可行性研究报告(苏坡71亩)

1、“青羊区苏坡乡QY14-2-24宗地”项目可行性研究报告成都美城凯腾置业有限公司2014年12月目录目录2第一章 项目概况41.1项目区位41.2项目现状41.3项目周边的社区配套41.4基本财务数据4第二章投资环境分析52.1宏观市场分析52.1.1全国宏观经济环境52.1.2成都经济发展状况52.2房地产市场分析52.2.12014年上半年全国房地产市场运行情况6一、房地产开发投资完成情况6二、商品房销售情况6三、房地产开发企业资金来源情况6四、70个大中城市房屋销售价格指数6五、全国房地产开发景气指数72.2.22014年上半年成都市房地产市场运行情况7一、2014年成都市房地产市场主要

2、调控措施7二、住房公积金情况8三、22条促进居民首套房和改善性住房消费8四、成都市商业地产市场情况82.3成都房地产市场运行趋势及预判10第三章项目SWOT分析113.1项目优势113.2项目劣势123.3劣势应对策略13第四章 建设规模与方案135.1开发节奏控制135.2建设进度13第五章 营销推广策略146.1营销先导理念146.2营销理论支持146.3媒体推广策略156.4媒体选择原则15第六章 投资估算和财务分析177.1项目销售收入预测177.2项目预计总投197.3项目预计利润表207.4投资估算和资金筹措217.5项目盈亏平衡点21第七章 风险分析228.1政策与环境风险228

3、.2项目经营管理风险228.3财务风险228.4市场风险22第八章 结论24第一章 项目概况1.1 项目区位项目地块位于成都市青羊区苏坡乡中坝村4、5组，培风村6、7组的外光华片区，属光华大道沿线。邻紧同辉国际学校、航天佳苑、成都树德中学、元益花园、锦绣光华、阳城心灵家园、荣盛花语城，毗邻成都市青羊工业集中发展区、成都飞机设计研究所、成都市妇女儿童医院及鹏瑞利广场。商务、投资皆宜。1.2 项目现状 （1） 地块紧邻日月大道和武青路及同辉路，背靠同辉国际学校。 （2） 地块大致呈L形，地势平坦，周边自然环境、景观条件良好。宗地周围已配建了排水、自来水、燃气、通信、道路等市政施。（3） 地块周边概

4、况：项目地块位于拥有双向八车道的日月大道，为市区到温江、崇州、大邑、邛崃连接成温邛高速公路及蜀都大道的主要通道，交通便捷，出行方便，沿日月大道可抵达市中心天府广场，公交、地铁的开通使宗地公共交通非常便利。 （4） 地块地质情况预计与成都平原整体地质条件一致，即土地结构、承载力、地下水位和抗震性对开发建设无特殊处理要求。 1.3 项目周边的社区配套 （1） 项目交通四通八达项目周边交通非常便利。拥有完善的公共交通及轨道交通配置。（2） 地块项目建设以购物、娱乐、餐饮、健身、办公集群、商务及酒店等。 （3） 整个项目商业开发面积约280000m²。1.4 基本财务数据1.5 项目总占地面

5、积净面积为47788.91m²。项目预计总建面积280000m²，其中酒店式公寓：15000 m²、五星级酒店：25000 m²、综合写字楼：115000m²、商业：45000 m²、地下商业：10000 m²、地下车位：2000个。预计总投为140000万元，可实现销售24亿元。第二章投资环境分析2.1 宏观市场分析2.1.1 全国宏观经济环境 据国家统计局公布数据，2013年全年国内生产总值为568845亿元按可比价格计算，比上一年增长7.7%，我国经济承受各种冲击、保持平稳较快发展的能力达到了一个新水平，经济周期性波动

6、幅度进一步缩小。全年房地产开发投资86013亿元，比上一年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），其中房屋新开工面积201208万m²，比上年增长13.5%，全国商品房销售81428亿元，增长23.3%，全年房地产企业土地购置面积38814万m²，比上年增长8.8%，全年房地产企业到位资金122122亿元，比上年增长26.5%。2014年我国GDP增长率预计在7.6%左右，CPI涨幅预计在3%左右。2014年我国经济总量将达到10万亿美元，意味着与美国的差距近一步缩小，超越日本一倍。2.1.2 成都经济发展状况2013年成都市紧紧围绕“打造西部经济核心增长极”

7、发展定位，经济保持平稳发展，GDP总量达到9108.89亿元，增长10.2%，增幅比全国和全省分别高出2.5和0.2个百分点，占四川省经济总量的34.7%。随着成都完成了“世界现代田园城市”规划，全新产业功能区布局出炉，规划了4大总体功能区，13个市管产业功能区和19个区（市）县管产业功能区。13个产业功能区为田园城市建设奠定经济基础。改进招商方式，提高对外开放水平，全方位、宽领域、多层次地参与国际国内合作，按照产业分工定位，瞄准高端产业和战略性新兴产业，着力引进一批带动产业升级的重大项目，建设一批各具特色、高水平的现代服务业、高新技术产业和先进制造业产业集群。必须大力改善软硬环境，努力提高成

8、都的国际知名度、美誉度，在世界范围内树立起良好的城市形象，吸引更多的投资者到成都投资创业。成都的未来将朝着世界现代田园城市的美好蓝图大踏步前进。2.2 房地产市场分析2.2.1 2014年上半年全国房地产市场运行情况一、 房地产开发投资完成情况 上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%；房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%。上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0

9、%。二、商品房销售情况上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。三、房地产开发企业资金来源情况上半年，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。其中，国内贷款6573亿元，增长34.5%；利用外资250亿元，增长2.8%;企业自筹资金12410亿元，

10、增长50.9%；其他资金14487亿元，增长47.9%。在其他资金中，定金及预收款8064亿元，增长40.1%；个人按揭贷款4538亿元，增长60.4%。四、70个大中城市房屋销售价格指数房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。6月份，新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平，而5月份为上涨0.4%。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨15.8%，其中普通住宅销售价格上涨15.2%，高档

11、住宅销售价格上涨18.0%。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降0.2%。6月份，二手住宅销售价格同比上涨7.7%，涨幅比5月份缩小1.5个百分点；环比下降0.3%，比5月份降幅缩小0.1个百分点。五、全国房地产开发景气指数6月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.06，比5月份回落0.01点，比去年同期提高8.51点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为105.54，比5月份回落0.02点，比去年同期提高11.94点;本年资金来源分类指数为113.63，比5月份回落3.06点，比去年同期

12、提高14.90点;土地开发面积分类指数为93.22，比5月份提高3.08点，比去年同期提高0.83点;商品房空置面积分类指数为104.65，比5月份提高1.17点，比去年同期提高16.06点;房屋施工面积分类指数为109.39，比5月份回落1.97点，比去年同期提高15.50点。2.2.2 2014年上半年成都市房地产市场运行情况一、 2014年成都市房地产市场主要调控措施1、1月21日成都公积金贷款买二手房，贷款期限不能超过20年。2、4月26日成都成6个共有产权住房试点城市之一。3、5月12日成都年内开展不动产统一登记。4、5月6日成都市落户政策从70平米变为90平米。5、6月17日成都民

13、用建筑新建住区绿地率不得低于30%。6、6月24日成都出台22条促进居民首套房和改善性住房消费7、7月1日四川省免收首套房办房产证免收登记费二、住房公积金情况贷款最多为公积金账户余额的20倍，最长贷款期限不能超过20年，贷款期限加按揭房产楼龄不超过30年（含）。3月1日起，成都住房公积金再交易住房个人贷款管理办法正式实行，成都公积金中心各分支机极都将按照这样的规定来执行二手房贷款三、22条促进居民首套房和改善性住房消费政府关注点已不再局限于房价，开始注重建立长期有效机制。“22条”优化房地产政策、释放市场需求；同时从政策和财政上来推进项目与基础设施建设；以创新为驱动来加快产业发展，大力扶持企业

14、的发展。两会确立双向调控主基调，调控政策因地制宜四、成都市商业地产市场情况2014年1-6月，成都主城区商业新增面积36.7万,同比下降38.8%，销售面积25.0万，同比下降27.5%。1、2014年1-6月，高新区为主城区商业市场存量最高区域，达到124.18万，其存量占主城区总存量33%；其次为成华区，达到72.46万。2、商业市场成交量最高的为天府新区几大主体板块不大丰板块，天府新区及北改的规划打造是其商业产品相对畅销的主因2.3成都房地产市场运行趋势及预判 2.3.1 2014年第上半年，重点城市商品房市场价格向上趋势比较明显，开发企业现金流稳定。2.3.1 2014年上半

15、年，全国性调控政策放松，商品房市场主导地位已由买方向卖方倾斜。2.3.3成都新建商品房市场总体稳定，开发企业保持较积极的拿地策略，为其竞买土地奠定了基础。2.3.4近期成都多家银行房贷收紧，对楼市成交量有一定影响。目前来看，信贷额度对成交量影响显著大于利率，若出现银行整体贷款额度紧张，将抑制成交量上涨。2.3.5成都土地产市场受季节性因素影响，居住用地供应处于低位，量价均稳中有降，预计下季度土地市场将平稳回升。2.3.6开发企业现金流稳定，对成都市经营性用地成交价格预期或将持续上调，为土地市场回升奠定基础。2.3.7国家表态将针对各地房地产市场的不同状况，采取分类指导的方式实施调控后，2014

16、年上半年房产市场发展有两个特点，一是全国房产成交均价虽然有所变动，但总体稳定；二是房价是出现明显的分化，一线城市房价温和上涨，部分二线城市房价有所松动，一些住房存量比较多的三四线城市房价出现下降。2.3.8根据国家分类指导调控，着重建立房地产调控的长效机制的原则，结合成都市房产市场现状，预计成都市地方不会进一步发布调控政策，且不排除放松或取消限购的可能。第三章项目SWOT分析3.1 项目优势3.1.1 地段优越、潜力无穷项目位处成都市青羊区核心区域，项目地块独特的地理位置优势，决定了项目的商业价值，随着青羊区城市建设高速发展，该区域的发展潜力将更为诱人，特别是商业地产项目。3.1.2 发达的交

17、通网络依托地铁3号线建成和中心城区“3环16射”快速路日月大道升级及武青路的全线贯通，本项目的交通出行相当便捷；周边成熟配套道路，项目交房时，交通网络已经全面形成，会带来更大的便捷。3.1.3 完善的区域配套凭借周边住宅小区不断完善及入住率的不断提高，加上新近楼盘的建设及入住，更增加了项目宗地的作为周边小区商业配条的不二选择，宗地项目的建成更好的解决了周边数十万人的商业需求。3.1.4 成规摸的开发体量本项目地块超71亩，整体开发28万m²。有足够的空间来展开规划想象，因此在规模效应、空间关系以及产品塑造上发挥余地较大，有利于形成本区域性标志。3.1.5 大市场趋于平稳发展青羊区房地

18、产市场多年来一直处于平稳运行的上升态势，市场供需结构基本平衡，处于房地产景气周期内，后市的变化不会太剧烈，对商业产品而言，此市场环境有利于项目的销售，特别是本片区商业项目较为稀缺的情况下。3.1.6 市场关注度高本项目地块凭借激烈竞争，引起了市场的高度关注，针对地块的猜测也是络绎不绝；随着项目宗地开发的实施。市场的高度关注，必定会引发客户强烈的探究欲，进而促进销售。3.2 项目劣势3.2.1 2015年房产走势不十分明朗宏观经济走势尚不十分明朗，房产后市将呈现何种运行态势较难预料。虽然通过分析认为对本项目影响较小，但作为整个市场导向标的政策因素还是需要认真思考、审慎对待。3.2.2 市场竞争激

19、烈本项目商业与写字楼共存，客源的争夺将是面全成都、全川乃至全国的竞争，目前周边区域已有几个项目面市或即将入市，如“鹏瑞利广场”、“青羊中心”等，他们可能成为本项目的主要竞争对手。3.2.3 市场主流仍是某区本地人由于本项目地域位置较优制质，无论是商业、商务还是办公都具有较高的投资潜力，项目的潜在客户群体较为广泛，不仅仅是本地人，外地客户群体也是较大的消费主体，项目市场定位就需要认真分析。3.3 劣势应对策略3.3.1 规划弱化通过自身产品的打造形成区域视觉焦点，将客户视线有目的的引导至项目自身环境及景观上，弱化外部局部环境的影响。项目地块的不规则性可以从规划设计的角度变不利为特色亮点，形成局部

20、景观核心。3.3.2 做好市场宣传，强调商业项目在区域品牌核心竞争力，凸显市场差异成都市场的竞争虽然激烈，但有品牌、有品质、高市场关注度的项目仍然是热点；作好品牌宣传、强化地段优势、引导交通生活、灌输高品质物业理念，在稳抓本地市场的基础上，加大力度吸引全国客源，同时发挥宗地项目核心竞争力， 凸显市场差异化，是规避此问题的较好方式。第四章 建设规模与方案5.1 开发节奏控制项目开发计划开发280000m²，根据销售进度来安排建设量。本项目可销售体量约280000m²。项目用地47788.91m²，地上建筑面积200000m²，地下建筑面积80000m

21、78;，可售面积200000m² (不含车位)，是较合理的开发体量。5.2 建设进度项目一期进度计划序号子项名称预计进度计划备注1总平规划方案通过2015-82施工图设计完成2015-103取得施工许可证2016-124项目开工2016-125取得预售许可证2016-36项目开盘2016年4月7项目主体封顶2017-38项目竣工验收2017-99园林施工进场2017-6 10项目销售结束商业2017-12车库2017-1211项目综合验收2017-1112项目交房2017-12第五章 营销推广策略6.1 营销先导理念大盘项目的运作前期的市场形象铺垫尤为重要，注重公开前的塑造与提升，充

22、分考虑积累期的作用；高质项目营销应注重客群身份的区隔，精确对位客户，传达准确信息；注重项目“宗地项目”品牌的应用，强化项目价值；6.2 营销理论支持 品牌资源营销以资源为核心的营销活动，它是通过整合有限的可利用资源，来调控全社会无限的资源，从而实现资源最大化的目标。资源营销，就是资源开发、资源整合的过程。此理念在本项目中的表现可归结为“宗地项目”品牌资源、项目自身环境资源、商业运营资源、客户资源、市场口碑资源以及人文资源、物业服务资源等一系列的整合，并最终落到“商业”上，将以上各类资源整合为项目“核心卖点“，放大宣传效果。 产品力营销该营销模式是建立在项目较强的产品力构成基础上，运用具有排他性

23、特色的产品做为突破口，以真实的品质说服客户的一种营销模式。本项目运用此方式主要从项目绝佳的地段优势、交通的未来、综合性的产品构成、区域最佳综合配套、产品景观环境等物理属性以及“商业”心理属性等方面入手。整合产品力与资源营销，最终形成项目营销推广的“双品牌”战略，通过线上打产品牌，线下“商业”整合资源的方式，最终形成线上线下互补互动的营销方式。6.3 媒体推广策略高调推广是宣传策略的重心，声势浩大、全方位、多角度的营造项目新城地标形象。由于本项目地块是美城凯腾置业在青羊区的“开篇之作”，市场对其的关注持续高涨，因此项目的任何举动都将引发市场的强烈反馈。借助项目的市场关注度，适时的公开项目信息，依

24、靠媒体的炒作，结合项目户外、平面等广告攻势，推广自然水到渠成。树立高标准综合配套标杆社区形象，以品牌促产品。项目销售期间，媒体推广注重整合的功效，并结合一定的营销主题，以阶段性的脉冲方式，达到客户视觉、听觉、感受上的三重轰炸。6.4 媒体选择原则为了有效的执行推广计划，本项目的媒体安排注意以下原则：充分考虑项目的实际情况，主流媒体除用于树立项目市场形象，深化品牌内涵，塑造良好的市场口碑外，也是促进销售最直接的手段。户外广告体系和专业性期刊媒体，如居周刊、成都楼市等杂志，以较小的投入实现促销目标。媒体选择：（1）报刊媒体A形象引导期选择成都市场主流媒体，如成都商报、华西都市报等，主打项目形象及品

25、牌广告。B强销期及持续期仍以主流媒体为主，引入针对性较强的定向投放分众媒体，力求直接针对目标客户的需求；另外加大对专业性期刊的投放力度，如居周刊等，强化宣传效果。（2）户外主要媒体对于大盘项目，户外媒体是持续时间长、效果明显、效费比较高的媒体形式，应考虑户外大型广告牌、公交车站亭、工地围板、大型灯箱、引导旗等，在日月大道及武青路沿线，项目周边形成户外通道形象流，在成都市中心区域范围内设立多个广告点位。（3）电视电台媒体四川电视台、成都电视台等房产专业节目及客户集中区域的电视媒体等。电视广告考虑软性植入。电视广告投放的具体频道及时段应有较高要求，针对观众收视习惯、项目的产品特性，以该阶层客户关注

26、的时政类、剧情类节目为重点进行量身定做。电台广告由于费用低廉，是较好的宣传媒体，主打交通频率。（4）接待中心意境区室外通过优质景观打造，以优美的园林景观，精致大气的雕塑小品，充分体现项目未来优雅的生活意境。室内布置讲究舒适、气派、美观，配合展板及模型等相应现场道具，传播本项目良好的形象和详实讯息。接待中心包装包括展板、LOGO墙、模型等销售道具以及横幅、引导旗等引导系统。（5）特殊媒体参加外地推广会/房展会：外地推广或房展会是外地客户关注的新媒体，已经成为高档项目宣传品牌，促进销售的契机。（6）线下SP活动营销针对区域市场竞争激烈、产品同质化严重的现状，重视细分市场精耕细作，以线下SP活动为载

27、体，充分整合“宗地项目”品牌下生活方式、物业管理、亲情服务等独特优势，突出产品差异化，实现项目的“价值营销”。第六章 投资估算和财务分析7.1 项目销售收入预测根据对美国及上海、广州等地物业价值的研究分析，物业成交和成交价格主要与交通便利性、建筑及环境、生活设施配套水平等相关。房屋成交影响因素序号因素权重1交通便利性31.00%2建筑及环境因素 28.20%3邻里因素（生活设施配套水平）23.30%4开发企业品牌等17.50%楼盘销售价格影响分析影响因素影响比例基准基准房价距离标准实际达到上浮额度备注轨道站点距离 1m0.02%185001000700210在靠近站点50米前计算为递增绿化率提

28、高1%0.60%750030%33%63临近公园12.10%750010000%0 1千米内无公园临近小学11.00%75001000100%385临近医院8.00%750010000%01千米内无医院建筑体量增加1万0.97%75006777340开发企业品牌9.40%7500100%329小计38%1327合计8500综合本项目地理位置、大盘等各种因素，特别是交通以及区域配套设施的逐步完善等利好机会，考虑客户的承受能力和消费习惯，本项目的销售价格预期均价地面部分达到9000元/平方米。计划项目总建筑面积280000m²(含地下80000 m²)，酒店式公寓销售均价预计为

29、8500元/ m²，综合写字楼销售均价8500元/ m²，商业均价18000元/ m²，地下商业8000元/ m²，车位均价110000元/个。详见如下项目销售明细表：产品构成建筑面积（m2）可售面积（m2）销售单价（元）销售收入(万元）备注酒店式公寓1500015000850012750五星级酒店2500025000850021250自持综合写字楼115000115000850097750商业45000450001800081000地下商业100001000080008000地下车位2000个2000个110000元/个22000小计280000280

30、0008669元/ m²242750注:7.2 项目预计总投项目 金额(万元) 面积（m2) 单方金额备注(元/m2) 项目总投资139317.42800005934A、开发成本120123.42800004290.121、土地费用3976028000014202、前期工程费999.628000035.73、报建费用8909.6280000318.24、建安工程费用6720028000024005、基础设施费（总平）1620.6428000057.886、公共设施配套费401.5228000014.347、开发间接费用67228000024按建筑成本的1%预计8、不可预见费用5602

31、8000020按20元/平米预计B、期间费用14910280000532.51、销售费用3570280000127.5销售收入的1.5%预计2、管理费用238028000085销售收入的1%预计3、财务费用8960280000320C、税金42842800001537.3 项目预计利润表项 目金 额(万元)面 积（m2)单方金额(元/m2)占销售收入的比例（%）说明一、销售收入242750220007500100%酒店式公寓127501500085005.25%五星级酒店212502500085008.75%综合写字楼97750115000850040.27%商业810004500018000

32、33.37%地下商业80001000080003.3%地下车位220002000个110000元/个9.06%二、销售税金及附加144762800005175.96%三、项目总投资139317.4280000593457.39%A、开发成本120123.42800004290.1249.48%1、土地费用39760280000142016.38%2、前期工程费999.628000035.70.41%3、报建费用8909.6280000318.23.67%4、建安工程费用67200280000240027.68%5、基础设施费（总平）1620.6428000057.880.67%6、公共设施配套

33、费401.5228000014.340.17%7、开发间接费用672280000240.28%8、不可预见费用560280000200.23%B、期间费用14910280000532.56.14%1、营销费用3570280000127.51.47%2、管理费用2380280000850.98%3、财务费用89602800003203.69%四、土地增值税41382800001481.71%五、税前利润5574728000034.94%减：所得税10511.08280000375.444.33%六、税后利润74301.532800002653.6330.61%7.4 投资估算和资金筹措项目总投资

34、139317.4万元，资金筹措方式为：1）自有资金45000万元，占总投资的32.3%；2）2015年1月申请贷款48000万元，占总投资的34.45%，贷款期限3年；3）预售转投入46317.5万元，占总投资33.25%。4）设定担保条件n 本公司已取得项目用地设定抵押担保；n 项目用地设定抵押担保。7.5 项目盈亏平衡点从项目预计损益表可以计算得出，在考虑营业税金及附加后项目销售盈亏平衡点为69.39%。这就意味着在上述售价不变、成本不变的前提下，项目的销售率达到70%，项目就能达到静态盈亏平衡点。对于本项目来说，公司是在营销策划上经过了充分的论证才启动的，只要工程按前期设计进行、工期合理、按预定的计划表如期完成工程进度，按时交房。在目前成都市房地产市场的发展态势和宗地项目的号召力，在预定时间内完成销售任务应该是不存在问题的建设投资对财务指标的影响最为明显，其次是销售价格。从建设投资来看，目前土地费用及前期费用已基本确定，变化的可能性不大