以售养租的万达模式破产了

1、以售养租的万达模式破产了？众所周知，万达模式的核心是以售养租，用销售型物业的快速去化和拿地的低成本、高周转来支持现金流平衡。而如今在土地溢价幅度减少、商业和住宅去化速度明显降低的时候，这种模式也就难以为继了。以售养租模式破产了在缺乏金融支持的情况下，中国商业地产在摸索中走过了10多个年头。全球最大的商业地产公司西蒙，其高速发展离不开REITS供给的低成本资金。而过去十多年我国并没有REITs的支持，万达是如何完成上述持有物业开发的？万达模式的核心，第一就是以售养租，用销售物业的利润来弥补大商业和酒店自持的资金沉淀。第二是极低的土地获取成本。招股书显示，其2013年的平均土地成本不到1100元/

2、平方米。万科的商业盘子也不小。据北京万科提供的数据，万科目前的商用业务资源总量接近2000万平方米，2014年底到2015年年初，有8个商业项目计划开业。另一家以商业地产开发著称的公司华润置地，多年来是依靠华润集团的产融结合模式，由集团孵化、再资产注入来支撑商业运营。2014年，华润置地商业地产的总建筑面积已超过220万平方米。华润置地预计，到2017年底，其在全中国将有40多个商业项目投入运营。届时，华润置地投入运营的零售物业建筑总面积将超过600万平方米。以售养租模式的关键，是销售型物业的快速去化及高溢价。当溢价幅度减少、去化速度降低时，就是这种模式面临危机的时候。标普指出，对很多商业地产

3、的开发商和投资者而言，无论他们采取的建设并持有（业主）或建设后销售（开发商）的模式，未来几年内供应过剩和不确定的租金增长前景，将提升风险，限制回报。标普信用分析师叶翱行表示，若商业地产不能消化大规模的供应，并在合理的时间内产生足够的现金流，商业地产开发商的财务风险可能会变差，评级会受压。而万达模式在中国商业地产行业影响至深，租售结合已成为住宅开发商切入商业地产领域首选的模式，然而如今这种模式不管用了，地产开发商们怎么办？第一招：学万达，上市去？既然万达是老师，还得跟着他学。地产自媒联盟曾在文中感慨“我们玩住宅时，万达玩商业；我们玩商业时，万达玩文旅；我们玩文旅时，万达玩电商和资本运作了”。9月

4、16日万达商业地产已于港交所更新上市申请版本招股书，披露已聘请中金及汇丰为保荐人。若按发行10%公众股、募资额60亿美元上限看，万达商业地产市值最高达600亿美元(约合3684亿元)。万达商业地产对业务战略进行合理化，增加对二线城市并降低对三四线城市的业务比重，此举将有助于降低其业务风险。同时，9月16日，万达商业地产已向港交所递交上市申请，穆迪认为成功上市将有助于降低公司的债务杠杆率，同时能增强其流动性，分散公司的融资渠道和提升公司治理，增加透明度和及时披露财务业绩。穆迪预计，随着下半年收入确认的提升，万达商业地产该公司下半年收入确认计划规模达900-1000亿元左右，其中90%来自已预售项

5、目。此前上半年，万达商业地产合约销售额为567亿元，且租赁收入实现稳定增长，这与穆迪预期相符。另外，万达商业地产流动性保持良好，上半年现金结余为800亿元。这部分资金可完全覆盖其340亿元的短期债务及应付购地款项。第二招：先扛着，等待资产证券化从国际上来看，西蒙在资本市场是2A到3A的评级，募资成本只有1.8%2%，利润5%就有赚；而我国即使是最著名的商业地产公司，募资成本也达7%8%，如何解决商业地产长期融资瓶颈和融资利率的问题？资产证券化是不可回避的选择。不同于此前民营房企在港红筹上市的做法，万达商业地产是以直接上市的形式发H股，此举获得了中国证监会的支持。2013年万达868亿收入中，购

6、物中心租赁运营收入85亿，酒店32亿。此次IPO若成功，则万达最多募资60亿美元。万科同样存在商业运营资金瓶颈的问题。万科高级副总裁毛大庆表示，万科对商业进行资本化，轻资产，就是为了解决运营中的资金沉淀，调节资金占压并让商业快跑。万科与凯雷的合作正是这样一种尝试。私募投资基金凯雷与万科签订商业地产战略合作平台意向书，拟成立资产平台公司，两者分别持有80%和20%股权，该平台将收购万科拥有的9个商业物业并长期持有，未来以资产证券化为目标退出；双方设立一家商业运营管理公司，负责资产平台公司持有的各境内商业物业招租和运营管理，万科管理团队享有绝对管理权。通过对商业地产进行资本化，未来以资产证券化形式

7、退出，万科预计可能在住宅业务之外打造另一个百亿级的盈利来源。随着规模的扩大，仅靠集团孵化和物业销售已不足够，华润置地的商业地产项目也需要更长期、稳定的融资通道。华润置地有关管理层透露，到2017年，华润商业资产预计将达到1000亿市值，公司有意将其分拆上市。第三招：3%的租金回报率，别干了早在2011年，万科总裁郁亮就警示过国内商业地产存在泡沫的风险，这一担忧已然兑现。9月22日，房地产顾问服务机构莱坊发布商业综合体的发展趋势及成功要素研究报告显示，我国综合体开发面积存量巨大，2014年上半年全国主要城市商业综合体存量面积超过3.0亿平方米。至2015年，这一数字将达3.6亿平方米，2016年

8、以后为4.3亿平方米。年内，国内主要城市综合体个数达885个，较2013年增长24.47%；2015年主要城市的综合体数量将突破1000个；2018年，将维持在1200个左右。1.5线城市（介于一线和二线城市之间的城市）综合体规模发展势头最为迅猛。据统计，至2015年，商业综合体存量面积在2000万平方米以上的城市有四个，其中三个属于1.5线城市。莱坊认为，大部分城市存在过量开发的风险，它们集中分布在1.5线和二线城市中经济发展较好的城市。标准普尔信用分析师李春燕表示，以实际的情况来看，中国大陆商业地产过度建设和需求不足，库存和空置率被推高至很高水平，在三四线城市尤其明显。从信用角度来看，大规模的前期投资，无法预测的需求，以及较低的租金收益率，预计将抑制增长前景，并增加商业地产开发商和投资者的债务负担。过去5年，除一线城市外，二三线城市的商业地产也进入了高增长阶段，各主要地产公司都提出了从住宅向“住宅+商业”转型的目标。但实际中，商业物业的发展并不如人意