在全市物业管理工作会议上的讲话.doc

1、在全市物业管理工作会议上的讲话在全市物业管理工作会议上的讲话今年以来，全市上下提倡少开大会、多干实事。召开这样一个专项会议，就是因为这个会是不得不开的会，也是必须认真贯彻落实的会。下面，我讲三点意见：一、进步认识，实在增强责任感和紧迫感物业管理是城市管理的一项重要内容，是社会广泛关注的热点、焦点。我们必须站在提升全市居民幸福感、维护社会稳定的高度，充分认识物业管理工作的重要性。(一)做好物业管理工作具有重要社会意义和经济意义。第一，物业管理是现代城市管理的重要组成局部。完善和开展城市功能，维持城市的运转，需要投入相应的人力、物力、财力进展管理。物业管理就是要建立与城市设施这一“硬环境”相适应的

2、管理效劳“软环境”。物业管理工作者实际上也是城市的管理者。第二，良好的物业效劳关系是构建和谐社会的一项重要内容。物业管理好坏，业主是否满意，直接影响到社区稳定乃至整个社会的稳定。作为社区管理和效劳的主体，物业效劳企业在进步人们居住质量和生活质量的同时，也承当着居住区精神文明建立的重任。第三，开展物业管理是优化产业构造的重要手段。业主缴纳与效劳相对等的费用,物业行业、效劳人员获取劳动报酬，是合理调整社会财富再分配的重要手段。这是物业效劳行业存在和开展最重要的经济根底。我市物业管理吸纳了大量企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力和部队复转军人，这对缓解产业构造调整中的就业压力具有重要作用。第四，提

3、升物业管理程度是促进房地产业安康、快速开展的有力保障。作为房地产业的一个管理环节，物业管理对房地产保值、增值具有重大影响,抓好物业管理对于促进房地产行业的开展具有重要作用。(二)认真剖析当前物业管理中的缺乏。第一，管理体制不顺。主要表达在两点：一是市、县两级住建局的物业管理职责不明晰，特别是在市区，市住建局参与或直接行使详细管理工作，真正在一线面对各类物业矛盾纠纷、掌握一手情况的区住建局，却没有真正发挥作用。二是个别县(市、区)住建局，还没有理顺与规划、城管、公安以及供水、供电、供热、供气等相关职能部门的关系，没有形成协调联动的物业管理机制，总是不能顺畅、及时地解决物业问题。第二，物业行政管理

4、力度不够。一是管理力量缺乏，有的县(市)甚至无专门机构、无专业人员、无工作经费。二是人员素质不高，专业程度不够，对物业相关政策、法规不熟悉、甚至不理解。三是对管理中存在的问题缺乏相应的措施，没有系统完善的制度和成熟的管理手段。第三，物业效劳程度较低，效劳行为不够标准。从业人员很多是转制、转岗、转业及农村进城务工人员，效劳意识、专业技能还有待进步。物业企业管理还需加强。第四，物业效劳缺乏市场竞争机制。全市95%以上的物业企业隶属于开发公司，或与开发公司存在一定附属关系,不能遵循市场规律，缺乏竞争意识、责任意识和独立经营才能，造成整个市场无法通过优胜劣汰，实现社会资的合理分配。第五，物业收费标准低

5、、收费率低是现阶段制约物业行业开展的一个根。目前物业效劳收费还在执行20_年制定的标准，全市_家物业效劳企业有_家亏损。亏损企业依靠减少人员和降低人工费来降低本钱，或靠母公司的补贴维持生存。从而产生了效劳人员素质下降、效劳质量下滑、收费率降低的恶性循环。第六，老旧小区是物业管理的薄弱区域。老旧小区普遍存在规划设计缺乏前瞻性，停车位、平安监控等配套设施不齐全，没有归集维修资金或维修资金已根本用完等问题。同时，无物业管理的住宅小区根本由居委会代管，物业维护问题日益突出。第七，开发建立单位遗留问题形成大量的物业管理隐患。开发商不按规定标准装备物业管理设施，不按要求对公共部位进展移交查验、移交建立资料

6、，在保修期内不及时担负维修责任等行为普遍存在。第八，业主物业效劳消费理念不成熟，小区自治机构不完善。一些业主还没有建立“买房是投资，住房是消费，产权归己、维修自理”的观念。同时，业主委员会的自律、沟通作用没有充分发挥。二、抓重点、解难题，推动全市物业管理出特色、上程度物业管理工作是今年住建工作的重点和亮点。今年全市物业管理工作的思路是：以完善管理体制、进步效劳程度为目的，把“标准物业管理，创立宜居小区”活动作为抓手，理顺各方主体关系，强化行政监管。引入市场机制，做强物业企业。化解矛盾，破解难题，形成制度完善、管理标准、竞争有序的物业管理形式。主要经济指标要确保实现两个“100%”，即：新建小区

7、专业物业覆盖率100%，新建小区住宅专项维修资金缴存率100%。(一)理顺各方主体关系，建立健全物业管理体制。只有体制理顺了，才能从根本上破解物业开展的瓶颈，实现物业管理、效劳和经营的科学开展。第一，要理顺市、县两级物业主管部门关系，完善物业行政管理机制。各县(市、区)住建部门要抓紧向本级政府汇报，争取支持，充分发挥法律、法规赋予的职能和作用，尽快理顺与街道办事处、乡镇人民政府的物业监管职能。要尽快完善物业管理机构，做到工作人员、办公地点、办公设施、办公经费、工作制度“五到位”。今年开场，_市区物业管理的行政职能将依法下放到各区主管部门,请各区主管部门，将相关职权迅速下放到街道办事处及社区居委

8、会。今后，市住建局将主要行使对全市物业行业管理的行政监管和业务指导，起催促、协调和效劳作用;各县(市、区)、特别是市区的_要做好详细指导、组织协调和监视管理工作。第二，要处理好住建局与物业管理相关部门的关系，形成齐抓共管的良好场面。各县(市、区)住建局要增强大局意识，与规划、城管、公安、环卫以及供水、排水、供暖、供气等单位加强联络、交流与协作，按照各自职能，明确工作职责，形成各负其责、协同推进的工作格局。第三，要处理好开发建立与后期管理的关系，解决开发建立的遗留问题。各县(市、区)住建局或房管局要明确界定房产开发与物业管理交接的各个节点，以及开发建立单位、物业效劳企业、业主等各方主体责任。要对

9、小区配建物业管理用房、共用部位设施配套、公建配套情况，以及开发建立单位选聘物业效劳企业、物业档案移交、维修资金归集等情况进展监视检查，依法查处和纠正违规行为。开发建立单位必须设定开发住房保修期，在商品房销售合同中载明并承当相应的保修责任。今年开场，全市将逐步试行保修金制度，由物业管理行政部门对房屋质量保证金进展监管。(二)标准物业效劳收费，加快建立“质价相符”的物业效劳长效机制。市住建局协同物价部门，正在对物业效劳收费工程和本钱构成进展核算，制定新的住宅小区物业效劳等级标准和收费等级标准，出台与效劳等级相适应的政府指导价格。同时，请各县(市、区)住建局进一步标准企业行为，监视引导物业效劳企业按

10、照指导价格，明确效劳工程，确定效劳等级和收费标准，推行明码标价的公示收费制度。全市将进一步推行“效劳标准化、收费公开化、质价相符”的物业效劳，杜绝多收费、少效劳的损害业主行为，和高级别效劳、低级别收费的恶意竞争行为。(三)强化整顿检查，加大监视执法力度。市住建局将进一步完善考核评议方法，从机构设置、人员装备、政策制定执行、违规行为查处、维修资金归集、管理和使用、根底档案管理等方面，强化对各县(市、区)住建局的监视和指导。各县(市、区)住建局要加大对物业效劳企业监视检查和市场整顿力度，严肃查处不履行物业效劳合同、无资质从事物业效劳、擅自改变管理区域内的公共建筑和共用设施用处、擅自利用物业共用部位

11、、共用设施设备进展经营、侵占损坏共用部位、绿化带改建车位等违法违规行为。同时，要建立健全物业效劳企业诚信和经理人信誉考核制度，对考核不达标的物业效劳企业，降低或注销资质。(四)加强旧住宅小区的治理和改善，扶持旧小区物业管理工作。大力开展旧住宅小区改善工程，完善旧小区公共配套设施，改变旧小区脏乱差的状况。对改造后具备物业管理条件的旧住宅小区，由乡镇政府、街道办事处和居民委员会组织指导成立业主大会、选举业主委员会，并选聘物业效劳企业进展管理;对不完全具备物业管理条件的小区，由社区居委会牵头，组建物业效劳队伍，落实根底性自助式管理;对个别不能形成小区的住宅楼，可以采取“自我管理”形式，由社区负责组织

12、居民开展简单的保洁效劳和公共设施维护。(五)标准住宅专项维修资金的归集、管理和使用。今年起，各县(市)一律停顿开发商代收、代缴维修资金，改由业主直接向各县(市)住建局缴存。进一步完善专项维修资金管理平台，各县(市)要全部实现“三统一”，即：统一使用市区维修资金管理平台，推进住宅专项维修资金信息管理系统在全市联网;统一全市维修资金会计科目和核算方法，对维修资金进展管理、核算,一律执行市财政局、市住建局结合出台的_市住宅专项维修资金会计科目及核算方法(试行);统一维修资金管理部门的经费开支渠道，人员、设备支出列入财政一般预算，管理经费在维修资金增值收益中列支。(六)引入市场机制，建立更加科学的物业

13、效劳形式。严格落实住建部前期物业管理招投标管理暂行方法，建立标准的一级市场、也就是开发建立单位选聘物业效劳企业的招投标制度，在此根底上，逐步引导建立二级市场、也就是业主大会选聘物业效劳企业的招投标制度。培育、组建物业招投标专业代理机构。对物业效劳工程严格实行招投标和议标审批，对到达一定规模的住宅物业，积极推进公开招投标;对规模较小的住宅物业协议招标实行监视，不断进步新建物业的招投标比例和公开招投标比重。推动房地产开发与物业效劳的别离，打破原有的“谁开发、谁管理”的形式，推动物业效劳企业的优胜劣汰。(七)加快扶持引导，促进物业企业做大做强。通过扶持一批企业，带动行业整体程度提升。市区要制定重点企

14、业扶持方案，力争两年内开展一家以上一级资质企业;各县(市、区)也要确定扶持重点，年内开展一批二级资质企业。要大力施行“典型带动”，树立典型物业管理示范工程，推广先进物业效劳经历，进一步进步物业效劳质量。三、发挥各方主体作用，确保物业管理工作落到实处(一)充分发挥住建局的行政管理作用，加强行业指导和效劳。各县(市、区)住建部门和房管部门要实在将物业管理作为提升城市管理程度、维护社会稳定的一项重要工作抓实抓好。一要通过政策支持、技术帮扶，为物业效劳企业排忧解难，为物业行业开展创造有利条件。二要带着感情去处理群众反映的问题，努力化解矛盾，确保社会稳定。三要多学习、多考虑、多研究，站在提升物业行业程度的高度，破解体制上、效劳上、开展中的难题。做物业管理工作，要有耐心、有细心、有公正心、有责任心，认真调研、多方协调，才能争取群众的认可。(二)充分发挥物业管理协会行业组织作用，有效推动物业管理行业的开展。一是建立物业管理专家委员会、评标专家库，造就一批外乡物业管理专家和高级人才。二是探究建立物业管理纠纷调处新途径，将物业矛盾纠纷调解和司法调解有机结合，通过仲裁机构解决物业效劳纠纷。三是组织开展多种形式的业务培训，不断提升从业人员的素质。(三)充分发挥业主大会和业主委员会的作用，强化业主自律意识。一是要加大业主大会和业主委员会的组建力度。各级住建局要积极协调乡镇政