土地估价师土地估价实务15讲

1、第一讲土地估价实务概述土地估价实务是土地估价师考试的重要科目之一，分数为200 分，占土地估价师考试总分的30。土地估价实务没有具体的参考书籍，但它是土地估价理论与方法、土地管理与基础及土地估价相关经济理论与方法的综合，旨在考察应试者对各科知识的综合应用。应试者在复习过程中应注意将各科知识有机结合，融会贯通。土地估价实务试题包括综合计算题、案例综合分析题和土地估价报告改错三种类型。(一)综合计算题该题型主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用能力，每道小题的解答通常贯穿一种主要方法，但方法中所需某些条件未直接给出，需借助其他方法计算得到。解答该类题目，首先要看清题目要求和已知条件，然后再考虑

2、应以哪种方法为主，还有哪些条件不能满足，需借助什么方法求得。通常题目中会给出许多条件，其中部分属于干扰性条件，解题时不能采用，如实际租金、实际建安造价、实际土地取得费、实际出让地价等。应试者一定要注意甄别，除非实际情况与估价时点时的客观标准一致，或是评估带租约的房地产，否则，无论收益还是成本费用，均应采用客观标准，而不能用实际值。但同时也要注意，根据题目叙述的情况分析，若实际支付费用或获取收益情况符合估价时点时的市场客观标准，直接采用实际值也未尝不可，这就要求应试者仔细阅读试题所给条件，以便做出正确判断。解答该类题目的一般步骤如下：第一，审题。审题时需明确题目要求和给出的已知条件，注意各已知条

3、件的单位，注意各因素比较的基准等，并注意所给条件中哪些是有用的，哪些是用来迷惑应试者的，以防用错。同时，应试者还必须弄清以下几个时点，即土地使用权取得时点、建筑开工、竣工时点、建筑物出售、出租时点、各类投资集中投入时点、土地估价时点，最好将各时点标注在时间轴上。第二，确定解题方法和解题思路。通过审题，明确了题目要求和已知条件，便可确定以哪种估价方法为主线，并根据该方法中用到的未知条件确定需借助的其他方法。第三，公式和计算步骤。计算过程中，涉及的计算公式一定要列出，哪怕没有时间计算，列出需要的几个公式也能得到相应的分数。计算一定要分步计算，而且尽量细分。应试者必须牢记各种地价评估方法的计算步骤，

4、并能对计算步骤作简要说明，答题时按顺序进行，避免跳步被扣分。(二)案例综合分析题主要考察应试者对法律、法规和行业政策的掌握程度和具体分析能力及估价方法的选用和操作程序，是政策与实践的结合与统一。一道案例综合分析题通常包含几个小题，解答该类题目最首要的也是审题，根据题目的要求找出适用的法律、法规，然后顺序回答每一个小题，并要做到知无不言，把能想到的尽量答出来，但也要注意条理清楚，避免罗嗦、重复。应试者在答题时，主要应注意以下问题：(1)案例分析题的关键内容离不开对有关土地估价基本理论和方法、土地估价的主要法律法规等的要求。所以，应试者仍要以土地估价基本理论和方法、土地估价的主要法律法规等书本知识

5、为基础，要熟练掌握考试大纲中要求的估价基本知识及相关法律法规的知识。1)深入理解土地估价的基本知识，主要包括土地估价的基本方法、每种方法的基本原理、适用范围、操作步骤、实际操作时需要收集的资料以及注意事项等。2)需要了解有关法律法规。了解法律法规是土地估价人员的基本要求之一，这就要求应试者熟记最常使用的有关法律法规的主要内容，如土地管理法、城市房地产管理法等；同时还需要关注和跟踪最新颁布的法律法规，尤其需要了解对土地估价技术、行业管理、地价管理、土地资产管理具有重要影响的法律法规。(2)认真理解题意，找出题目中的考试要点，避免答非所问。在答题时，要围绕考试要点来答，文字描述要简洁明了，并将答案

6、要点条理化，使人一目了然。1 (3)案例分析题不同于计算题，答案可能不唯一，是可选的，如2002 考题第6 小题第二问中，可以选择收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、假设开发法中的两种，只要求应试者答出两种方法即可，不要求每种方法都答，即使多答，也不多得分，而且还浪费了时间。2 (4)案例分析题重点考核应试者的综合分析能力，有些题目的答案只要应试者分析合理，且有法律依据，也是可以得分的。(三)土地估价报告改错土地估价报告改错一直是土地估价实务考试的重要内容。由于土地估价报告内容比较丰富，估价方法选用及测算分析过程比较复杂，涉及到了土地评估的各个方面。这要求应试者不仅要熟悉土地估价报告的

7、格式内容，还需要对具体估价过程，包括对估价对象的界定、地价定义、估价用途设定、估价依据、估价原则、估价的测算分析过程、估价结果的确定等进行综合分析和判断。该题型主要考察应试者对土地价格评估实务的理解和掌握程度。要想做好此类题目，应试者必须熟知土地估价报告规范格式及其中每一部分、每一步的基本要求，并能熟练运用各种评估方法，准确把握各项参数取值。解答该类题目可按下列步骤进行：首先，要快速浏览报告，找出结构上的错误。估价报告改错通常给出一个或两个完整的报告，篇幅较长，要想在规定的时间内完成，应试者应掌握一定的阅读技巧，快速浏览报告，看报告内容是否完整，有无缺漏项。第二，前后对照，找出报告前后叙述不一

8、致的错误。第三，对容易出现错误的地方认真、仔细阅读，看关键问题是否阐述清楚，有没有错误。如“地价定义”中未说明土地开发程度。第四，估价方法应用中，计算公式、参数取值、收益或费用取值、比较案例选取等是否合理，有没有依据，有没有计算错误。第五，找出报告中比较隐蔽的错误。从历年土地估价师资格考试来看，估价报告改错一般每指出一个错误并能简述原因的得3 分，最高得分60 分，也就是说如果能找出20 个错误并能简述原因便可得满分。因此，为了多得分，应试者解答此类题目应按上述步骤先易后难，在叙述答案时，应试者要按顺序书写，并标明顺序号，同时要把握好分寸，既要做到语言精炼，又不要漏掉必要的说明，以免丢分。20

9、02 年土地估价报告改错题(试题略) 在答题时，应注意以下问题：1 1熟练掌握土地估价报告的规范格式，这是报告改错的前提应试者不仅要熟记土地估价报告格式的总体框架结构和组成部分，还需要熟练掌握对报告中每一部分的具体要求。这样才能在审核报告时，对不符合报告格式的以及不符合报告格式中每一部分要求的，迅速发现错误并能说明原因。2 2认真理解土地估价的基本理论与方法，就可以抓住报告改错的重点报告中第三部分关于土地估价方法的选用、每种方法的测算分析过程是土地估价报告的主要内容，也是报告中最容易出错的地方。如对估价方法选用的依据、每种方法的计算公式、具体测算过程、每一中间步骤的计算结果、最终结果的确定、估

10、价结果的表述等等都有可能出现错误。3注意掌握答题的技巧1 (1)在具体查找错误时，首先应通过对报告进行快速浏览，查找报告中的格式错误、文字描述错误、前后不一致的错误等，对一时无法确定的，可先查找其他错误，不要将时间放在一处或几处错误上面。2 (2)在答题时，除抓住容易出错的第三部分外，不要遗漏报告的其他部分，这部分内容也容易出错，如报告中对估价依据的描述不完整、不规范或不适用；对地价的定义不准确；需要特殊说明的事项没有说明清楚；土地估价师没有签字；估价对象描述不准确；附件不全等等，都需要进行认真审查，如本题的估价依据中，就有三处错误；而附件中也出现了两处错误。3 (3)由于本题最高得分为40

11、分，找出一处错误并将原因表述正确的得3 分，而一般情况下，报告中的错误都大于13 处，如本题共有错误26 处。这样就要求应试者不要只将重点放在发现多少错误方面，还需要将错误的原因描述清楚，发现的错误不在于多，而在于发现错误的同时，将原因说明清楚。总之，土地估价实务考试，要求应试者要具备扎实的土地管理基础知识，掌握土地估价理论与方法及相关经济理论与方法，并能灵活运用于土地估价过程中。而几种主要的估价方法作为考试的重中之重，贯穿于土地估价实务考题的始终。应试者不仅要在理解的基础上熟练掌握各种估价方法的概念、原理、基本公式、特点、适用范围及适用的估价原则、估价程序，还要能灵活运用、综合运用。对各种估

12、价方法应注意的问题作一归纳总结，供大家在复习时参考。收益还原法根据土地纯收益是否变化、怎样变化及土地使用年限是无限年还是有限年选择正确的计算公式；总收益和总费用均应为客观值，且折算到年；土地收益年限应从估价时点算起，至土地使用年期届满为止；房屋的计提折旧年限除考虑房屋的耐用年限外，还要考虑土地使用权的使用年限。计提折旧年限应从房屋竣工验收合格之日起计，当房屋的耐用年限短于土地剩余使用年限时，应按房屋的耐用年限计算折旧，当房屋耐用年限长于土地剩余使用年限时，应按土地剩余使用年限+房屋已使用年限计提折旧；建筑物纯收益建筑物现值X 建筑物还原利率，而不能以建筑物重置价格为基数计算。市场比较法所选取的

13、各比较交易案例应为用途相同、交易类型相同、所处地区的区域特性及宗地的个别条件相近的正常交易案例，且交易时间一般为2 年内的交易实例，最长不超过3 年；各比较交易案例价格基础应统一；区域因素和个别因素的选取因用途不同应有差别，且二者不能混淆；进行比较因素修正时，要把握两点：第一，因为求算的是待估宗地价格，待估宗地的条件指数均位于分子，比较案例宗地条件指数均位于分母；第二，以谁为基准，谁的条件指数即为 100 。成本逼近法土地取得费和土地开发费应为客观值；计算利息的基数为土地取得费及相关税费和土地开发费，但计息期不同，土地取得费及相关税费的计息期为整个开发周期，土地开发费的计息期根据费用的投人情况

14、确定，在均匀投入的情况下按折半计算；计算利息的方式有单利和复利之分，若无具体说明，一般按复利计算；计算利润的基数与计算利息的基数相同，不能错将利息作为计算利润的基数；通过成本累加计算得到的估价结果一般是无限年期的，在出让地价估算时，一定要进行年期修正。剩余法建筑物售价、建筑费、专业费等应为客观值；计算利息的基数包括待估宗地地价、建筑费、专业费和不可预见费；待估宗地地价的计息期为整个开发周期，后三项的计息期根据其投入情况确定，在整个开发期均匀投入时为整个开发期的一半；若已知条件为投资汇报率，则利润的计算基数与利息的计算基数一致，否则，一般为房地产总价值。第二讲收益还原法辅导内容1、考题与答题分析

15、2、应用收益还原法答题辅导（1）一、土地估价实务近三次考试题型变化分析1、1998 年考试题型该年度考试将计算题放在第三门土地估价理论与方法中，共4 小题，每题15 分。四个小题分别需要采用收入还原法、市场比较法、成本逼近法和剩余法来答题。在土地估价实务中的第一个大题是综合计算题，共3 小题，第一小题20 分，后两小题各30 分，共80 分。综合计算题主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用能力，每道小题的解答通常又贯穿一种主要方法。第二大题估价实务分析，其实就是土地估价报告改错，出了两题，每题60 分。1998 年这一门的总分值是200 分，不过题型设置并不是很合理。2、2000 年考试题

16、型在题型上跟1998 年相比有了一些变化。一是第一部分的综合计算题减为两题，每题40 分，共80 分；二是增加了第二部分案例综合分析，共一题，60 分；三是第三部分土地估价报告改错改为一题，也是60 分。总分值上跟1998 年一样，都是200 分，但题型结构上显得合理一些。另外，在土地估价理论与方法中同样设有4 小题的计算题，依次需要采用成本逼近法、收益还原法、市场比较法和剩余法来答题。3、2002 年考试题型取消了第三门土地估价理论与方法中单独列出的计算题，分别归入本门的客观试题和第四门的第一部分中。土地估价实务第一部分计算题共有3 题，其中，前两小题为简单计算题，各30 分，分别需要采用成

17、本逼近法和剩余法来答题，第三小题是综合计算题，40 分，计算题部分共100 分。第二部分案例分析共1 题，60 分，跟2000 年相同。第三部分土地估价报告改错也是1 题，不过分值降为40 分。4、2004 年考试题型分析2004 年考试题型将与2002 年相同，不再进行调整，预计题量和分值也不会有什么大的变化。2002 年的简单计算题考了成本逼近法和剩余法，今年要特别注意收益还原法和市场比较法。当然，这几种主要估价方法都必须熟练掌握。二、解答计算题注意事项1、仔细审题，用对方法；2、格式正确，步骤清楚，切忌省略中间过程，不写出计算公式或算式；3、简单计算题要先写明解题方法，综合计算题先写明解

18、题思路；4、注意标明单位，并按要求进行单位换算；5、尽可能多做几步，哪怕只能列出使用方法和计算公式；6、注意检查，避免出现计算错误，以及不按要求保留小数点后位数。三、1998 年采用收益还原法计算题解析题目：1998 年土地估价理论与方法第五大题计算题的第一小题（略）（一）审题1、浏览题目，构思解题方法从题目中给出条件看出，该宗土地及建筑物出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。2、仔细查看题目中的条件，思考哪些可用，还需要哪些重点留意：土地与建筑物的还原率、土地与建筑物的估价时点、计算土地与建筑物客观收益和客观费用的条件、各已知条件的单位。（二）草拟出解题适用的公式和基本思路1、适用公

19、式特别注意：计算房屋纯收益时，可采用无限年期公式；计算土地价格时，必须采用有限年期公式。2、解题基本思路第一步：根据房地客观收益和客观费用，计算房地纯收益第二步：通过建筑物重置价格求得现值，再用房屋还原率计算房屋纯收益第三步：将房地纯收益减除房屋纯收益，得到土地纯收益第四步：用土地还原率，采用适用公式求得估价时点的土地价格 (三)、解题步骤1 （1）选择计算方法2 （2）总收益计算（采用客观收益）3 （3）出租总费用计算4 （4）房屋年纯收益计算5 （5）土地纯收益计算5 （6）估价时点土地价格计算5 注意题目要求的是总地价还是单位地价（四）、难点及常见问题分析6 （1）难点：在于正确确定房屋

20、的计提折旧年限6 （2）常见问题：应试者不考虑估价时点，土地使用权剩余年限取值错误6 二、收益还原法复习1、收益还原法的原理及适用范围只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价2、收益还原法的估价程序与计算方法7 （1）计算总收益采用客观收益，总收益产生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企业经营收益8 （2）计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等房地出租的总费用包括年管理费、年维修费、年保险费、年税金和年折旧费。房屋年折旧费采用平均折旧法计算，分两种情况：9 A.房屋耐用年限土地使用权出让年限，计算公式为9 B. 房屋耐用年限土地使用权出让年限，需调整房屋可使用年限，并

21、且计算时不考虑残值，计算公式为9 房屋可使用年限 = 土地出让前房屋已使用年限 + 土地出让年限房屋年纯收益 = 房屋现值 建筑物还原率房屋现值 = 房屋重置价 房屋成新度 = 房屋重置价 -房屋总折旧10 （3）计算土地纯收益房地出租中的土地纯收益求取：土地纯收益 = 总收益-总费用-房屋纯收益 = 房地纯收益房屋纯收益11 （4）确定合适的还原率：分综合还原率、建筑物还原率和土地还原率12 （5）选择公式求算地价最常用的公式是土地使用年限有限且土地年纯收益不变情况下的土地价格计算公式：P土地价格 a土地纯收益 r土地还原率 n土地收益年限该公式也可用以计算房产价格，或者在已知土地价格时计算

22、土地年纯收益详细情况一、计算题: 1、某企业2000 年9 月以有偿出让方式取得某地块40 年使用权，面积1000 平米，同时在其上以2000 元/平米造价建成800 平米商铺，建筑物耐用年限为42 年，残值率为10%，目前重置价格为2500 元/平米，该商铺现全部优惠出租给企业内部下岗职工，每月租金30 元/平米，同类商铺市场租金一般为每月50 元/平米，土地还原率为4%，房屋还原率为5%，每年需支付税金20 元/平米，管理费为同类租金的5%，年维修费和保险费分别为重置价格的2%和0.2% 。估价：该宗土地在2004 年9 月的市场价格(请思考，答案将在第四讲给出) 第四讲收益还原法应用复习

23、1、利用收益还原法评估土地价格基本思路：第一步：依其他方法求得建筑物的价格第二步：从待估房地产纯收益中减掉建筑物的纯收益，得到土地的纯收益第三步：再以土地还原率还原，得到土地价格计算公式：土地价格 = 土地纯收益/土地还原率2、利用收益还原法评估房产价格基本思路及计算公式与评估土地价格类似3、利用收益还原法评估不动产价格基本思路依然是先计算待估不动产的总纯收益，再用综合还原率还原，求出不动产的收益价格。在实际中，根据纯收益内是否含有折旧费又分两种情况，区别在于综合还原率有所不同。4、利用收益还原法评估承租土地使用权价格采用收益还原法评估承租土地使用权价格又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支

24、付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格。与前几种方式的不同之处在于以盈余租金替代土地纯收益。2000 年采用收益还原法计算题解析题目：2000 年土地估价理论与方法第五大题计算题的第二小题（略）（一）审题1、明确题意，选择估价方法。待估地产有收益，适合采用收益还原法2、明确估价时点，与土地使用权取得时间隔了5 年3、明确题目提供的条件，思考如何利用这些条件计算收益和费用4、明确题目要求计算出的价格类型，土地市场价格的单位应为“元/平方米” （二）解题思路第一步：求取房地合一的房地产共同产生的纯收益第二步：计算建筑物部分产生的纯收益第三步：从房地纯收益中扣除建筑物纯收益，得到土地纯收

25、益第四步：计算剩余使用年限下的土地市场价格（三）列出评估过程1、解题思路及计算方法：适宜采用收益还原法2、基本公式1 （1）房地年纯收益计算公式2 （2）建筑物年纯收益计算公式3 （3）土地年纯收益计算公式3 （4）有限年限土地价格公式3、计算步骤（1）计算房地年总收益(需要逐步列出算式，最好给每步算式加上小标号) 年租金收益=月租金收入12 月押金年运用收益=押金押金收益率年总收益=年租金收益+押金年运用收益（2）计算房地年总费用年总费用=月平均费用12 月（3）计算房地年纯收益房地年纯收益=年总收益 -年总费用（4）计算建筑物年纯收益建筑物现值=重置价格建筑面积剩余使用年限/耐用年限建筑物

26、年纯收益=建筑物现值建筑物还原率（5）计算土地年纯收益土地年纯收益=房地年纯收益 -建筑物年纯收益（6）计算土地市场价格 3 土地单位面积价格=土地总价格/土地面积（四）难点及常见错误分析3 1、难点4 （1）估价时点和土地使用年限的关系5 （2）土地年纯收益的计算6 （3）所提供条件的清晰分类2、常见错误分析7 （1）没有解题思路说明8 （2）房地总收益、费用、押金运用收益等未按年计算9 （3）房地总收益中未计算押金运用收益或处理错误10 （4）建筑物年纯收益计算基数错误11 （5）未进行年期修正或修正的土地使用年限错误12 （6）没有计算土地单位面积价格13 （7）解题思路或计算步骤混乱详

27、细情况一、计算题: 1、某企业2000 年9 月以有偿出让方式取得某地块40 年使用权，面积1000 平米，同时在其上以2000 元/平米造价建成800 平米商铺，建筑物耐用年限为42 年，残值率为10%，目前重置价格为2500 元/平米，该商铺现全部优惠出租给企业内部下岗职工，每月租金30 元/平米，同类商铺市场租金一般为每月50 元/平米，土地还原率为4%，房屋还原率为5%，每年需支付税金20 元/平米，管理费为同类租金的5%，年维修费和保险费分别为重置价格的2%和0.2% 。估价：该宗土地在2004 年9 月的市场价格(请思考，答案将在第四讲给出) 解析：1、解题方法该宗土地与房屋由出租

28、受益，适宜采用收益还原法进行估价。2、房地出租总收益计算采用客观收益，即每月50 元/平米（而不是实际收益每月30 元/平米），还须将月收益换算成年收益。房地年总收益=50 元/月平米80012 月=480000 （元）3、计算出租总费用1 （1）年税金=20 元/年平米800=16000 （元）2 （2）年管理费=50 元/月平米80012 月5%=24000 （元）3 （3）年维修费=25008002%=40000 （元）4 （4）年保险费=25008000.2%=4000 （元）5 （5）年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限=2500800/40=50000 （元）6 （6 ）年总费用=

29、 年税金+ 年管理费+ 年维修费+ 年保险费+ 年折旧费=16000+24000+40000+4000+50000=134000 （元） 4、计算房屋年纯收益房屋年纯收益=房屋现值房屋还原率=（房屋重置价-年折旧费已使用年限）= （2500800-500002）5%=95000 （元）4、计算土地年纯收益土地年纯收益=年总收益-年总费用-房屋年纯收益=480000-134000-95000=251000 （元）6、计算2004 年9 月土地价格1 （1）土地总价 a=251000， r=4%， n=362 （2）单位地价=土地总价/1000= ？（元/平方米）第五讲市场比较法基本内容复习一、市

30、场比较法的基本定义和概念基本含义：根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。13 个基本概念：类似土地、比较宗地、标准宗地、估价期日、交易情况修正、容积率、区域因素、个别因素、地价指数、区域分析、同一供需圈、相邻区域、类似区域二、市场比较法的基本公式 1、根据实际中比较基准的不同，可分为直接比较分析和间接比较分析。直接比较过程：以待估土地的状况为基准，用公式表示为，公式1 PD=PBABDE 间接比较过程：以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，用公式表示为，公式2 PD=PBABCDE 2、基值：可设

31、比较案例宗地或待估宗地的某因素条件指数为基值100% ，若待估宗地或比较案例宗地的该因素条件较优，则其条件指数100% ，否则，其条件指数100% 。3、公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子，比较案例宗地相应因素条件指数为分母（C 除外）。如A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。哪个为比较基础，哪个就取值为100 ，另一方的值通过比较进行加或减。4、当因素区域因素和个别因素内存在多个不同因子影响时，可根据因子条件指数确定的途径，分别采用积算（采用单因子与地价相关关系分析）或加和（在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解）的方式确定因素修正幅度。三、市场比较法的特点与应用范围1、市场

32、比较法的特点：比准价格2、市场比较法的适用条件仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性。3、市场比较法的适用范围从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区；从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，可用于评估土地或房地产的租金，可用于其他评估方法中有关参数的求取。四、市场比较法估价的程序与方法1、收集交易资料2、确定比较交易案例明确5 个具体要求，建立价格比较基础3、市场交易情况修正是指排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。修正方法：A=待估宗地情况或正常情况指数/比较案例宗地

33、情况指数4、期日修正交易案例的交易期日与待估土地估价期日是有差异的，可采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算，将交易价格修订为估价期日的价格。进行期日修正时，要特别注意价格指数的基期，要先调整到定基指数。 B= 估价期日的价格指数/交易时期价格指数5、区域因素修正区域因素的实质和内容。区域因素修正是市场比较法中的一个基本修正。修正方法：修正方法的三个步骤，及区域因素条件指数的计算。 D= 待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数6、个别因素修正个别因素的实质、内容和个别因素修正的目的。修正方法程序及计算公式基本同于区域因素的修正方法。7、土地使用权年限修正土地使用权年限属于

34、特殊的个别因素，修正方法是先计算使用年期修正系数，再利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正。年期修正系数K=1-1/(1+r)m/ 1-1/(1+r)n 年期修正后地价=比较案例价格K 8、容积率修正容积率也属于特殊的个别因素，同样用修正系数来修正地价，要注意容积率修正的是楼面地价还是地面地价。容积率修正后的交易案例价格=比较宗地价格（待估宗地容积率修正系数/比较案例宗地容积率修正系数）9、土地价格的最终确定通过各相关因素修正后，即可得出待评估土地的试算比准价格，然后对多个试算比准价格进行比较分析，综合确定待估宗地的合理比准价格。对多个比准价格处理，综合确定地价的基本方法有三种：简单平均法

35、、加权平均法、取中位数或众数。五、市场比较法的应用范围及估价过程1、市场比较法的应用范围市场比较法可用于不动产的买卖、租赁、抵押等各种交易形式的价格及租金确定。条件是要有适合的具备替代关系的交易案例资料。（1）利用市场比较法评估土地的价格方法应用时要选择同类型的土地交易案例，修正时所考虑的因素也要以影响土地利用效益的因素为主。还要注意对建筑物价格的扣除。1 （2）利用市场比较法评估建筑物价格比较修正因素出要考虑一般因素以外，还要增加反映建筑物特性的因素。2 （3）利用市场比较法评估土地及建筑物为一整体的价格注意考虑土地及建筑物的权属问题3 （4）利用市场比较法评估租金一般选择实质租金进行比较分

36、析2、市场比较法基本估价过程1 （1）如交易情况不一致，进行交易情况修正2 （2）计算当地地价指数或编制地价指数表3 （3）计算容积率修正指数4 （4）计算位置、形状、区域因素、个别因素、土地使用权年限等对地价的修正5 （5）计算各案例宗地修正后的试算比准价格6 （6）综合评估地价详细情况一、1998 年应用市场比较法计算题解析题目（出自1998 年土地估价理论与方法试卷第5 大题计算题的第2 小题）：某城市有宗地F 需要评估，现有类似土地5 宗，条件如下。项目宗地成交价（元/m2）交易时间/ 年容积率位置比较形状比较区域因素个别因素A 780 1995 1.3 0 +3% 0 -5% B 8

37、00 1995 1.2 +2% 0 -1% 0 C 860 1996 1.2 +3% -1% 0 +1% D 830 1997 1.1 0 -2% +5% 0 E 950 1997 1.6 +5% 0 +3% 0 F 1998 1.4 该城市地价指数如以1995 年为100 ，则1996 年比1995 年增长15 个百分点，以后每年增长10 个百分点；此类用地的最低容积率为1，容积率在11.5 之间时，容积率每增长0.1，宗地单位地价比容积率为1 时增长5%，超过1.5 后容积率每增长0.1 ，单位地价比容积率为1 时增长3%。表中位置、形状、区域因素、个别因素的修正都是待估宗地与案例宗地的比

38、较，表中数字为负时，表示待估宗地的条件比案例宗地条件差，表中数字为正时，表示待估宗地的条件比案例宗地条件好，数字表示对宗地地价的修正幅度。根据上述条件，按下列要求完成计算：（1）编制地价指数表（2）编制容积率修正系数表（3）计算宗地F 在1998 年时的单位地价（计算结果保留两位小数）（一）审题1、审清题目，确定解题方法2、明确地价指数及地价随容积率的变化是增长还是递增3、明确各因素比较基准（二）解题方法与思路方法选择：从题目中给出的条件看，应该采用市场比较法基本思路：第一步，根据地价增长情况及容积率与地价的关系，编制地价指数表和容积率修正系数表；第二步，对5 个交易案例分别进行各项因素修正求

39、得比准价格；第三步，用适当方法对这5 个比准价格进行处理，得出待估宗地价格。（三）公式与计算步骤1、适用公式待估宗地价格=比较案例宗地价格交易期日修正容积率修正位置修正形状修正区域因素修正个别因素修正2、计算步骤1 （1）选择计算方法：适用市场比较法2 （2）编制地价指数表3 （3）编制容积率修正系数表年度 1995 1996 1997 1998 地价指数 100 115 125 135 容积率 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 修正系数1.00 1.05 1.10 1.15 1.20 1.25 1.28 思考：如果地价随容积率的增长是递增，那如何计算容积率修正系数（5）计算宗地F 在1998 年时的单位地价采用算术平均法求取待估宗地单位地价为： F 单位地价=（1075.16+1189.73+1134.27+1054.17+1040.27）/5=1098.72 （元/m2）（四）难点与常见错误分析1、难点（1）地价指数和容积率修正系数表的编制若地价指数每年增长R 个百分点，计算公式为NR+100 若地价指数每年递增R 个百分点，计算公式为（1+R）N100 2 （2）各项比较因素修正应把握两点：一是待估宗地的条件指数始终位于分子，比较案例宗地条件指数都位于分母；二是以哪个为基准，哪个的条件