重庆龙湖某楼盘销讲手册

1、悠山郡销讲手册悠山郡销售组二OO八年二月一日目 录1我们为何选择了北部新区礼嘉组团（解读区域价值）41.1(原因1）41.2(原因2)51.3(原因3)61.4(原因4)62购买理由不能错过悠山郡的理由72.1龙湖-别墅建造专家72.2悠山郡-龙湖13年厚积薄发的又一全新力作82.3英伦风情建筑带来尊贵生活体验82.3.1尊贵的血统82.3.2建筑风格82.4别墅这种稀缺资源所带来的价值92.4.1别墅的稀缺92.4.2龙湖别墅的稀缺92.5市场才是最有力度的发言者93地块特点及规划方式103.1地块特点103.2规划方式（大社区、小组团）104项目基本情况介绍104.1经济指标114.2交房

2、标准（待定）124.3配套设施124.3.1共享蓝湖大社区的完善配套(体育、商业)124.3.2医疗配套134.3.3教育配套135前期项目信息统一说辞145.1地理位置145.1.1礼嘉的位置145.1.2项目位置145.2交通145.3价格155.4规划155.5物业155.6交房155.7风格155.8付款方式155.9配套(详见5.3关于配套设施的介绍)155.10庭院面积161 我们为何选择了北部新区礼嘉组团（解读区域价值）1.1 (原因1）我们的城市向北发展从政府对于整个北部新区的总体规划看北部发展03年开始重庆市政府提出城市向北的口号。为什么向北，首先是因为北部拥有老城区没有的平

3、原地貌，纵观重庆的整个地势，70%为丘陵地貌，而只有30%是平原，现目前有的几大主城区基本是规划在丘陵地势之上，如南山，歌乐山等几条大的山脉在一定程度上限制了南部西部东部的城市发展。而只有北部才是我们的最佳出口，因为其拥有一马平川的地理环境和独特生态环境。这样一块珍贵的土地在重庆这样的丘陵地区，是稀缺而难以被复制的，所以政府提出重庆向北发展的口号，吸引了大量的知名企业来到这块土地上进行开发建设，新的区域注定了北部将是重庆的风貌展示区。我们可以看到，重庆北部新区是位于重庆主城区，幅员面积136.6平方公里，规划总建设用地91.73平方公里，规划总人口65万，划分为了北部新区高新园和北部新区经开园

4、。整个经开区比邻重庆市未来的水、陆、空港口，区域内有重庆市出口加工保税区、和高新工业园区，区内有长安福特，可口可乐等知名企业，一个地区的成熟需要强有力的经济支撑，政府的目标是把北部新区打造成为一个以高新技术产业为主导的经济中心。而高新技术产业的特点是低污染、高经济效益，在这样的区域里，适合建筑高品质的楼盘。因此，我们才会看到现在金开大道沿线密布的高档楼盘。从政府规划上可以看出，在北部新区的七个组团中仅有人和组团、鸳鸯组团和礼嘉组团规划有开发居住区并且是高档社区。现目前经开区的人和组团，鸳鸯组团也是目前重庆高档楼盘最集中的地方。除我们公司外中体奥园、保利集团、联想地产、棕榈泉、银太投资等知名开发

5、商均在此大量圈地，开发高档住宅、商业、体育项目，使经开区成为重庆市最有活力、最有潜力的城区。从八大金刚闹金开开始，这个区域短短几年聚集了大量人气，同时也成为了高端住宅社区的一张优质名片。据调查2003年开发至今大约共4700?户人在此区域购置了花园洋房或别墅（其中我司2400套左右），2007年北部新区板块住宅套内均价4710元/平米左右，是除解放碑以外最高房价板块；现目前北部新区已经成为重庆楼市的绝对高地，金开大道沿线已经成为了高档楼盘的聚集地，是北部的最热点。1.2 (原因2)看好礼嘉片区的交通优势（新的交通规划带来的生活观念、方式的改变）曾经很长一段时间，人们对距离的理解，始终停留在空间

6、衡量尺度的阶段，认为别墅区就是距离较远的地方。但在无论在任何城市，堵车已经成为困扰数千万百万的一大社会问题。所以，以时间尺度来衡量距离远比空间距离来得实在。我们可以从重庆现目前的交通状况来看，由于独特的地理特征，主城区道路复杂蜿蜒，堵车似乎已经成为了有车一族的心头大患。而北部新区相较于老城区而言的明显优势就在于地势平坦，在交通道路的规划上成网状交通布局，无论你从哪个地方来，总会有条条道路通罗马的感觉，而不会发生车辆拥堵的现象。开车回家的您，可以在一路上都体会到非常畅快的感觉，开车行驶在金渝大道上，打开音响，在优美的音乐中体会回家的快乐。（我们可以类比一下我们的蓝湖郡项目）再看整个礼嘉片区，它是

7、由几条主干道相贯通联系着，从各个区域到这里都是非常便捷：沙坪坝、九龙坡区的客户，从北环立交上渝合高速到礼嘉的距离为11公里，与到蓝湖郡距离接近；从渝中、江北到礼嘉可以经金渝大道到悠山郡，距离仅为9公里。（车程均在20分钟内）；从南岸、渝北也可从渝黔高速，经金渝大道到悠山郡。其实车程在半小时左右，对于在这座城市上班和生活的人来说，都是平常的事情。那么有条件可以选择一个在自然山水中工作和休闲的生活环境，未尝不是一种更好的生活方式的选择。咫尺眼前却要在车里漫长等待个把小时与不到半个小时左右切换礼嘉片区与市区，哪个距离更远呢？答案不言自明。再次看到北部的交通路线，可以发现新的交通方式其实是生活方式的一

8、种改变。总体上来说重庆人口分布是非常具有区域性的，就好像以前工作在沙坪坝的居民（除去工作原因）肯定是不会考虑搬迁到南岸区去居住的，因为道路的限制。可能每个居住在老城区的人都体会过这样的场景，早上永远比别人早起一小时，一路摇摇晃晃半眯着眼睛到另外一个地方去上班，遇到堵车还烦躁不堪。其实一个好的交通规划是能够从根本上解决这样的问题的，因为新的道路的规划是呈现网状，如果一条道路受到堵塞，那么可以选择其他的道路，最终是殊途同归。因为北部是新区，并且它不同于老城区的是它拥有平坦的地势，所以占有了这个先天的优势，在这里你不必担心道路的堵塞，因为道路的畅通你可以在两个不同的区域自由转换。1.3 (原因3)看

9、好礼嘉组团远景北部新区位于重庆主城核心区的北部，而礼嘉组团又位于北部新区的西北部，正好位于重庆的重心位置。并且在交通上距离江北国际机场18公里，距重庆最大的集装箱港口寸滩港仅13公里，在这礼嘉片区域囊括了水陆空三大交通枢纽。目前已有美国普洛斯物流、双星鞋业、康师傅、依维柯等著名企业入住礼嘉片区。并且从政府的远景规划来看，便捷的交通良好的经济发展形势，将会吸引了更多的开发商大量拿地重点打造，有望成为第二个金开大道。从07年开始，别墅市场就一直处于供需两旺的状态。现目前金开大道沿线的高档住宅已经基本供应完全。政府也多次出台政策，对于低容积率土地的供应限制同时也限制了多数渴望拥有高品质感生活的人群的

10、愿望。而香樟林，蓝湖郡更是成为了一生一栋的美丽梦想，龙湖的别墅成为别墅市场上的一张名片与身份的象征，跟随龙湖不仅是选择了一种别样的生活方式，同样也是选择相信了龙湖的战略目标，因为我们未曾让所有的客户失望过。我们每选择一块地，肯定是经过了一系列的调查、分析、研究，最终的结果，肯定都是经过非常严格的集团审核才批准实施的。从市场价值上来分析，可以看到整个礼嘉组团规划居住用地为802.45公顷，规划人口18-20万人口，是目前整个北部新区居住用地最大、人均占地最大的区域。2003-2005年北部新区土地供应量逐年减少(金开大道沿线用地基本出让完毕)，06年开始整个北部的土地供应重点区域是集中在经开园的

11、礼嘉，高新园的大竹林和龙头寺，然而龙头寺片区受火车站影响较大，地块容积率普遍较高，适合打造中档公寓，北侧地块供应量只有1200余亩，规模上是无法与礼嘉组团进行竞争的，礼嘉组团将成为北部新区下一轮土地出让的热点区域，并且也是高端业态供应的重要地段之一。1.4 (原因4)我们对于别墅用地的选择当然对于礼嘉片区的选择，不仅仅只是因为市场价值所向，龙湖有着13年的开发别墅的经验，我们的每一个别墅项目都是经典，这是因为我们对于别墅用地的用心选择，我们的要求是它要能够满足别墅所拥有的血缘与高贵。那么什么样的地才能真正成为一个好的别墅用地呢？它不在乎距离的远近，也不在乎是否热闹。古人云“仁者乐山，智者乐水”

12、说明了文化修养与自然景观的的关系。别墅的“价值因山水文化备显尊贵，水是山的灵魂，山是水的命脉。久居城里的人们，越来越希望能够远离喧哗的街道，入目青山。独享青山绿水，与大自然亲密接触。首先来说，在地形地貌的特征选择上，浅丘型用地是做于别墅的血脉。微微起伏的丘陵地形形成了一个个相互交错的山脊与山谷。这样的建筑能够充分将重庆别墅的特色展现出来，并且形成高差错落之感，能够使别墅也拥有开阔而独特的视野。从风水上来说这样的地也是绝佳好地。靠近山地，可以更多的与自然接触，触目皆绿，会让人心旷神怡。其次，别墅与水也是密不可分的，悠山郡靠近龙潭湖，这为社区提供的不可多得的水景资源，和湿地气候。有水的地方，会增加

13、空气湿度，使空气之中富含负氧离子，提高空气质量，会降低炎热夏季的高温，让在此居住休闲的人们能够拥有一个健康美丽的环境。可以想到当夏日炎炎时，在湖边闲庭信步，夹杂着丝丝水气的微风拂面而来，带着一丝凉爽，一丝甘甜，所有的凡尘俗世都可以抛诸脑后，只想与这山水与这宁静共鸣。2 购买理由不能错过悠山郡的理由2.1 龙湖-别墅建造专家龙湖在做别墅这个领域一直都是行业的先驱和榜样，从香樟林、蓝湖郡到蓝湖香颂，一直都受到市场的追捧和模仿。龙湖的别墅产品与市场上其他别墅产品最大的区别不在于有没有湖泊、有没有森林、有没有高尔夫这些稀缺资源，而是龙湖在产品身上所体现出来的专业良心和专业品质，资源可以花钱买到，而能力

14、和态度却很难复制。龙湖在累积了13年的别墅建造经验和赢得了全国市场认可后，依然坚持专业水准和不断追求完美的态度，自然是当之无愧的“别墅建筑专家”。 龙湖带动区域发展的能力是大家有目共睹的，从“新牌坊”到“龙湖”，成功的证明：对居住的品质追求，比房地产的区域特征更为显著。13年前新牌坊是一片无人知晓的农田；13年后，这里是重庆最具有号召力的高档住区；2000年前后的重庆，明显呈现“富人住北部”的势头。2002年在业界怀疑的眼光中，龙湖大手笔营建综合性商业项目北城天街，两三年内北城天街的崛起，江北的新的品质核心商圈形成，证明龙湖不但改变了一个区域的属性，也改变了一个城市的架构。后起的枫香庭、紫都城

15、、蓝湖郡一次又一次佐证，选择了龙湖就是选择了优质的生活和好的发展前景。到今天，重庆这样一个城市，有约20000户人家成为“龙湖系”业主，居住人口约8万，而这8万龙湖业主，基本都是所谓“支持80%消费力的20%群体”的人，能影响到这20%群体的人的居住理念，也势必会影响重庆、全国、乃至世界未来的居住理念。我们有充分的理由坚信，悠山郡将成为礼嘉乃至北部新区的又一个中心。2.2 悠山郡-龙湖13年厚积薄发的又一全新力作 13年的厚积薄发，龙湖又一次全新的尝试英伦风格。其实13年坚持做房地产并不难，难的是13年来一直坚持做最难以赢得客户认可的别墅业态。众所周知别墅的客户是最具有个性化需求的群体，他们的

16、追求是无止境的，要想在别墅市场屹立不倒，就必须要赢得高端客户的信任和认可。所以龙湖对别墅的开发保持一贯的挑剔，不断挑战各种风格的别墅。从北美风格、地中海风格到现在的英伦风情，13年龙湖一直用着润物细无声的方式，去温柔的击倒无数颗看似坚硬的心，赢得高端客户的认同和一如既往的支持。每一次全新的尝试，都让一部分高端客户满足了自己关于居住的梦想，重庆出现了香樟林这样的欧美小镇和蓝湖郡这样的地中海小镇。我们有充分的理由相信，集13年之大成的龙湖，有着历史沉淀的龙湖，会为重庆再建造出一个充满异国浪漫气息的英伦小镇，赋予更多人们关于生活的理解。悠山郡英伦小镇-这一次会有多少人的生活梦想会在此得到完美演绎？而

17、你的生活梦想呢？2.3 英伦风情建筑带来尊贵生活体验2.3.1 尊贵的血统提到贵族风情所有的人第一反映就是英伦，提到英伦首先想到的就是英国的皇家血脉，这是一个有着2000多年历史的国家，它的文化、皇家血脉、古建筑无一不在向我们述说着其沉甸甸的历史，体现着它的尊贵和典雅。伊丽莎白二世，正式的官邸就是白金汉宫，在这个城堡一样的建筑里，历史悠久的城墙、浑厚的实木家具、生锈的铁艺窗花、老虎窗内的阁楼，每一个建筑元素似乎都在向我们讲述其悠远的历史，展现着它的尊贵。尊贵的血液似乎已经融入到建筑，在里面慢慢的沉淀和流淌，这才是纯正的贵族，才是身份的彰显。2.3.2 建筑风格建筑里面流淌着尊贵的血脉，生活自然

18、不同，这不仅仅是一种身份的彰显。小红砖墙、雕塑感很强的烟囱，45度坡度的屋顶、木质厚重的线条美丽的外立面与绿地、静水相融，在一段阵雨之后所有的汽车都非常鲜艳，英伦小镇如画卷一样展开，这是你能感受到的英伦生活气息。在庭院中藤椅上的午后时光便是对生活的完美诠释，一杯泡沫红茶，一份报纸，一碟曲奇饼干，看看在身边奔跑的孩子在嬉戏欢笑，偶然抬头看见阁楼上晾衣的仆人正将头伸出老虎窗注视着远处，一切都是那样的静谧和自然，山、水、建筑、人的完美结合，这就是你在悠山郡所能享受的生活，或许还可以赋予生活更多。2.4 别墅这种稀缺资源所带来的价值2.4.1 别墅的稀缺现在的居住业态划分为高层、洋房、别墅，其标准从朴

19、素的角度来看，其实就是个人对土地、绿地、乃至其他的稀缺性资源的不同拥有度，由此看来别墅本身就代表着尊贵和身份，只有别墅，才能占有一片绿地的同时，还有自己专享一片天空。“有天有地，有前有后”简简单单的八个字就是最好的总结，因此别墅成为很多人的生活梦想。再结合到中国的国情，人均资源占有量较少，因此国家对于别墅供应的控制非常严格，不但市场供应较少，而且日趋限制。两方面的原因综合起来，大家都会发现别墅已愈加是一种稀缺资源，因此住别墅，更是一种身份的象征。2.4.2 龙湖别墅的稀缺龙湖的别墅一直是市场上炙手可热的产品，市场的热销代表了高端客户的认可。住在哪里就是你的身份名片，住在哪里一直被人们在相互的交

20、往中，当作了除权利、财富以外的另一种简单的身份象征。如果说住别墅是身份的象征，而住什么地方的别墅，和什么人住在同一个区域那才是最有力度的身份体现，圈内的认可才是真正的王道，悠山郡仅200张身份名片。悠山郡是时隔一年龙湖的又一别墅新新作，在这一年里，有将近2000个关注龙湖别墅的客户询问相关情况，还有将近1000多个关注龙湖别墅转让房的客户，这就是龙湖别墅一房难求的真实体现。2.5 市场才是最有力度的发言者香樟林：香樟林之前，重庆市场对别墅没有共识，一个别墅，各自表述；但2002年底到2003年6月，香樟林从面世到售罄的这段时间，香樟林就是共识。香樟林之后，我们一直戏称选择香樟林的业主是重庆最有

21、经济实力也是最有智慧的一群人。蓝湖郡：一生何求？一生一栋。这是龙湖精心打造的第二个纯别墅楼盘，客户中不少是当初错过了香樟林，转投蓝湖郡寻梦，有些事情，人生不能错过两次。多次搬家，多次折腾，最终跟随龙湖的号召，就此一栋，再不搬家，真正的好东西，一生一次足矣。蓝湖郡从04年开始销售到07年全部销售完毕，短短三年时间，造就一个1600亩的纯别墅高档社区，堪称开发速度和品质的完美结合。艳澜山：2007年的夏天，龙湖绽放了第一个在京的项目，开盘就买了7个亿，创下京城楼市多项记录。久居旱地的北京人从来没有见过这么多的鲜花，这样优雅精致的庭院，“蔷薇与银杏的庭院”感动了京城。2008年别墅的续写：(重庆)悠

22、山郡、(重庆)睿城、（重庆）江与城、(北京)西苑、（北京）滟澜山、(上海) 赵巷、（上海）嘉定新城、（上海）嘉定远香湖、(西安)壹墅、(成都)白云渡、（成都）青城山3 地块特点及规划方式3.1 地块特点悠山郡的开发用地有370亩左右，微微起伏的浅丘地形形成了错落有致的地貌，它具备原生态谷地与深浅坡地相映成趣的地貌资源。南临龙塘湖，为区域提供的不可多得的水景资源，和湿地气候。而浅丘地貌湿地气候正是全世界豪宅地的共同的血缘。因此保持原始地形地貌就成了悠山郡开发的不二选择。在这样的地形上，景观将更为丰富与立体，唯美与浪漫。这是在很多社区，包括别墅社区中并不多见的景致。3.2 规划方式（大社区、小组团

23、） 大面积的社区为业主提供了高尚纯粹的居住环境。但过往的大规模社区在后期物业服务上出现了一些不如小社区的地方。大面积的社区，业主数量的相对增多，会影响到物业服务的个性化，但个性化的服务是高端住宅生活所必须的。悠山郡在规划上充分考虑到了上述情况，将较大的地块用市政道路与市政绿地分隔开，形成了一个个相对独立组团，每个组团多个独立的门岗设置，相对固定的物业服务人员使物业服务的个性化、细致化得以实现。小区规划方式保留原生地貌，在设计中注重建筑布置满足重庆最佳朝向的要求并充分利用和顺应现有地形，做到与自然的完美结合。悠山郡一期所在位置属于浅丘地貌，丰富的景观层次性让这片土地天生适合修建完美的别墅。二期三

24、期地块地势较为平坦，高差较小，且有丰富的水体存在，我们在这个区域设计了洋房和高层，让整个社区形成一个业态和立面较为丰富的社区。4 项目基本情况介绍A. 2007年12月28日，龙湖悠山郡项目以96.75分的高分，成功地通过重庆市建委绿色生态小区预评审。龙湖悠山郡项目将被打造成政府小区执行节能标准的示范区。悠山郡项目一期将被建设成为国家十大重点节能工程示范项目中的绿色建筑示范工程项目，为国家推广绿色建筑技术积累经验。B. 悠山郡项目得到建设部与荷兰住房部认可成为中荷可持续示范项目。4.1 经济指标规划及建筑设计：深圳市华汇设计有限公司景观设计：易道(苏州工业园区)设计咨询有限公司(外企) 介绍易

25、道：易道一如既往地保持着在全球设计公司中的佼佼者地位，赢得众多客户的赞誉，获得过数百个专业奖项。在公司近70年的发展历程中，公司领导人一直秉承“以行动为导向”的理念，关注人与环境之间的关系，以及项目对投资人、社区和环境的影响。目前公司在全球拥有26家办公室，1,300多位专业人士，易道的跨学科团队拥有广阔而专业化的发展前景。工程设计：中煤国际施工单位：荣达建司、渝发、麒麟监理单位：重庆新鲁班工程监理有限公司基本指标：一项目整体指标：总占地面积246951 m2，约370亩总商业面积11185 m2总建筑面积614199.4 m2二一期别墅区指标：占地面积11.34万方(即170亩左右)总建筑面

26、积68000.3m2商业面积2965m2，会所1700 m2景观面积61348m2，其中软景50305m2，硬景11043m2。高比例的软景意味着对开发商景观实力更高的要求。容积率：0.65建筑密度：0.36绿地率：35% 绿化率： 车库：地下车库，不占建筑面积。每户赠送两个车位(部分车位是地下车位)，地下车位总数为100个。花园：平均300 m2左右。工期：一期共200套，交房时间暂定为09年3月和6月分两次；4.2 交房标准（待定）1、外墙：外墙保温材料、面砖、文化石、涂料等材料组成2、内墙：厨房、卫生间为水泥沙浆面层，其余墙面为腻子面层3、顶棚：厨房、卫生间为混凝土结构面层，其余顶棚为腻

27、子面层4、地面：除车库为细石混凝土面层外，其余地面为瓜米石面层5、门窗：入户门为优质木门，其余外墙门窗为塑钢门窗6、厨房：预留上下水（含热水）接口，部分地面作防水处理7、卫生间：预留上下水（含热水）接口，部分墙和地面作防水处理8、其他：供水：接市政管网，出户计量供电：每户设普通和应急电表两块电表，出户计量供气：接市政管网通讯：电话、宽带数据线接口接入户内弱电箱电视：数字电视信号线接入户内弱电箱信箱：户外专用信报箱安防室内配置：红外探测器，室内应急按钮接口壹个，燃气探测器，户内设彩色可视对讲门机。空调：户式中央空调，除厨房、次卫、车库不设盘管外，其余盘管到位。新风系统4.3 配套设施4.3.1

28、共享蓝湖大社区的完善配套(体育、商业) 悠山郡和蓝湖大社区之间的距离仅有5公里，且路况非常好。因此悠山郡共享蓝湖郡大社区完善的社区配套已经非常便捷。商业配套蓝湖大社区拥有2万平米的商业配套，即蓝调天街，随着蓝湖大社区业主的逐渐入住，蓝调天街的商业正在逐渐形成，超市、茶楼、餐馆等商业已经逐渐开放，其规模完全能给业主提供一个完善的生活购物场所。同时，这里也是蓝湖郡周边最大的社区商业配套。另外，悠山郡项目内部设有1万多平米商业配套，完全能满足业主的日常生活需要。项目内部拥有1700平方的会所向业主开放。体育配套蓝湖郡体育中心已经全面向市场开放，室内健身设施，包括恒温游泳池、网球场、蓝球场、羽毛球场、

29、健身房、SPA、壁球等，能提供全方位的高品质健身需求，现在体育中心不仅满足了众多龙湖业主的需要，而且已经开始吸引了周边其他项目的业主过来健身；4.3.2 医疗配套项目南面-离蓝湖大社区不远处-金山国际医院该医院占地面积239亩，总建筑面积20万平方米。医院设有VIP部、康复中心和体检中心。VIP部一期于2006年3月开工建设，目前已经投入使用；普通部07年已开工建设，将于2009年投入使用。家面对“老外”及高端人群的高标准、高规格、高水平的综合性“三甲”医院的背后，是重医大附一院强大的医疗实力支撑。4.3.3 教育配套现有配套蓝湖郡大社区教育配套。这里由蓝湖郡小学和蓝湖郡幼儿园两个学校组成。其

30、中两所学校都已建成并投入使用，蓝湖郡小学是巴蜀小学在龙湖蓝湖郡的分校，蓝湖郡幼儿园是南坪实验幼儿园的师资。建设中的教育设施项目附近有国际学校园，该教育设施位于经开区礼嘉组团和鸳鸯组团之间，紧邻城区主干道金渝大道南侧，毗邻重庆市级公园黄桷公园，总占地面积300亩。园区内包括两所独立的国际学校：重庆耀中国际学校和重庆一中国际交流学校。重庆耀中国际学校由香港耀中私立学校投资管理，是重庆第一所获得中国教育部批准的"专为外籍人士的孩子提供教育的学校"。学校开设有幼儿班、小学部、中学部，核心课程由母语为英语的西文教师执教，辅以中文和中国文化课程。重庆一中国际交流学校招收普通市民子女，主要为重庆市甚至内地省市准备出国留学的学生，提供有针对性的国际化双语教学，学生毕业时的英语水平可达到留学国家的要求。学校将于2008年9月正式招生。5