房地产公司项目规划预案

1、1 1 / 21/ 21 某房地产项目策划报告 20042004 年，小户型风云突起， A A、B B、C C、D D 四个楼 盘相继推出（A A、B B 定位为超小户型精品住宅，目标客 户群瞄准了都市白领阶层； C DC D 定位于商住公寓，目 标客户群为成长型企业与都市白领。四个楼盘客群不 同、但已形成竞争之势），本案要想脱颖而出，不但要 借助独有的地段优势，更要在细致分析竞争形势、客 群心理的基础上找准细分市场，做出特有定位，本策 划书将围绕那个核心展开。2 2 / 21/ 21 市场分析 20042004 年上半年，x x 市商品房成交 68836883 件，同比增长 71.81%71

2、.81%; 成交面积 93.6893.68 万平方米，同比增长 7 77.65%7.65%;成交金额达 25.7525.75 亿元, ,同比增长 110.72%110.72%。 商品房销售情况对比表 时刻 总体 住宅 件数 （件） 面积（万平 方米） 金额 （亿元） 均价（元/ 平方米） 件数 （件） 面积（万平 方米） 金额 （亿元） 均价（元/ 平方米） 2004 年 上半年 6883 93.68 25.75 2749 6690 89.69 23.39 2608 2003 年 上半年 3906 52.73 12.22 2317 3792 48.26 10.56 2188 同比增长 （%）

3、71.81 77.65 110.72 18.64 76.42 85.84 121.49 19.19 20042004 年相关于 20032003 年出现如此快速的增长，受拆迁及人口 因素阻碍较大，房产作为一种需求弹性较小的商品， 出现如此高 的增幅，也从另一方面讲明 x x 市房产市场存在巨大的潜力。 20042004 年上半年价格走势 20042004 年上半年，商品住宅均价达到 25272527 元/ /平方米，甚至 在五月份一度上升到 28012801 元/ /平方米的高价，这从一个侧面反映 出 x x 市的住房供应远没有达到要求， 在居民消费水平缓增长的情 况下，房价在如此高位运行，表

4、明当前房市供求略有失衡，这也 是 x x 市经济适用房（x x 首批经济适用房位于 X X 区域，总建面 100 100 万平方米）推出的缘故之一。 x x 房地产今年价格上另一个比较鲜亮的特点是西部房产价格 逐步向东部、南部靠拢、拉近， X X 路附近区域已达到 38003800 元/ /平 米；而另一方面，在二手房交易中，整体成交价格、面积也呈现 出上升的趋势，进一步旁证了 x x 市房地产市场需求潜力巨大。 x x 市 20042004 年上半年需求状况 1 1、成交住宅类型分析 佃 3 / 213 / 21 多层（1-7） 小高层（8-曲） 高层（14以）5 5 / 21/ 21 2

5、2、成交住宅价位分析 3 3、成交住宅面积分析 总体分析，x x 市房地产在 20042004 年上半年突出特点如下： 11价格、成交量持续上升，市场潜力巨大； 2.2. 居民收入与现有项目价格差距较大，经济房需求旺盛； 3.3. 市区各区域价格逐步贴近； 4.4. 小高层较受欢迎； 5.5. 40004000 元/ /平米是区分楼盘档次的一个可参考标准； 3500 3000-2500 ?nnn - 1500- 彌 222E 627 nTH 745 1KJD 单位|件 1000 fl snilT MFI 辛rgn 9ni i r 11 n*i-w 玄T1 铀 i fni F 帕叶？饥上 哽品房

6、 二裾| 6 6 / 21/ 21 6.6. 需求面积集中在 130130 平米以下； 7.7. 高档、高价住宅必须在定位上有所突破，才能打破竞争瓶 颈。 下半年，预测 x x 房地产进展趋势如下： 1.1. 下半年 x x 共有 280280 多综土地，计 15001500 公顷获得合法身份， 房价上涨将得到平抑； 2.2. 更多项目的上马，意味着下半年末到 20052005 年 x x 将迎来更 为残酷的市场竞争； 3.3. 经济适用房的启动将进一步降低中低档房产价位， 中高档 次房产受阻碍不大； 4.4. 南部及都市核心地段房价将有进一步的攀升； 5.5. 本案板块价位将获得更多的上升空

7、间。 小户型市场预测： 1.1. 小户型楼盘尚有一定上升空间； 2.2. 客户群限制小户型楼盘进一步风行， 客群分为两类：第一类 是首次置业的中等收入的年轻客户群。 这类人购买小户型的 目的是自住；第二类是二次或者多次置业的投资型业主， 他 们购买小户型的目的也专门简单， 追求投资回报。而随着客 户资源的迅速下降，小户型的销售会陷入举步维艰的状态。 7 7 / 21/ 21 3.3. 市场分流严峻，郊区房源对两类客户群都存在比较大的冲 击，经济适用房的推出阻碍更大 44总体趋势，小户型市场走低不可幸免， 预测黄金时期可不能 超高 20062006 年。 二、产品分析 XXXXXXXX 为单栋

8、1212 层小高层建筑（地下一层），一、二层为公 建部分，以体育运动场所、银行为主，三 - -十二层为住宅部分， 平层 1919 户， 建筑面积 4040- -160160 平米左右， 其中 4040 平米以下 5 5 套、 4040- 5050平米 8 8 套、9090 平米左右户型 2 2 套、复式户型 2 2 套、140 140 平米左右户型2 2 套。 小户型：北向 5 5 套、西向 4 4 套、东向 4 4 套，共计 1313 套，户 型差不多为酒店标准间格局，作为经典 SOLOSOLO 销售，市场认可度 不存在太大问题； 中户型：东南向、西南向各两套，因为位置相对较好，差不 多不存

9、在太大销售难度； 大户型：南向及复式共 4 4 套，因楼盘仅为单体建筑，缺少绿 化及大的社区配套，且户型南北不通风，黑厅、黑卫，总价太高， 可形成8 8 / 21/ 21 强竞争性的楼盘过多， 客户可选择范围较大， 在销售实操 中难度较大。 从面积上计算。大中户型与小户型所占面积比例差不多相 同，为充分保证在销售中不形成死角，本案不宜在定位上完全直 接采纳小户型定位方式，应依照充分的客户需求分析综合考虑。 附：SOLOSOLO 既念及所需楼盘配套、物业治理相关细节： SOLCSOLC 是一个英文单词，原意为独奏、单独、 单独飞行；在美国建筑界，它是一种个性化的、 以尊重人的生活方式为目标的精准

10、居住空间， 作 为独立的房屋设计形态而存在， 它的特征在于以 人的需求为第一要素，紧密吻合人的需求，尊重 人的生活模式和适应，为客户提供居住环境的个 性化界面。 时至今日，在美国SOLCSOLC 已进展成 为一种以服务型为物业标记的高级住宅公寓， 要 紧用于投资。在其不断变迁和向中国传播的过程 中，SOLOSOLO 在物业形式上有了专门大的改变， 但其 提倡的精神-服务与品质，却一脉相承。 1. 作为一个单词，SOLOSOLO 勺含义为独奏、单独、单 独飞行；作为一种建筑，SOLOSOLO 意味着都市近中 心地带的超小户型住宅； 作为一种生活， SOLO SOLO 是一种自由的状态，是一处独立的空间。事实 上，SOLOSOLO 确实是一个卖点。 9 9 / 21/ 21 2. SOLOSOLO 需要全面的物业治理替你打理日常生活 的琐事家政助理(如叫早、送餐、上门洗 衣、计时家政服务)、家庭看护、家电维修、 代办房屋租赁、代订飞机、车船票、代订报刊 物、复印、打字、传真等一应俱全。 3. 地理位置优越：都市核心或次核心区域，具备 成熟的配套及便利的交通优势，周边公司较 多、白领云集。 4. 快捷、 廉价的网络通讯， 一般需要 100100 兆入网， 1010 兆入户，最好建有社区局域网。 5. 降低生活成本的诸项配套：诸如商务