房地产建筑企业涉税政策解析与争议问题处理

1、房地产及建筑企业涉税政策解析与争议问题处理第一部 房地产一般解析一、 房地产筹建期间政策解析 （一）筹建阶段开发商主要工作1、可行性研究与策划2、申请办理土地使用权土地局3、申请开发项目立项规划局政府4、委托规划、勘察和设计5、申请建设工程规划许可证 6、申请建设工程开工许可证（二）一般认为：建设工程开工日，即为开始生产经营之日，不考虑相关证件是否齐全 国有土地使用证、建设工程规划许可证和建设工程开工许可证工业和建筑业：开始归集生产成本商业和服务业：取得第一笔收入（三）延误开发中华人民共和国城市房地产管理法第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土

2、地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外关于企业房地产开发与交易若干财务处理问题的通知 以出让方式取得土地使用权的企业，因超过出让合同约定的动工开发日期，按规定缴纳的土地闲置费，或因满二年未动工开发，被政府有关部门无偿收回土地使用权而造成的损失，企业可计入当期管理费用注：新准则将无偿收回计为营业外支出2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法第二十二条

3、企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。（四）土地摊销关于企业房地产开发与交易若干财务处理问题的通知：企业取得的土地使用权用于房地产开发的，支付的出让金计入该房地产的开发成本2006企业会计准则无形资产 ：第三条 无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。 企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。房地产企业持有土地不符合无形资产的定义，因此不应该将取得的土地使用权的价值计入到无形资产科目，在尚未开工建设前计提摊销，而应该直接计入到开发成本科目，不允许在开工建设前

4、计提摊销。注意，如果错误的计提摊销，未来年度少计土地增值税扣除项目和加计扣除（五）土地使用税的扣除关于土地使用税若干具体问题的补充规定（国税地字【1989】140号）： 房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定。二、房地产建设施工期间政策解析 （一）开发商主要工作任务1、拆迁安置清场2、招标、评标和定标3、七通一平4、设备和材料的购买 5、施工管理和监理 （二）利息费用的扣除 财政部关于执行具体会计准则和股份有限公司会计制度有关会计问题解答（财

5、会字199966号）： 问：从事房地产开发业务的公司，为开发房地产而借入的资金所发生的借款费用应当如何处理？答：从事房地产开发业务的公司，为开发房地产而借入的资金所发生的借款费用，在开发产品完工之前， 计入开发成本；在开发产品完工之后，计入当期损益。中华人民共和国企业所得税法实施条例第三十七条企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。第三十八条企业在生产经营活动中发生

6、的下列利息支出，准予扣除： （一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。注：同期同类贷款利率包括基准利率和浮动利率如果资金拆借没有约定利率，但资金拆借已经构成关联方往来，应按照征管法的规定进行特别纳税调整，对资金拆出方计算利息收入，对资金拆入方计算利息支出。资金拆借的特别纳税调整：1、拆出方需要计算利息收入和对应的营业税、城建税、教育附加、印花税以及所得税2、向拆出方的追诉时效可以向前追溯十年3、拆入方可以被动的确认利息支出，

7、但只允许向前追溯三年扣除。注：对房地产企业来说，应同时满足尚未进行财务决算和土地增值税清算（三）扣除项目的凭证管理中华人民共和国税收征收管理法第十九条指出，“纳税人、扣缴义务人按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的规定设置帐簿，根据合法、有效凭证记帐，进行核算”。在实际工作中应注意把握以下几点：1、企业内部的交易或会计结算，不需要外部发票。如发放工资、成本计算、在企业内部转移固定资产等。2、企业对外支付款项，需要分三种情况处理（1）如果收款方取得款项属于增值税或营业税的征收范围（含免税），应该向对方索取发票，如个人劳务支出等；（2）如果收款方取得款项不属于增值税或营业税的征收范围（

8、含免税），但相关法律法规要求取得财政部门监制的专用收据，应该向对方索取专用票据，如对外公益捐赠等；（3）如果收款方取得款项不属于增值税或营业税的征收范围（含免税），同时相关法律法规也没有要求取得财政部门监制的专用收据，但如果涉及个人所得税，应扣缴个人所得税，如交通意外赔偿等；如果不涉及个人所得税，双方确认的收款收据也可以在所得税前扣除，但支付人必须保留相关的资料证明其真实性。换句话说，如果不需要或客观上无法取得发票的，应提供证明业务或事项确实已经实际发生的充分适当的凭据及实施证据，才能在税前扣除。 三、房地产预售期间政策解析 （一）开发商主要完成以下工作1、策划制定销售计划2、申请商品房预售许

9、可证3、公开推广销售 （二）业务招待费、广告宣传费的扣除时间2006关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（废止）1、开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。 2、新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。2009年新的房地产开发经营业务企业所得税处理办法没有上述条款，应理解为允许按照预售收入的一定比例扣除实际发生的广告宣传费和交际应酬费，但未来预售收入转做

10、营业收入时不允许重复作为计算基数。 （三）广告宣传费的特殊规定国家工商行政管理总局关于进一步加强房地产广告管理的通知（工商广字200268号）：尚不具备销售条件发布的房地产广告。主要包括：（1）未按法定程序办理国有土地使用权出让、转让手续，擅自开发建设的房地产项目，进行广告宣传的；（2）未按法定程序办理房地产项目建设有关手续，或手续不全，进行广告宣传的；（3）工程质量验收不合格，权属有争议以及政府限制销售等不具备销售条件，进行广告宣传的；（4）未按法定程序取得商品房预售许可证而进行广告宣传的。 （四）预征所得税的计算 1、汇算清缴的计算 在不考虑其他特殊情况下：应纳税所得 = 会计利润 + 预

11、售收入×预计计税毛利率销售税金 2、季度预缴的计算 第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 （二）定金和订金的不同待遇中华人民共和国担保法摘要第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。1、开发商保留的时间（1）定金（大定）的保留时间相对较长，但一般不超过30天（2）订金（小订）的保留时间相对较短，一般超过三天但短于10天 2、开发商收取的金额（1）

12、定金不得超过主合同标的额的20%（2）订金一般不超过主合同标的额的53、经济利益流入的可能性（1）定金（大定）一般为基本确定（大于95%,但小于100%）（2）订金（小订）一般为很可能（大于50%,但小于等于95%）4、取消购房意向的后果（1）订金必须返还给购房者。（2）定金一般不再返还给购房者。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。营业税问题解答（之一）（国税函发1995156号）问:对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？答:营业税暂行条例实施细则第二十八条规定:“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款

13、方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。关于营业税若干政策问题的通知（财税【2003】16号）单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。 （三）按揭方式销售开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。（五）分期收款销售采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售

14、合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。1、贯彻权责发生制和收付实现制孰先2、注意约定的是条件还是期限（六）预售款的会计处理关于对“企业会计制度”有关问题的复函（财会便200253号）关于房地产开发企业销售收入确认问题。我们认为，企业会计制度中已作出规定，即在没有建造合同的情况下，房地产开发企业开发商品房对外销售收入的确定，应满足商品销售收入确认的四项条件，在未满足四个条件的情况下，不得确认为收入。注：企业会计制度第八十五条 销售商品的收入，应当在下列条件均能满足时予以确认：(一)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；(二)企业既没

15、有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；(三)与交易相关的经济利益能够流入企业；(四)相关的收入和成本能够可靠地计量。因此，会计处理原则如下：、收到预售款时应确认为预售账款、交付使用后如果相关的成本不能够可靠的计量，也不得确认收入注：成本可靠计量标志一般认为应办理 竣工决算、在没有确认营业收入的前提下，相应的营业税金不得进入当期损益，应反映在“应交税费应交营业税”科目的借方，待确认营业收入时再结转进入会计损益（七）精装修房屋将销售收入分解为商品房销售收入和装修收入，开发商从而少交土地增值税，逃避预交所得税，业主少交契税。1、是否单独签订装修合同2、销售方和装修方是否

16、为同一主体3、装修款是否单独开具发票或收据4、装修款是否作为按揭借款的组成部分5、装修款的计算是按照建筑面积还是使用面积 （八）赠送家用电器 国家税务总局关于中国联通有限公司及所属分公司和中国联合通信有限公司贵州分公司业务销售附带赠送行为有关流转税问题的通知（国税函2007778号）中国联通有限公司及所属分公司和中国联合通信有限公司贵州分公司开展以业务销售附带赠送电信服务业务（包括赠送用户一定的业务使用时长、流量或业务使用费额度，赠送有价卡预存款或者有价卡）的过程中，其附带赠送的电信服务是无偿提供电信业劳务的行为，不属于营业税征收范围，不征收营业税。中国联通有限公司及所属分公司和中国联合通信有

17、限公司贵州分公司开展的以业务销售附带赠送实物业务（包括赠送用户手机识别卡、手机、电信终端或有价物品等实物），属于电信单位提供电信业劳务的同时赠送实物的行为，按照现行流转税政策规定，不征收增值税，其进项税额不得予以抵扣；其附带赠送实物的行为是电信单位无偿赠与他人实物的行为，不属于营业税征收范围，不征收营业税。三、房地产交付使用后政策解析中华人民共和国企业所得税法实施条例第二十五条企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。（一） 以房抵顶工程

18、款或设备款按照债务重组处理，计算缴纳营业税、预征土地增值税和所得税（二） 开发商品对外股权投资关于股权转让有关营业税问题的通知（财税【2002】191号） 以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复（国税函【2005】83号）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税200316号文件第三条第（二十）项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额；同时，在营业额减除项目凭证的管理上，应严格按照财税2

19、00316号文件第四条的有关规定执行。 （三）结转固定资产（办理手续）单独办理报建手续的，视同自建自用，不征收营业税没有单独办理报建手续的，按照视同销售处理，按照公允价值计算缴纳营业税，按照开发成本和营业税金等确认房屋的入账价值，即不确认视同销售利润。 （四）长期实质租赁（未办手续）中华人民共和国企业所得税法实施条例第十九条：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。 （五）出租地上停车位（已经公摊） 国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复（国税函【2005】83号）：对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按

20、照“服务业租赁业”征收营业税。 （六）开发补偿收入 关注小区的命名权、楼宇的冠名权、屋面和外墙面的使用权 （七）代收有线电视初装费等款项国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知（国税发【1998】217号）物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税"服务业"税目中的"代理"业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税【2003】16号）：从

21、事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。 （八）房产税、土地使用税的转移国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发【2003】89号）：1、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。2、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题（1）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月

22、起计征房产税和城镇土地使用税。（2）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（3）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 国家税务总局关于房屋产权未确定如何征收房产税问题的批复（国税函1999 ）房产税原则上应由房屋的产权所有人缴纳。对于房屋开发公司售出的房屋，不再在其会计帐簿中记载及核算，而购买该房屋的单位未取得产权的，可暂按中华人民共和国房产税暂行条例第二条“产权未确定的，由使用人缴纳房产税”的规定，确定房产税的纳税人。国家税务总局关于未取得房屋产权证书期间如何确定房产税纳税人的批

23、复（国税函2002284号）：根据中华人民共和国房产税暂行条例第二条中“房屋产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳”的规定，凡以分期付款方式购买使用商品房，且购销双方均未取得房屋产权证书期间，应确定房屋的实际使用人为房产税的纳税义务人，缴纳房产税。 （九）物业管理费的缴纳 房地产开发经营业务企业所得税处理办法第十五条 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。2007国务院物业管理条例第四十二条第二款 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物

24、业服务费用由建设单位交纳。2003建设部物业服务收费管理办法第十六条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。第二部分 合作开发房地产 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（法释20055号） 第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。 第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。 第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资

25、金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。 第二十七条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。合作开发房地产的具体情况第一情况，开发商将在建工程转让给投资商，取得固定回报，并允许投资商以开发商的名义对外建设和销售，应推定为买卖在建工程。财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税【2003】16号）（七）单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：、转让已完成土地前期开发

26、或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。第二种情况，开发商引入投资商，约定未来分配开发商品并办理产权过户，按照预售房产处理2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方(即合作、合资方，下同)分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，

27、如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。第三种情况，开发商引入投资商，约定未来分配项目利润，应贯彻先税后分的原则，项目对应的所得税款由开发商计算，投资商分得的部分作为股权投资处理。2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：(二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税

28、所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。注意，股利有可能不是现金，而是开发的房屋。在第二种情况下，房屋的面积是事先确定的，而这种情况下房屋的面积是事先不确定的。第四种情况，开发商引入投资商，约定未来分配开发商品对应的税后变现收入，按照资金拆借处理国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复（国税函20051003号）第五种情况，工业企业以土地入股房地产企业，按照视同销售处理，按照协议约定的转让价格确认土地使用权转让收益2009房地产开发经营业务企业

29、所得税处理办法第三十一条 (二)企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。第六种情况，工业企业以土地置换房屋，按照非货币资产交换处理，但土地使用权的转让价格按照返还房屋时土地的公允价格确认，与签订置换协议时土地的公允价值无关。2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法第三十七条 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次

30、取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。第七种情况，工业企业将拥有的土地联合房地产公司共同建设，约定取得部分房屋的产权。1、如果返还的房屋是单独办理报建手续，不视为销售，应将返还房屋对应的建设成本作为土地成本的组成部分。国家税务总局关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问题的批复国税函【2002】1094号根据现行契税政策规定，土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权，属于

31、契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的市场价格核定。2、如果返还的房屋没有单独办理报建手续，返还的房屋应按照投入土地返还房屋处理，即第六种情况第八种情况，工业企业拥有土地，联合乙方组建合资公司，双方按照约定的比例出资和分配房产（不对外销售），项目结束后解散合资公司。1、不动产以合资公司的名义对内销售，缴纳营业税2、如果全部对内销售，税务机关有权调整销售价格。国家税务总局关于调查承担单一生产功能外商投资企业和外国企业纳税情况的通知（国税函2007236号）按照转让定价的国际通行原则，只承担单一生产功能的企业通常应保持一定的利润率水平，原则上不应该出现亏损。第九种情况，开发商拥

32、有土地，按照购买方的要求设计或施工，购买方负责建筑安装等主要支出，购买价格按照成本加合理利润的方式定价，与市场销售价格没有直接联系1、购买方以开发商或建筑商的名义采购材料、设备或进行工程监理2、不动产以开发商的名义全部卖给购买方3、存在合理理由，一般不对销售价格进行纳税调整第十种情况，单位集资建房1、国家税务总局关于呼和浩特市铁路局向职工销售住房征免营业税问题的批复（国税函2005334号）：纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章征收营业税。2、关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知（财税 2007 13 号）：（1）根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企事业

33、单位及其他组织 以下简称单位）在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。（2）除本通知第一条规定情形外，根据中华人民共和国个人所得税法及其实施条例的有关规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。前款所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。第十一种情况，事业单位以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。事业单位将土地使用权出租给开发

34、商若干年，开发商投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，开发商将土地使用权连同所建的建筑物归还事业单位。事业单位发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业租赁业”征营业税事业单位一般按照核定的不含地的建设支出简单平均计算租金收入。开发商对外转租时，部分省份明确按照差额征收营业税，部分省份明确按照全额征收营业税。开发商对外转租不涉及房产税。 第十二种情况，售后回租 国家税务总局关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复（国税函2007603号） 1、从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无

35、论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。 2、企业通过售后回租业务让渡了以下一项或几项资产权益或风险的，无论是否办理该不动产的法律权属变更（如产权登记或过户），均应认定企业已转让了全部或部分不动产所有权： （1）获取资产增值收益的权益。 （2）承担发生的各种损害（包括物理损害和贬值）而形成的损失。 （3）占有资产的权益。 （4）在以后资产存续期内使用资产的权益。 （5）处置资产的权益。 3、企业与其关联方进行不动产售后回租交

36、易的，除适用本批复规定外，还应适用有关关联企业业务往来的税务管理规定。 国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复（国税函2006478号）： 酒店产权式经营业主（以下简称业主）在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业-租赁业”征收营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。 第十二种情况，售后回购 国家税务总局关于房地产开发企业从事“购房回购”等经营活动征收营业税问题的批复（国税函【1999】144号）： 房地产开发公司采用“购房回购”等形式，进

37、行促销经营活动（即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回），根据中华人民共和国营业税暂行条例及其实施细则的规定，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。第三部分 建筑行业政策解析一、纳税义务发生时间（一）中华人民共和国营业税暂行条例第十二条营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。（二）中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第二十四条第二款 条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭

38、据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。第二十五条第二款 纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（三）营业税和所得税的结合中华人民共和国企业所得税法实施条例第二十三条企业的下列生产经营业务可以分期确认收入的实现：(二)企业受托加工制造大型机械设备、船舶、飞机，以及从事建筑、安装、装配工程业务或者提供其他劳务等，持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。对于超过12个月的建筑安装劳务，营业税收入按照合同约定的付款日期确定，企业所得税收入按照完工百分比法确定，有可能出现在年度汇算清缴时，会计按照权责发生制计提的营业税金及附加，按照规定却不需要缴纳，由于已经实际发生，一般情况下不可撤销，应允许扣除尚