楼盘销售规划案

1、儋州项目可行性报告销售篇1 / 40一、销售指导策略 .2（一）销售指导策略 .2（二）销售策略安排 .3二、价格策略. . 5（一）定价考虑 .5（二）价格策略 .6三、销售切入时机与周期安排 .8（一）销售切入时机设定 .8（二）销售周期安排 .8四、销售任务及回款打算 .10（一）销售进度 .10（二）资金回收 .10五、销售治理制度 .11（一）组织结构 .11（二）销售部岗位职责及素养要求 .11（三）工作程序及标准 .19（四）销售部培训部分 .33一、销售指导策略（一）销售指导策略全面实效的销售策略依照市场情况针对目标客群及时调整销售手法。利润最大化和销售快速化策略在满足项目回款

2、速度目标下实现利润的最大化。2 / 40开盘前的强势造市策略 广告媒体的有效组合至关重要，以在短时刻内被市场认知，成为市场关注热点。科学的分波段分波次的推广策略 通过对可销售房源的有打算推广和科学的时刻节点操纵，以达到理想的销售目标。适应市场，同时略超前的价格策略不脱离市场环境，规避风险，同时领衔周边项目，制造标杆效应。样板房体验销售策略选择主力户型做样板房，同时样板房的设计和装修均需体现本案的内涵，用视觉冲击来弱化房型的劣势，促进房源的去化 区域市场重点推广策略选择重点区域市场进行项目巡展，快速提高项目知名度，累积有效客户。（二）销售策略安排一）口碑传播销售一般销售人员在完成正常销售后，可不

3、能立即要求客户转介绍，无形中损失了许多客户。而且客户转介绍的成功率比一般销售高 人员在成交后，立即展开要求客户转介绍。另一方面通过售后服务，跟踪要求客户转介绍消除客户的惰性，变消极等待为积极争取。二）规模化快速销售条 件：积存一定数量的储备客户效 果：提高成交速度，提高成交率，加速资金回笼手 段：1、积存客户 ：客户处于探究欲较强的开放心理状态6倍。一方面要求销售3 / 402、培养客户 ：保持购买热忱，对项目的认可形成心理惯性，对销售人员逐步产生信赖感3、规模化快速成交客户 ：所有客户到售楼现场,采取先到先选先得的方式，排队认购。通过一些特不规手段刺激现场购买气氛，引导现场舆论方向。配 合前

4、期形成的心理惯性，在从众心理阻碍下 “大伙儿都抢着买的确信错不了”这种观念会占优势。在客户头脑中永久留下许多人抢着买房子的印象。手段之作用在于：加速成交有利于后期签定正式合同有利于回款有利于人际传播有利于客户转介绍三）服务特色化销售从细节上做到让客户感动，使得客户在情感和价值的认同基础上不自觉地为楼盘做宣传；扩大客户源，提高客户成交率；丰富项目品牌形象和进展商企业形象。1、售前服务：客户初次访问，寄手写贺卡表示感谢。付订金，成交等不同时期，依照不同情况，采纳寄贺卡，赠送小礼品等形式重复感谢客户。利用丰富的专业知识，提供全面详细的房产咨询。4 / 402、售后服务：编制客户档案（客户生日寄贺卡,

5、依照客户爱好组织活动等）。提供各项家政服务咨询。提供装修咨询。3、专家式销售本项目特点要求销售人员高度专业化。通过独特的专业销售培训，使销售人员能够迅速、准确抓住潜在客户关键需求点，并能有效放大。缩短潜在客户 的决策时刻，提高成交率。二、价格策略要点： 将存在劣势的部分房源放在刚开盘价格较低的时段推出，有利于此类房源的快速去化。利用优势房源打开市场，奠定项目的价格基础。领衔区域价格，结合项目产品独特优势，利用最物有所值的确实是最好的消费心理阻碍购房者。5 / 40一）定价考虑依照市场情况制定合理的销售价格周边竞争楼盘的市场价格参考（竞争市场 推出房源量、房源组合、入市价格） 安全性考虑形成合理

6、的价格走势（二）价格策略一）纵向价格策略价格与价值的和谐统一合理施行价格销控策略是行销的关键环节。在那个市场经济年代，在竞争日益白热化的房地产行业，价格的威慑力差不多越来越被重视。价格决非简单的价格标注，尽管房屋是不动产，属于专门 商品，但它依旧具备商品的所有特质，价格永久是个敏感地带，价格的潜力永久挖不完。纵向价格策略促进稳固增值： 平开高走，稳步上升 平开：项目品质过硬，民众认可度足够，对利润率的要求强于资金流。适宜用与当前市场相当的价格推出，以表示对自身价值的坚持，尽管在短期内诸 如工程进度、客户认可等方面不足以支撑如此的价格，然而会幸免利润的无谓流失，而且容易受到行家和买家的关注。高走

7、：则是顺应地段认可度与项目成熟度的进展趋势，把利润的需求逐步体现出来，同时以价格的逐步攀高来强行推动购买认可度，营造购买决策紧迫 感。目前在平开高走策略中比较新颖的“高走”操作手法要紧有以下几项：依照销售时刻提升价格专门明了的进行提价通知。譬如：开盘一个月内特惠诞生价，X月X日后取消折扣。依照工程进度降低折扣利用期房销售工程进度的劣势，既然购房者都情愿购买看得见的房子，那么，在房子形状逐渐浮出水面的时候进行提价。从正负零开始往后，每到一个 工程结点就把折扣降低6 / 40一个比例依照销售进度提升价格 销售进度能够理解为房屋去化的比例。销售进度能够反应出购买者对项目的认可程度，假如项目销售顺利。

8、那么设定数个进度比例值。如：50%、80%、95%、清盘（当期）。每达到一个值就进行合理的提价与调价。依照房源去化提升价格 房源去化比例是反映客户对房源的认可程度，关于去化比较快的房源，应该加以提价操纵，这也是销售操纵的需要。二）横向价格策略极优性价组合：寻求价值与价格的统一1、统一价格 在房地产行业初始时期，同一小区各房屋的价格大多雷同，一是因为没有个人商业购房情况，二是当时房屋的各方面构成比较简单，只满足居住要求， 没有什么差异。目前有些项目也采纳了这一定价策略，全部以高价格推向市场，先到先选高价值的房源的手法确实具有一定吸引力。2、总价策略 在一些高档房地产项目中，产生了一些一口价的定价

9、方法，特不是连同花园购买的高档不墅，出奇高昂的价格分摊使得单价差不多没有任何参考意义， 因此针对一些金字塔尖上的富有人群的购买心理，采纳总价定价法。类似于30万你能够拥有什么的总价概念。3、按值论价 按值论价是一种最富有人性化色彩的定价策略，细致的追求楼盘价值的所有组成部分，力求价格与价值达到等值统一。这也是目前房地产行业购买群体 日渐成熟，项目构成细分越来越细的必定趋势。仔认真细比价，明明白白购房在如此的定价方式上方能得到完好体现，最终保证购买到质价相符的房屋。朝向与方位东西差价在3-5%之间调和景观与视野7 / 40其他条件相同景观视野差价在8-10%之间。户型与面积其他条件相同，户型合理

10、性差价在1-2个百分点之间，为促进大面积房源的去化，能够考虑楼层系数依照视野和景观情况逐层加价。楼层系数差操纵在50-80元/平方米左右。1个百分点左右的单价差不8 / 40三、销售切入时机与周期安排（一）销售切入时机设定依照目前项目的工作进展，通过正常进度推算，期望项目能够在好预备。注：实际推盘时机将与市场变化情况结合得更加紧密。（二）销售周期安排销售周期设定依据产品形态的构成，分成两大波次；将预备销售方案，供甲方决策。一）波次一一期暂定2011年10月16日开盘，A，C栋推出33层住宅，约340套。20011年9月初销售人员进场，自2011年9月至10月上旬为前期客户蓄水时期。销售人员同意

11、项目咨询，向客户推举可售房源，现在期不同意预定及签约，销售现场做好客户跟踪与服务，幸免客户流失。通过梳理有效客户，接着加强客户积存，保证开盘前有效客户量应达到1000组。 销售目标为当月 （15天）消化30%（100套），再用三个月使销售率达到80%（280套），在2012年3月底消化本波次房源至90%（310套）。销售时期任务划分：第一波次 ：A,C两栋33层，约340套预热推广期：2011年9月2011年10月上旬2011年10月16日（周日）开盘，利用两个月的客户蓄水期，为项目的第一次开盘做9 / 40开盘日期：2011年10月16日10 / 40火爆销售期：2011年10月16日201

12、1年10月底二）波次二在消化第一波次剩余房源的同时，第二波次暂定2011年11月10日推出剩余住宅，共计100套。利用9月第一波次房源销售的同时积存新客户。销售目标为当月消化本次房源的30%，2011年12月31日前完成至整体的60（240套），到2012年4月完成整体销售任务的85（340套）。销售时期任务划分：第二波次 ： 剩余5层住宅，约60套预热推广期：2011年9月2011年11月上旬开 盘 日期：2011年11月10日火爆销售期：2011年11月10日2011年12月底持续销售期：2012年1月2012年4月持续销售期：2011年11月2012年3月11 / 40四、销售任务及回款

13、打算本项目约400套住宅房源，销售从2011年9月2012年4月，总周期为8个月，实现住宅销售率85，按均价4000元/平米，住宅总销售金额约亿元。一）销售进度1、第一波次：约340套住宅房源，销售从2011年9月2012年3月，周期为7个月，实现销售率为902、第二波次：共60套住宅房源，销售从2011年11月2012年4月，周期为5个月，实现销售率为90二）资金回收2011年下半年实现销售金额4800万元，回款2400万元。（因付款政策未明确，故按照50%回款计算）2012年上半年实现销售金额2000万元，回款1000万元。（因付款政策未明确，故按照50%回款计算）0.6812 / 40五

14、、销售治理制度（一）组织结构案场人员68名（二）销售部岗位职责及素养要求销售部经理 直接上级：销售总监直接下属：案场主管岗位职责：依照公司近期和远期经营目标，结合市场情况，负责提出并参与制定公司对外销售以及宣传的打算。 研究和掌握房地产市场的动态和顾客的潜在需求，汇合整理对外销售策略，定期向总经理汇报。 保持同房地产开发公司、房产局等相关部门的紧密联系，并同各客户间建立长期稳定的良好合作关系。负责公司代理项目的销售推广工作，积极参与公司业务拓展，提高公司的声誉和阻碍力。 指导公司各项目培训工作，制定公司销售部各项治理制度，报总经理审批后执行。 与各部门建立良好的协作关系，广泛听取客户意见，以确

15、保销售打算的实施和落实。 选择并培训不同层次的公司销售队伍，指导销售人员不断学习，更新专业知识，提高销售技巧，销售经理案场主E管主管助理13 / 40以适应市场的变化。 定期对下属人员进行绩效评估，按照公司的奖惩制度进行奖惩，不断提高下属人员的思想素养，专业技能，组织活动能力， 开拓进取精神，培养销 售人员的高度责任感。批阅每天业务报表、了解当天成交和接待情况。素养要求：差不多素养：有高尚的道德品质和良好的思想作风，待人宽厚、真诚、友善，善于用人。有强烈的事业心和责任感。有坚强的毅力、勇于开拓的精神和不达目的誓不罢休的韧劲。工作认真负责，一丝不苟，对自己的工作尽心尽力，对不人的工作全力协助。有

16、今日事今日办，不推让不拖延和不计较 工作时刻的拼搏精神。自然条件：外表形象端庄、大方、洁净整洁；言行举止机警、灵活、彬彬有礼，和气待人，有良好的气质和风度。外向型性格、待人热情、真诚、口齿伶俐，善交朋友。年龄在28岁以上，躯体健康之男女均可。文化程度：大学以上文化程度，通晓房地产营销专业的理论，熟练掌握销售的方法手段和推销技巧，并能在工作中灵活运用 相互关系。工作经验：5年以上房地产工作经验，有2年以上销售治理经验。了解房地产运作过程和14 / 40案场主管直接上级：销售经理直接下属：主管助理、销售员、内勤、保安岗位职责：依照公司的近期和远期经营目标和规划，具体负责对外销售，储备客户，负责销售

17、市场拓展和方案实施。直接领导主管助理和销售人员，积极与潜在客户、已成交客户保持联系，随时向他们提供项目的变化情况，以吸引顾客研究和掌握房地产市场信息和同行业销售方针，整理汇编成册，定期向销售经理上交市场信息报告，并提出相应的对策。统计每日的销售情况，并于当日向销售经理汇报。培训下属。不断更新市场营销观念和促销手段，以适应市场变化的需要，既客户的需要，使客户永久产生好奇和新奇感。 主动协调与公司各部门的关系，使各个工作环节运转顺利，一切以顾客为中心，在公众中树立起人人有敬业精神的群体形象。 素养要求：差不多素养：善于与人交际，有亲和力，待人热情、友善、有礼貌、性格外向、机警灵活、工作勤奋。自然条

18、件：年龄在25岁以上，外表端庄、大方、躯体健康、洁净整洁，男女不限。文化程度： 大专以上文化程度。工作经验：3年以上房地产工作经验。15 / 40主管助理 直接上级：案场主管直接下属：无岗位职责：依照公司的近期和远期经营目标和规划，协助项目主管对外销售，储备客户及销售方案的实施。协助项目主管领导销售人员，积极与潜在客户、已成交客户保持联系。项目主管不在时由主管助理负责销售现场的日常治理工作。素养要求： 差不多素养：待人热情、友善、有礼貌、性格外向、机警灵活、工作勤奋。 自然条件：年龄在23岁以上，外表端庄、大方、躯体健康、洁净整洁，男女不限。 文化程度：大专以上文化程度。工作经验：1年以上房地产工作经验。16 / 40业务员直接上级：案场主管、主管助理直接下属：无岗位职责：遵守部门和公司的各项规章制度。仪容仪表符合要求，保持良好的工作状态。热情服务，礼貌待客，为客户当好参谋。认