房地产估价(A卷)答案====2

1、试题名称：房地产估价年级:专业:学号:姓名:分数:第4页共3页一、填空题（1X15分）：1 .房地产估价就是专业房地产估价人员根据特定的估价目的 ，遵循公认的 估价原则 ，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对房地产的特定权益 在特定时间最可能实现 的价值进行估算和判定的活动。2 .建筑物折旧分为物质折旧 、功能折旧和 经济折旧三类。3 .区位主要指某事物占有的场所，房地产区位可以分为位置、交通 、环境和配套措施。4 .房地产按开发程度来划分，可以分成生地、 毛地 、 熟地 、在建工程、现房五类。5 .楼面地价=土地总价 /规划建筑面积。二、

2、选择题（2X10分）：C ）。B.房地产出让、租赁、拍卖D.房地产出让、出租、挂牌6 .房地产交易按交易形式的不同可分为（A.房地产转让、出租、租赁C.房地产转让、租赁、抵押7 .与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（D ）。A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理8 .比较法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（ A ）。D.房地产的市场交易A.类似房地产的交易B.相同房地产的交易C.相关房地产的交易9 .房地产价格是由房地产的（D ）这两种相反的力量共同作用的结果。A.供需与价格B.需求与价格C.供给与价格D.供给与需求10 某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起

3、的该住宅小区房地产价值贬值属于（C ）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.会计折旧11 出租或营业型房地产的评估可以采用（）。A.比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本评估法12 某商业大楼始建于10年前，建造期为 2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年（自补办土地出让手续之日算起），建筑物的设计经济寿命为50年，当前建筑物的剩余经济年限为（ A ）。A.50 年B.40 年C.32 年D.30 年8.某宗土地的面积为1000 m2,其上建筑物的建筑面积为 为8层。则该宗土地的容积率为（C ）。5000 m2,建筑物的基底面积为700 m2,建筑物层数A.8.

4、0B.5.6C.5.09 .在市场比较法中，建筑容积率修正属于（ A ）修正。A.交易情况B.交易日期C.房地产状况10 .成本租金不包括下列项目中（D ）。A.贷款利息B.折价费C.管理费D. 0.7D.实物状况D.保险费三、简答题（5X2分）1 .什么是成本法?成本法（cost approach ）是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导 向求取估价时象的价值。因而成本法也可以说是以 房地产价格各个构成部分的累加为基础，来求取房地产价值的方法。采用成本法评估出来的不动产价格又称为积

5、算价格.2 .市场比较法的实质和原理是什么?市场比较法的理论依据是房地产价格形 成中的替代原理。根据替代原理，在市场 匕任何经济主体都谋求以最小的代价取得 最大利润或效用，所以在他们在选择商品 是会选择效用大而价格低的商品。当效用 与价格相比，效用太小或者价格太高时， 购买者就会放弃购买，因此效用均等的物 品或者服务在其价格上应该相等我们把在效用上能够相互替代的产品称 为替代品，在一个完全竞争的市场上，两 个以上具有同等效用的替代品同时存在时, 该类商品的价格就会由于替代关系而通过 相互竞争，最终促使其价格趋于一致。替代原理同样适用于房地产市场.从理 论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞 争，

6、其价格最终会基本趋于一致.四、论述题（1X15分）：请谈一下你对于房地产估价的认识。答：房地产估价的特点为了进一步理解和把握房地产估价的含义，还应对房地产估价有下列认识。（一）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格（二）房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价（三）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证（四）房地产估价有误差但误差应在合理的范围内（五）房地产估价既是科学也是艺术房地产估价的必要性（一）专业估价存在的基本前提（二）房地产需要专业估价(三)房地产估价在估价行业中占主体房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体。这是因为：(1)房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。(2)房

7、地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。(3)房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身五、计算题(1、2题每题10分，第3题20分)：1.某建筑的建筑面积为 300平方米，经过年数为 15年，单位建筑面积的重置价格为1000元/平方米，经济寿命为40年，残值率为5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并估算其现值。解析本题考查直线法计算折旧额和建筑物现值。C=1000 X300=300000( 元)R=5% N=40 t=15年折旧额 D=C X(1-R)/N=300000X(1-5%)/40=7125(元)折旧总额 Et-CX(1-R)/N Xt=7125 X10=71250( 元)建筑物现值=重新构建价格-折旧总额=300000-71250=228750(元)2 .某宗房地产正常成交价格为20000元/平方米，该地区买方应纳交易税费为正常成交价格的4%,卖方应纳交易税费为正常成交价格的8%。试计算买卖双方各自实际的价格。3 . 一栋旧