成都市房地产市场报告2015

1、成都市房地产市场分析月报（2015年2月）成都市房地产市场 分析月报2015.02.01 -2015.02.28目录一、政策信息及市场动态一览2二、房地产土地市场3三、成都市房地产市场分析5(一)成都市商品房市场供需分析5(二)成都市商品住宅市场分析61.主城区商品住宅分析62.二圈层商品住宅分析83.三圈层商品住宅概况124.主城区住宅项目排名15(三)成都市商业市场分析161.主城区商业市场分析162.二圈层商业市场分析173.三圈层商业市场分析184.主城区商业市场项目排名20(四)成都市办公市场分析211.主城区办公市场分析212.二圈层办公市场分析223.三圈层办公市场概况234.主

2、城区办公市场项目排名25四、主城区商品住宅买受人分析261.买受人地域构成262.买受人年龄构成263.买受人付款方式构成27附件：土地成交一览表27一、 政策信息及市场动态一览图表:2月政策及市场动态一览类型时间来源主要内容全国02.04参考消息网央行下调存款准备金。中国人民银行决定，自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点. 对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点全国02.24新华社国土资源部：去年全国房地产用地同比下降25.5%。国土资源

3、部近日发布2014年国土资源主要统计数据显示，2014年全国国有建设用地供应61万公顷，同比下降16.5%。其中，房地产用地15.1万公顷，同比下降25.5%。受工业增速下滑和房地产市场低迷影响，工矿仓储和房地产用地下降较大，这也预示着我国经济结构正从增量扩能为主转向调整存量、做优增量并存的深度调整。全国02.27国土资源部国土资源部公布统一不动产登记簿证样式。国土资源部近日公布了统一的不动产登记簿证样式（试行）。作为物权法明确要求的内容，不动产登记核心载体的登记簿由登记机构管理；证书是权利人享有的法定凭证，由权利人持有。统一不动产登记簿证问世后，将逐步取代城市居民手中现有的“房产证”。全国0

4、2.05新华网新型城镇化“62+2”方案面世 镇改市试水大部制。国家发改委发布新型城镇化综合试点方案（以下简称方案），覆盖的试点地区包括江苏、安徽两省，加上宁波、大连、青岛三个计划单列市，石家庄、长春等7个省会城市，北京通州区、河南洛阳市等25个地级市（区、县），河北定州市、河南兰考县等25个县级市（区、县），以及浙江省龙港镇、吉林省二道白河镇两个建制镇，共计62个城市（镇） 。方案显示，试点的主要任务包括建立农业转移人口市民化成本分担机制，建立多元化可持续的城镇化投融资机制，改革完善农村宅基地制度，探索建立行政管理创新和行政成本降低的新型管理模式，综合推进体制机制改革创新。全国02.01中国

5、经济网农垦改革首入一号文件。2月1日，2015年中央一号文件关于加大改革创新力度 加快农业现代化建设的若干意见发布，明确要加快转变农业发展方式、全面深化农村改革等，此外，一号文件明确，将加快研究出台推进农垦改革发展的政策措施，深化农场企业化、垦区集团化、股权多元化改革，并将明晰农垦国有资产权属关系。地方垦区的实践已经倒逼出改革的方向：资源变资产、资产变资本。“显化土地价值”将成为农垦改革的重要研究方向：抵押、担保、融资以实现其金融功能，作价入股以实现其资产属性。二、 房地产土地市场大成都范围：土地市场供销回升。2月，大成都土地市场供销情况明显回升，供应30宗，累计供应面积1719亩，供应亩数较

6、上月环比增加48.31%；成交18宗，累计出让面积962亩，成交亩数较上月环比增加22.75%，出让金额22.89亿元，环比减少54.16%；流拍地块9宗，其中，主城区流拍2宗，郊县地区流拍7宗；另有3宗土地因故终止。图表：连续12个月大成都土地供销走势主城区：土地市场供销双双下滑。2月，主城区新增房地产用地4宗，累计供应面积仅155亩，较上月环比下降74.80%；成功出让2宗，累计出让面积126亩，其中青羊区苏坡街道110亩商业地块由万达集团底价竞得；另两宗青羊区清波村住兼商土地全部流拍。本月主城区土地出让金额为8.53亿元，占全域总成交金额的37.27%。图表：连续12个月主城区土地供销走

7、势郊县：土地市场回暖，供应增幅巨大。2月份，成都市郊县新增土地26宗，新增面积1565亩，较上月环比大增187.74%。出让16宗，累计出让面积835亩，较上月环比增加72.87%。郊县地区本月流拍7宗土地，另有3宗土地因故终止交易。图表：连续12个月郊县土地供销走势*土地成交详情请见附件三、 成都市房地产市场分析(一) 成都市商品房市场供需分析2月，成都市商品房供应全线回落，但较去年同期仍有大幅增长。其中：住宅方面，各圈层新增供应环比均有超过60%的降幅，其中三圈层环比减少80%，但与去年同期相比，主城区、二圈层和三圈层新增住宅供应增幅均在40100%之间； 商业方面，主城区与二、三圈层新增

8、供应全面下滑，其中三圈层表现相对稳定，环比降幅仅6.70%；办公方面，主城区与二圈层新增供应基本持平，三圈层本月零供应。 2015年2月成都市商品房新增供应统计（以新增预售证为准）新增供应面积(万)大成都主城区二圈层三圈层环比同比环比同比环比同比环比同比2月159.95-54.59%143.31%71.65-48.25%146.39%61.91-54.12%141.36%26.39-66.52%139.69% 其中:住宅74.46-69.28%54.26%29.83-64.50%51.73%31.77-66.33%43.24%12.86-79.91%100.00% 商业19.17-43.17%

9、373.33%6.39-45.48%387.79%6.37-57.93%368.38%6.41-6.70%364.49% 办公13.14-39.31%522.75%5.69-66.43%-5.6820.85%169.19%1.77-2月，大成都范围内商品房销售量全线收缩，其中仅有办公物业按销售套数计算，环比增加17.55%，其余各项数据均较上月有2040%左右的减少。 2015年2月成都市商品房销售整体统计（以备案数据为准）月份销售套数（套）销售面积（万）销售金额（亿元）环比同比环比同比环比同比2月20140-39.37%-13.05%172.98-37.55%-12.71%120.55-38

10、.60%-15.91% 其中:住宅13275-40.52%-23.48%130.36-39.37%-21.28%84.26-40.12%-24.02% 商业2205-20.94%49.29%21.7-18.82%100.37%24.79-34.81%24.76% 办公184217.55%21.58%10.96-18.45%-10.02%8.25-25.20%-12.51%(二) 成都市商品住宅市场分析1. 主城区商品住宅分析主城区：新年“休市期”，供销出现明显下滑。2月，主城区住宅市场供新增供应大幅收缩至29.83万，较上月环比减少64.50%；成交出现38.03万，较上月环比下降42.85%

11、。供应量降幅大于成交量，供销比获得被动改善，本月供销比（面积）为127.49%。图表：连续12个月主城区商品住宅供销走势主城区成交均价小幅上涨。2月，主城区参考成交均价小幅上涨至9500元/，较上月环比增加1.60%。图表：连续12个月商品住宅参考成交均价走势主城区商品住宅库存减少，去化拉长。由于本期供应减少量大于成交减少量，成都市主城区住宅市场库存量绝对值相应减少，为986万;同时由于成交量的大幅下滑，存销比升至26，为近12个月最高值。图表：连续12个月商品住宅存量面积走势主城区住宅90-100面积段成交占比增加。2月，90-100户型成交占比较比上月增加3个百分点，成交占比达12%，跻身

12、前三;成交占比居首的面积段依然为85-90段，占比15%，70-75段和90-100段并列第二。图表：主城区各面积段成交情况住宅均价集中在7000-10000元/，成交占比59%。市场成交主力依然为7000-10000元/，尽管成交占比较上月减少4个百分点，仍占据总成交量的近6成。成交占比最高的前三个均价段依次为：7000-8000元/段，占比23%；8000-9000元/段，21%；9000-10000元/段，占比15%。图表：主城区各均价段成交情况53%的住宅总价集中在50-90万元。50-90万元总价段商品住宅为市场成交主力，占比为53%。成交占比最高的前三个总价段依次为：60-70万元

13、段，占比16%；50-60万元段，占比15%；70-80万元段，占比14%。另外，40-50万元段成交占比也达两位数，为10%。 图表：主城区各总价段成交情况2. 二圈层商品住宅分析二圈层商品住宅供销双降，供销比超200%。2月，二圈层商品住宅新增供应面积仅31.77万，环比下降66.33%，近12个月最低；成交环比也有所下滑，成交面积72.12万，环比下降36.66%。供销比（面积）跃升至227.01%。图表：连续12个月二圈层商品住宅供销走势成交均价连续第3个月下滑。本月，二圈层商品住宅参考成交均价延续上月下滑趋势，成交均价5460元/，较上月环比下跌2.33%。图表：连续12个月二圈层商

14、品住宅参考成交均价走势二圈层住宅库存减少，去化放缓。由于本月供不应求，二圈层住宅库存量减少至1797万；同时，鉴于本月成交量降幅较大，存销比大幅攀升至25，去化放缓。图表：连续12个月二圈层商品住宅库存情况90-100段取代85-90段，成为二圈层购房首选。本月，90-100段表现优异，成交占比增加2个百分点，累计成交占总量的17%，在各面积段中名列第一；85-90段紧随其后，占比16%；110-130段排名第三，占比14%。总体来看，70-90刚需产品占比收缩，90-130改善产品占比扩张，双方持平，均为41%。图表：二圈层各面积段成交情况住宅成交均价集中在4000-6000元/。80%的二

15、圈层购房者对住房的单价接受度为6000元/以下，其中4000-6000元/成交占比最大，为69%。成交占比前三的均价段依次为：4500-5000元/段，占比20%；5000-5500元/段和5500-6000元/段占比均为17%，并列第二。图表：二圈层各均价段成交情况二圈层套均总价集中在40-60万。本月，二圈层住宅总价主要集中在40-60万，占总成交量的46%；其中，40-50万元总价段商品住宅成交量最高，占总成交量的27%；50-60万元总价段排名第二，占总成交量的19%。图表：二圈层各总价段成交情况3. 三圈层商品住宅概况住宅供销双双降至低位。2月，三圈层新增住宅供应12.86万，较上月

16、环比减少79.91%，成交20.21万，较上月环比减少41.59%，均为仅12个月最低值；供销比为157.15%，市场供不应求。图表：连续12个月三圈层商品住宅供销走势住宅成交均价止跌回升。2月，三圈层商品住宅成交均价小幅上涨至4330元/，较上月环比增加0.93%。图表：连续12个月三圈层商品住宅参考成交均价走势三圈层商品房住宅库存总量减少，去化速度放慢。与主城区及二圈层住宅情况类似，三圈层商品住宅库存总量减少至825万，较上月环比下降0.88%，存销比大幅攀升至41，按本月去化速度，当前库存将在41个月后完全消化。图表：连续12个月三圈层商品住宅库存情况三圈层住宅成交集中在90-130段，

17、合计占比达56%。与主城区及二圈层不同，三圈层住宅市场以90-130段为主。2月，90-130段成交占比合计达56%，70-90段成交占比合计为31%。成交占比前三的面积段依次为：110-130段，占比22%；90-100段，占比20%；100-110段，占比14%。图表：三圈层各面积段成交情况住宅成交均价集中在3000-5000元/段。三圈层住宅市场成交主力为3000-5000元/，占比84%，其中，3000-3500元/段成交占比26%，名列第一，3500-4000元/段以25%的成交占比紧随其后，4500-5000元/段和4000-4500元/段的成交占比分别为17%、16%。图表：三圈

18、层各均价段成交情况三圈层套均总价集中在30-40万元区间。三圈层商品住宅单套总价主要集中在30-40万之间，占总成交量的36%；此外，40-50万元段成交占比为23%，20-30万元段成交占比为20%。20-50万元段成交占比合计达79%。 图表：三圈层各面总价段成交情况4. 主城区住宅项目排名图表 ：成交套数排名（以备案数据为准）排名项目名称成交套数参考成交均价(元/)1蓝光金双楠14278802coco国际14268003蓝光乐彩城12065904华润二十四城111100805瑞安城中汇9279006绿地世纪城9270207环球汇天誉88149308龙湖时代天街8751709华惠嘉悦汇75

19、816010南城都汇719820图表 ：成交面积排名（以备案数据为准）排名项目名称成交面积(万)参考成交均价(元/)1环球汇天誉1.31149302华润二十四城1.04100803中海九号公馆0.96120004蓝光金双楠0.9578805蓝光乐彩城0.9165906coco国际0.968007绿地世纪城0.8770208瑞安城中汇0.8579009南城都汇0.75982010龙湖时代天街0.755170图表 ：成交总价排名排名项目名称参考成交总额(亿元）参考成交均价(元/)1环球汇天誉1.96149302中海九号公馆1.16120003华润二十四城1.04100804蓝光金双楠0.75788

20、05南城都汇0.7398206桐梓林壹号0.71111907瑞安城中汇0.6779008中国铁建西派国际0.66168209coco国际0.62680010绿地世纪城0.617020(三) 成都市商业市场分析1. 主城区商业市场分析商业市场供应下滑，成交收缩。成都市主城区新增商业供应6.39万，较上月环比下降45.48%；成交3.88万，较上月环比下降66.35%，供销比为（面积）61%，市场供过于求。图表：连续12月主城区商业供销走势主城区商业成交均价回归常态。2月，主城区商业备案均价回升至2万/以上，为21810元/，环比大增35.38%。（上月备案均价受新南中心集中备案影响，总体水平低于

21、常规波动区间）。图表：连续12个月商业参考成交均价走势主城区商业库存量小幅攀升。2月，主城区商业市场存量小幅攀升至752万，存销比方面，由于成交量大幅减少，存销比跃升至194的高位。图表：连续12个月商业存量面积走势2. 二圈层商业市场分析商业市场成交保持稳定，供应进一步回落。2月，二圈层新增商业供应6.37万，较上月环比减少57.93%；成交9.52万，与上月基本持平，环比微降0.63%。供销比149%，本月市场供不应求。图表：连续12月二圈层商业供销走势二圈层商业均价回落至11510元/。2月，二圈层商业实际成交均价11510元/，环比下跌20.24%。 图表：连续12月二圈层商业参考成交

22、均价走势二圈层商业市场库存登顶回调。2月，二圈层商业市场库存量为645万，继连续3个月上行后小幅下滑，环比微降0.49%。本月存销比为68，去化周期偏长。图表：连续12月二圈层商业存量走势3. 三圈层商业市场分析商业市场供应平稳，成交增多。2月，成都市三圈层商业新增供应6.41万，环比小幅减少6.70%；成交8.30万，环比增加47.69%；供销比达129%，本月市场供不应求。图表：连续12月三圈层商业供销走势2月，受个别项目影响，三圈层商业成交均价大幅跌至6490元/，环比下降35.10%。（亿邦建材装饰城本月商业备案3.97万，均价3760元/）图表：连续12月三圈层商业参考成交均价走势三

23、圈层商业市场去化状况有所改善。2月，三圈层商业库存量为338万，环比微降0.56%；存销比41，去化压力依然较大，但与上月相比有所缓解。图表：连续12月三圈层商业存量面积走势4. 主城区商业市场项目排名图表：成交面积排名（以备案数据为准）排名项目名称成交面积(万)参考成交均价(元/)1人居锦尚春天B区0.44132502上风港时代广场0.29196603大有智慧0.26122804栖湖铭座公寓0.25100005招商雍华府0.16166206华润二十四城0.15425607ICON大源中心0.13206008中铁瑞景颐城0.12180309中海九号公馆0.113634010COCO金沙0.11

24、28840图表：成交总价排名（以备案数据为准）排名项目名称成交总额(亿元）参考成交均价(元/)1华润二十四城0.66425602上风港时代广场0.58196603人居锦尚春天B区0.58132504中海九号公馆0.39363405COCO金沙0.33288406大有智慧0.33122807龙湖金楠天街0.32327908金牛市民中心0.29544009ICON大源中心0.272060010招商雍华府0.2616620(四) 成都市办公市场分析1. 主城区办公市场分析主城区供应与成交环比回落。2月，成都市主城区办公新增供应5.69万，环比下降66.43%；成交回落至5.63万，环比下降29.45

25、%；供销比为99%，本月市场供求基本平衡。图表：主城区连续12月办公供销走势办公参考成交均价止跌回升。2月，主城区办公参考成交均价10530元/，较上月环比上涨16.35%。图表：主城区连续12个月办公参考成交均价走势主城区办公市场库存量稳定在高位，去化放缓。2月，主城区办公市场库存量为684万，维持在上月的高位水平；由于成交量的下滑，存销比有所上升，本月存销比达121，为近12个月最高。图表：主城区连续12个月办公存量走势2. 二圈层办公市场分析二圈层办公市场供应成交均获增长。2月，二圈层办公市场供应扭转连续三个月的减少趋势，本月新增供应5.68万，环比增加20.85%；成交5.28万，环比

26、增加20.82%。供销比93%，本月市场供应略剩。图表：二圈层连续12月办公供销走势二圈层办公市场价格下滑。2月，二圈层办公市场参考成交均价为4380元/，较上月环比下跌35.30%。（九峰时代广场本月备案2.74万，备案均价3230元/）图表：二圈层连续12月办公参考成交均价走势二圈层办公市场库存量基本与上月持平，依然处于高位。2月，二圈办公市场库存量182万，较上月环比微增0.22%；存销比为34。图表：二圈层连续12月办公存量面积走势3. 三圈层办公市场概况办公市场新增1.8万供应，成交极少。本月三圈层办公市场打破此前持续四个月的零供应，新增1.77万的供应；成交方面，仅有0.05万。图

27、表：三圈层连续12月办公供销走势三圈层办公市场价格大幅下滑。由于成交量小，三圈层办公市场参考成交均价更容易受到个别项目的影响，波动幅度相对较大。本月，三圈层办公市场参考成交均价为3430元/，环比下跌56.08%。（艺都本月备案0.04万，备案均价 2970元/；津港湾本月备案0.02万，备案均价4460元/。）图表：三圈层连续12月办公参考成交均价走势三圈层办公库存量有所增加，库存34万，存销比687，去化压力巨大。图表：三圈层连续12月办公存量面积走势4. 主城区办公市场项目排名图表 ：成交面积排名（以备案数据为准）排名项目名称成交面积(万)参考成交均价(元/)1东瑞金融中心0.92236

28、002汇锦城0.572703上风港时代广场0.4848004尊城国际0.385405万科金色海蓉0.2199106中航国际交流中心0.2174907上古天地0.1966008金牛市民中心0.17109509汇点0.17708010花都财富大厦0.169950图表 ：项目成交总价排名（以备案数据为准）排名项目名称成交总额(亿元）参考成交均价(元/)1东瑞金融中心2.18236002汇锦城0.3772703尊城国际0.2585404上风港时代广场0.2348005万科金色海蓉0.2199106金牛市民中心0.19109507花都财富大厦0.1699508中航国际交流中心0.1674909阳光新业中

29、心0.141239010汇点0.127080四、 主城区商品住宅买受人分析1. 买受人地域构成2月，本省外地购房者依然是第一主力，占总人数的62%；其次为省外城市购房者，占比17%；购买主城区住宅的主城区购房者占比为13，%排名第三；郊县购房者占比合计为8%。图表：买受人地域构成2. 买受人年龄构成2月，20-30岁购房者人数最多，占总人数的40%；30-40岁购房者占总人数的30%；40-50岁购房者占总人数的19%；50-60岁和60岁以上购房者分别占比6%和2%；20岁以下购房者占比3%。图表：买受人年龄构成3. 买受人付款方式构成2月，主城区住宅付款方式主要以商业贷款为主，占总量的65%；一次性付款、公积金贷款和分期付款分别占比17%、13%和5%。图表：买受人付款方式构成附件：土地成交一览表交易时间区域位置用地使用性质净用地面积(亩)成交总价(亿元)成交价(万/亩)溢价率竞得企业2015/2/15温江区温江区科林路东段169号住兼商93.92.202340%成都宏盛汇友房地产开发有限公司2015/2/12彭州市彭州市龙门