华夏公司案例

1、3 华夏幸福资产负债表分析3.1 资产负债表总体分析图 01华夏幸福资产负债所有者权益变动分析由图 01可以看出，华夏幸福近三年资产和负债都有大幅的增长，所有者权益平稳中略有上升。而且资产份额绝大部分来自于负债，所有者权益所占份额很少。具体数据如下表，2012年较2011年资产增长了156.14亿元，幅度高达56.61%，负债增长146.64亿元，增幅为62.21%。2013年与2012年的数据进行比较，发现增长率有所放缓，这是由于2013年年报尚未颁布，我们使用的是2013年第三季度的季报，所以比较不甚准确。表 01华夏幸福资产负债所有者权益变动分析会计期间2011-12-312012-12

2、-312013-09-302012年2013年差异额差异率差异额差异率资产总计275.80 431.93 625.11 156.14 56.61%193.18 44.72%负债合计235.71 382.35 560.24 146.64 62.21%177.90 46.53%所有者权益合计40.09 49.59 64.87 9.50 23.69%15.28 30.82%3.2 对资产的分析首先，从资产情况来看，华夏幸福的流动资产占绝对比例，非流动资产比重相对较小，说明华夏幸福资产的流动性较好。近三年，资产的增加主要由流动资产的增加贡献。2012年较2011年，流动资产与资产总计增幅均达到56%，

3、而非流动资产也有46.22%的增长。2013年9月与2012年全年的数据进行比较，流动资产与资产总计均有40%以上的增幅，而非流动资产更是增长了94.36%。图 02华夏幸福流动资产和非流动资产变动情况表 02 华夏幸福流动资产和非流动资产变化情况会计期间2011-12-312012-12-312013-09-302012年2013年差异额差异率差异额差异率流动资产合计267.12 419.24 600.44 152.12 56.95%181.20 43.22%非流动资产合计8.68 12.70 24.68 4.01 46.22%11.98 94.36%资产总计275.80 431.93 62

4、5.11 156.14 56.61%193.18 44.72%3.2.1 流动资产的水平和垂直分析表 03 华夏幸福流动资产的水平分析和垂直分析水平分析垂直分析项目2012年2013年2011-12-312012-12-312013-09-30差异额差异率差异额差异率货币资金19.82 55.46%44.70 80.46%12.96%12.86%16.04%应收票据净额0.01 -0.01 -100.00%0.00%0.00%0.00%应收账款净额11.06 361.85%2.35 16.68%1.11%3.27%2.63%预付款项净额-2.06 -13.69%11.56 88.92%5.46

5、%3.01%3.93%其他应收款净额7.15 108.24%3.53 25.65%2.39%3.18%2.76%存货净额116.15 56.21%119.06 36.88%74.93%74.73%70.69%流动资产合计152.12 56.95%181.20 43.22%96.85%97.06%96.05%再进一步对流动资产进行剖析，我们可以发现，存货在总资产中的比重均在70%以上，所以说，存货的变动影响着流动资产的变动，也影响着总资产的变动。2012年存货增幅56.21%。其原因有二，一是公司开发园区是的土地整理、基础设施建设、工程施工、开发成本较上年增加引起；另一方面，国家出台的行管房地产

6、调控政策使得房地产企业的销售压力增大，企业存货出现销售困难。2013年9月，存货增幅为36.88%，略低于总资产44.72%的增长。在流动资产中，除了存货比重较大之外，货币资金也十分重要。通过垂直分析可以看出，货币资金占总资产的比重平稳中略有上升，由不到13%小幅上升到16%。2012年增加55.46%，主要是由于销售收入的收回以及企业融资规模的增加引起。从总体上看，企业货币资金大幅度增加，说明企业不仅销售能力强劲且企业获现能力也比较强。2013年9月增幅尤其明显，更是高达80.46%。这主要由于短期借款增加所致。2012年，应收账款变化较大，增加11.06亿元，增幅为361.85%。主要原因

7、是2011年9月通过资产转置方式协议收购浙江国祥，公司主营业务由空调生产变更为对房地产、工业园区及基础建设投资，2012年应收账款的增加主要是由公司新拓展的对5个园区进行产业新城的开发建设产生的业务结算，其应收账款总额占总应收账款的97.19%。3.2.2 非流动资产的水平和垂直分析表 04 华夏幸福非流动资产的水平分析和垂直分析水平分析垂直分析会计期间2012年2013年2011-12-312012-12-312013-09-30差异额差异率差异额差异率持有至到期投资净额-3.42 -100.00%0.00 1.24%0.00%0.00%长期股权投资净额-0.01 -5.73%-0.01 -

8、3.33%0.07%0.04%0.03%投资性房地产净额0.45 63.36%1.05 90.91%0.26%0.27%0.35%固定资产净额-0.10 -4.57%0.21 10.42%0.78%0.47%0.36%在建工程净额6.98 7089.78%8.15 115.12%0.04%1.64%2.44%无形资产净额0.43 105.25%0.93 112.01%0.15%0.19%0.28%商誉净额0.00 0.00%0.00 0.00%0.00%0.00%0.00%长期待摊费用-0.02 -38.35%0.00 8.02%0.02%0.01%0.01%递延所得税资产-0.30 -17.

9、87%0.58 42.85%0.60%0.32%0.31%其他非流动资产0.00 1.05 0.00%0.00%0.17%非流动资产合计4.01 46.22%11.98 94.36%3.15%2.94%3.95%由于非流动资产占总资产的比重不大，仅为3%左右，故不再此一一分析非流动资产中的具体项目，仅对变动比较大的项目进行原因的简要分析。投资性房地产净额增幅为63.36%以及90.91%，这主要是由于大量完工产品不准备销售，而是想要出租，故转入投资性房地产。在建工程净额2012年增幅7089.78%，这是由于2011年在建工程为小数，仅为0.1亿元，而近两年大幅增长是由于酒店及展馆项目等公司自

10、建自用的工程建设支出增加。无形资产净额增加是由于公司大量置地，土地使用权增加所致。3.3 对负债的分析图 03 华夏幸福流动资产和非流动资产变化情况表 05华夏幸福流动负债和非流动负债变动分析会计期间2011-12-312012-12-312013-09-302012年2013年差异额差异率差异额差异率流动负债合计213.10 319.48 451.03 106.38 49.92%131.55 41.17%非流动负债合计22.61 62.87 109.22 40.26 178.05%46.35 73.73%负债合计235.71 382.35 560.24 146.64 62.21%177.90

11、 46.53%再分析负债，从图3-2中我们可以看出，华夏幸福的流动负债和非流动负债均大幅度增长，而且负债总额中流动负债比重较大，说明一年以内的负债较多，对资金的流动性要求较高，偿债压力较大，资本成本较高。具体来看，2012年较2011年流动负债增长了106.38亿元，增幅为49.92%。非流动负债增长了40.26亿元，增幅高达178.05%。2013年9月，流动负债和非流动负债均保持了高速的增长。3.3.1 流动负债的水平和垂直分析表 06 华夏幸福流动负债的水平分析和垂直分析水平分析垂直分析会计期间2012年2013年2011-12-312012-12-312013-09-30差异额差异率差

12、异额差异率短期借款3.81 131.83%22.49 335.66%1.05%1.55%4.67%应付票据0.20 6.50 3250.00%0.00%0.05%1.07%应付账款18.62 228.16%3.09 11.55%2.96%6.20%4.78%预收款项72.88 42.96%83.27 34.33%61.51%56.15%52.12%应付职工薪酬0.14 17.74%-0.93 -99.01%0.29%0.22%0.00%应交税费1.65 68.50%-4.44 -109.31%0.87%0.94%-0.06%应付利息0.03 -0.03 -100.00%0.00%0.01%0.

13、00%应付股利0.00 1.32 0.00%0.00%0.21%其他应付款4.72 35.78%4.52 25.20%4.79%4.15%3.59%一年内到期的非流动负债5.26 37.52%13.45 69.76%5.08%4.46%5.24%其他流动负债-0.93 -47.10%2.30 220.35%0.72%0.24%0.53%流动负债合计106.38 49.92%131.55 41.17%77.27%73.97%72.15%具体分析流动负债，通过垂直分析可以清楚的看到，在非流动负债中，预收款项的比重最高，高预收账款是由房地产行业特点决定的。华夏幸福的预收款项增幅分别为42.96%、3

14、4.33%，其原因主要是本期公司新增预收项目实现的预收房款所致。由财务报表附注可知，房产项目预售款项2012年总额为237.73亿元，占期末预收账款总额的98.02%，而预售房产预计的竣工时间一般为2013年6月至2014年6月，说明华夏幸福预收账款大部分在一年之内可以转为营业收入。预收账款增加说明企业销售业绩良好，公司发展以及成长性强。再看短期借款，2012年较2011年增加了3.81亿元，增幅为131.83%；2013年9月与2012年全年进行比较，增加了22.49亿元，增幅为335.66%。其原因主要为新增流动资金借款。具体来看，公司的短期借款中，有保证借款3.26亿元，主要由本公司控股

15、股东、实际控制人及朗森汽车产业园开发有限公司提供保证担保；抵押借款2.5亿元，主要以本公司持有的存货（包括土地使用权及地上项目）提供抵押；质押借款0.94亿元，以本公司银行定期存单1亿元提供质押。 其他应付款2012年期末较期初增长35.78%，增加原因系由于园区开发业务的增长，导致代收代付入园企业的土地款增加所致。应付票据增加是因为以票据为结算方式的采购增加。2013年9月，应付职工薪酬负增长的原因是上年计提奖金年初已发放。应交税费负增长的原因是预交的营业税以及土地增值税所致。其他流动负债增加是因为预提的土地增值税增加。3.3.2 非流动负债的水平和垂直分析非流动负债中，长期借款占总资产的比

16、重逐年大幅增加，由2011年的3.37%增加到2013年9月的13.14%，其比重增加近10%，这是因为长期借款的绝对数和相对数都增长较快。2012年，公司长期借款从2011年9.29亿元增加至52.28亿元，变动额为42.99亿元，变动率462.72%。2013年9月，长期借款为82.16亿元，增幅为47.15%。2012年，公司长期借款主要是质押借款和抵押借款。质押借款以其子公司三浦威特园区建设发展有限公司收益权和内部应收债权做质押，获得质押借款3.21亿元。而抵押借款主要以本公司持有的存货（包括土地使用权及地上项目）、投资性房地产提供抵押，本公司控股股东、实际控制人提供保证担保，本公司定

17、期存单1.24亿元及子公司九通基业投资有限公司20%的股权提供质押。长期应付款2012年下降87.64%，2013年9月增加1739.42%，变化幅度巨大。其原因是2012年偿还委托借款，2013年新增融资租赁。2013年专项应付款增长69.57%，其原因为新增拆迁建设专项资金。表 07 华夏幸福非流动负债的水平分析和垂直分析水平分析垂直分析会计期间2012年2013年2011-12-312012-12-312013-09-30差异额差异率差异额差异率长期借款42.99 462.72%29.88 57.15%3.37%12.10%13.14%长期应付款-3.90 -87.64%9.57 173

18、9.42%1.61%0.13%1.62%专项应付款1.28 14.74%6.91 69.57%3.14%2.30%2.69%长期负债合计40.37 180.27%46.35 73.86%8.12%14.53%17.45%递延所得税负债-0.11 -50.26%0.00 0.00%0.08%0.03%0.02%非流动负债合计40.26 178.05%46.35 73.73%8.20%14.55%17.47%3.4 对所有者权益的分析表 08 华夏幸福所有者权益的水平分析和垂直分析水平分析垂直分析会计期间2012年2013年2011-12-312012-12-312013-09-30差异额差异率差

19、异额差异率实收资本2.94 50.00%0.00 0.00%2.13%2.04%1.41%资本公积-2.27 -93.48%0.00 0.00%0.88%0.04%0.03%盈余公积0.33 15.15%0.00 0.00%0.79%0.58%0.40%未分配利润14.30 82.27%18.49 58.34%6.30%7.34%8.03%归属于母公司所有者权益合计15.30 54.91%18.49 42.84%10.10%9.99%9.86%少数股东权益-5.80 -47.47%-3.21 -49.97%4.43%1.49%0.51%所有者权益合计9.50 23.69%15.28 30.82

20、%14.54%11.48%10.38%从上表中可以看到，在总资产中，所有者权益比重逐年下降，由2011年的14.54%降至2013年9月的10.38%，近两年其增幅仅为23.69%和30.82%，低于资产的增长率56.61%和44.72%。2012年，所有者权益的增长主要是由于实收资本和未分配利润的增长引起的，2013年9月，所有者权益的增长是有未分配利润的增长引起的。具体来看，2012年，公司实收资本由2011年5.88亿元增加至8.82亿元，是由于公司根据2011年度股东大会决议，于2012年5月进行了利润分配，分配方案为每10股发放现金股利2元、转增2股并派送3股。资本公积的减少主要为本

21、年度转增股本减少1.18亿元，收购少数股东股权减少1.10亿元。未分配利润的增加是因为公司盈利增加。少数股东权益近两年都有所减少是由于少数股东股权退出。3.5资本结构分析表 09华夏幸福的资本结构分析2011年2012年2013年流动资产267.12流动负债213.10流动资产419.24流动负债319.48流动资产600.44流动负债451.03非流动负债22.61非流动负债62.87非流动负债109.22所有者权益40.09所有者权益49.59所有者权益64.87非流动资产8.68非流动资产12.70非流动资产24.68通过表3-9可以发现，华夏幸福近三年资产负债的对称性结构比较稳定，流动

22、资产不仅来自流动负债，还来自非流动负债和部分所有者权益，非流动负债比例非常小，全部由所有者权益补偿。这样的结构表明，华夏幸福的财务状况非常稳定。4 华夏幸福利润表分析4.1利润表水平分析表 01 华夏幸福2011-2013年利润表水平变动情况会计期间2011年2012年变动额变动率2012年2013年变动额变动率营业收入77.90 120.77 42.87 55.03%120.77 210.60 89.83 74.38%营业成本45.24 72.88 27.64 61.10%72.88 139.39 66.51 91.26%营业税金及附加4.59 7.85 3.26 71.01%7.85 14

23、.13 6.29 80.15%销售费用5.34 7.18 1.84 34.38%7.18 8.73 1.55 21.57%管理费用5.24 7.77 2.53 48.27%7.77 11.51 3.73 48.02%财务费用-0.02 -0.18 -0.16 943.42%-0.18 1.15 1.33 -731.66%资产减值损失0.07 0.11 0.05 68.56%0.11 0.13 0.02 17.32%投资收益0.06 -0.01 -0.07 -119.89%-0.01 0.25 0.26 -2330.90%营业利润17.49 25.15 7.66 43.76%25.15 35.8

24、1 10.66 42.38%营业外收入0.03 0.06 0.04 119.96%0.06 0.11 0.04 68.20%营业外支出0.10 0.02 -0.08 -83.42%0.02 0.05 0.04 232.70%利润总额17.42 25.20 7.77 44.61%25.20 35.86 10.66 42.32%所得税4.63 6.53 1.90 41.03%6.53 9.00 2.47 37.78%净利润12.79 18.67 5.87 45.91%18.67 26.86 8.20 43.91%2013年华夏幸福营业收入增加额是89.83亿元，营业成本的增加额是66.51亿元，营

25、业成本的增长率91.26%高于营业收入的增长率74.38%，这是导致营业利润的增长速度低于营业收入的增长速度的主要原因。分析期间费用，由于华夏幸福基业的特殊的财务费用状况，只分析销售费用和管理费用，在营业收入的增长55.03%的情况下，销售费用和管理费用增长了34.38%和48.27%，这说明华夏幸福基业的管理水平和销售水平比较高。由表 01可以看出，华夏幸福基业2012年的净利润为18.67亿元，比2011年增加了5.87亿元，增长幅度为45.91%。净利润的增长主要是由于利润总额增长7.77亿元所导致。由于企业所得税比上年增长了1.90亿元，两者相抵，净利润就加了5.87亿元。2013年的

26、净利润为26.86亿元，比2012年增加了8.20亿元，增长率为43.91%，比2012年的增长略微放缓。2012年利润总额的增加主要原因是营业利润增加7.66亿元，而营业外收入和营业外支出对利润总额的影响较小，营业外收入的增加和营业外支出的减少共同作用，使得利润总额增加了7.77亿元。2013年利润总额的增加主要原因是营业利润增加10.66亿元，而营业外收入和营业外支出对利润总额的影响较小，营业外收入的增加额和营业外支出的减少额相互抵消，使得利润总额增加额仍旧是10.66亿元。华夏幸福基业的利润增长主要靠营业利润的增长，对投资收益等不具有持续性的收益依赖程度小，这样的利润增长稳定性高、可持续

27、性好。华夏幸福2012年和2013年营业利润的增长率都低于营业收入的增长率。2012年华夏幸福营业收入增加额是42.87亿元，营业成本的增加额是27.64亿元，2013年华夏幸福营业收入增加额是89.83亿元，营业成本的增加额是66.51亿元，2012年的营业成本的增长率61.10%高于营业收入的增长率55.03%，2013年营业成本的增长率91.26%高于营业收入的增长率74.38%，这是导致营业利润的增长速度低于营业收入的增长速度的主要原因。这两个相同的变化情况说明华夏幸福的产品成本增长较快，控制的情况不理想。分析华夏幸福2012-2013年的期间费用，由于华夏幸福基业的特殊的财务费用状况

28、，只分析销售费用和管理费用，在2012年营业收入的增长55.03%的情况下，销售费用和管理费用增长了34.38%和48.27%，在2013年的销售费用和管理费用增长了21.57%和48.02%，同样低于华夏幸福的营业收入的增长率74.38%，这说明华夏幸福基业的管理水平和销售水平比较高。4.2利润表垂直分析由图 41所示，华夏幸福2011-2013年营业成本和营业税金占营业收入的比重在逐年提高，这也是导致营业利润占营业收入的比重逐年递减的原因。随着华夏幸福的发展，尤其是其业务在全国范围的扩张，导致其前期的扩张成本较高，进而影响营业利润占营业收入的比重。如图 42所示，分析华夏幸福2011-20

29、13年的期间费用，销售费用、管理费用占营业收入比重逐年递减，这说明华夏幸福的管理水平和销售水平逐年提高，这有助于提高华夏幸福的营业利润的水平。图 01 华夏幸福2011-2013年营业成本、营业税金、营业利润比重变化情况图 02华夏幸福2011-2013年销售费用、管理费用比重变化情况表 02华夏幸福2011-2013年利润表垂直变动情况会计期间2011年比重2012年比重2013年比重营业收入77.90 100%120.77 100%210.60 100%营业成本45.24 58.07%72.88 60.35%139.39 66.19%营业税金及附加4.59 5. 89%7.85 6.50%

30、14.13 6.71%销售费用5.34 6.86%7.18 5.95%8.73 4.15%管理费用5.24 6.73%7.77 6.44%11.51 5.46%财务费用-0.02 -0.02%-0.18 -0.15%1.15 0.55%资产减值损失0.07 0.08%0.11 0.09%0.13 0.06%投资收益0.06 0.07%-0.01 -0.01%0.25 0.12%营业利润17.49 22.46%25.15 20.82%35.81 17.00%营业外收入0.03 0.04%0.06 0.05%0.11 0.05%营业外支出0.10 0.13%0.02 0.01%0.05 0.03%

31、利润总额17.42 22.37%25.20 20.86%35.86 17.03%所得税4.63 5.94%6.53 5.41%9.00 4.27%净利润12.79 16.42%18.67 15.46%26.86 12.76%4.3营业毛利分析表 03 华夏幸福2011-2013年营业收入、营业成本、营业毛利变动情况会计期间2011年2012年增加额变动率2012年2013年增加额变动率营业收入77.90 120.77 42.87 55.03%120.77 210.60 89.83 74.38%营业成本45.24 72.88 27.64 61.10%72.88 139.39 66.51 91.2

32、6%营业毛利32.66 47.89 15.23 46.62%47.89 71.21 23.32 48.69%营业毛利是指企业营业收入与营业成本之间的差额。华夏幸福营业毛利2012年比2011年增加15.23亿元，增长率为46.62%，2013年比2012年增加23.32亿元，增长率为48.69%，这主要是由营业收入增长引起的，2012年公司营业收入增加42.87亿元，增长率为55.03%，2013年公司营业收入增加89.83亿元，增长率为74.38%，但由于2012年营业成本增加27.64亿元，2013年营业成本增加66.51亿元，这对营业毛利造成不利影响，增减相抵，2012年营业毛利增加15

33、.23亿元，2013年营业毛利增加23.32亿元。5 偿债能力分析5.1 短期偿债能力分析5.1.1营运资金分析如图 61所示，2012年华夏幸福基业的营运资金增长幅度大，营运资金增加了45.74亿元，对比荣盛发展的营运资金，华夏幸福的营运资金都低于荣盛发展的营运资金，无论从资产总额和负债规模都低，但两者的营运资产的差额在逐渐缩小，这说明华夏幸福营运资产的增长速度高于荣盛发展。图 01 华夏幸福与荣盛发展营运资金变化情况5.1.2流动比率、速动比率分析华夏幸福的流动比率和速动比率逐渐增大，见图 62和图 63。2012年流动比率的增长是因为2012年楼市行情回暖，预售楼款增多、公司规模有所增加

34、，公司扩张所需要的资金主要是通过长期借款来筹集，而流动负债中的短期借款和一年到期的非流动负债的增长幅度都低于企业流动资产的增长幅度，这样就增强了企业的短期偿债能力。但从横向上对比分析，公司的流动比率、速动比率都低于行业平均水平，也低于万科和荣盛发展的流动比率、速动比率，这表明公司的短期偿债能力处于行业中下游水平。所以说，华夏幸福的短期偿债能力都弱于这两家企业，这对华夏幸福的快速扩张和长期发展有不利影响。图 02 华夏幸福、荣盛发展与万科的流动比率变化情况图 03华夏幸福、荣盛发展与万科的速动比率变化情况如表 61所示，华夏幸福基业2012年的长期借款占负债总额的13.67%，比2011年的长期

35、借款占比增加了9.37%，降低了企业短期偿债的压力，但会影响公司以后的偿债能力。短期借款占负债总额的百分比只增加了0.5%，而预收账款和一年内到期的非流动负债占比都呈现出下降的趋势，以上数据变化表明，华夏幸福基业在利用长期借款来调整企业的财务报表，努力使企业的流动性财务指标好看。虽然华夏幸福基业的流动比率、速动比率都在变好，但也应该注意企业以后几年的偿债风险。表 01华夏幸福2011-2012年负债结构分析2011年百分比2012年百分比变动情况%短期借款2.891.23%6.71.75%0.53%应付账款8.162.96%26.786.20%3.24%预收款项169.6571.97%242.

36、5363.43%-8.54%一年内到期的非流动负债14.025.95%19.285.04%-0.91%长期借款9.293.94%52.2813.67%9.73%负债合计235.71100.00%382.35100.00%0.00%随着我国政府对房地产企业的收紧策略，华夏幸福基业在负债结上构略有调整，减少流动负债的比例，增加长期借款的比例，实施“ 债务长期化” 的策略以应对当前形势。长期负债较为稳定，要在将来几个会计年度之后才偿还，公司面临的流动性不足风险较小，短期内偿债压力不大。虽然华夏幸福基业的流动性向好，但是政府和投资者更应该着重关注华夏幸福基业今后的负债变化情况，随着长期借款到期的临近，

37、企业的偿债风险会很高。华夏幸福基业在国家收紧对房地产企业的贷款后，还能增加长期借款，最主要的原因是华夏幸福基业是廊坊银行和廊坊农村合作社的股东，并且全资拥有廊坊鼎顺信用担保公司和华夏幸福创投公司，这部分金融资源在日益变窄的融资空间中产生了重要的作用。5.1.3现金比率、现金流动负债比率分析表 02华夏幸福现金比率、现金流动负债比率年度2011年2012年现金比率0.170.17现金流动负债比率0.120.06由于房地产行业存货所占流动资产比例过大，应收账款账龄比较长，因此现金比率和现金流动负债比率是衡量企业短期偿债能力的更好的指标。华夏幸福基业的现金比率趋于平稳，但低于我国房地产行业的平均水平

38、，我国房地产行业的现金比率平均在0.2-0.4之间。华夏幸福基业的现金流动负债比率从2011年的0.12下降到了0.06，之所以下降的快，是因为华夏幸福基业流动负债总额大幅度提高，在经营活动产生的现金流量净额变化不大的情况下，导致现金流动负债比率大大降低。这主要是因为华夏幸福基业在扩张自身的业务，预收账款和应付账款的增加所导致。5.2 长期偿债能力分析5.2.1资产负债率、产权比率、权益乘数分析如图 64所示，华夏幸福基业2011年-2012年的资产负债率变化不大，但一直都处于较高的水平，这表明公司的长期偿债能力是有限的，通过查看资产负债表的变动，发现这主要是由于预收款项和长期借债的增加所导致

39、。预收账款的大幅度增加与房地产的销售方式有关，预收了大部分的房款，然后再交付用房。图 04 华夏幸福、荣盛发展与万科资产负债率变化情况图 05 华夏幸福2011-2012年长期偿债能力指标如图 05所示，华夏幸福基业的资产负债率比较平稳，并没有太大变化，仔细分析该公司的资产和负债的绝对数，资产和负债的总额都有较大的增加，这是由于华夏幸福基业务上的扩张引起的。产权比率和权益乘数变化较大，产权比率由2011年的5.88增加到2012年的7.71，这主要是华夏幸福基业业务的扩张的资金来源主要是通过负债，而所有者权益的数额变化不大，产权比率和权益乘数的升高会给企业带来较大的财务杠杆效应，同样也会增加企

40、业的偿债风险，降低企业的长期成长能力。5.2.2已获利息倍数、偿债保障系数分析表 03华夏幸福2011-2012年已获利息倍数、偿债保障系数年度2011年2012年已获利息倍数-998.39-137.51偿债保障比率97.83 175.77 华夏幸福基业的已获利息倍数都是负数，见表 03，根据华夏幸福基业的财报附注披露，其财务费用是负值，主要原因是本公司利息收入增加。仔细研究发现，房地产公司一般都是有银行贷款的，但不是所有的利息支出全面反映在财务费用里。这里有一个利息资本化的问题，房地产公司的贷款很多都是专项贷款，按照相关会计准则，专项贷款的利息支出一般予以资本化，计入相关资产成本。所以大部分

41、利息并没有反映在财务费用里，而是反映到在建工程里面。另外一个原因就是房地产公司会有大量的银行存款，利息收入比利息支出要大。5.4 总结综合分析华夏幸福基业的偿债能力，具有以下几个特点：a) 短期偿债能力指标中等偏下，但有向好的趋势；b) 长期偿债能力较弱，长期借款增加较快，未来的借款利息及偿债压力逐渐增大。6 华夏幸福盈利能力分析通过对盈利能力进行分析，可以反映和评价该公司某一期间内的经营成果，发现经营管理中存在的问题，分析问题形成的原因，进而采取措施解决问题，总结经验教训，并以此提高公司的整体获利水平。6.1经营盈利能力经营能力直接决定企业的盈利能力，也是衡量一个企业是否具备良好的竞争能力和

42、生存能力的基本要素。 6.1.1营业毛利率图 01 2011-2013年营业毛利率变化情况营业毛利率=（营业收入-营业成本）营业收入由图 01可知，近3年来，三家公司的营业毛利率都呈现下降趋势，万科的降幅最大，华夏幸福的营业毛利率仍维持在较高的水平。这是行业状况决定的，成本上升，受国家宏观调控政策的影响，销售状况普遍不太好。具体分析华夏幸福，毛利率下降有两方面原因：（1）地产结算收入占比提升，但毛利率更高的产业发展服务收入占比下降，这是公司地产销售规模快速增长的必然结果，但换来的是结算收入快速增长；（2）11-12 年降价项目进入结算导致园区地产和城市地产毛利率分别下降，主要受后者的影响更大一

43、点，这部分毛利率预计明年将有所回升。考虑到公司四季度主要结算毛利率较高的产业园区项目，加上去年四季度毛利率较低拉低全年基数，预计今年全年毛利率仍有望与去年持平。6.1.2 营业利润率图 02 2011-2013年营业利润率变化情况营业利润率=营业利润营业收入由图 02可知，营业利润率万科下降很快，荣盛发展小幅上升，华夏幸福基本稳定在21%左右。华夏幸福虽然毛利率下降，由于在营业收入增加的同时，期间费用反而下降，导致营业利润增速快于营业收入，故在2013年第三季度，营业利润率有小幅上升。表 01 华夏幸福2011-2013年利润表部分项目比较会计期间2011年2012年2013Q32012年比较

44、2013年Q3比较营业收入77.90 120.77 137.62 55.03%13.96%营业成本45.24 72.88 88.03 61.10%20.79%营业税金及附加4.59 7.85 8.93 71.01%13.89%销售费用5.34 7.18 3.81 34.38%-47.00%管理费用5.24 7.77 6.44 48.27%-17.12%财务费用-0.02 -0.18 0.41 943.42%-327.30%资产减值损失0.07 0.11 0.10 68.56%-10.17%其中：对联营企业和合营企业的投资收益0.00 -0.01 -0.01 583.25%-28.87%营业利润

45、17.49 25.15 29.89 43.76%18.84%6.1.3 成本费用利润率图 03 2011-2013年成本费用利润率变化情况成本费用利润率=利润总额成本费用总额如图 03所示万科的成本费用利润率大幅下降，荣盛发展的小幅上升，华夏幸福先下降，2012年后再上升，基本维持在30%左右。由以上两个指标可以发现，华夏幸福的成本费用利润率与营业利润率变化方向一致，结合利润表可知，营业外收支占利润总额的比重较小，可知其利润总额主要来自于营业收入，盈利质量较高。6.2 资本盈利能力资本经营能力是指企业所有者通过对投资资本的经营取得利润的能力，衡量的指标主要有净资产收益率、每股收益和市盈率。6.2.1 净资产收益率净资产收益率是一定时期公司的净利润与股东权益的比率，突出反映了投资与报酬的关系是最具综合性和代表性的财务指标。通常认为，净资产收益率越高，资本运营效益越高，公司的盈利能力越好，投资者和债权人受保障的程度也就越高，股东就越喜欢保持并继续投入资本，而形成