HZ房地产开发项目的可行性研究

1、硕士学位论文HZ房地产开发工程的可行性研究 西南交通大学硕士研究生学位论文 第f页 摘 要 房地产工程具有投资额巨大、工程周期长、不确定因素多等特征，其成功的 关键取决于决策的正确与否。工程决策的依据是根据可行性研究理论对工程进行 科学的分析与预测。因此，必须重视和加强房地产工程可行性研究，采用科学的 投资决策方法，防投资隐患于未然。 本文根据房地产开发工程可行性研究与经济评价理论，结合国内外相关参考 文献和研究资料以及自身的从业经验，对HZ房地产开发工程进行可行性研究， 以期有利于房地产工程的合理开发和企业投资的科学决策，论文的主要内容包括： 介绍房地产开发工程可行性研究根本理论，对HZ房地

2、产工程根本情况、特点进 行分析，在研究成都市整体经济形势和房地产行业情况根底上预测成都市近期房 地产市场供求等趋势，根据拟定的工程开发方案估算总投资和销售收入，对工程 进行经济、财务评价和不确定性分析，以期分析探讨该地块进行住宅开发经营的 可能性。 本文通过理论结合实际的研究，说明了房地产工程可行性研究的一般流程， 它能够帮助我们在房地产开发过程中防止决策的盲目性，做到工程定位清晰、技 术安排合理、资金预算准确，加快企业资金利用。本文对于指导HZ工程的开发 具有重要的实践意义，对其他房地产开发商开发工程时也具有一定的参考意义。 关键词：房地产；可行性研究；工程投资 西南交通大学硕士研究生学位论

3、文 第1I页 ABSTRACT of total invest TheRealEstate havecharacteristic huge cycle， projects invest，long variouskindsof andSO tobesuccessfulisthe on，thekeypoint legitimacy uncertainty of and basedonthe research strategyAnalysingforecastingscientificly feasibility thedecision ofa havetoreinforceand iSthewar

4、rantof theory makingprojectSo，we to scientific the researchonRealEstateects standardize feasibility proj adopt investment investrisk strategy,andkeepaway onthe onrealestate andeconomicevaluation Bas：ed feasibilitystudy projects articledida consultedrelevantliteratureandmaterials，the feasibility theo

5、ry，having HZrealestate itoffersthe onthe study project，combiningpracticalexperienceAnd main realestateascientific andinvestmentmethodThe development outthebasical of onrealestate briefintroduction theoryfeasibility study projects，the onHZ anditscharacteristics，theforecastonthedemandand condition pro

6、ject supply marketof theeconomic，financialand iIltherealestate Chengdu，by ordertodiscussthe tO and analysis，in probabilitydevelopmanage thenormalofthe researchonRealEstate This demonstrates paper st印S feasibility ects can USavoid onthe proj throughtheorycombiningpracticeIthelp decision?making RealEs

7、tate areabletoorientatethe developmentarbitrarily,we project toincreasetheuseof reasonably,andbudgetcapitalexactly capitalItsupplies technique an valueforthe ofLX also some Item，it importantpractical development supplies referencedvalueforotherRealEstate developers investment estate，feasibilityresea

8、rch，project Keywords：real 西南交通大学 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保存、使用学位论文的规定， 同意学校保存并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子 版，允许论文被查阅和借阅。本人授权西南交通大学可以将本学位 论文的全部或局部内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、 缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 1保密口，在年解密后适用本授权书； 不保密衫适用本授权书。 学位论文作者 舯教师签名毒2毋 西南交通大学 学位论文创新性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是在导师指导下独立进行研究工作所得 成果。除文中已经注明

9、引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体己经发 表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出奉献的个人和集体，均以在文中作出 了明确的说明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承当。 本学位论文的主要创新点如下： 近年来，我国房地产业开展迅猛，对国民经济的推动效应越来越大，但局部 地区房地产投资过热，房价高企，给房地产业良性开展带来诸多隐患和阻力。本 文将系统运用建筑工程学、经济学、市场学、决策学等相关学科知识，以HZ房 地产开发工程为案例，通过定性和定量的方法分析工程的投资价值，以期为房地 产行业类似工程的企业投资提供科学的决策依据。 学位 西南交通大学硕士研究生学位论文 第1页 第1章 绪

10、论 11选题背景及意义 自1998年以来，我国房地产业开展迅猛，对国民经济的拉动效应越来越大， 1925个百分点，标志着房地产业在宏观经济中的支柱产业地位已经确立起来。 然而，在房地产业开展如火如荼的同时，呈现出地区房产投资“过热、空置房总 量直线攀升、“烂尾工程此起彼伏的态势，给房地产业良性开展带来诸多的隐患 和阻力。究其原因，问题较多源于房地产工程的前期筹划和可行性研究流于形式【11。 房地产投资受诸多不确定因素影响：投资周期长、不确定性和风险程度高； 市场供给缺乏弹性：市场需求的广泛性和多样性；市场消费的层次性和开展性等 等。进行房地产工程的投资分析，需要根据房地产工程的实际情况，根据市

11、场因 素、经济因素等多方面的分析，做到工程决策的可行性、可操作性。一个房地产 开发工程，从提出到完成一般经过6个阶段：工程的设想、时机分析、可行性分 析、投资决策、实施和总结。在房地产工程开发周期的各阶段中，从房地产开发 工程设想的提出到工程的评估决策是整个工程开发的核心，这一阶段工作的好坏 直接影响到工程整体目标的完成。一般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一 个方案，而是同时分析多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很具有 吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，只能是在可行性分析的根底上， 综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价，合理取舍。工程的可行 性分析及投资效益

12、是一个工程决策分析的根底，并为工程的投资决策分析提供充 分的依据。房地产业的关联产业多，建设周期长，建设人力、资金密集，影响因 素多，而目前行业缺乏一个标准、全面、科学的可行性论证的操作模式和理论， 工程投资决策依靠个人主观经验判断已经严重制约了行业的开展。 现在的房地产开发首先要取得土地，根据现在土地市场的状况，其主要渠道 是通过土地一级拍卖市场，开发商通过公开竞价方式获得。在这里开发商举牌竞 价的根底是开发本钱，房地产开发的本钱应包括土地本钱、建安本钱、销售本钱、 西南交通大学硕士研究生学位论文 第2页 管理运营本钱以及财务本钱等等。与此同时，开发商还应通过有效途径来预测房 地产工程的销售

13、收入。通过比照销售收入与所有开发本钱的差值，来评估房地产 工程投资与否，而上述所有这些工作，也就是房地产开发的可行性研究。从房地 产业多年的经验来看，只有通过广泛的市场调查后，进行有效的房地产工程可行 性研究，通过比对和精确分析各种数据、指标等，开发企业才能确定是否进行投 资和如何进行投资。较为准确的可行性研究是房地产开发企业决策的根底，是项 目建设单位决策性的文件。也是其他投资者的合资理由根据。 本文将系统运用建筑工程学、经济学、市场学、决策学等相关学科的知识， 辨证、客观、综合的分析来自政府、市场、行业及相关专业调查公司数据，以HZ 房地产开发工程为对象，通过定性和定量地分析工程的投资价值

14、，为HZ房地产 工程的合理开发提供依据，为房地产行业类似工程的企业投资决策提供参考。 12国内外房地产工程可行性研究评述 国、西欧以及联合国的文件上经常使用，而在俄罗斯等东欧国家那么称之为“根本 建设技术经济论证分析，日本人称之为“投资前研究，南亚次大陆及阿拉伯国 家那么称为“投资研究。 可行性研究的产生具有历史必然性，这是因为长期投资工程不仅投资数额大、 回收期长，而且存在着投资机遇上的选择性、投资空间的流动性和投资收益的不 确定性，稍有不慎，就会使大量投资付之东流，造成投资失败，给投资者、社会 乃至整个国民经济造成损失，这就在客观上需要产生一种在建设前期能够对工程 的投资数额、投资效益、资

15、源状况、环境保护、生产经营条件、产品设计、市场 形势以及总体规划等方面进行全方位分析论证的方法。可行性研究正是适应这种 需要而产生的。【2】【3】【4】 可行性研究作为开发前期对工程进行技术经济论证的一种科学方法，最早起 源于美国，而应用于房地产工程的可行性研究最早也是出现在20世纪30年代的 美国在第二、三次世界大战后，特别是20世纪60年代以来，新技术不断涌现， 世界科学技术和经济管理科学的迅猛开展，可行性研究不断得到充实、完善和发 西南交通大学硕士研究生学位论文 第3页 展，逐步形成为一整套系统的科学研究方法。现在房地产开发企业也越来越重视， 可行性研究的作用，将它视为房地产工程管理全过

16、程中最重要的一环，国外一些 专家和学者分别从房地产的区位选择、投资资金筹措、投资本钱和收益、投资风 险不确定性等方面对房地产工程投资的可行性进行了阐述和论证。此外，联合国 工业开展组织 UNDO 、国际复兴开发银行等世界性组织，经济合作与开展组织 OECD 、亚洲开发银行等区域性经济组织，分别编写了包括房地产工程在内的 投资工程可行性研究教材经过几十年的开展，可行性研究的理论与实践在国外己 经比拟成熟。51 在我国，房地产工程可行性研究起步比拟晚，20世纪70年代末80年代初开 始推广房地产工程可行性研究，进入20世纪90年代以后，可行性研究开始受到 重视，这也是可行性研究快速开展的阶段。我国

17、房地产工程可行性研究主要是由 政府倡导发起，1981年国家计委正式发文，明确规定“把可行性研究作为建设前 期工作中的一个重要技术经济论证阶段，纳入根本建设程序"1983年国家计委又 颁发了?关于建设工程进行可行性研究的试行管理方法?，进一步明确了可行性研 究的程序编制、内容和评审方法，把可行性研究作为编制和审批工程设计任务书 的根底和依据随着改革开放的不断深化，市场经济的观念在人们的头脑里更为加 强，在建设工程的可行性研究中，经济效益评价日益受到人们的重视。1987年9 月国家计委发布了?关于建设工程评价工作的暂行规定?、?建设工程经济评价方 法?等四个文件，填补了我国在可行性研究中

18、有关经济评价方面缺乏系统方法和 国家统一标准的空白。进入20世纪90年代，随着国民经济的迅速开展，国家宏 观投资环境发生了巨大的变化，投资建设领域出现了许多新情况、新问题，与新 会计制度接轨和国际惯例接轨，1993年4月国家计委会同建设部重新公布了修改 后的?关于建设工程经济评价工作的假设干规定?、?建设工程经济评价方法?、?建 设工程经济评价参数?等四个新文件6】【7】【8】。这些文件的颁发，对建设工程经济评 价工作做出了统一规定，并要求各个投资主体、各种资金来源、各种投资方式兴 办的大中型建设工程，限额以上技术改造工程均应按此方法与参数进行经济评价。 这标志着我国建设工程可行性研究经济评价

19、的理论和方法体系日益完善，保证了 西南交通大学硕士研究生学位论文 第4页 投资决策的科学化、标准化、程序化，从而在很大程度上防止了投资决策的失误。 为了标准房地产开发工程经济评价工作，建设部于2000年9月公布了?房地产开 发工程经济评价方法?，从发布之日起在全国试行。2002年国家计委委托中国国 际工程咨询公司组织编写的?投资工程可行性研究指南?投入使用，这是自?建 设工程经济评价方法与参数? 第2版 以来由国家计委层面组织出版的最新一本关 于前期工作的指导性文件。尽管其以试用版的面目出现，也并未规定必须照此执 行而仅仅说是供参考使用，但鉴于出版者中国国际工程咨询公司作为国家级 的咨询机构在

20、中国工程咨询界的权威地位以及其作为受国家计委委托，对上报国 家计委的大型建设工程进行可行性审查，向国家计委提供审查意见这一客观事实。 据称，这是我国第一部与国际惯例接轨、在国家层次上用以指导全国投资工程可 行性研究工作的标准性文本：总结了我国可行性研究近20年的实践，并注重借鉴 吸收国际有益经验，包括可行性研究内容与方法，可行性研究报告编制大纲两大 地产开发工程经济评价方法?中，作为房地产开发可行性研究重要内容的市场调 查与预测、规划设计、市场定位、经营方式、租售价格确实定等，缺乏明确的、 可操作性的指导意见。同时房地产开发可行性研究还没有一套完整的、可操作的 评价指标体系，现有的指标仅仅是经

21、济评价指标。由于在理论上缺乏指导性，因 此在房地产开发可行性研究报告编制过程中，对市场预测、工程筹划等重要内容 分析依据不科学，缺乏指导性，工程投资决策者的主观行为导致房地产开发可行 性研究流于形式。 此外，目前进行可行性研究分析的从业人员的素质偏低，水平参差不齐，知 识结构单一，导致可行性研究报告总体上处于低水平状态。由于房地产开发工程 的复杂性、不可预见性等客观因素，可行性研究人员不能根据掌握的信息进行科 学、合理的分析预测；缺少对规划设计方案的专业分析和产品市场的客观预测： 不能对产品价格进行符合市场开展趋势的准确分析；本钱测算习惯于社会平均水 平，不能根据产品定位、档次和标准测算投资费

22、用，致使进行经济评价分析的基 础数据失真。tlol 西南交通大学硕士研究生学位论文 第5页 总体而言，同西方研究成熟国家相比，我国的房地产工程可行性研究还处在 待开展阶段。 13论文结构及相关理论和方法 本文重点从市场环境及财务两个方面对工程的可行性进行研究，除了第一章 绪论，主体局部共分七章：第二章对房地产工程可行性研究概念、内容、步骤进 行概述；第三章阐述房地产工程可行性研究中的技术和经济评价方法；第四章主 要对HZ工程的背景、工程的根本情况、工程定位进行简单扼要的介绍，并对项 目所面临的宏观环境进行分析，包括政策环境、经济环境、成都市宏观环境、大 城西区域环境，通过分析可以看出工程具有较

23、好的外部环境，特别是近十年成都 经济的持续、高速的增长为房地产市场的开展提供了强大的支撑，但也要充分考 虑国家宏观调控的影响；第五章重点对成都市房地产市场进行分析和研究，并对 未来三年成都房地产市场开展趋势进行预测：第六章为HZ工程的开展设想及规 划构思：第七章对工程进行财务分析和评价，估计工程总投入，从静态和动态两 个方面分析工程的盈利能力，并从盈亏平衡、敏感性、临界点及工程风险等方面 对工程的不确定性进行分析；最后对可行性研究进行总结并得出结论。 本文所运用的理论主要为：市场环境分析及需求预测的相关理论；资金时间 价值理论、收益最大化原理、财务管理及投资学的相关理论。方法：定性分析与 定量

24、分析，运用统计学和计量经济学的有关方法，运用相应的图、表进行宏观环 境和市场分析。 本文依据的数据和信息主要来源于国家统计局、成都市统计局、中经网、实 地调查、行业协会、商会及问卷调查。由于工作原因，本人参与了工程前期调查 工作，大量的数据和一手资料均为本人亲自收集。 西南交通大学硕士研究生学位论文 第6页 第2章房地产工程可行性研究概述 21房地产工程可行性研究的概念 可行性研究是指在现代环境中，组织一个长期投资工程之前，必须进行的有 关该工程投资必要性的全面考察与系统分析，以及有关该工程未来在技术、财务、 国民经济、社会、法律乃至生态等诸方面能否实现其投资目标的综合论证与科学 评价。它是有

25、关决策人 包括宏观管理当局与投资当事人 作出正确可靠投资决策的 前提与保障】。 房地产工程可行性研究是在建设工程的投资前期，通过对工程的投资环境和 条件调查研究，对各种建设方案、技术方案以及工程建成后的生产经营方案实施 的可能性、技术先进性和经济合理性进行分析和评价的过程【12】。主要包括工程兴 建理由与目标；市场调查和需求分析；开发工程场地的现状与建设条件分析；规 划设计方案；工程的建设工期、进度控制和交付使用的初步安排；投资估算；资 源供给；经济分析和财务评价；社会评价以及结论等内容。房地产开发工程可行 性研究是房地产开发过程中首要的和最关键的工作。 22房地产工程可行性研究的特点 可行性

26、研究的对象是投资工程，研究的目的是论证工程是否具有技术和经 济上的可行性。 得通的、有成功把握的可能性。即是指技术上的先进性和适应性，产品在市场上 的可接受性或容纳性，财务上的经济合理性和盈利性，符合社会生产力开展的需 要，对国民经济的奉献性和对社会效益的创造性等【13】。 可行性研究是工程建设前期的一项工作 可行性研究是在工程正式投资之前进行的，它研究的不是既定工程的经济效 果，也不是为既定工程找依据，而是为未来工程作论证，以防止或减少决策失误。 可行性研究具有综合性的特点 要判断某一投资工程是否具有可行性，必须占有大量资料进行全面分析，应 西南交通大学硕士研究生学位论文 第7页 当从各个投

27、资主体的立场出发，结合有关法律、制度规定，充分考虑国民经济需 要、公众平安、就业以及环境保护等因素，分析市场资源条件、建设规模、工艺 技术、建设工期、所需资金及筹集渠道、建成后的经济效益和社会效益等情况， 考察并落实工程在技术上是否先进、投资结构是否合理、财务上有无保障、经济 上能否获得效益。因此，它具有较强的综合性f14】【l卯。当然，这项工作也相比照拟 复杂。 23房地产工程可行性分析的步骤与内容 231可行性分析的步骤 组织准备。可行性分析首先要求组建研究班子，具体负责可行性分析的构 想，经费筹集，制定研究方案等。由于可行性分析是一个相当复杂的智力活动， 研究班子的成员应当包括了解房地产

28、市场的专家，熟悉房地产开发的工程技术人 员，熟悉城市规划及管理的专家，领导班子成员应由熟悉房地产市场，工程技术， 经济管理和经营并善于进行协调工作的专业人员来主持。 资料收集及市场调查。收集的资料主要有政府的方针，政策，城市规划资 料，各类资源资料，有关社会经济开展，交通，地质，气象等方面的技术资料以 及房地产市场分析的资料等。现场实际调查主要包括投资现场的自然，经济，社 会，技术现状的调查，如居民人数，户数及结构现状调查，市政根底设施状况调 查，地上地下障碍物调查，非居民户生产经营状况调查等。 开发方案的设计和评价，选择。对于开发工程而言，可以有不同的开放方 案加以实施。每一种开发方案都有各

29、自的特点，根据不同的开发方案会得到不同 的经济效益和社会效益。 详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的工程开发方案进行 财务评价，国民经济评价，分析工程的可行性。 编写研究报告书。可行性分析报告书是对可行性分析全过程的描述，其内 容要与研究内容相同，内容全面，翔实。 232可行性分析的工作阶段 西南交通大学硕士研究生学位论文 第8页 房地产工程可行性分析是工程投资前期所进行的工作，按其工作内容大体上 可划分为以下三个阶段。【161 投资时机研究阶段。该阶段的主要任务是寻找投资时机，为建设工程的投 资方向提出建议，即在一定的地区或部门内，以资源条件和市场分析预测为根底， 选择投资工程，

30、寻找最有利的投资时机。 投资时机研究又分为一般投资时机研究和具体投资时机研究。一般投资时机 研究是以一个地区，一种行业或一种资源为对象进行的，以识别投资时机，对投 资方向进行的研究。具体工程投资时机研究那么是在一般投资时机研究的根底上， 对按以选定的投资地点和行业提出的具体投资工程所进行的时机研究。当然，对 大多数房地产投资者而言，除了地点的选择以外，其投资时机研究都是针对具体 工程进行的。 投资时机研究阶段要提供可能进行投资建设的工程，如果投资者认为提供的 工程有利可图，再进行下一步更为详细的研究分析。因而，这一阶段的工作比拟 粗略，主要依靠笼统的估计而不是详细的分析。一般是根据以有的类似工

31、程来估 算投资额，按照当时的市场价来估算工程收入，并按大致的百分比来估算税费。 该阶段投资估算的精度为30，研究费用占工程总投资的O11，所需时间约 为1个月2个月。 初步可行性分析。大型投资工程的可行性分析为了防止不必要的时间，金 钱和人力方面的浪费，一般在进行正式的可行性分析之前，先进行一轮初步的分 析，即初步可行性分析。 初步可行性分析主要解决的问题是分析投资时机研究的结论，初步判断工程 投资是否可行，决定是否进行下一步的可行性分析。初步可行性分析与详细可行 性分析的区别主要在于获得资料的详细程度不同，计算结果的精度不同，并且分 析的深度不同。对一些中小型投资工程，或某些投资时机研究已获

32、得足够资料的 工程，往往就越过初步可行性分析阶段，直接进入详细可行性分析阶段。 初步可行性分析阶段投资估算的精度稍高于投资时机研究，可到达20，所 需费用约占总投资的02515，所需时间为2个月一4个月。 西南交通大学硕士研究生学位论文 第9页 详细可行性分析阶段。即通常所说的可行性分析，是工程投资可行性分析 全过程中最重要的一环。这一阶段占有大量的原始资料，对拟投资工程进行全面 的技术经济论证。该阶段对建设投资估算的精度在10，所需费用小型工程约占 总投资的13，大型工程约占O21。 233可行性分析的内容 房地产可行性分析的内容因工程的复杂程度，环境状况和具体情况而有所不 同，但一份标准的

33、可行性分析报告应包括三个方面的内容，既工程的市场可行性 分析，工程的技术可行性分析和工程的经济可行性分析。其具体应该包括以下内 容【17】【18】： 工程概况 是对工程总体情况进行的描述和说明。主要包括：1 工程名称：2 该工程提出 的背景：3 工程具备的根本条件，如工程的地理位置，交通，人口，自然环境， 社会经济条件，水文，地质，植被等环境条件；4 工程的性质及主要特点；5 工程 开发建设的社会经济开展前景，在城市总体规划中的地位及作用等；6 工程开发 建设的宗旨，开发规模，总体设想，主要功能及主要经济技术指标；7 工程开发 建设的社会经济意义。 市场调查分析与需求预测 包括：1 市场供给分

34、析及预测；2 市场需求分析及预测；3 市场价格分析以及 未来走势预测；4 自身竞争力以及竞争对手分析；5 相关市场如建材市场，劳动力 市场等的调查分析。 规划方案的优选 房地产开发工程内容繁杂，涉及因素多，仅依靠个别指标来衡量其优劣是非 是非常困难的。评价一个工程的优劣，还要综合考虑社会，技术，环境，生态等 诸多方面，因此，需要对开发工程进行综合评价。综合评价的方法很多，包括评 分综合评价法，层次分析法，灰色综合评价法，模糊数学综合评价法等。最常用 的是平分综合评价法。评分综合评价法就是对方案的各项指标规定一个满足程度， 根据指标的重要性赋予指标一个权重，根据计算模型计算各个方案的综合单指标

35、西南交通大学硕士研究生学位论文 第10页 评分值，由此得出总综合分值，依次选择最优方案的方法。具体内容包括：1 规划 设计，包括建筑物主要参数，建筑物布局，市政设施以及其他公用设施配套等的 确定和选择；2 对多种方案进行总体性描述：3 详细介绍选定方案的情况，包括建 筑物布局，功能划分，道路交通，市政设施及公用设施分布，建筑物主要技术参 数，工程主要技术经济指标等。 开发进度安排 包括：1 大型工程分阶段，分片施工的实施进度；2 主题工程，附属工程的开 发进度；3 各项作业活动的统筹安排等。 工程投资估算 对开发工程所涉及的本钱费用进行分析估计。包括：1 开发直接费，包括： 土地费用，前期工程

36、费，房屋开发费：2 开发间接费，包括：管理费，销售费用， 财务费用，其他费用，不可预见费，税费。 资金的筹集方案及筹资本钱估算 包括：1 资金的筹集方案；2 资金的筹集本钱；3 工程的还贷能力，支付能力 分析等。 财务评价 财务评价是依据国家现行财税制度，现行价格和有关法规，从工程角度对项 目的盈利能力，偿债能力和外汇平衡能力等工程财务状况进行分析，并借以考察 工程财务可行性的一种方法。具体包括：1 销售及租赁收入估算；2 经济效果指标 计算，包括：净收入，投资收益率，投资回收期等主要技术经济指标；3 工程经 济效益评价与财务指标分析，包括：净现值分析与评价，内部收益率分析与评价， 动态投资回

37、收期分析与评价；4 相关报表的编制，包括：预计损益表，预计资产 负债表，预计财务现金流量表，债务归还表，资金来源与运用表等。 风险分析 风险分析是可行性分析的一项重要内容，通过对影响投资效果的社会，经济， 环境，政策，市场等因素的分析，了解各因素对工程的影响性质和程度，为工程 运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性为投资者 西南交通大学硕士研究生学位论文 第11页 了解工程的风险大小几风险来源提供参考。具体包括：1 房地产投资风险因素分析； 2 不确定性分析，包括：盈亏平衡分析，敏感性分析以及概率分析等内容。 国民经济评价 国民经济评价是工程评价的重要组成局部，也是投资

38、决策的重要依据之一。 国民经济评价是指根据国民经济长远开展目标和社会需要，衡量房地产投资工程 对社会经济开展战略目标的实际奉献。它是从整个国民经济开展的角度来分析评 价房地产投资工程需要国家付出的代价和对国家做出的奉献，是从国家宏观经济 角度分析工程的微观经济效益。 国民经济评价包括社会效益评价和环境效益评价。社会效益是指工程投资为 满足社会需求所做奉献的大小。环境效益是指工程开发给城市环境改善带来的效 益。 结论及建议 根据对相关因素的分析和各项评价指标，对工程的可行与否作出明确结论， 针对本工程存在的问题提出建议并对建议的效果作出估计。 西南交通大学硕士研究生学位论文 第12页 第3章房地

39、产工程可行性研究中的技术 和经济评价方法 房地产工程的可行性研究内容可根本上概括为三个方面的研究内容，即工程 的必要性分析、工程实施的可能性分析及工程的技术和经济评价，目前国内对于 房地产工程技术和经济评价主要方法包括工程开发方案评价、工程财务评价、项 目不确定性分析。 31房地产工程开发方案评价 房地产工程的开发方案是指在城市总体规划和控制性详细规划的指导下，开 发商所做的拟开发地块的详细布置和规划，包括工程总体进度安排。 1开发方案评价程序 1 开发方案设想。根据规划情况构思开发方案，包括开发规划、开发步骤、 工程投资融资方案、开发进度安排等。 2 技术经济指标的计算。根据专业人员设计的不

40、同开发方案，计算其对应的 技术经济指标，包括建筑密度、建筑面积密度、容积率、工程造价指标等。 3 技术经济指标的比拟、评价。根据计算得到的技术经济指标，采用适宜的 科学方法，对工程方案进行经济评价，分析不同方案的优缺点，并针对方案的问 题提出改良意见。 4 选择最优开发方案。在对方案的技术经济指标进行评价的根底上，针对存 在的问题进行改良，形成最终的开发方案。 2开发方案的技术经济指标 J 建筑密度 建筑密度 总建筑基底面积总用地面积 2 建筑面积密度 建筑面积密度 总建筑面积总用地面积 3 容积率 容积率 总建筑面积地块面积 西南交通大学硕士研究生学位论文 第13页 4 平均层数 平均层数

41、总建筑面积总基底面积 5 人口净密度 人口净密度 居住总人口数住宅用地面积 6 -1-程造价指标 包括：开发总投资；单方造价；平均每户投资等。 3开发方案的综合评价 综合评价的方法包括评分综合评价法、层次分析法、灰色综合评价法、模糊 数学综合评价法等。 评分综合评价法就是对方案的各项指标规定一个满足程度，根据指标的重要 性赋予指标一个权重，根据计算模型计算各个方案的综合单指标评分值，由此得 出总综合分值，依此选择最优方案的方法。计算模型主要有以下几种。 1 加法模型 加法模型的计算公式为：FI胍Pf。 其中，F?为综合单指标评分值：雕为第i项指标的权重；Pi为第i项指标的 得分。加法模型适用于

42、各项指标的权重值和得分相差不大或者权重值差异大而得 分的差异不大的情况。 2 乘法模型 乘法模型的计算公式为：F2兀聪R 乘法模型适用于各项指标的权重值和得分相差不大或者虽然得分差异较大但 权重值差异不大。 3 JH乘混合模型 加乘混合模型吸收了加法和乘法模型的优点，使用范围增大，当各项指标的 权重值和得分值都很大时，可以充分发挥其作用。计算公式为： F3 FI+F2。 4 除法模型 西南交通大学硕士研究生学位论文 第14页 除法模型的计算公式为： yM尸f 彬毋。其中，F4为除法综合单指标评分值；Wi和Pi为希望越大越 好的指标的权重和得分；wj和Pj为希望越小越好的指标的权重和得分。 32

43、房地产工程财务评价 房地产工程的财务评价是指按照国家现行会计、税收等制度，选取赢利能力、 偿债能力等多项指标进行分析，考察工程的财务状况、获利能力和所取得的经济 效果。 工程的财务评价是通过一系列财务评价指标反映出来的。这些指标可以分为 赢利能力指标 价值型、效率型、期限型指标 ，如财务净现值、财务净现值率、投 资报酬率、财务内部收益率、投资回收期等：偿债能力指标，如借款归还期、资 产负债率、流动比率、速动比率等。 按照是否考虑时间因素的影响，可以将财务评价指标分为动态评价指标和静 态评价指标，动态评价指标考虑时间因素对资金的影响，如财务净现值、财务内 部收益率等；静态评价指标不考虑时间因素对资金的影响，如静态投资回收期、 投资报酬率等。在大型工程和开发、回收期长的工程中，为准确测算，通常应统 筹考虑动态评价指标和静态评价指标。在中小型工程和回收期短的工程测算中， 可仅使用静态评价指标。 1赢利能力指标 价值型、效率型指标 1 财务净现值 FNPV 财务净现值是指将工程寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折 为工程在起始时间点的财务净现值；CI和CO分别为现金流入量和现金流出量；t 为时期，ic为折现率，一般用行业基准收益率或期望的预期收益率。 一般用财务净现值指标