物业公司机电设施设备的管理制度

1、物业公司机电设施设备的管理制度第一节机电设备设施维修养护计划为了加强小区机电设备设施的使用和管理，特制定日常维护方案和定期维 护方案。每个方案包括消防系统、智能化系统、电梯系统、机电系统、排烟系统, 具体方案如下：（见下面表一、表二）：序 号项 目维修类别日常维修计划方案标准实施效果1、曳引线张紧度的调 整维护；2、导轨、安全钳的工1、每周巡视 一遍，发现问由 业专 公1、安全正 常运行、平电作情况维护；3、转动、滑动部的维题，及时报 告；司 相按 关电梯维稔；2、机房、1梯护；4、各项安全装置的维 护；5、电脑控制板的维护 检测2、根据设备 运行情况，拟 定维修养护 工作计划内容 进行 保养

2、 标准护保养 标准轿照整洁； 3、电梯各 组成部分 完好率 100%1、发电机及水泵等机1、每日巡视 检杳，发现问由 程工 部2机 电 设 备电设备的维护保养；2、日常机电设备的零 部件易耗品维修更 换；3、空调系统的维护保题，及时处理；2、根据设备 运行情况，拟一按关容行一相 内 进 保各项机 电设备 维修保 养标准1、无故障 停电；2、保障安 全运行关定维修保养养标工作计划准3智能化系统摄像系统、智能控制 中心，巡逻系统等对各系统的 设施外观，设 备性能、连接 运行及输送， 显示情况进 行每日检查由程按关容行一工 部 相 内 进 保智能化 系统维 护保养 标准1、系统性 能良好，正 常运行

3、； 2、设施完 好，整治肩一次养 准标序无破损消1、室外消防栓、水泵1、每周检查由工消防系1、设施后4防结合器；一次，发现问程部统维护效，标志清设2、烟、温感报警系统题及时处理；按相保养标楚，完好无机电设备设施日常维修计划及实施方案表施系统故障的排除和维护2、根据设备 运行情况，拟 定维修养护 工作计划关 容 行 养 准内 进 保 标准损；2、敏捷，准确报警；3、外观完 好1、每周检查由 程 按工 部 相排1、室外消防栓、水泵一次，发现问 题及时处理； 2、根据设备 运行情况，拟 定维修养护排烟系1、排烟畅5烟结合器；关内统维护通；系2、烟、温感报警系统容进保养标2、不抽烟，统故障的排除和维护

4、行关保标准/、露烟工作计划乔准机电设备设施季度和年度维修计划及实施方案表二序 号项 目维修类别计划力杀标准实施效果1电梯1、曳引线张紧度的 调整维护；2、导轨、安全钳的 工作情况维护；3、转动、滑动部的 维护；4、各项安全装置的 维护；5、电脑控制板的维 护检测1、每月检查一次曳 引线张紧度；2、每月对转动、滑 动部加一次油；3、每季对导轨、安 全钳工作情况 检查一次；4、每半年进行一次 全检查由专业 公司按 相关内 容进行 保养标 准电梯维护 保养标准1、全正常运 行、平稳；2、房、轿厢 整洁；3、电梯各组 成部分完好率 100%2机 电 设 备1、发电机及水泵等 机电设备的维护 保养；2、

5、日常机电设备的1、月检制控设备一 次；2、季检开关灵敏度 及开关紧固件完由工程 部按相 关内容 进行保智能化系 统维护保 养标准1、故障停 电；2、保障安全 运行零部件易耗品维好情况；养标准修更换；3、年检电源切换及3、空调系统的维护自动保护装置保养4、每季检查一次发电机设备3知 白能化摄像系统、智能控 制中心、巡更系统对各系统的设施外 观，设备性能、连 接运行及输送，显由工程 部按相 关内容消防设施 维护保养1、统性能良 好，正常运 行；系 统等示情况进行月检、 季检和年检进行保 养标准标准2、设施完 好，整治肩 序无破损1、每月检查一次；烟、温感报警系统的4消 防 设 施 系 统1、2、3

6、、室内消防栓的有 效维护与检查；烟、温感报警系 统故障的排除和 维护疏散标志的维护完好情况；2、每半年进行一次 烟感试验；3、每年对消防箱油 漆一遍，并将消防 带晾晒一次，以防 发霉；4、每年消防疏散标 志进行一次维护由专业 人员与 启美联 单位负 责实施消防设施 维护保养 标准1、设备完好率 100%2、报警系统 灵敏后效5排 烟 系 统随报随修由工程 部按相 关内容 进行保 养标准消防设施 维护保养 标准1、排烟畅 通；2、不回烟, /、露烟第二节 机电设备设施应急管理为了确保 * 小区机电设备设施功能正常发挥，提供舒适、安全的环境，延长机电设备设施的使用年限， 结合多年的自身机电管理经验

7、， 特制定一系列应急措施一、电梯困人救援规程凡遇故障，应首先通知电梯维修员，如电梯维修员超过5 分钟仍未到达，则工程部经过培训之救援人员可根据不同情况，依下列步骤先行释放被困乘客：（一）轿箱停于接近电梯口的位置：1、确定轿箱所在位置（根据楼层灯指示或小心开启外门察看） ；2、关闭机房电源开关；3、用专用外门匙开启外门；4、用人力开启轿厢门（要慢、用力不要过大） ；5、协助乘客离开轿厢；6、重新将外门关好（人在厅门外不能用手打开为止） 。（二）轿厢停于远离电梯口的位置时：1、利用电话或其它方式，通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌，同时如轿厢门处于半关闭状态，则应将其完全关

8、闭；2、进入机房，关闭该故障电梯的电源开关；3、拆除电机之轴端盖（如有） ，安上旋柄座及旋柄；4、救援人员用力把持住旋柄，另一救援人员手持掣动释放杆，轻轻撬开掣动，注意观察平层标志，使轿箱逐步移动至最接近之电梯门口；5、确认刹车制动无误，放开盘车手轮；6、然后按照上述“ （一） ”中所列步骤救出乘客。（三） 遇到其它复杂情况，应及时报告电梯维修保养单位处理。二、停送电操作规定（一）正常情况下的倒闸操作1、 管理组提前两天书面通知运行组停、 送电范围 （包括变压器报停、 启用） 。2、运行组接到通知后，一天内完成以下工作：A、立即通知供配电专业人员赶到现场，根据负荷分布情况实地考察其可行 性；B

9、、若不可行（不合安全规定）应立即汇报情况，并说明原因；C、若可行，则应明确停、送电时间、范围，填好操作票后，由相关领导审 批，同时将停、送电情况通知管理处。3、管理处接到通知后，提前一天贴出停电通知以告业主。4、倒闸操作前，运行人员要做好相应的准备工作，电梯降至首层，如有必 要，可将发电机操作开关置于停机位置。5、在确定时间，在监护人的监护下，操作人员按操作票进行倒闸操作。6、倒闸操作完成后，运行人员要检查电梯的运行情况，发电机操作开关置 于自动位置。7、做好各项相关记录。（二）紧急状态下的倒闸操作1、发现配电房有冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故时，运行人员有权立即进行全部或部分负荷停

10、电操作；根据情况立即断开低压配电柜上电源开关，或断开高压柜高压开关。2、 停电后立即通知管理处和有关维修人员， 维修人员到现场后立即检查事故原因， 在查出确定的原因后方可恢复部分或全部供电。 对损坏部分应尽快修复， 以恢复正常供电，消防中心值班员应通过消防广播对停电原因进行解释。3、做好各种记录，重大事故应立即报告上级领导。水泵定期保养3、 生活水泵空调系统每周进行一次一般性检查保养， 每半年进行一次全面 保养。4、 消防水泵和喷洒泵每两月、 补压泵每三月进行一次试行， 运行时间 10-15分钟消防泵起动时在管网顶部试消灭栓出口喷射程达6M以上，每半年进行一次全面保养。3、排污泵、潜水泵每半年

11、进行一次全面保养。4、水泵保养时应与泵体相连的 5 米范围内的阀门、压力表、管道等随泵同 时保养。5、泵体的保养：A、检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油 漆完好；B、补充润滑油，若油质变色，有杂质，应予更换；C、检查盘根密封情况，若有漏水应增加或更换石棉纯填料；D联轴器的联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换；F、紧固机座螺丝并做防锈处理；G、 生活水泵和空调水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。6、电机的保养：A、外观检查应整洁，铭牌完好，接地线连接良好；8、 拆开电机接线盒内的导线连接片，用 500V 兆欧表摇测电机绕组相与相，相对地间的绝缘电阻值

12、应不低于 0.5 兆欧；C、电机接线盒内三相导线及连接片庆牢固紧密。7、相关阀门、管道及附件的保养：A、各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏；B、单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水；C、压力表指示准确，表盘清晰；D管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落；E、点动判断水泵转向是否正确，若有误应予更正。8、控制柜的保养：A、 断开控制柜总电源，检查各转换开关， 启动、 停止按钮动作应灵活可靠；B、检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触 线头和接线端子的接线螺丝；C、清洁控制柜内外无灰尘；D合上总电源，检查电源指示应正常；9、保养完毕起动水泵，观察电流表、指示灯指示

13、是否正常。10 、观察水泵运转平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪音。四、水池、水箱的清洗（一）主要内容1、地下水池、屋顶水箱、中间水箱六个月清洗1 次，若遇特殊需要可以增加清洗次数，清洗时间安排由工程部视情况列出保养计划。2、一般情况下，清洗程序按工作手册中的规定进行，特殊情况下则应拟定水池、水箱清洗方案，经工程部领导批准后执行。3、清洗前一天应出通告通知用户停水时间，以便用户做好贮水准备。4、清洗前应做好所需机电工具、检测器具、清洁工具及消毒药物的准备工 作。5、对于屋顶水箱有两个以上水箱供水时，应轮流清洗，以避免停水。6、清洗程序：A、关闭进水总阀，关闭水箱之间的

14、连通阀门，开启泄水阀，排空水池、水 箱中的水；B、 让泄水阀门处于开启位置， 用鼓风机对着水池、 水箱口吹风2 小时以上，以便空气流通，排除水池、水箱中的有毒气体，吹进新鲜空气；C、用燃着的蜡烛放入水池底不因缺氧而熄灭，以确保水池、水箱中的空气 新鲜。D安装一盏36V行灯供水池、水箱内照明用。E、清洗和检修人员进入池内工作；F、 清洁人员用柠檬洗洁精对池壁和池底洗刷不少于三遍， 维修人员对水池 中的管道、阀门、浮球、水位控制电路进行检查维修；G清洁完毕后排尽水池中的污水，清除污迹。然后向水池壁及底部喷洒消 毒药水；H、 检查各种设施正常后，注入水池， 取水样到市卫生防疫检测站化验取证。（二）安

15、全注意事项1、使用安全电压行灯，导线绝缘良好，并安装漏电开关。2、人员上、下水池应小心，传送工具等物品就用绳子传吊。3、未经试验证明水池中有无氧气前，不得进入水池。4、消毒人员必须戴防护眼镜和口罩。五、风机的保养1 、保养前应先断开风机主电源，并挂上标示牌。2 、手摇转动风轮，观察转动情况，调节好皮带的松紧度、联轴器间隙和对 中度。3 、检查各接合面的垫片和密封填料，必要时应予更换。4 、清洁风叶、机壳外部及电机外表面。5 、向各转动部位加润滑油，调节风机传动机构，动作灵活可靠。6 、检测电机绕组的绝缘电阻，紧固电源线的接线端子，检查电机接地是否 良好。7 、检查风机控制柜内各种电器是否完好，紧固各接线端子。8 、检查风机传动机构是否灵活可靠、电线有无破损、电线接头紧固是否完 好。9 、合上风机主电源，检查电源指示应正常。10 、开机试验连续运转半小时，观察各仪表、指示灯指示应正常，动转时应 无异样声音。11、每月由消