩土地、涑侧20-30亩，开发商在临西五路取得 70-80 亩土地。数据来源：涑河指挥部招商处 唏靑克朮贱齐葦丄童的折序貫證立工ftt：世卵 WID rhft p-w fl# 事find 4三刚幅 rtt b gt 齋 麵他 *iwctwwhjIwhT2. 5小结1、城市开展方向从主城区兰山老城区向北南坊新区和向西北开展X商城、涑河，向北是行政中心，向西北是商贸流通中心。南坊新区和 X商城 从行政区划上均属于兰山区。2、X城市

28、开展潜力较大，商贸流通业的开展必将带来第二产业开展促进城市 更快开展。3、城市中小经营个体众多，中等收入家庭较多。4、X规划是沿河开展，因此沂河和涑河成为 X两大开发热点。5、X市政府给予重点开发区域较多政策优惠。6从人口、经济、政策三方面看，X 市场具备进入条件。7、宗地符合城市开展方向，属于未来开发热点。3. 房地产环境分析3. 1房地产板块划分3. 1. 1板块区位根据X市城区分布特点，可将X城区分为五个板块进行分析研究兰山中心板块河东板块板块区位划分3. 1. 2板块分析1、兰山中心板块(1) 板块围东至沂州路、西到临西九路、海关路以北、祊河以南。(2) 开展概况兰山板块位于中心区域，

29、板块以人民广场为中心辐射，四下分布着众多商场 与商贸市场。它是X的中心商业区，亦是X的中心居住区。兰山板块最大的资源是地段资源。因为历史及地理原因，人民广场附近成为X市形成最早也是认可度最高的商圈， 客流及物流的集中自然形成闹市，X的 “中国商贸城逐渐形成，客流、物流、资金流、信息流相互交汇。板块形成模式为：“客流T物流T资金流T信息流。因为地段作用，大量商业集中，形成区域特色。它的向心力是“商业此板块的居住特点是居住区主要是各个单位自建的家属区占有较大比例。此 板块价格和消费群体属于X市第二梯度。(3) 住宅市场特点兰山区商品房工程供给数量最多，但受地块制约，板块以建筑面积10万平米以下的小

30、规模楼盘为主，整体均价在 3325元/平方米。首次置业较多，外加局部投资客群，客群覆盖面较广除工程周边原居民等客 户外,板块众多批发市场的云集使得私营业主及外来生意人成为准客户重要组成 局部。该区域集中了 X接近90%勺商业楼盘，2021年有X小商品城、家具城、灯具 城、美多现代城等商业工程的成功出售。作为X未来的物流城和商贸城，该区域楼盘的投资价值非常高，住宅，商业 楼盘的投资回报率高。2、南坊板块(1) 板块划分沂河西、祊河东的围合三角区域。(2) 板块开展概况南坊板块是近两年开展比拟快，正在建设的板块。区道路宽阔、整洁。经过 市政规划，该板块将建成行政中心区、商务中心区、文化娱乐中心区、

31、居住中心 区、商业副中心区。南坊板块最大的资源是政策资源，其次是临河的景观环境资源。板块形成模式为：“政策f 资金流 f 客流f 物流。因为政策的导向作用，集中了行政、文化、休闲、娱乐、商业、酒店，形成 了区域特色。它的向心力是“市政。南坊板块一年涨幅38%其中沂龙湾和齐鲁园两个工程一年提价分别到达 1000和1200元，上涨快速。(3) 住宅市场特点商品房供给量大，超过 560万平米，占X市住宅建设开展规划 2021-2021 的68%超出区域规划人口需求围，整体均价 3500元/平方米。区域竞争剧烈：区百万平方米大盘3个，另有局部不具备销售资格的单位建 房及还建房正在以低于市场的优惠价私自

32、出售， 例如本作为兰山区政府家属院的 沂州花园，关系价约在2300元/平方米，此类低价的私市房将会对南坊板块的价 格走势造成困扰。此类小区具备土地本钱方面的价格优势， 定价尺度弹性，但却 使得南坊市场竞争更为剧烈。客户主要集中在以公务员、工商个体户、私营业主，40昭户为团购客户，团购体量明显大于其他板块。由于新的市委市政府行政办公中心将在今年启用，未来政府对南方新区的建设日益加大，所以该区的楼盘具有一定的升值空间。3、滨河板块1板块划分沂河西畔，以滨河大道为轴心，北至双岭路南至沂河路。2板块开展概况随着沂河改造完成，该板块是近几年成交热点板块。预期板块形成模式为：“资金流f客流f物流。滨河板块

33、最大的资源是生态资源。它的向心力是“生态景观居住。此板块为近期最为活泼板块，兰亭水岸、鲁商凤凰城、外滩明珠等工程十分 抢眼；板块工程在品质、规划等方面具有一定特色，是X地区高档住宅集中板块， 对板块的拉动效应较为明显。随着该板块社区环境的形成、 后续开发的进展，以 及沿河景观卖点，此板块的居住环境会得到进一步升级。3住宅市场特点滨河板块为X高档住宅板块，商品房的整体均价在 3970元。由于优良的景观及便利的交通，板块区间价格为全市板块中之最高。从物业形态看，小高层和高层成为市场的主流，但多层依然在消费者心中占 有重要地位，成为不少购房者的首选，另外由于滨河板块的景观优越性， 复式及 别墅也成为

34、市场的抢购热点。置业群体以生意人居多，此板块是浙商等外地客商在 X置业之首选；1-3次 置业居多，少见4-5次置业者，偶见6-8次置业者。面临巨大销售压力：大量滨河楼盘的透支性上市，导致整个板块短期供给过 大，市场产品同质化严重4、河东板块1开展概况河东区经济开展较为不均，以沿河九曲镇为代表的沿河片区经济兴旺，但整 体经济的开展不均及众多实力客户向兰山板块工程的流失致使本区在中短时期 开展受限。2住宅市场特点整体价格在3260元/平方米，滨河大道东边沿线价格拉升均价，待建及将入 市工程较多。作为与兰山同样拥有优良河岸线的河东， 还占据了 X经济开发区的优势，虽 然目前开发区还处于一个成长阶段，

35、但是其消费能力一旦爆发是非常巨大的。从目前河东的住宅市场的供给来看，目前河东整个片区的开发重点将在沿沂 河沿线，其独特的景观效果和较河西更为优美的河岸线及低廉的价格，将吸引一大批的兰山客户，跨越大桥。5、罗庄板块1板块围沂河路以南、罗四路以西、罗十路以东、工业路以北围合的区域2板块开展概况本板块距离中心较远，板块经济较为兴旺，但区域整体供给量相对于其他板 块偏少，居住生活配套很不完善，故现有特点为工程规模都较大以社区配套弥补 周边配套的缺乏。3住宅市场特点罗庄的市场均价在2270元/平方米，由于地理原因和历史形成原因，此区域 不被开发商所看好，因此开发工程不多，但是随着市政府的政策引导和城市建

36、设 力度的加大，本区域的商品房供给量正在逐年增加， 但是价格明显要低于其他板 块。作为X的工业区，罗庄在房地产的开展上一直处于比拟滞后的层面。长期以来依赖自产自销：罗庄的住宅一直严重依赖本区域消费， 所以导致其 价格一直比拟低。产品结构比拟单一：除了曾经出现的双月园别墅，罗庄的产品一直以多层为 主，几乎未出现小高层及高层住宅，产品结构的严重单一化，致使一局部高端客 户分流到市区。发挥郊区化效应：兰山的局部客户在向郊区过渡，尤其是当市中心房价过高， 导致人群向周围分流，这在一定程度上推动了罗庄的房产市场的繁荣，2021年兰山板块和罗庄板块成交面积交替第一主要原因也在此。3. 2商品房市场供求现状

37、3. 2. 1 土地供给现状2021年5月-12月住宅用地成交情况2021.5-12成交量成交额每亩单价万元兰山区286.76 亩28894100.76南坊区360亩2146959.63河东区25.4 亩127150.04罗庄区235.6 亩13456.557.12经济开发区71.45 亩334046.75合计979.21 亩68430.569.882021年5月-12月商住用地成交情况2021.5-12成交量成交额每亩单价万元兰山区283.41 亩31965.3112.79南坊区1362.05 亩125682.592.27河东区206.5 亩1559575.52罗庄区433.06 亩1623

38、037.48经济开发区458.7 亩1408730.71合计2743.72 亩203559.874.19综上，X市兰山区和南坊区住宅和商住用地成交价高，兰山区由于其城市中心属性住宅用地供给用地有限，南坊区土地供给量大且其中相当一局部为南坊新 区政府下属开发企业购置。3. 2. 2商品房供求现状近几年X商品房销售面积增长迅速，从左下列图可以看出，整体市场供需两旺2002-2021销售竣工面积比拟300销竣比、83.3. 3住宅市2502001501005002002200320042005200620072021竣工面积90115.689.11123.68178.7181.2211.8II销售面

39、积75.1788.799.62109.93186.7285.5239.1111.79%88.88%104.48%157.56%112.89%83.180.00%160.00%140.00%120.00%100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%|竣工面积销售面积T销竣比3. 3. 1住宅市场供给预测作为主城区的兰山板块，土地供给有限，在售工程也多以10万平方米以下为 主,受土地供给的限制未来几年供给面积有限， 住宅供给缺乏，2021年5-12月兰 山区住宅和商住累计供给仅500余亩。作为新的行政中心南坊新区，目前供给土地可规划面积已超出未来几年规划 人口所需面积，

40、住宅供给量大。3. 3. 2住宅市场需求预测1、X市住房建设开展规划(2021-2021年)中确定住房建设总目标一一到2021年，人均住房建筑面积到达28平方米。(2007年人均24平方米)单位：万卅类另y普通商品房经济适用房拆迁安置房新增面积廉租房2021 2021 年82019039010总量14102、随着中心区域辐射力的加大和城市化进程的延伸以及农村剩余劳动力往城市转移，将会产生巨大的城市物质，这局部物质的获益者将会是X房地产的潜在消费者，X中心城区商贸流通业兴旺，对周边区域的辐射度强，对外来人口具 有较强吸引力，外来人口将不断地进入主城区，潜在购房群体增量空间较大。3、2007年以前

41、的开发工程品质较差，城市存在一定比例需要居住升级的客 户。4、刚性需求仍为城市主要需求来源。5、大量的批发市场因为市政规划的统一搬迁至 X城市西区，按照群体效应 和商能效应，新批发市场周围，会因为不断增加和更新的客户源而产生大量的居 住需求。3. 4X市房地产市场典型特征从访谈和数据记录来看，X房地产现状具有以下特征。1、X房地产消费者喜好经历了从多层到高层，又从高层回归到多层的历程， 城市骨架拉的比拟大，土地与相比稀缺程度较弱，城市土地短期充足，不能强迫 消费者接受高层产品。2、城市化进程的加快和经济的开展带来大量的刚性需求和居住升级需求，因此主城区人口不高的X是全省商品房月成交量前三位的城

42、市，从2月周样本可以看出X销售量仅次于，高于等，省还未出现销售接近或超过的城市。3、上一任政府班子的重点在沂河西岸，这一任政府班子的重点转向涑河两岸，因此最近几年价格上涨最快的为沂河西岸， 也就是滨河片区，高档品质楼盘 较高，高层为主，价格较高，但是区域短期供给量大，短期不能完全消化，新 的行政中心南坊区存在同样问题，供给量大，高层为主。4、X的城市规划是沿河两岸建设，河岸是重点开发区域。5、从成交来看，X房地产70%勺成交面积为90平方米以上户型。6政府对房地产行业的支持力度较大，2021年 11月出台的?X市关于促进房 地产业稳定健康开展的假设干意见暂行?从放宽信贷政策等七条促进消费环境

43、的政策、放宽开竣工期限调整土地出让价款支付期限和比例等十八条政策优化投 资开展环境的政策。7、商业销售速度快，往往住宅还在销售甚至还未销售，商业就已经售完。3. 5代表性工程调研调研组共调研住宅工程8个，其中4个在本宗地区域兰山板块西北片区， 其他4个工程分布在沂河西岸滨河板块和南坊区南坊板块。1、美多现代城工程位置：本宗地东北方向500米，工业大道与聚才路十字东南角总建筑面积：32万平方米产品类型：外部围合为商住沿街局部为1-3层底商，4-12层为住宅，街为 二层纯商业户型面积：住宅二居95平方米，三居139平方米，Ioft47平方米5.1米层高， 临街商业60-100平方米，街商业40-6

44、0平方米销售价格：街商业均价4000元/川，临街商业均价6000元/川，住宅均价2800 元/川，公寓均价3500元/ m2购置客户：集中在周边各批发市场的商户，且购房目的为自用为主，因此二 居销售好于三居。2、同心御园工程位置：本宗地向南1000米，工业大道与水田路十字东北角总建筑面积：70万平方米，已建完40万平方米前几期为安置房，已建成并 完成安置产品类型：多层住宅、临街小高层和高层户型面积：87142平米的三房和四房销售情况：前期多层根本售罄，社小高层和高层剩余百余套尾房，均价3200 元/ m?，本期正在诚意认购阶段周边租金：100平方米可租750元/月3、冠蒙时代花园工程位置：本宗

45、地向南1000米，解放路与工业大道交汇处总建筑面积：占地121亩，总建筑面积19万平方米产品类型：多层住宅和高层住宅户型面积：55平方米一居、87平方米二居、114-120平方米三居销售情况：多层全部售罄，仅余少量沿街高层，价格 3200元/卅，多层价格 与高层价格相同4、涑河城邦工程位置：本宗地向东南1500米，涑河与临西六路的东南角总建筑面积：57万平方米产品类型：多层、小高层、高层住宅由南向北依次排列户型面积：81-96平方米二居、108-130平方米三居销售情况：认购阶段，期价2880元/ m25、沂龙湾工程位置：南坊新区沂龙湾大桥北侧 500米路西总建筑面积：总占地1200亩，建筑面

46、积120万平米产品类型：多层、小高层、高层、花园洋房等多种产品组成户型面积及价格：花园洋房面积 110 240含地下一层平米，均价4500 5000元/ m,其他产品面积80180平米，均价3300元/ m销售情况：购房人群以本地人为主，外地投资客较少，因 其产品线丰富，各 消费层次的客户均有，属于X市销售榜前列的工程，2021年月均销售20至30套房 屋其他：工程一期已引入X市重点小学一一X二小，并聘请第一太平戴维斯公司 作为物业管理参谋公司。一期已入住，二期正在建设中&凤凰城工程位置：涑河以北、祊河以西，三合交汇处总建筑面积：60万平方米产品类型：小高层、高层及别墅类产品户型面积及

47、售价：小高层、高层面积139199平米，均价4500元/卅，叠拼 仅余2套，均价8500元/川，联排别墅面积270平米左右，均价10000元/ m2销售情况：该工程为滨海大道沿岸销售情况最好的工程7、澜泊湾工程位置：南坊新区，新政府办公所在地隔壁总建筑面积：100万平方米产品类型：前期高层住宅及别墅，后期规划大量的高端商业集群、 五星级酒 店及高端写字楼户型面积及价格：工程现处于一期部认购阶段，仅推出两栋高层，其中位置 居中的高层均价3900元/ m,两梯三户，140 214平米；水景高层均价5700元/ m,其中 7层6050元/ m，13层6840元/ m，23层8400元/ m特色：工程

48、推出区别于市场上其他工程的五大科技理念：直饮水系统、中央除尘系统、地源热泵供暖系统、24小时地源热水供给及同层排污系统；销售情况：预计5至6月份可正式开盘销售，目前储客情况不明朗8、滨河阳光工程位置：南坊新区总建筑面积：100万平方米产品类型：叠加别墅200-300平方米、多层洋房80-140平方米、豪景 高层90-160平方米销售价格：多层3700元/平方米，叠拼别墅均价5500元/平方米，高层尚未 推出工程比照滨河大道其他工程，规划无特色，也未有明确卖点，市场竞争力不 强。综述：宗地附近四个工程规模中等产品品质不高，价格集中在2800-3200之间，多层产品为主，高层销售不佳。滨河片区和南

49、坊片区四个工程规模根本都在 100万平方米，销售目前仅凤凰城较好，其他工程销售一般，高层价格集中在 4000-7000元/平方米，洋房价格集中在 4500-5500元/平方米，别墅类价格在 5500-10000元/平方米。经访谈了解近几年滨河片区和南坊片区相对供给量大， 供过于求，需要时间消化现有体量。3. 6小结1、与类比各板块在城市房地产幅员中的地位，南坊板块等同于北城板块，兰山板块等同于二环板块和高新板块， 滨河板块等同于曲江板块。南坊板块由于 行政中心北迁的提出供给和价格提早过快上扬，3-5年供大于求；滨河板块由于多为高层产品，房价较高，短期供给量大，成交较慢；兰山板块已无大宗土地，土

50、地供给有限导致可供给住宅有限，需求覆盖城市、各县及外来人口，相对成 交较快，未来几年兰山区需求大于供给，具备绝对优势。2、 从X市整体供求来看，由于政府的政策力度和城市经济开展的特殊性，城 市化进程速度远快于规划速度，流动人口数量持续增加，经营个体数量快速增加， 城市消费群体快速增加，城市刚性需求较大，另由于目前高品质楼盘有限，二次 置业提升居住品质需求也有较大空间。3、2021年X整体市场销售均价在3000元/川左右，其中住宅平均售价2888元 /卅，商业及办公平均售价3513元/卅，主要以兰山区商品房和罗庄区经济 适用房销量为主。从成交表现来看，兰山区价格较高，以配套成熟吸引客户， 罗庄区

51、以价格吸引客户。4、X客户偏爱多层产品，对高层产品存在一定抗性，同等价位多层产品去化 速度高于高层。4.宗地调研及SWO分析4.1宗地调研4. 1. 1宗地认知该宗地位于X市兰山区西北方向X商城中心，距离市中心6公里左右，为旧村 改造工程，享受涑河综合开发拆迁政策。土地性质为住宅60%和商业40%， 东至工业大道、南至涑堤路涑河、西至宏大路，工程占地含规划路297亩，被北园路划分为南北两块，北大南小，东地界至西地界 1公里左右，沿河面 较宽。宗地所在区段河道正在治理，初步形成沿岸绿化景观。目前宗地市场评估 价在80万/亩。城市开展方向斤市城市总体规划临V新行政中心1X临沂商城2地面现状14T目

52、前宗地现状为村子宗地宗地已于2021年9月由集体用地转为建设用地老城区 |临UfffAMIS FOM t宗地位置 * 围共516户其中宅基地10户，住宅占地面积共111132平方米拆迁补偿标准800 元/平方米、二层以上建筑面积为15620平方米补偿标准为450元/平方米。目 前村委会已经对村民在宏大路以西进行安置，拟建 53栋目前完成23栋，5月入 住。东侧工业大道上有4条公交线路。4. 1. 3宗地功能界定功能分区：宗地位于X商城区四种功能区现代物流配送区、国际贸易批发区、商住生活效劳区、涑河休闲购物带的交界区。备注：涑河休闲购物带即为报告后文提到的涑河综合治理改造片区4. 1. 4宗地道

53、路现状及规划周边道路现状及规划：宗地目前东侧为城市主干道工业大道 临西八路，地 块北侧500米左右是育才路，南侧为涑堤路，西侧为宏大路，另有北园路和规划 丝路将地块划分为四局部。育才路和工业大道已经成熟，涑堤路正在修建，宏达 路和北园路现状仍为土路，详见下列图。烦1=1周辺现秋及规划逍跆示意图1 1BL.1 1 :(|l<>1 11、 1 «宀1F_型吐一"亠- 北园路现状村子现状宏大路现状4. 1. 5宗地周边其他1、村民知道地块即将拆迁，但尚未召开村民大会，安置用房村委已建设一 局部，尚有30栋未建设，已建设局部5月入住，安置用房位于本宗地的西侧。2、宗地配

54、套：经涑河指挥部介绍涑河以南配套齐全，涑河以北尚未接通天 然气和热力，上下水随着涑堤路建成将具备条件。工业大道上可见有线电视电缆、 通信电缆。3、医疗教育配套：工程半径1.5公里以有X商城实验学校小学、幼儿园、 童星实验学校、X五中。X四中距离宗地3.88公里，省重点。距离X中医院3.93 公里，X中联医院4.37公里。4、工业大道上有四条公交线路，地块沿工业大道主要为一层商业门面和钢材批发市场约80亩土地，华鹏与村上另初步达成协议，非临街为村庄和空地。4. 1. 6合作公司简介及对方对工程的初步设想X华鹏置业是X矿业的子公司，成立于2021年9月8日，注册资本5000万元。X 矿业目前共有6家子公司，X 华鹏置业、苍山县新纪元硅砂、苍山县鹏辉矿业、苍 山县太平村铁矿二采区、瓮安县钼镍钒矿业，此次为初次涉足房地产业务。X市旧村改造工程主要有三种模式一一村上自主滚动开发、开发商与村上联 合开发、开发商开发。X相当一局部旧村改造工程为村上自主滚动开发，尤以兰 山区为主，曹王庄同心花园是典型的例子， 在工程调研中对该工程有所表达