国内房地产宏观调控手段比较研究

1、深圳房地产信心指数研究之国内房地产宏观调控研究1综述 . 11.1相关概念的界定 . 11.1.1宏观调控 . 11.1.2房地产宏观调控体系 . 11.1.3房地产宏观调控手段 . 11. 2房地产宏观调控的特点 . 21.2.1政府干预性强 . 21.2.2调控手段的多样性 . 21.2.3 宏观和微观的有机结合 . . 21.2.4复杂性 . 21.3房地产宏观调控目标 . 21.3.1实现房地产经济社会总供给和总需求的平衡 . 31.3.2优化房地产业结构，提高资源配置效率 . 31.3.3确保房地产业持续、快速、健康发展 . 31.4房地产宏观调控任务 . 31.4.1总量控制 .

2、31.4.2优化结构 . 41.4.3规范行为 . 41.4.4调节收益 . 41.5房地产宏观调控内容和形式 . 41.5.1总量调控和结构调控 . 41.5.2需求调控和供给调控 . 51.5.3直接调控和间接调控 . 51.5.4宏观调控和微观调控 . 51.5.5内向调控和外向调控 . 61.6房地产宏观调控的意义 . 61.6.1房地产资源优化配置的需要 . 61.6.2加强房地产业在国民经济中的重要地位和作用的需要 . 61.6.3加强对房地产“特殊行业”宏观管理的需要 . 71.6.4保证我国房地产经济健康、协调发展的需要 . 72房地产宏观调控手段分析 . 72. 1经济手段

3、. 82.1.1财政政策手段 . 92.1.2货币政策手段 . 92.1.3投资手段 . 112.1.4价格手段 . 122.1.5产业政策手段 . 122.1.6土地政策手段 . 122.2法律手段 . 132.2.1专业性规范 . 132.2.2相关性规范 . 142.3行政手段 . 152.3.1计划手段 . 152.3.2规划手段 . 162.3.3行政管理手段 . 162.4启发引导手段 . 172.4.1信息引导法 . 172.4.2舆论导向法 . 172.4.3劝告法 . 173房地产经济运行信息引导和预警预报系统 . 183.1房地产信心指数系统 . 183.1.1概念 . 1

4、83.1.2建立房地产信心指数的意义 . 183.1.3房地产信心指数的具体内容 . 203.2 房地产价格指数系统 . . 223.2.1概念 . 223.2.2特点 . 223.2.3作用 . 223.2.4建立原则 . 233.2.5具体内容 . 243.3 房地产景气指数系统 . . 263.3.1房地产景气指标体系 . 263.3.2房地产景气分析模型 . 283.4 房地产预警系统 . . 363.4.1概念 . 363.4.2房地产预警系统建立流程 . 363.4.3房地产预警指标系统 . 374房地产宏观调控范式研究 . 404.1我国宏观调控模式 . 404.1.1 政府职能

5、的转变 . . 414.1.2政府宏观调控行为的转变 . 414.1.3政府宏观调控关系的转变 . 424.2房地产宏观调控模式 . 434.2.1传统的房地产宏观调控模式 . 434.2.2过渡时期的房地产宏观调控模式 . 444.2.3信息主导型房地产宏观调控模式 . 464.3房地产宏观调控机制 . 474.3.1消费市场变化机制 . 484.3.2投资市场变化机制 . 494.3.3建筑市场变化机制 . 514.4房地产宏观调控效果 . 524.4.1房地产宏观调控的力度 . 524.4.2房地产宏观调控的时滞 . 525房地产宏观调控实证分析 . 535.1政策手段 . 535.1.

6、1行政政策 . 545.1.2土地政策 . 565.1.3金融政策 . 595.1.4产业政策 . 635.1.6舆论引导 . 64政策手段小结 . . 655.2信息手段 . 665.2.1信心指数系统 . 665.2.2价格指数系统 . 665.2.3景气指数系统 . 705.2.4预警系统 . 75信息手段小结 . . 856房地产宏观调控存在的问题及对策分析 . 856.1存在的问题 . 856.1.1近几年国家对全国房地产宏观调控采取“一刀切” 的紧缩政策，一定程度上抑制了深圳房地产业的发展。 . . 856.1.2政府对房地产市场信息掌握不完全，导致很多决策的出台缺乏科学依据。.

7、866.1.3调控行动的灵敏度不足。 . 866.1.4房地产信息引导和预警预报系统还不完善 . 876.1.5由于近几年政府的土地供应紧缩政策，深圳日益增长的市场需求与房地产用地供应紧缺将产生矛盾。 . . 876.2政策措施及建议 . 886.2.1提高房地产理论研究水平，加强房地产经济理论对市场实践的指导 . 886.2.2加强政府与房地产业界的协作和对话，广泛收集和了解市场信息，提高调控政策的科学性和有效性 . . 886.2.3加强中央政府和地方政府的沟通和协作 . 886.2.4完善房地产预警预报体系，及时发布市场信息和政策性信息，引导市场健康运行 . . 896.2.5加强市场监

8、管，加强宏观调控，确保市场健康运行 . 896.2.6土地政策 . 89参考文献. 911综述实行科学而有效的宏观调控是市场经济发展的内在要求，也是现代市场经济的重要标志；宏观调控的关键是既要发挥市场的作用，又要有效发挥政府的作用，要把两者结合起来。我国的宏观调控，从总体上说，是以市场为基础，以国家计划为导向，实行计划与市场两种资源配置方式相结合的调控模式，可称为“国家导向的市场经济宏观调控模式”。我国房地产宏观调控，一方面依靠市场机制的自我调节，另一方面依靠政府的宏观调控。市场机制的自我调节往往带有局部、被动和微观的局限性，必须依赖于政府的宏观调控。尤其房地产市场是一种多元主体的多级市场，房

9、地产业投资巨大，投入产业周期长，运作环节多，时间条件和制约因素复杂，投资的高回报率与经营的高风险并存，投机性较强；土地作为国家重要的资源，其分配是否公平有效，对经济的发展和社会的稳定都具有非常重要的作用，因而房地产业往往被列为政府进行强制性管理的行业。宏观调控是现代国家从社会经济的宏观和总体角度，运用计划、经济政策和各种调节手段，引导和促进社会经济，影响社会经济结构和运行，维护和促进经济协调、稳定和发展的一种国家调节基本方式；或者更简单地说，宏观调控是国家综合运用各种引导、促进方式对社会经济宏观结构和运行进行调节的一种国家经济职能活动。房地产宏观调控体系是指中央政府通过经济的、法律的、行政的，

10、并辅之教育的或舆论导向的手段，遵循房地产业自身运行的客观规律，对整个社会房地产总需求和总供给进行调解和控制的系统；它是由调控机构、调控目标、调控手段、政策措施等构成的一个有机的相互作用的体系。房地产宏观调控手段是指政府为了实现房地产宏观调控的目的而采取的一定的手段，如经济手段、法律手段、行政手段、启发引导手段等。211. 2房地产宏观调控的特点由于房地产业在国民经济中的重要地位以及自身的特点，使得政府干预的痕迹很重。房地产业可以说是国民经济的晴雨表，房地产对国民经济具有明显得拉动或者消极作用，因而成为政府干预经济的先遣。房地产宏观调控手段包括产业政策手段、货币政策手段、财政政策手段、土地政策手

11、段、法律手段和房地产行业的行政管理和计划管理、启发引导手段等，各种手段之间相互协调、互相补充，形成了手段的多样性、多层次性。1.2.3 宏观和微观的有机结合房地产宏观调控一方面针对房地产业宏观、总体和全局性的问题，其目标涉及房地产自身行业发展、房地产业和国民经济协调发展、房地产业结构调整等经济指标，其措施适用效力具有同一性和总体性。另一方面，房地产宏观调控也涉及对房地产市场的每一区域、环节，甚至是各个市场行为主体和每种市场交易行为的管理，因而具有较大的灵活性和较强的适应性。将宏观调控和微观管理结合起来，就使得我们对房地产市场的管理既具有同一性，又具有灵活性。像整个国民经济调控一样，房地产宏观调

12、控也具有复杂性的特点。针对一种房地产现象，采取何种政策，何时采取，程度如何，这都是值得斟酌的问题。房地产经济活动现象本身千变万化，如何在纷繁芜杂的现象中发现本质的东西，发现问题所在，才能采取适当的房地产宏观调控手段进行调节。因此，其复杂性给宏观调控部门带来了很多困难。房地产业是整个国民经济的组成部分，对房地产经济实行宏观调控必须符合全社会的国民经济宏观调控总目标，由于房地产业本身的特点，具体调控目标包括：这是房地产经济宏观调控的首要目标。房地产商品的社会需求包括投资性的生产用房需求和消费性的生活用房需求两方面，既包括国内、地区内需求，也包括外商的需求，而这些需求的地区性又特别强，更多的是要求在

13、地区或一个城市内达到供求平衡。因此，调节房地产商品社会总供给和总需求的平衡，要综合考虑以下几方面：要在一个地区或城市内，实现房地产商品的供给总量和需求总量的平衡；房地产商品供给和需求的重点要放在住宅方面，住宅建设的总量要同地区居民对住宅需求相平衡；要注意有效需求与潜在需求的区别，房地产商品的供给总量要与有效需求总量相平衡；协调房地产业与整个国民经济特别是地区经济发展的适当比例，平衡发展。1.3.2优化房地产业结构，提高资源配置效率结构优化包括两个方面，一是国民经济全局来说，房地产发展要与其他产业相协调，既带动相关产业发展，又保持与其他产业的适当比例，平衡发展；二是房地产内部结构要协调，厂房、商

14、业用房、居民住宅、娱乐设施等各类房地产商品供给与需求结构相协调、相平衡，以充分合理的利用房地产资源，实现资源配置效率的最优化。1.3.3确保房地产业持续、快速、健康发展应更好的满足生产建设和生活消费需求，保证居民居住水平和居住质量的提高。持续发展就是房地产经济的长期发展，避免大起大落的波动；快速发展就是在效益好、有销路的前提下，抓紧时机加快发展，有条件的地方可以发展快一点；健康发展就是协调的按比例发展，取得较好的经济效益。而房地产经济宏观调控的最终目的是满足投资需求，促进生产发展，满足居民住房消费需求，提高居住水平和居住质量。总量控制的目的就是要使总供给与总需求大体平衡，形成一个有限度的买方市

15、场，使之有合理库存，有充分的流转，又不致造成非正常的空置。市场经济虽然能依据供求关系，价格走势，信息反馈等进行自我调节，但这种调节难免会出现消极、被动、滞后和带有局部性的欠缺，所以，政府必须从全局的高度积极、主动、及时地宏观调控，综合运用各种手段有效的把握好总量的平衡。优化结构的目的是使产品适销对路，实现有效供给。当前优化结构主要是根据社会消费水平和市场即期需求，合理确定各种类型、不同档次商品房之间的供应数量，在重点保障适应广大中低收入者的经济适用住房供应的同时，兼顾社会多层次的住房需求。要依法对市场行为进行规范和管理。研究制定完善的法律法规体系，进入市场的各方主体包括企业、政府、中介机构和消

16、费者都要依法行事和办事，保障市场的公平公正。政策是引导行为的，合理的收益分配调节政策是当前扩大消费的重要措施，也是从总体和长远上保证政府财税收入，维护企业和消费者合法权益的基本保证。特别是在当前，为了启动市场，政府出台了一系列的优惠政策，这样各级活跃的市场，就会把大规模的住宅建设与群众的消费需求连接起来，最终使扩大了市场的有效需求，政府可以通过市场总量的增加获得更多的收益，调节收益还要坚持兼顾公平与效率的原则，处理好政府与企业和消费者个体的利益关系。宏观调控的四项任务是紧密连接的整体，其中总量调控是关键。房地产宏观调控的关键问题是政府选择哪一个（或几个）经济变量，选择何种形式使这些经济变量变化

17、，调控房地产经济运行，以实现房地产业的发展目标。在市场经济条件下，政府调控房地产业的内容和形式很复杂。总量调控是指为了保持房地产社会总需求与社会总供给的基本平衡，进而保证房地产业的稳定增长。结构调控主要是建立房地产业内部各要素之间的正常秩序、联系方式、聚集状态、以及相互影响等。由于结构的内在变动，一方面对房地产经济总量的增长产生重要影响，另一方面也可以带来社会经济总量的不平衡，因此，结构调控可通过房地产业内部各要素之间的相互扩张或收缩，以达到房地产业内部各要素的有序化和合理化，进而保证房地产经济总量的基本平衡。需求调控的主要内容是刺激或限制消费和投资，其中消费包括居民消费和公共消费，投资包括私

18、人投资和政府投资。供给调控的主要内容是加大或缩小土地土地投放数量和楼盘推出数量，影响市场房地产供给总量。单一的需求调控或供给调控往往收不到理想的结果，强调需求调控与供给调控并行是一种普遍的趋势。在市场经济条件下，政府对社会经济活动的宏观调控，一般是以间接调控为主要形式的，在西方以私有制为基础的市场经济国家更是如此。我国实行社会主义市场经济体制，对国民经济的宏观调控，也将逐渐从原来的行政、指令性计划等直接调控，转为通过税收、信贷、价格、投资等经济杠杆对各种市场进行干预，再由市场去引导各经济主体的经济行为的间接调控。但以间接调控为主，并不等于仅仅实行间接调控，对某些资源的开发利用、某些产品的生产和

19、流通、某些产业的发展，由于它们自身的特殊性，仍然必须实行一些直接调控，将直接调控和间接调控有机结合起来。宏观和微观向来是辩证统一的，尤其是在目前我国房地产市场存在混乱和一定程度的失控不能全归因于宏观调控的情况下，应该坚持将宏观调控与微观管理结合起来。宏观调控是指政府从总体上采用计划、行政、法律和经济手段，来干预房地产市场。它往往带有统一性的特征，灵活性和具体适应性往往有所不足。而微观管理则是对房地产市场的每一区域、环节，甚至是各个市场行为主体和每种市场交易行为的管理，因而具有较大的灵活性和较强的适应性。将宏观调控和微观管理结合起来，就使得我们对房地产市场的管理既具有同一性，又具有灵活性。内向调

20、节于外向调节是相对而言的。内向调节主要指对国内房地产投资、消费、开发量、物业结构等经济变量进行调控。外向调控主要指通过汇率、税率及产业政策等对外商投资房地产的规模、方向、结构等进行调控。应以内向调控为主，但不能忽视外向调控。总之，房地产业发展的调控体系内容十分丰富，表现在调控手段的多样化、调控途径立体化，不仅采取包括经济的、法律的或行政的手段，还采用政治的、社会文化的、社会心理的、教育的、舆论导向的以及行业协调等手段。房地产业在国民经济中占有重要的地位。我国的房地产投资结构不尽合理，建设质量不高，商品房空置量过大等一系列问题仍比较突出，加强政府对房地产经济的宏观调控和引导是推动房地产业良性发展

21、的迫切要求和重要内容。政府宏观调控是社会主义市场经济体制下政府的基本职能。市场经济体制的基本要求是社会资源以市场配置为基础。但市场配置资源有其自发性和盲目性等缺陷。为弥补市场失灵，保证其健康运行，政府必须对市场经济进行干预和调控。中国房地产经济作为市场经济中的一个子系统，其资源配置在充分发挥市场机制调节作用的基础上，同样要受到政府的调节和控制，以保证房地产业健康发展。土地和房屋是重要的社会资源，特别是作为房地产基础的土地不可再生，是一种稀缺资源，它的合理配置直接关系到国民经济的可持续发展，所以各国对房地产经济的控制和干预相对较强。房地产业在国民经济中的重要地位和作用决定了必须对它实施政府宏观调

22、控。房地产同国民经济的其他产业的关联度大，是基础性、先导性产业，房地产业的发展状况，直接影响这些相关产业的发展，对建筑业、建筑装潢业甚至有决定性的作用。随着房地产业的发展，它在国民经济总值中所占的比重将日益提高，地位不断上升。目前，房地产业在国民生产总值中所占的比重虽然只有3.5%左右，但是它的发展潜力很大。房地产业的发展，直接影响社会总供给和总需求的总量平衡和结构平衡，对整个国民经济的协调快速发展至关重要。因6 此，对房地产经济的宏观调控就成为政府对整个国民经济实施宏观调控的重要组成部分。1.6.3加强对房地产“特殊行业”宏观管理的需要1、房地产是不动产，位置固定不能移动，短期内难以调整或调

23、整费用很高，所以必须合理规划和控制。2、房地产是使用年限特别长、价值量巨大的耐用品，投资决策正确与否，对整个社会的供给总量和需求总量的平衡和结构平衡关系极大，所以房地产投资要实施有效控制。3、房地产交易是一种产权交易，要依法通过产权转让来完成，如产权的界定、分割、复合、重组、转移都要靠法律来界定、确认和保护，因而更需要用法律手段来规范其行为。1.6.4保证我国房地产经济健康、协调发展的需要我国房地产经济处于起步阶段，其发展的幼稚性也要求对它实施政府宏观调控。这种幼稚性主要表现在如下几个方面：1、发展不稳定。20世纪80年代以前长期处于停滞状态，1992年开始进入迅猛发展起，超常发展，近年来又遇

24、到有效需求不足的障碍，处于相对低迷状态。2、地区间发展不平衡。东部地区发展迅速，西部地区则缓慢。3、竞争无序，市场运行不规范。4、房地产价格秩序混乱，价格体系尚未理顺。5、作为市场主体的房地产企业生产经营尚处于初始阶段，很不成熟，容易产生大的波动，因此，必须有政府有力的扶持和引导，通过适当的宏观调控措施，促使其更快走向成熟，对国民经济的发展发挥其应有的作用。2房地产宏观调控手段分析一定的手段是为了服务于一定的目的的，房地产宏观调控的手段就是为了实现房地产宏观调控目的而采取的。大体上，房地产宏观调控手段主要包括经济调控手段、法律调控手段、行政调控手段和启发引导手段四种。各种手段有细分如图2-1所

25、示。2. 1经济手段经济手段是指通过调整各市场主体的物质利益关系，影响经济行为的一种宏观管理手段。具体来说，指政府通过财政、金融、价格、投资等经济机制引导房地产经济健康运转，并使之与国民经济和城市建设发展相协调，实现房地产总量供需的动态平衡。经济手段的特点包括：1客观性。经济手段依据客观经济规律去运作。2选择性。经济手段具有非强制性的特点，各市场主体可根据自身的需要作出接受或不接受调节的选择。83广泛性。经济手段可适用于所有市场主体，并且主体作用的发挥也是多方面的。 4作用时间缓慢。经济手段并非像行政手段一样，具有立竿见影的效果。它的作用的发挥需要一段时间，主体在接收到信号到接受调节需要一定的

26、反应期或观望期。财政政策一般主要包括两个方面，一方面是政府的财政收入政策，这里主要指税收政策；另一方面是政府的财政支出政策。财政政策手段就是国家利用财政收支的各种工具，通过有规则地调节国民收入分配的方向和规模，以达到预定的社会经济目标的各种政策手段。1、税收税收手段是指政府凭借国家政权的力量，通过税率的调整和税种的变动介入房地产收益的初次分配和再分配过程，进而调节社会总供给和总需求。税收是财政收入的主要来源，是宏观调控的一种重要手段。2、财政支出政府支出政策主要是通过财政支出结构的变动来调节积累与消费的比例关系，通过财政支出量的变化来影响社会总需求的变动。由于积累性或消费性的支出都会转化为投资

27、品和消费品的购买，增值可以扩大社会总需求，节支可以缩减社会总需求，因而财政支出可以直接迅速地影响社会总需求量的变动。同时，通过财政支出项目的结构性调整来实现结构调整，如对国民经济的薄弱部门和行业增支可促进这些部门和行业的发展；而对长线部门和行业节支可以抑制其发展，从而调整产业结构和部门结构。房地产业的发展速度和内部结构，同国家的财政支出政策关系极为密切。货币政策是指一个国家的中央银行通过一定的措施调节货币供应量，进而对货币的供给和需求产生影响，最终达到对国民总产出水平进行调解的目的。货币政策涉及的内容非常广泛，既包括货币政策的最终目标与货币政策工具，又包括运用这些工具的作用机制、传导过程和据以

28、进行监测控制其进度的各项数量指标。货币政策对房地产经济的调控对象主要有三方面：一是控制货币发行量，以保证货币供应适应房地产业发展的需求；二是控制房地产业的投资规模，防止投资膨胀；三是控制房地产信贷总规模，防止信贷膨胀。核心是控制货币供应量。下面主要介绍几种常用的房地产货9 3币政策工具:利率、公开市场业务、法定存款准备金率、再贴现率等。1、利率利率是货币信贷政策最重要的杠杆。提高或降低贷款利率，可以调节信贷总规模；提高或降低存款利率，可以调节居民储蓄。国家可以通过银行运用利率杠杆来调节货币的投放量。当贷款规模过大，资金供应紧张时，可以提高贷款利率，紧缩贷款，同时提高存款利率，增加储蓄。反之亦然

29、。1996、1997年，我国三次调低存贷款利率，相应调低个人抵押贷款利率。2002年初国家又一次调低存贷款利率，对促进房地产投资和启动住宅市场起到了积极的作用。2、公开市场业务公开市场业务指中央银行在公开市场上买卖证券和外汇的行为。公开市场业务政策是指中央银行通过在公开市场上买卖有价证券的办法来调节货币供应量，从而调节总供给和总需求的金融业务活动。这种买卖一方必须是中央银行，买卖的目的是为了实现一定的货币政策意图。央行买入证券，意味着金融体系注入基础货币，等于增加了货币投放，放松了银根。如果资金流入公众，会直接增加货币量；如果流入商业银行，则会引起信用扩张，货币供应量成倍增加。反之亦然。例如当

30、国民经济出现衰退痕迹时，中央银行可以在公开市场上买进有价证券，增加货币供给量，从而达到刺激投资和消费的目的，促进经济复苏；另一方面，当经济出现过热，投资膨胀以及通货膨胀严重时，中央银行则卖出有价证券，回笼货币，减少货币供应量，从而达到紧缩信贷、投资和消费的目的，使国民经济恢复稳定的状态。对房地产业来说，中央银行通过买卖住宅债券，同样可以调节投入房地产开发的货币量，达到控制房地产经济的目的。3、法定存款准备金率法定存款准备金是指商业银行依法按存款额的一定比例交存中央银行的存款。这种货币政策工具是指中央银行通过提高或降低法定存款准备率的办法，来增加或减少商业银行向中央银行交存的存款准备金数量，从而

31、影响商业银行的贷款能力，促使信用收缩或扩张。当国民经济处于衰退状态时，为了鼓励投资，刺激消费，中央银行就可以通过降低法定存款准备金率，以减少商业银行向中央银行交存的法定准备金，使商业银行可贷资金增加，达到信用扩张的目的，使整个社会范围内货币供应量增加。反之，如果经济处于需求过旺或通货膨胀的情况下，中央银行则通过提高存款准备金率，来增加法定准备金，使商业银行收缩信贷，从而达到紧缩货币供应量，紧缩经济的目的。同样，房地产信贷也受到法定存款准备金率的重要影响和调节。2004年央行紧缩银根，调低存款准备金率就是针对房地产业过10热的现象，防止出现房地产泡沫的一种手段。4、再贴现率贴现是指票据持有人为获

32、取现金通过贴付一定利息的方法将未到期票据转让给商业银行。再贴现指商业银行或其他金融机构将贴现获得的未到期票据转让给中央银行以获得中央银行的现实货币。再贴现率是指对各种合格票据（如国库券、短期商业票据等）贴现的利率。也就是中央银行对商业银行及其他非银行机构贷款的利率。再贴现手段有两方面的调控作用：一是通过调整再贴现率，影响金融机构准备金和货币供求，达到调节货币供应量的目的。二是通过规定再贴现条件，对资金流向施加影响。中央银行一方面可以通过提高或降低贴现率的办法，来影响市场上的一般利率水平，进而影响社会上的投资和消费水平及结构；另一方面中央银行规定某种票据的再贴现条件优越时，资金就会较容易的流向该

33、种票据背后代表的产业、企业，从而影响金融机构和全社会的资金投向。实际运用中，当国民经济出现衰退时，中央银行就降低贴现率，使商业银行感到有利可图，就会增加从中央银行的贷款数量，进而扩大信贷规模；反之，如果国民经济出现膨胀时，中央银行提高贴现率，使商业银行感到得不偿失，停止或降低从中央银行的贷款量，缩小自己的贷款规模。当房地产业出现萧条时，中央银行可以规定房地产企业票据的再贴现条件优越，资金就会更多的注入房地产业，从而刺激房地产业经济走出萧条。反之亦然。通过这种机制，中央银行就能运用再贴现政策工具来控制和调节社会的信贷规模，影响社会的货币供应量，从而影响对房地产业的信贷规模。中央银行通过利率政策、

34、公开市场业务、法定存款准备金率、再贴现率以及贷款计划和贷款条件等措施对整个国民经济进行调节和控制。房地产业作为国民经济的一个总要组成部分，货币政策的实施对其也产生重大的影响，会使流入到房地产业内部的资金数量发生变化，进而影响到房地产企业和房地产产品的消费者（如一般居民、其他企业）的经济行为，达到调节房地产经济的目的。投资手段是指对投资主体投资的总量和结构进行调节和控制的一种手段。投资调控是复杂的，需要计划、财政、金融、价格等各调控手段综合配套运用。当前我国房地产采取的投资政策包括：1、把房地产开发投资纳入国家固定资产投资计划和国民经济发展中长期计划。房地产投资规模应在固定资产投资计划内实行综合

35、平衡。2、强化房地产投资结构调控。3、把外商投资房地产总量与结构纳入全国房地产业总量与结构计划。4、建立科学的房地产项目审批制度和投资信息监测及发布系统。房地产价格是房地产市场调控的切入点。发挥价格的杠杆作用，是房地产业发展调控的关键，我国房地产价格政策应包括：1、建立房地产成交价格申报制度。2、建立房地产价格评估制度。3、建立城市基准地价公示制度。确立全国标定地价体系。4、实行商品房尤其是住宅工程造价全过程的有效控制，规定商品房价格上限，控制商品房价格上涨。通常意义上讲，产业政策是政府为了提高本国的经济增长和发展水平，运用政策手段引导和调整国民经济中各产业间的资源分配，或者干预特定产业内部的

36、组织形式的完整的政策体系。房地产业是整个国民经济的一个重要产业部门，政府通过产业定位、产业发展规划和政策导向，引导房地产业健康发展。在宏观调控中，政府可动用的土地管理方面的政策工具主要有土地供应计划、土地利用规划、土地用途管制、土地价格、土地税收等。其中，土地供应计划是最基本的经常性使用的宏观调控政策工具，根据宏观经济形势的变化和宏观调控政策的要求，适时适度地调整土地供应计划，可以促进宏观经济目标的实现。土地利用规划，是综合协调资源供需矛盾，统筹土地利用结构、布局和区域协调发展的中长期空间规划，是对土地利用和经济社会发展进行宏观调控的基础性工具，根据国家经济社会中长期发展战略，编制、修订和完善

37、土地利用总体规划等空间规划，完善规划管理体制，有利于促进国家全局性、战略性目标的实现。土地用途管制尤其是对农地转用的管制，是以规划为基础对重大用地关系进行调节和控制，进而对工农关系、城乡关系、城镇化进程、区域分工等进行宏观调控的重要工具。土地价格和土地税收，是调节房地产市场供求关系、引导产业投资和消费需求的重要政策工具。法律手段也是房地产发展调控的重要手段。法律手段是指根据一定的立法程序，将经济运行运行发展的规律和准则加以固定，并通过司法、执法活动对特定社会经济现象进行管理的一种手段。法律手段的特点是1、严肃性。法律不容任何人以任何形式加以更改、违背和触犯，违者要受到法律的制裁。2、反复适用性

38、。法律法规使用期限长，适用范围广，它适用于反复出现的社会经济现象。3、稳定性。任何法律、法规一旦生效，将在较长时期内发挥作用。市场经济是法制经济，法律手段一方面是直接管理和调控的手段，另一方面也是运用行政手段和经济手段的依据。房地产法是调整房地产经济关系的法律规范的总称。我国房地产法的表现形式可分为两大类：专门性规范和相关性规范。1、专门性规范指专门规范房地产关系的各种法律、法规、政策和法律解释。我国现有的房地产专门性法律、法规主要包括：（1）中华人民共和国城市房地产管理法（2）中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（3）协议出让国有土地使用权最低价格确定方法（4）城市国有土地使用

39、权转让规划管理办法（5）国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定（6）划拨土地使用权管理暂行办法（7）外商投资开发成片土地暂行管理办法（8）房地产转让管理规定（9）城市商品房预售管理办法（10）城市房地产抵押管理办法（11）城市房屋租赁管理办法（12）已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法（13）城镇廉租住房管理办法（14）城市房地产市场评估管理暂行办法（15）房地产估价师执业资格制度暂行规定（16）房地产开发企业资质管理规定（17）城市房屋产权产籍管理暂行办法（18）城市房屋拆迁管理条例2、我国现行房地产重要政策规范主要包括以下方面：（1）保护土地特别是耕地的政策，如中共中央

40、、国务院1986年3月21日发出的关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知（2）对房地产社会经济关系中政治性较强领域的政策，如1984年12月24日发出的转发关于加快落实华侨私房政策座谈会纪要的意见（3）房地产社会经济关系中一些边缘性问题的政策，如党和国家关于军队房地产的这个政策性规定等（4）党和政府关于房地产发展方向的一些基本原则性的政策规定，这些政策规范往往是宏观和全局性的，如党的“十五大”提出保证房地产业健康发展的方针，安居工程的政策，房改政策等。（5）改革过程中一些过渡性规范，如我国的房改政策、安居工程政策等。相关性规范指我国各部门法律中直接与房地产有关的规定，其中经济法与房地产法律相关性

41、强。经济法终于房地产法直接相关的主要规范包括：1、土地管理法，即全国人民代表大会常务委员会1986年通过，1998年8月29日修订的中华人民共和国土地管理法。2、城市规划法，即全国人民代表大会常务委员会1989年12月26日通过的中华人民共和国城市规划法。3、公司法，即全国人民代表大会常务委员会1993年通过、1999年修订的中华人民共和国城市公司法。4、社会保障法，是指调整社会保障体系关系的法律规范的总称。5、其他相关法律，主要包括环境保护法、建筑法、消费者权益保护法等。行政手段是指凭借上下级领导关系和管理权限的大小，通过行政命令的形式自上而下进行管理的一种手段。行政手段的特点是：1、权威性

42、。行政手段是依靠行政命令实施的，其实施效果主要取决于上级行政领导机构的等级和权力大小。2、纵向性（垂直性）。行政手段主要是通过纵向渠道自上而下逐层下达，对横向缺乏约束力。3、强制性。上级对下级下达、颁布的命令和指示等，下级必须坚决贯彻实施，很少有灵活退让和讨价还价的余地。行政调控手段主要包括计划手段、规划手段和行政管理手段三个方面。计划一般分为中长期计划和年度计划。各种计划分类及细分如2-2所示。长期计划指房地产业发展远期战略性计划，主要是提出房地产发展的战略目标，战略重点和战略步骤、增长速度及内部重要比例关系等。中期计划是长期计划的阶段性计划，主要任务是对计划期内发展目标及实现目标的条件进行预测，并提出重要政策措施。 图2-2 房地产发展计划示意图年度计划主要有年度建设用地计划和年度信贷投放计划。年