骗案实例及预防资料

1、騙案實例及預防 假造的土地所有權狀王阿輝是一位在菜市場賣菜的小販，幾年努力之後，小有積蓄，於是想到買一棟房子，他決定購買房子之後，在報上找到一棟滿意的房子，在賣方極力的說服下，他不假思索地簽約付款，並委託代書迅速辦理完稅手續後，提向地政事務所申請登記，然而阿輝發現該房地產所有權狀是假的，這時賣方也形蹤不明，經按址尋找，終於找到真正的所有權人，而真正的所有權人則否認有賣屋情事，這時的王阿輝該怎麼辦？解決之道：1、向警察機關報案偵察。此外受審者可調查該不法之徒，是否尚有財產，若有財產，則迅速申請法院假扣押，並訴請退還給付之價金，若是無法破案，或是該不法之徒無財產，則受害者將無法追回該筆金錢。2、已

2、繳納的契稅，可向稅捐機關申請退還，而土地增值稅，也可商洽真正的所有權人，出面申請稅捐機關退還，給付受害者。3、代書受理案件時，應核對賣方的身分，否則因此造成損害，代書應負賠償責任。本案代書如已盡應盡的注意，結果仍難免發生欺騙情事時，代書自不用負任何責任。如代書由該不法之徒指定且與不法之徒熟識，則有串通共同詐欺之嫌，因此該代書除了要負賠償責任外，也應負刑責。 預防之策：1、買方在決定購買前，最好委請信用可靠的代書，先行申請土地及房屋的登 記簿謄本，再按謄本上所記載的所有權人地址，實際查證一下，因為許多的所有權人，並未居住在買賣的房子裏。2、簽約時，由買方指定的代書詳細核對出賣人的身份證件，並察言

3、觀色，尤其過份便宜的房子或是條件過度優厚的買賣案件，更應提高注意力。 房屋坪數之不足潘先生向龍龍建設公司購買一棟房子，潘先生的房屋買賣契約書約定：買賣面積四八三七坪，包括主建物、陽台及公共設施等面積在，內其產權登記面積以地政機關複丈結果為準，該房屋興建完成後，地政機關測量登記範圍，包括主建物、附屬建物（陽台、雨庇）及公共設施等面積共計四八三七坪，其中雨庇一三七坪，因為買賣契約書中未明文約定，所以潘先生要求建設公司從總價中扣除雨庇價額，而建設公司則以契約書約定以地政機關複丈結果為準予以抗辯，此時潘先生該怎麼辦？解決之道：1、房屋產權登記係分成三大部份，即主建物、附屬建物及共同使用部分，而房屋產權

4、登記中，陽台及雨庇係屬建物，但是買賣契約書中，未記明附屬建物，而僅就陽台約定，因此潘先生要求建設公司從總價中扣除雨庇部分是合理可行的。2、該契約書條文中約定其產權登記面積以地政機關複丈結果為準，並未明文約定，該買賣面積以產權登記面積為準，而產權登記面積以地政機關複丈結果為準，所以潘先生之主張為合理，而建設公司之抗辯似乎無效。 預防之策：1、購屋者，購屋時，遭遇坪數不足之案件頗多，而問題之癥結在於契約書上的約定，因此購屋者在訂立契約書時應注意房屋面積包含之部分，而訂約時似可約定買賣面積x x 坪，包括主建物、附屬建物及共同使用部分等面積在內，其精確面積以產權登記面積為準，若有誤差多退少補。2、買

5、賣雙方在合約訂立時，買方可要求於契約書上，附上標有尺寸的平面圖為依據，再註明建造執照號碼以及工程藍圖，以避免有虛坪事件發生。 冒充地主押地借錢台北市民侯先生在台北市松山區信義段三小段擁有近五百坪的住宅區土地，在75年底開始,有一名施姓土地代書連續在報紙上刊登廣告，宣稱他擁有大筆土地，欲尋金主抵押借款，或與他人合建房屋出售廣告刊登後，有不少人出面與施姓土地代書接洽，施姓土地代書都帶著一名冒充是地主侯生生的男子出面，並提出地主侯先生的土地登記簿影本供洽詢者查詢，如果有人願意親自堪查土地，冒充侯先生的男子與施姓代書，還會帶著他到侯先生的土地查看，而於76年1月間台北市民陳先生閱報得知施姓代書要提供土

6、地借錢後，就與施姓代書聯絡，並要地主侯先生出面處理，方在接洽時為防對方冒充，還要侯先生提出身份證明，並影印一張留存，陳姓市民又向侯索閱地籍資料，親自查看土地，並要求辦妥設定抵押登記後才付款，自稱侯先生者即提出土地登記簿本給陳姓市民鑑定，陳姓市民見他項權利書上已經登記三百二十萬元抵押權設定給他，乃不疑有詐而將二百五十萬元給侯先生，一月後陳姓市民見盜領案件，擔心自己是否也遭詐騙，就向台北市松山地政事務所查詢，發現侯先生的土地根本沒有設定抵押權登記，於是陳親自向侯地主詢問，結果發現真正的地主侯先生並不是帶他去看土地的侯先生。預防之策：1、類似此類案件，在房地產界頗多，要防止此類騙案，金主（投資者）應

7、根據地主所提供的地號資料，直接向地政事務所申請土地登記謄本了解實況，如果只看對方的影本極易受騙2、抵押權之辦理應雙方會同申請，如果金主無法親自辦理也應委託信用可靠、自己找的代書代為辦理，而代書在辦理過程也應對對方的身份證件辨認其真偽。一魚三吃的詐術范先生出賣一棟房屋與張先生，買賣價金為新台幣一百五十萬元，約定貸款新台幣一百萬元俟產權登記與張先生，由張先生向銀行辦妥抵押時再給付給范先生，因此在產權移轉過程中，買方依約定分次給付賣方范先生新台幣五十萬元整。由於買方張先生偽稱原租住的房屋租期已屆，即然買賣且已付款新台幣五十萬元，希望賣方范先生能提早交屋，范先生認為言之有理，但為擔保尾款新台幣一百萬元

8、整能順利取得，乃要求張先生於交屋之同時，給付同額之期票，未料該支票到期經提示竟未獲兌現，而買方張先生亦行蹤不明，范先生乃清查該房地產，發現產權已過戶登記與張先生，而且張先生已向銀行抵押設定登記貸款並取得新台幣一百萬元，非但如此，張先生更向某私人抵押第二順位借款新台幣三十萬元，並且又將房屋出租他人，租期十年，免租金只收取押金新台幣八十萬元，租約並經過公證，似此，買方張先生共取得新台幣一百六十萬元，此時的范先生該如何是好？（本案為74年4月時刊載於報紙，惟案中人的名字純屬虛構）。解決之道：1、本案房地產之產權名義為張先生所有，因此張先生所辦理之第一第二順位抵押貸款及出租他人，只要是真實而非串通詐騙

9、者均屬有效。因此李先生可採取下列途徑：（1）范先生得請求張先生給付票款或尾款，但因張先生已逃匿，因此范先生得於取得執行名義後申請強制執行，若以拍賣為執行方式，范先生需俟第一第二順位抵押權人受償後，若有餘額，始與承租人分配該餘額，但是獲償機會很小。（2）范先生得主張張先生違約，經催告履約，逾期仍不履約時，得依法解約，經解約後得請求返還所有權，但已設定之抵押權及承租人，仍然繼續有效。預防之策：類似此類騙案在房地產界層出不窮，而受害者往往也只有自認倒楣，因為獲得賠償機會渺茫，因此出賣者不可不小心謹慎。1、買賣契約係雙務契約，買方的義務在給付買賣價款，而交屋為賣方的義務之一，雙方應把握同時履行抗辯原則

10、，然而范先生交屋與張先生，雖然要求張先生給付同額的支票，但支票給付，僅係擔保付款，並非實際付款，是以與交屋相提並論，顯然有失同時履行抗辯原則。2、買賣間的付款方式有很多種，不過成屋買賣宜以產權移轉的進度為之，如買方欲一次付清時，賣方如收受現金當然最好，不過，如收受支票時，除非買方的信用良好且為熟識之人，否則一般一熟識之人，貿然地接受一百萬支票，實非良策。 購屋後對起造人缺乏信心一、案例概述：王女士於八十四年三月十八日向芋建設公司購位於嘉義縣民雄鄉之翰林苑套房，因申訴人發現該公司與其委 任之廣告公司及合約見証律師間有金錢糾紛，且該公司未依合約期間規定，一直催綟款項，以及其所登之廣告與實際 情形亦

11、有不符等原因，懷疑該公司之誠信，且擔心受騙，乃向本府申訴，盼該公司能退款。二、處理方法與經過：本府消費者服務中心接獲消費者之申訴後，即數度去電該建設詣公司查詢相關事宜，並於八十四年十月六日函邀兩造 在本府消費者服務中心召開協調會。三、處理結果：雙方當八事人於八十五年七月十二日達成和解，該公司退還簽約金二萬九千五佰元給消費者。四、建議：（一）消費者遇到消費爭議時，應保存有利於自己之事證，先行向業主據理力爭。（二）企業經營者在面對消費爭議時，亦應本著永續經營及以客為尊的理念，儘量以雙方均能接受之方式妥適解決，以免涉訟。 預購房屋後要求退訂一、案例概述：周先生於八十五年二月對某建設公司興建的健康城至

12、為中意，在售屋小組的推薦下，便於二月十三日先付給建設公司十三萬元訂金。但訂約後，周先生期於下列三點理由，要求建設公司退訂：列出十九項建設公司無法在簽約前改善之房屋缺失。 建物面對污水處理廠，將來支付購屋款項有調度困難。 唯建設公司以房屋訂金收據上已寫明應於二月十五日下午五時前辦理簽約手續，逾期即以自動放棄論，所繳訂金全數沒收，所訂房屋即由賣方處理紀無異議。為由，回覆周先生需等該公司另外找到買主，才可退回訂金。周先生認為收據所訂條文有失公平交易原則，於三月九日向本府消費者服務中心申訴，要求扣除二萬元做建設公司廣告及人事費，其餘十一萬元應退還。二、處理方法與經過：(一)本府消費者服務中心接獲本案後

13、，即於三月十一日發函企業經營者轉達周先生欲退款一事，並以電話與該公司張課長聯繫，告知周先生所面臨之困難，及願配合 方式，張課長則很願意直接與周先生解決。(二)經服務中心於四月一日與周先生聯繫，周先生告如服務中心並感謝本中心之熱誠與居間協助，使得業者願意退予十萬元訂金，僅扣除三萬元。三、處理結果 經本府消費者服務忠不斷居間協調，當事人雙方各自退讓一步，本案至此圓滿解決。四、建議：由於本府消費爭議調解委員會者及消費者保護官未能即時設立，而消費者服中心並非仲裁機構，協調亦不具強制性，故在處理消費申訴時，只能根據實際情況， 居間協調、充當和事佬，使爭議減至最低。 預購房屋遭拍賣一、案例概述：楊先生向台

14、中某建設公司訂購房屋一棟及地下室停車位一格，於繳交自備款一百五十六萬元後，因停車位、房屋契稅等問題，遲未辦理交屋。但該屋之銀行貨款一百九十五萬元道在楊先生未被告知的狀況下，即撥交建設公司。楊先生認為既未交屋進住，即無須負擔貨款利息，不料卻收到台中地方法院民事裁定拍賣該房屋之通知，楊先生認為其權益受損， 乃向本府消費者服務中心提出申訴。二、處理方法與經過：(一)本案雖消費行為發生地、買賣標的物均在台中（縣）政府，惟為顧及楊先生之權益，除建議楊先生先至銀行繳清貨款及滯納金等費用，於取得清償證明後，再向台中地院塗銷拍賣之裁定外，並由本府建設局函請企業經營者就該房屋之停車位產權爭議及契稅差額部份提出說

15、明，同時副知台中市(縣)政府消費者服務中心。(二)依據業者函復所檢附楊先生購買之停車位之所有權狀及契約收據影本，楊先生購買之停車位，業者確實已辦妥產權登記，且停車位契稅係依坪數平均分推，應該非常合理。經再與建設公司電話連繫，據表示：該標的物所有住戶除楊先生外，己全部交屋，該公司亦曾當面向楊先生數次解釋，但楊先生置之不理，又拒絕辦理交屋手續，且該髣屋目前仍是空 屋狀況，楊先生隨時都可以進住，根本無須再辦理交屋手續。三、本案企業經營者似無不履約之情事，經告知申訴人後結案。四、建議：(一)消費者應依消費者保護法施行細則第十一條規定，主動要求業者使用內攻部預屋買賣定型化契約書範本之條款，並在合約中載明

16、應遵守之事項，以杜絕不必要之糾紛。(二)依據內政部之範本，委刻印章同意事之規定，如經消費者對保、房地產權移轉登記後，核貸之銀行即可將房屋貸款直接轉入業者之帳戶，故遇有交屋爭議時，消費者千萬不可置之不理，並參考該範本第十四條規定，爭取業者同意一定之交屋保留款後，即辦理點交事宜。 建物未依廣告內容興建一、案列概述：張先生等數人於三年前向某建設公司訂購店一戶，準備經營餐飲生意，但交屋時發現所訂購之店面寬度較原先廣告減少五、六公尺。此外，建商為節省成本，大樓外角柱裝飾，且在頂樓陽台加蓋大型違建。經多次協調未果，建商均敷推諉，遂向本府消費者服務中心提出申訴。二、處理方法與經過：本府消費者服務中心深入瞭解

17、後，認為建商有違反消費者保護法第廿二條企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容規定之嫌，惟因該公司財務困難、負責人不易聯絡，本案雖應申訴人要求移送南區區公所調解委員會作消費調解，但亦無法達成調解。三、處理結果：讓消費者逕向司法機關提起消費訴訟。 施工瑕疵 康君購買某建設公司所建集合式大樓公寓一戶，遷入後發現漏水嚴重，經三次修繕，造成康君諸多不便，要求賠償金額新台幣二萬三千九百元。 案經函請雙方協調於九十年八月二十二日達成協議如下：（本協議內容效力僅及於本案契約漏水瑕疵部分）一、建設公司同意儘速就本案係爭房屋漏水部分進行修繕。二、從修繕完成日起，就本案係爭房屋漏水瑕疵再延長保固一年。三、經建設公司修繕完成後如再發生漏水問題，建設公司同意委任台南土木技師公會鑑定，提供修繕方法，並進行改繕，鑑定及改繕費用由建設公司負擔。工程結構及公共工程安全問題 消費者買