中天广场招标文件

1、长沙中天广场物业管理项目 招标文件长沙中天广场项目前期物业管理招标文件项目名称：长沙中天商业广场前期物业管理项目 招 标 人：湖南天翔房地产有限公司二O一O年十月目录卷首 招标邀请书第一部分 招标项目介绍一、开发公司简介二、项目简介三、招标项目基本情况第二部分 技术规范及要求一、物业管理服务范围：二、物业管理服务内容及要求三、物业服务目标及各项指标要求四、物业服务收费及财务管理要求五、对投标企业的基本要求第三部分 投标人须知1、 总则说明二、招标文件的澄清和现场踏勘三、招标文件的修改四、投标文件编制五、投标文件的递交与处理第四部分 合同的一般条款一、定义二、适用范围三、技术规格和标准四、合同期

2、限五、价格六、索赔七、不可抗力八、履约保证金九、争议的解决十、合同终止十一、合同修改十二、适用法律十三、主导语言与计量单位十四、合同文件及资料的使用十五、合同份数十六、合同生效第五部分 合同特殊条款一、委托管理期限二、物业管理档案三、物业管理费的支付第六部分 评标办法一、评标组织二、评标原则三、评标程序四、评标内容的保密第七部分 合同的授予一、 合同的授予二、 招标人拒绝投标人的权力三、 中标通知书四、 合同协议书的签订五、 其他附录（一）投标函附录（二）法定代表人资格证明书附录（三）法定代表人授权委托书附录（四）确定投标人法律地位的原始文件的副本复印件附录（五）投标人说明书附录（六）项目主要

3、管理人员情况：附录（七）：评审办法附表附录（八）卷首 招标邀请书 根据湖南省实施<中华人民共和国招标投标法>办法的规定，湖南天翔房地产有限公司对长沙中天商业广场前期物业管理项目进行邀请招标。通过资格审查，贵公司已获权参加投标。1、项目名称：长沙中天商业广场前期物业管理项目2、服务期：五 年3、招标文件发售时间、地点：2010年9月20日至2010年9月25日到湖南天翔房地产有限公司（长沙市五一西路766号）购买招标文件。4、招标文件售价：招标文件（含图纸）每套300元（售后不退）。5、投标与会时间、地点：2010年9月28日9:00（北京时间）前请各投标人以书面形式向所有投标人送达

4、，并请投标人给予回执。6、投标截止时间：2010年10月17日9:00时整（北京时间）7、投标地点：湖南天翔房地产有限公司（长沙市五一西路766号）8、开标时间：2010年10月21日下午14:30时整（北京时间）9、开标地点：长沙市物业管理协会（长房东郡13栋502房）10、联系方式：长沙市五一西路766号联 系 人：王 莹电 话 真：86-731-2226799 第一部分 招标项目介绍一、 开发公司简介 1、 企业名称：湖南天翔房地产有限公司 2、 注册地址：长沙市五一西路766号 3、 注册资本：人民币2000万元 4、法定代表人：许铭生 5、企业法人营业执照注

5、册号：410100400002233 6、企业法人组织机构代码证：743154625 7、企业税务登记证号：国税（地税）：43011174315625# 8、企业类型：有限责任公司 9、 经营范围：写字楼、行政公馆、国际公寓、精品商业和大型地下停车场。 “中天广场”开发商为湖南天翔房地产有限公司，系中天建设集团（）控股的全资子公司。中天建设集团是一家以建筑、房地产、市政路桥为主营业务的综合企业集团，在上海、杭州、西安、长沙等大中城市都设有全资或控股房地产公司，为全国500强企业之一(2002年排名337位)，2003年全国民营企业500强列第48位。 湖南天翔房地产有限公司于2002年9月在长

6、沙市工商局登记成立，公司由中天建设集团有限公司和上海亚东房地产有限公司共同投资设立，注册资金2000万元人民币，主营房地产开发。公司系中天集团全资子公司，是其在湖南的投资平台。 目前，公司在长沙开发“中天广场”项目，项目位于长沙市五一大道766号，处长沙市东西向主干道五一大道和南北向主干道芙蓉路交汇之西北角，东瞰芙蓉广场，南临五一大道，居长沙城市规划CBD核心区，地理位置优越。 中天集团近年先后共创出鲁班奖、国优银质奖、建设部优质样板工程等国家级和省级奖项200多项，并于2004年获得“全国质量管理奖”，是建筑行业第二家获得该奖项的企业。二、 项目简介 “中天广场”项目位于长沙市五一大道766

7、号，处长沙市东西向主干道五一大道和南北向主干道芙蓉路交汇之西北角，南临五一大道，居长沙城市规划CBD核心区，地理位置优越。项目一期总建筑面积230000.00平方米，总投资逾7亿元，是一个集甲级写字楼、行政公馆、国际公寓、精品商业和大型地下停车场为一体的高效商务综合体。建筑风格简洁、大气，极富时代感，其宏伟的“门”字造型，气势磅礴，壮丽华贵，是长沙的CBD商务贵族，是中部崛起的时代强音！三、 招标项目基本情况 1、项目名称：长沙中天商业广场 2、项目范围：长沙中天商业广场前期物业管理项目 3、项目位置：宗地为长沙市五一西路4#、6#地块，位于五一路北侧(长沙东西向主干道五一大道与南北向主干道芙

8、蓉路交汇处西北角)，与老市政府隔路相望，东至建湘路芙蓉广场，西窥蔡锷路五一广场（与芙蓉广场并为长沙最大的绿化广场），北临亿丰公寓，南临五一路。项目周边市政配套齐全，视野开阔，人流、车流量大，是长沙传统的商业中心，也是长沙市城市规划CBD(以中心绿化广场为核心，东起韶山路，西至蔡锷路，北起展览馆路，南至人民路，面积约3平方公里的范围)的核心区域，地理位置十分优越。 4、物业概况 （一）、总建筑面积：17万平方米；总投资逾6亿元人民币。功能定位：中天广场是一个集商业、高档写字楼、酒店式公寓、高级公寓、地下停车场为一体的大型城市建筑综合体，总建筑面积逾17万平方米。建成后必将成为长沙市的标志性建筑之

9、一。 （二）、项目地上面积102378.37平方米，其中住宅73048.18平米，商业建筑面积29336.19平米；用途：甲级写字楼、酒店式行政公馆、国际公寓、精品商业；地下建筑面积36692.02平方米；近2000平米屋顶花园。用途：人防地下室、设备用房、地下车库。 （三）、建筑物状况：建筑物高度：100m；总用户1023户，总车位总数:678车位数:地上50个;地下628个 （四）、建筑密度为50%；容积率8.99；绿化率15.4%。 （五）、主要设施设备的配置及说明5、项目周边环境项目西侧：恒隆国际大厦。已竣工，楼高100米，国际甲级专业写字楼；占地4500平方米，总建筑面积50000平

10、方米。层高3.3米，层面积1400平方米，单元160270平方米，每3层一个空中花园，3层地下停车库；裙房为中央空调，塔楼为户式中央空调；塔楼外墙为双层反光玻璃及面砖，裙房外墙为高级石材，上海三菱电梯（4+1），6成10年按揭。项目东侧：百岁大厦（第一大道）。已竣工，楼高80米，20层，总建筑面积38000平方米，为“星城首座自助式精品专业写字楼”； 裙房外墙为花岗岩配透明玻璃，塔楼外墙为玻璃幕墙配进口氟碳涂料；中央空调；上海三菱电梯（4+2）。北侧为旧城区建筑。6、设计说明 中天广场总建筑面积17.3万平方米，其中地上建筑面积13.6万平方米，地下部分3.7万平方米。 总体布局。项目紧临五一

11、大道，临街长150米，临街部分为写字楼、酒店式公寓及商业裙房酒店式公寓、写字楼大堂出入口分别临宝南街和明星里，临街一至四层为商业裙房，底层架空通道（架空一层，图中黑色虚线处）与商业街相连；项目北侧板式高层为高级公寓，一、二层为公寓裙房，与南侧商业裙房及架空通道围合成“T”字形商业街，南北商业裙房通过二层的架空连廊形成整体；商业裙房四周均为架空骑楼，引导人流。项目临街两塔通过顶部连廊连接形成“门”字形，整体感强，更增强了项目在五一路的昭示性。项目外墙实体部分为双层中空镀膜玻璃，简洁大气；南立面凹陷及圆弧部分为白玻，与实体形成色彩和材质上的差异，同时白玻的应用可将“门”的概念虚化、扩大，更显气派。

12、Ä 分类物业（1）地下一至三层：大型地下停车库，总建筑面积3.7万平方米，共计近700个停车位，为湖南最大的地下停车库。（2）商业裙房：共计四层，建筑面积约2.2万平方米，其中一层建筑面积约6000平方米，为精品商业街区，以经营国际、国内顶级品牌服装和特色店为主；二至四层为餐饮、休闲娱乐、美容健身及会所等。商业街：项目商业街区是临街公建裙房和高级公寓底层商业围合而成的商业街，商业一层街区消费群体定位于适应金字塔尖的高端消费群体。街区以经营国际、国内顶级品牌服装和特色店为主，辅以商业二至四层的餐饮、娱乐、休闲、文化、健身、会所、商务中心等，使整个商业街区业态更加丰富。（3）写字楼：总建

13、筑面积4.5万平方米，层建筑面积2000平方米，单元最小面积100平方米，可自由分隔组合。为甲级5A智能化写字楼，打造长沙顶级写字楼。通过项目自身的品质及推广，达到现代、高档、顶级的纯专业写字楼形象，提升项目的附加值。写字楼优势：1）区位、交通优势，绝版地段，昭示性强；2）项目自身及周边成熟的配套；3）外立面简洁、大气而不失庄重，材料高档；4）硬件配套设施齐全中央空调、高速电梯、智能化、双回路供电、热水、直饮水等；5）标准层层高3.6米，打造长沙同类结构写字楼新高度；6）玻璃幕墙落地，宽敞明亮；全景办公；7）挑高15米的大堂庄严、气派，彰显尊贵。8）网络地板，楼宇智能化，信息无障碍，沟通无极限

14、；（4）酒店行政公寓：总建筑面积2.7万平方米，单元面积50平方米左右，按星级酒店标准建造，商务中心及配套设施齐全。通过项目品质的宣传，向客户传达商、住信息，最大限度捕捉目标客户。酒店行政公寓优势：区位、交通优势；项目周边成熟配套；项目自身配套齐全，舒适、便捷中央空调、高速电梯、智能化、双回路供电、热水、直饮水等；整体形象简洁、大气，挑空两层大堂（近10米）尊贵、气派，彰显身份；全景办公；高标准的物业管理；（5）高级公寓：总建筑面积4.2万平方米，共600余套，单元面积40100平方米（一房4050平方米；二房7080平方米；三房100平方米以内），市中心精品白领中小户型公寓。通过市场细分，做

15、中小户型精品住宅，小而全，小而精，软、硬件设施齐全，同时以市中心完善的商业、商务、休闲娱乐等配套、便利的交通作为吸引，贴近我们的目标受众的置业及活动特点，为城市精英量身定造。高级公寓优势：区位、交通优势；项目自身及周边成熟的配套；市中心住宅的保值、增值作用；明厨、明卫、明卧；户型紧凑，杜绝浪费；双阳台设计；高标准的物业管理；（6）空中私人会所：本会所位于临五一路塔楼空中连廊部分，共计约1000平方米，以会员卡的形式提供项目客户群体内部及长沙顶级成功人士商务、交际、休闲娱乐的交流平台，提供棋牌、茶室、咖啡厅、客房、小型书吧，同时利用裙房的泛会所提供餐饮、商务中心、洗衣房、保健按摩等服务；本会所要

16、体现与其他会所的不同之处。会所不强调人流、人气，但必须有足够的知名度和美誉度，达到长沙高层次人士交流首选中天广场空中私人会所的效果，与项目整体形象相协调。 1、给水系统1）、广场生活给水采用市政给水和稳压变频供水设备联合的供水系统，其生活水池及水泵房集中设置在地下室内，生活水池有效容积为300 m³。2）、广场给水系统采用分水给水。凡超压的楼层采用支管减压。竖向分为高、中、低三个区，地下室及12层为低区，由市政管网直接供水；310层为中区，11层以上为高区，中高区由地下室水泵房内变频给水设备加压供水。2、排水系统1）、室内采用污水合流，污废水由广场内室外污水管网收集经化粪池处理后，汇

17、集排入市政污水管网。2）、屋面雨水外排至室外雨水明沟汇集后排入广场内室外雨水管网，地表雨水由室外雨水口及明沟收集后排至室外雨水管网，再汇集后排入市政雨水管网。3）、水泵房内废水、消防电梯基坑排水，设积水坑收集，由潜水排污泵提升至室外雨水管网。3、消防系统1）、广场室外消防采用低压制给水系统。2）、每栋建筑和地下室均设置室内消火栓，水枪充实水柱不小于10米，楼内任意一点着火均能保证两支水枪同时到达。3）、地下车库设自动喷水系统，采用湿式自动喷水灭火系统，按中危险级设计，喷水强度：8L/min·；作用面积：160；持续喷水时间：1h；最不利点喷洒头工作压力0.1MPa。4、配电系统1）、

18、广场设置总配电容量为5460KVA。2）、广场设公变配电间1个，专变配电间1个，均在地下室。3）、电梯、风机等大型用电设备采用放射式配电方式，楼内照明干线采用预分支电缆树杆式引至集中计量电表箱。电梯共计28台。4）、潜水泵，污水泵的启动由液位计控制，共计12台。5、火灾自动报警与消防联动控制系统1）、系统组成：火灾自动报警系统；消防联动控制系统；火灾应急广播系统；消防专用电话系统；电梯运行监视控制系统；应急照明控制及消防系统接地。 2）、消防控制室：本工程设集中消防控制室，和广场保安监控系统共用一室。对广场的消防报警联动系统进行控制，对广场电梯，门禁系统，安保系统等进行监控。6、可视访客对讲系

19、统本工程高层各住宅单位楼设独立的可视访客对讲系统，工作状态及报警信号送到广场消防控制室，由消防控制室值班人员进行监控。7、 汽车库管理系统汽车库管理系统入口车道设备包括出票机、读卡机、内部电话、摄像机和档杆。出口车道设备包括读卡机、费用显示器、内部电话、收费亭和档杆等。通过验证出入卡，票和图像识别等，识别各进出车辆，从而防止车辆被盗。8、 电子巡更系统 本工程设一套电子巡更系统，主机设在消防控制室，由消防控制室值班人员进行监控。 9、其他：闭路电视及周边防范系统、背景音乐系统、广场一卡通系统、电梯五方对讲系统。第二部分 技术规范及要求一、物业管理服务范围：1.工程设备管理区域：变配电室、水泵房

20、、中控室等。2.物业管理区域：红线范围内的所有公共区域。二、物业管理服务内容及要求：本广场物业管理服务执行中物协（2004）1号文物业管理服务等级标准中的级标准，并补充如下具体服务要求： （一）环境卫生管理卫生保洁是指为保证广场公共区域环境清洁而进行的日常管理工作。其服务要求为： 1、有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围，实行标准化保洁，每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；2、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；3、垃圾及垃圾筒内垃圾日产日清

21、，垃圾桶摆放整齐，外观干净，定期进行卫生消毒；4、设施设备无蚁害，按政府有关规定期向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；5、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；6、对广场内道路等共用场地做到无纸宵、烟头等废弃物，对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；楼电梯厅干净、明亮，地面无杂物；电梯门、轿箱、显示牌无尘土、印迹，表面光亮；公共区域的玻璃、门窗无污迹、裂痕；7、商业网点管理有序，符合卫生标准，无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象；日常清洁服务基本要求表区域清洁项目清洁工作内容清洁标准每天每周每月外围部分广场、道路地面清

22、扫3次并随时保洁彻底清洁一次无垃圾杂物、无污渍迹，无积水聚沙等车道、停车位清扫2次并随时保洁用化油剂清洗后再用高压冲洗机冲洗1次无垃圾油污，无积水聚沙等花槽盆景植草砖随时捡拾垃圾并保洁彻底清理干杂杂物干净清洁，无杂物公共设施指示牌、广告牌及灯饰保洁巡回清抹2次无灰尘、无蜘蛛网明沟管道雨水井、污水井明沟清洁2次、并保洁清洁一次无垃圾、无积水化粪池定时检查、及时处理每半年对池内沉淀物进行清理无臭味、无沉淀物围栏彻底清洁一次每年油漆一次干净清洁地下负一层车道入口地面清扫2次并随时保洁用清洁剂擦洗后再冲洗一次无垃圾、无污渍车库地面清扫24次并随时保洁用化油剂大清洗2次无垃圾杂物、无沙尘油污墙身保洁清洁

23、1次无灰尘、无污渍、蜘蛛网等防烟门、消防栓、灭火器、警铃、电源开关等保洁清洁2次无灰尘、无蛛网给排水管、排风口、冷风口保洁清洁1次无灰尘、无蛛网指示牌保洁抹尘2次无灰尘地下室排水沟保洁清理1次洁净、无杂物、无积水积沙管道及灯饰扫除蛛网、灰尘1次无灰尘、无蛛网 发生突发公共卫生事件时，能迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。 （二）保安、消防、秩序管理及监控、自动报警、门禁系统的运行管理。保安、消防、秩序管理是指为保证广场安全和正常生活秩序，保证监控、自动报警、门禁系统正常运行，对来访人员进行登记、查验，做好安全保卫和防火防盗工作，并

24、做好车辆、道路及环境秩序管理等。其服务要求为：1、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉广场的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责； 2、对来访人员进行验证、登记，杜绝闲杂人员进入；3、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记； 4、非机动车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序； 5、广场内环境秩序良好，道路通畅，车辆停放有序，人车分流；地下车库照明通风良好； 6、保证消防自动报警系统、监控系统、门禁系统、对讲系统设备的正常运行；7、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；各种消防设施、器材配备合理、更新及时、使用有效； 8、能及时发现和处理

25、各种安全和事故隐患，确保不发生安全方面的问题，能迅速有效处置突发事件； 9、对突发事件有应急预案，完善责任制； 10、危及人身安全处有明显标识和具体的防治措施。具体要求为：项目时间次数内容报警装置每周一1、 清洁卫生2、 检查外观是否完好，运行是否正常每年一1、 更换损坏的报警装置2、 手动实验报警装置是否联动，并及时处理故障3、 检查接线是否松动消防控制主机每日一1、 对主机、联动柜表面清洁，并做好记录2、 对主机进行探测、查询，随时了解系统运行情况3、 遇系统故障、警告及火灾报警、联动及时记录事发时间、地点及发展情况每周一内部吸尘、清洁，并做好记录每月一对消防联动柜按钮进行检查测试，若有故

26、障及时处理，并做好记录每半年一1、 检查能否正常打印系统故障、警告及火灾报警资料2、 测试系统接口信号是否正常3、 软件数据备份4、 测试系统接地电阻5、 测试各回路得对地电阻消火栓每月一1、 清洁卫生2、 检查外观是否完好3、 检查配件是否齐全完好每半年一1、 消防演习2、 对消防水带作防霉变处理气体灭火系统每月一1、 清洁卫生2、 检查外观是否完好，有无泄漏气体现象3、 检查气压表的完好情况每半年一1、 检查气瓶压力2、 气瓶外壳除锈、刷保护漆3、 模拟测试气体消防灭火系统的动作情况(3) 中控室运行管理 中控室负责广场的弱电系统（包括消防报警系统、监控系统、门禁系统、对讲系统、广场红外线

27、系统等）的值班、检查、检测和弱电设备的日常维修保养工作。其服务要求为：1、中控室实行专人轮班全日值班制度，值班员不得随意离开值班室，值班人员必须持证上岗，遵守值班岗位职责，每日做好值班记录，室内卫生每日清扫；2、 专职值班员及工程维修人员负责对区域内各种设施巡查、保养、维修和管理；3、每日检查各弱点系统是否正常，保证消防报警系统、门禁系统、对讲系统及闭路监控系统、红外线系统运行正常，各系统工作稳定；4、控制中心电话属专用报警联系电话，任何人不得占用，影响联络；5、 出现报警信号要立即检查信号真伪情况；6、一般性故障立即排除，维修合格率100%，暂时不能处理的通知有关部门采取应急措施，应急措施得

28、当有效；7、 值班室内严禁吸烟，杜绝一切火种，严禁存放易燃易爆等危险品；8、定期进行消防普查；9、设备机房整洁；10、保证设备机房的安全。（四）房屋建筑的日常养护维修房屋日常养护维修是指为保持房屋原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。其服务要求为：1、定期进行房屋安全普查和房屋完损等级评定，保证房屋完好率达98%；2、爱护广场内设施、设备，未经产权人同意不得对广场的结构、设施等进行改动；3、及时完成公共区域及业主各项零星维修任务，零修合格率100%，一般维修任务在接报后不超过24小时完成；4、向业主和使用人说明房屋建筑及附属设备设施的功能和使用注意事项，进行

29、房屋及附属设备设施的安全管理；5、制定房屋及附属设备设施的维修养护计划；6、对房屋进行日常养护和维修；7、管理监督业主或使用人室内装饰装修工程；8、对房屋附属设备设施进行日常养护和维修；9、运用智能化物业管理系统进行管理；10、对特种设备的委托维修养护工作进行管理；11、编制房屋维修预算方案和设备设施的维修、更新预算方案。（五）给排水设备运行维护给排水设备运行维护是指为保证广场给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。其服务要求为：1.控制室24小时值班，加强日常检查巡视，保证给排水系统正常使用；2.建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准；3.加强巡查，防止跑、冒、滴、漏，对供水

30、系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，保证设备设施完好；4.二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；5.定期对水箱进行清洗、消毒，保持水箱清洁卫生，无二次污染，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；6.定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统畅通；保证室内外排水系统通畅；7.设备出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内到达现场，零修合格率100%，一般性故障排除不过夜，做好节约用水工作。（六）供电设备管理维护供电设备管理维护是指为保证广场供电系统正常运行对供电设备的日常管理和养护维修。其服务要求为：1、定期巡视维护和重点检测； 2、建

31、立各项设备档案（电气平面图、设备原理图、接线图等有关图纸；用电电压、频率、功率、实测电流等有关数据；维修记录、运行记录、巡视记录及大修后的试验报告等各项记录）；建立严格的配送电运行制度和电气维修制度； 3、负责供电运行和维修的人员必须持证上岗，并配备主管电气工程技术人员； 4、建立24小时运行和维修值班制度，及时排除故障； 5、加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全； 6、 停电应预先告示，以防发生意外事故； 7、对临时施工及住（用）户装修要有用电管理措施； 8、发生地震、火灾、水灾等情况，要及时切断电源； 9、积极有效的宣传安全用电、合理用电的知识，掌握

32、用电的一般知识和应遵守的用电规定。具体要求为：项目时间次数内容高压环网柜 每周一1、 检查外观是否完好、运行有无噪音2、 检查指示灯是否完好3、 清理外面灰尘每年一1、 检查机器机构是否灵活、互锁机构是否正常2、 检测接地电阻3、 检查电源接线装置4、 自动合闸电瓶加注电解液，检修充电器变压器每周一1、 检查外观是否完好、有无异常响声2、 检查温控器指示是否正常，风机运行是否正常3、 变压器电压、电流是否在额定范围内每年一1、 检测接地电阻，各接线装置紧固2、 检测变压器线圈绝缘电阻3、 紧固螺丝并有防松措施，检查变压器防松绑扎并扎固4、 清理灰尘 配电 柜、动力 柜、控制柜每天一1、 清洁卫

33、生2、 检查外观是否完好，电压电流是否正常，三相负荷是否平衡，有无异常声响3、 检查配电开关触头接触是否完好4、 检查无功补偿设备是否能正常工作5、 检查电容器、熔断器是否过热、熔断 半年 一1、 紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙，更换打磨烧坏的动静触头2、 若有过载现象，应更换容量大的配电设备一年一1、 重复上述检测2、 检测接地电阻3、 测试过流保护装置、联锁装置是否可靠照明器具每天一1、 清洁卫生2、 检查外观是否完好，有无异常响声3、 检查灯具照度的均匀度、频闪度和电压的变化影响等每月一1、 重复上述内容2、 调整亮度，节约能源3、 更换过热配件供电线路每周一1、 清洁卫生2、 检查敷

34、设环境有无积水、杂物每月一1、 重复上述内容2、 检查线路有无过热现象3、 检查装置是否完好每年一1、 重复上述内容2、 检测线路绝缘电阻（七）电梯运行维修电梯运行维修是指为保证广场电梯设备正常使用进行的日常管理、维修养护和中修。其服务要求为：1、电梯采用无人驾驶，24小时运行；2、电梯维修保养人员必须持证上岗；3、安全设施齐全有效，电梯内求救电话保持正常工作状态；4、通风、照明及其它附属设施完好；5、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备；6、轿箱、井道保持清洁；7、因故障停梯，接到报修后维修人员应在5分钟内到达现场抢修，及时排除故障；8、坚决执行“安全第一、预防为主”的方针；9、严禁饮酒

35、上岗，工作时严禁打闹，严格遵守安全操作规程，确保维修、保养质量。项目时间次数内容电梯设备每天一1、 清洁卫生2、 轿厢照明是否正常3、 控制盘指示层、指示灯是否完好4、 检查控制柜及电机温度是否过高，机房空调器的制冷状态是否正常，机房温度是否符合要求，运行是否有异常5、 检查曳引机减速箱油位是否符合要求6、 检查各内选、外选按钮工作情况，是否灵敏每周一1、 检查并拧紧各接线端2、 检查安全装置并做好记录3、 轿厢上不锈钢油4、 检查轿厢照明及风扇每半月一1、 对各安全装置清洁检查，并运行整理2、 检查井道、轿顶照明，清洁井底卫生（八)绿化养护绿化养护是指广场公共区域内的草坪、树木、花坛花境的日

36、常养护。其服务要求为：1、树木及草坪保存率不低于 90% ，适时除杂草，按时对草坪整治修剪；保持其良好规范的造型；干旱、高温季节保持有效供水；雨季及时排出积水，发生病虫害时及时灭杀；2、乔木根据需要适时修剪，灌木每年适时整形修剪二遍以上，篱、球要经常修剪，确保美观规范的造型； 3、生长期按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥，每年普施有机肥一遍，部分花灌木增施追肥一遍；4、保持花卉生长良好，修剪整齐美观，及时做好病虫害防治，无折损现象，无斑秃；每年有二次以上花卉布置；5、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。（九）上述所有要求定期每月检测、普查的事项均应由投标人在标书中做出具体计划。三、物业服务目标及

37、各项指标要求（一）管理目标成为长沙市执行物业管理法规和服务标准化的典范；为广大业主提供安全、舒适、温馨的生活环境，为业主提供良好的服务。（二）管理服务应达到的各项指标1.杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件；2.环境卫生、清洁率达99%；3.消防设备设施完好率100%；4.房屋完好率98%；5.设备完好率100%；6.智能化系统运行正常率98%；7.零修、报修及时率100%，返修率小于1%；8.服务有效投诉少于1%，处理率100%；9.业主满意率95%。四、物业服务收费及财务管理要求1.房屋及设施设备的大中修理费用不计入物业管理成本。大中修理费用发生时，按住宅公共部位公用设施设备维修基金管理办法执行

38、。2.物业服务费由物业公司按月向业主或使用人收取。3.未达到委托协议中服务质量、标准的，经业主大会投票有权修改、终止协议。4.中标企业要制定财务预算，年终要进行财务决算并请中介机构进行财务审计。五、对投标企业的基本要求1.具有长沙市房地产管理局颁发的长沙市物业管理资质合格证书的物业管理企业和已在长沙市房地产管理局登记备案的外省（市）物业管理企业；2.企业具有二级及以上（含二级）物业管理资质前期物业管理公司；3.有商业物业的管理经验，享有较高的信誉；4.要求管理广场的主要负责人具有管理商业物业3年以上工作经验； 第三部分 投标人须知 一、总则说明（一） 适用范围本招标文件仅适用于本项目的物业管理

39、项目，经过本次招标的资格预审确认为合格的投标人。无论招标过程中的做法和结果如何，投标人自行承担与参与投标有关的全部费用。（二）定义1、“招标方”系指湖南天翔房地产有限公司。 2、“投标方”系指向招标方提交投标文件的物业管理企业。 3、“项目”系指物业管理企业(即投标人)按招标文件规定，须向用户提供的物业管理服务。 4、“用户”系指委托进行本次招标的湖南天翔房地产有限公司。二、招标文件的澄清和现场踏勘（一）投标人对招标文件如有疑点，可要求澄清，应在投标截止时间前七天按投标邀请中载明的地址以书面形式（包括信函、电报或传真）通知到招标人，招标人将视情况采用适当的方式予以澄清或以书面形式予以答复，并在

40、认为必要时，将不标明查询来源的书面答复发给已购买招标文件的每一投标人。（二）投标人应当在投标前对招标人现场和周围环境进行现场考察，充分了解招标内容和物业管理环境及条件，在踏勘的基础上，对物业管理的内容和技术要求作详细的澄清，因投标人未对现场踏勘而引起的投标失误或者理解错误，招标人和采购人一律不负责。现场踏勘的费用和安全保证概由投标人自行负责。三、招标文件的修改（一）在投标截止日期前七日以前的任何时候，无论何故，招标人可主动地或在答复投标人提出澄清的问题时对招标文件进行修改和补充。（二）招标文件的修改以书面形式通知所有招标文件购买者，修改和补充文件作为招标文件的组成部分。（三）为使投标人在准备投

41、标文件时有合理的时间，考虑招标文件的修改，招标人可酌情推迟投标截止日期。凡推迟投标截止时间的，招标人将以修改文件的形式通知所有购买招标文件的投标人，如未接到书面通知修改投标截止日期的，则投标截止日期和开标时间不变。四、投标文件编制（一）投标文件的语言投标文件及投标单位和投标单位之间与投标有关的来往通知，函件和文件均应使用简体中文。相关的型号、品牌、商标、专利、国家和国际标准的代码、资质证书等重要标志则使用原文。投标人可以提交其它语言的资料，但有关段落必须翻译成简体中文，在有差异时以简体中文为准。（二）投标文件的组成第一部分 商务标：（按下列顺序编排）1、投标函2、综合说明书（公司情况简介、历年

42、荣誉、ISO认证、管理经验、企业发展方向等综合说明） 3、物业管理企业二级有效资质证书（复印件加盖公章）4、法定代表人资格证明书（原件加盖公章）5、授权委托书（原件并由法人代表签字和被授权人签字加盖公章）6、被授权人身份证（复印件）7、投标邀请企业法人营业执照（复印件加盖公章）8、税务登记证（复印件加盖公章）9、法人机构代码证（复印件加盖公章）第二部分 技术标：（包括但不限于以下内容）1、招标项目物业管理服务整体设想、策划及目标2、招标项目物业管理方式和方法3、前期物业接管验收4、组织机构及人员配备、培训和管理5、招标项目物资配备情况6、物业经费收支预算方案7、物业管理日常管理方案及智能化系统

43、管理8、物业设施设备维修管理与养护及智能化系统养护9、经营管理指标承诺及管理措施10、便民及社区文化服务（三）投标报价要求1、投标货币为人民币。 2、根据本招标文件的要求，表明对本项目的物业管理总收费报价金额、分 项收费报价金额及测算依据。报价计算单位为建筑面积元/每平方米/月。3、说明物业服务费的结算形式(包干制/酬金制/)。 4、投标人只允许有一个报价，招标人不接受由任何选择的报价。 （四）投标文件的份数和签署投标文件需提供正本1份，副本4份，并注明“正本”或“副本”字样，一但正本和副本有差异，以正本为准。报价明细表及服务承诺15份。投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标

44、文件密封送达招标人。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。五、投标文件的递交与处理（一）投标文件的密封1、投标文件的密封投标单位应当将投标文件装订成册，装入统一监制的文件袋。文件袋的接缝处用薄纸粘封，并在封条与文件袋的接缝处加盖法定代表人印章及法人单位公章。 2、投标文件封面应写明招标单位及投标单位名称、地址和邮编，加盖法人单位公章及法定代表人印章，并予以密封。（二）投标文件的修改和撤销1、投标人在投标截止时间之前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投

45、标在截止时间之前之后补送的或者修改的内容无效。2、投标人对投标文件的修改或补充的书面材料应按招标文件的规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改或补充投标文件”字样。第四部分 合同的一般条款一、定义1、“合同”系指甲方和乙方(简称合同双方)已达成的协议，即由双方签订的合同格式中的文件，包括所有的附件、附录和组成合同部分的所有其他文件。 2、“合同价格”系指根据合同规定，在乙方全面正确地履行合同义务时应支付给乙方的款项。 3、“甲方”系指通过招标方式，接受合同服务的业主单位。 4、“乙方”系指中标后提供合同服务的物业管理企业或单位。二、适用范围1、本合同条款仅适用于本次招标活动。 2、技术规格

46、和标准和本招标文件第二部分一致。 3、本合同项下所提供服务的技术规格和标准应与本招标文件技术规格规定的标准相一致。三、技术规格和标准本合同项下所提供服务的范围和标准应与本招标文件要求规定的标准相一致。四、合同期限5年。即自2010年10月1日起至2015年10月日止。五、价格除非合同中另有规定，乙方为其所提供物业管理服务而要求甲方支付的金额应与其投标报价一致。报价范围至少包括本招标文件第二章第13.3条的内容。六、索赔1、乙方对所提供服务与合同要求不符负有责任，并且甲方已于合同规定的委托管理期内提出索赔，乙方应按甲方同意的下述一种或多种方法解决索赔事宜： (1)乙方同意甲方取消其不符要求的服务

47、项目，退还已经收取的该类项目的物业管理费、佣金和酬金。 (2)对于情节轻微的，经双方同意可降低该类项目的物业管理服务价格。 (3)对于情节严重，造成甲方损失金额巨大的，同意甲方终止全部委托管理合同，并赔偿甲方因此造成的损失。 2、如果甲方提出索赔通知后30天内乙方未能予以签复，该索赔应视为已被乙方接受。若乙方未能在甲方提出索赔通知的30天内或甲方同意的更长一些的时间内，按甲方同意的上述任何一种方式处理索赔事宜，甲方将从议付款或乙方提供的履约保证金中扣回索赔金额，同时保留进一步要求赔偿的权利。七、不可抗力1、签约双方任一方由于受诸如战争、严重火灾、洪水、台风、地震等不可抗力事故的影响而不能执行合

48、同时，履行合同的期限应予以延长，则延长的期限应相当于事故所影响的时间。不可抗力事故系指甲乙双方在缔结合同时所不能预见的，并且它的发生及其后果是无法避免和无法克服的事故。 2、受阻一方应在不可抗力事故发生后尽快用电报或传真通知对方，并于事故发生后14天内将有关当局出具的证明文件用特快专递或挂号信寄给对方审阅确认。一旦不可抗力事故的影响持续120天以上，双方应通过友好协商在合理的时间内达成进一步履行合同的协议。八、履约保证金1、乙方应在合同签订后30天内，向甲方按合同货币提交合同总价10的履约保证金，履约保证金的有效期至合同有效期满。履约保证金应由以下银行开具：中国银行或在中国境内营业的其他银行。

49、 2、乙方提供的履约保证金按规定格式以银行保函的形式提供，与此有关的费用由乙方负担。 3、如果乙方未能按合同规定履行其义务，甲方有权从履约保证金取得补偿。九、争议的解决1、在执行合同中发生的或与本合同有关的争端，双方应通过友好协商解决，经协商在60天内不能达成协议时，应提交仲裁。 2、提交正式仲裁的争端属涉外的，应在北京或在中国国内其他地点内指定的国际经济仲裁委员会根据该委员会的仲裁程序或规则予以最终裁决。 3、合同双方均为国内法人的，其争端的仲裁应由当地工商行政管理局根据其仲裁程序和暂行规则进行。 4、仲裁裁决应为最终决定，并对双方具有约束力。 5、除另有裁决外，仲裁费应由败诉方负担。 6、

50、在仲裁期间，除正在进行仲裁部分外，合同其他部分继续执行。十、合同终止1、本合同期限为5年。合同到期甲乙双方均未提出新的意向，合同自行终止。合作期内任何一方不得擅自停止协议，否则应负担所造成的一切损失。如一方因故需终止合同，必须提前三个月书面通知另一方，经双方达成一致意见后，方可终止。 2、出现下列情况时合同自动终止： (1)发生不可抗力时。 (2)一方不履行合同条款，造成另一方无法执行合同协议，协商又不能求得解决。合同终止，责任方赔偿损失。 (3)物业被征用或甲方破产。十一、合同修改欲对合同条款作出任何改动或偏离，均须由甲方和乙方双方签署书面的合同修改书。十二、适用法律本合同应按中华人民共和国

51、的法律解释。十三、主导语言与计量单位1、合同应以中文书写。甲乙双方所有的来往信函以及与合同有关的文件均应以中文书写。2、除技术规格另有规定外，计量单位均使用中华人民共和国法定计量单位。十四、合同文件及资料的使用1、 除了乙方为执行合同所雇人员外，在未经甲方同意的情况下，乙方不得将合同、合同中的规定、有关规格、计划、图纸、式样、样本或甲方为上述内容向乙方提供的资料透露给任何人。乙方须在对外保密的前提下，对其雇用人员提供有关情况，所提供的情况仅限于执行合同必不可少的范围内。2、 除非执行合同需要，在事先未得到甲方书面同意的情况下，中标不得使用第20.1款中所列的任何文件和资料。3、 除合同本身以外

52、，20.1款列明的所有资料始终为甲方的财产，若甲方要求，乙方应于其合同义务履行完毕以后将这些资料（包括所有副本）退还甲方。十五、合同份数本合同连同附件一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。十六、合同生效除非合同中另有说明，本合同经双方签字盖章，并在甲方收到乙方的履约保证金后，即开始生效。第五部分 合同特殊条款合同特殊条款是合同一般条款的补充和修改。如果两者之间有抵触，应以特殊条款为准。本合同特殊条款仅适用于本次招标活动，有关中标人与采购人最终权利义务的确定以中标后双方依据招标文件情况签订的正式合同为准。一、委托管理期限委托管理期限为贰年，试用期三个月，具体管理期限以合同签订的日期为准。二、物业管理档案中标人应妥善保管物业管理有关档案，本合同终止时，中标人必须向采购人移交其使用的办公用房和属于采购人的全部工具用具设备