房地产企业土地增值税的计算

1、房地产企业土地增值税的计算(附案例)2006-07-0817:55:00来源：网络作者：未知点击：20196土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。一、把握两个概念(1)增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。(2)扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与

2、转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%,速算扣除数为0;(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%,速算扣除数为5%;(3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%,速算扣除数为15%;(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%,速算扣除数为35%。三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其

3、他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。四、确定扣除项目(1)取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；(2)房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；(3)房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按土地增值税暂行条例及其实施细则规定：纳税人能镂转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第(1)和(2)项合计的5%以内计算扣除，否则按上述第(1)和(2)项合计的10%以内计算扣除；(4)转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印

4、花税、教育费附加等；(5)其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20%计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。五、计算方法更多土地增值税资料请访问中国地产商网站首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式土地增值税税额=增值额X税率-扣除项目金额X速算扣除数”进行计算。举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万

5、元（能提供银行证明）。每栋售价180万元，营业税率5，城建税税率5，教育费附加征收率3。问该公司应缴纳多少土地增值税？计算过程如下：转让收入：180X80=14400（万元）取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：（14.8+0.2+50）X80=5200（万元）房地产开发费用扣除：0.5）80+5200石%=300（万元）转让税金支出：14400>5%X（1+5%+3%）=777.6（万元）加计扣除金额：5200发0%=1040（万元）扣除项目合计：5200+300+777.6+1040=7317.6（万元）增值额=14400-7317.6=7082.4（万元）增值额与扣除项目

6、金额比率=7082.4/7317.6100%=96.79%应纳增值税税额=7082.440%-7317.6）5%=2467.08（万元）六、会计处理1 .转让取得收入时：借：主营业务税金及附加2467.08贷：应交税金-应交土地增值税2467.082 .实际上交时：借：应交税金应交土地增值税2467.08贷：银行存款2467.08房地产开发项目土地增值税计算案例（例子）来源:未知作者：佚名q日期：10-06-092006年12月31日，转让1993年5月1日签订开发合同，并投资建成的一座房屋，转让收入为1150万元（转让收入中含政府部门收取的各种费用50万元），支付的土地使用权价款110万元，

7、房地产开发成本320万元，实际发生的房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。国家规定城建税税率为7%,印花税税率为0.5%。，教育费附加征收率为3%,政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。请根据以上资料，计算应缴纳的土地增值税。分析与解答：按税法规定，1994年1月1日以前签订的房地产开发合同或已立项，并已按规定投资建设，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。由于该房地产在2006年转让，已超过规定的免税期限，因此应依法缴纳土地增值税。计算过程如下：1 、取得土地使用权所支付的金额为110万元2 、房地产开发成本为320

8、万元3、允许扣除的房地产开发费用=（110+320）X10%=43（万元）注：不能按实际发生的房地产开发费用100万元计入。4、扣除的税金=1150X5*（1+7%+3%）=63.25（万元）注：按财务相关规定，房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税应列入企业管理费用，故印花税不计入扣除项目。5、建设普通住宅加扣=（110+320）X20%=86（万元）注：对从事房产开发的企业，转让没有开发的土地不得享受20%的加计扣除。6 、允许扣除项目金额合计=110+320+50+43+63.25+86=672.25（万元）注：如果房价中含有为政府代收的各项费用，则可作为转让房地产所取得的收入计征土地

9、增值税（和营业税）。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除（如以上的50万元），但不得作为加计20%扣除的基数。7、增值额=1150-672.25=477.75（万元）8、增值率=477.75+672.25X100%=71.07%9、应纳税额=477.75X40%-672.25X5%=157.49（万元）注：按增值额乘以适用的税率减去扣税项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，该案例增值额（71.07%）超过扣除项目金额50%，但未超过100%的其土地增值税税额=增值额X40%-扣除项目金额X5%o土地增值税的计算技巧来源:未知作者：佚名q日期：10-06-09某房地产开发公司同一个月

10、内发生两笔业务。业务一，建造一幢普通标准房以市场价格销售，取得销售收入260万元，发生费用为：取得土地使用权所支付的金额100万元，房地产开发成本50万元，其他扣除费用60万元。业务二，转让另一房地产取得收入400万元，发生费用为：取得土地使用权所支付的金额20万元;房地产开发成本30万元;房地产开发费用16万元，与房地产有关的税金24万元。依据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条规定，从事房地产开发的纳税人，取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本可加计20%扣除，业务一扣除项目金额为（100+50）X（1+20%）+60=240万元，增值额为260-240=20万元，增值率为20+

11、240<20%。依据土地增值税暂行条例第八条规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的”免缴土地增值税。那么业务一可享受优惠，应纳土地增值税额为0。业务二应纳土地增值税计算如下：可扣除项目金额为（20+30）X（1+20%）+16+24=100万元，增值额为400-100=300万元，增值率为300+100X100%=300%,应纳土地增值税额=300X60%-10OX35%=145万元。但该公司财务人员进行了筹划：放弃业务一的税收优惠，对两笔业务合并核算。结果为：共取得收入660万元，扣除项目金额为300万元，增值额为660-300=360万元；增值率=360+

12、300X100%=120%,100%<120%<200%，应纳土地增值税额=360X50%-300X15%=135万元。比业务一节税10万元（145-135）。显而易见，该公司把握了土地增值税超率累进税率的特点，因而虽然放弃优惠政策，但合并核算降低了增值率，从而避开了高税率，最终计算结果反而能降低税负。但是，这样做真能节税吗?答案是否定的。土地增值税暂行条例实施细则第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”。可见，将两笔房产销售业务合并核算纳税不符合税收政策，筹划方案必然失败。根据财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（

13、财税199548号）第十三条规定：“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定”即不能享受优惠政策。因此，这一筹划方案一旦被税务机关否定，不仅不能节税，还要多缴税：其业务一应纳土地增值税额为20X30%=6万元;业务二应纳土地增值税为145万元，共计纳税为151万元仅供个人用于学习、研究；不得用于商业用途Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;notforcommercialuse.Nurfurdenpers?nlichenfurStudien,Forschung,zukommerziellenZweckenverw