物业工程管理方案

1、管理方案物业工程管理编 制：Martin 编制日期：2015年 月 日 审 核： 审核日期：2015年 月 日目录第一章：整体的设想与方向一、站在前沿制定切实可行的高标准二、物业工程组织架构的模式三、设备设施的运作模式第二章：工程管理的内容与要求一、工程管理的内容二、工程管理的要求第三章：工程管理的流程一、工程部组织架构二、工程部岗位职责三、工作时间流程第四章：紧急事故处理程序一、电梯故障应急处理方案二、给排水系统应急处理方案三、供电突发性故障的应急措施四、火警处理程序流程图五、紧急停电处理程序六、空调系统故障应急处理方案七、煤气泄漏应急处理方案八、台风暴雨应急处理措施第一章：整体的设想及方向

2、一、站在前沿制定切实可行的高标准1、只有高起点、高标准、服务标准的定位自然能上新的台阶所谓前沿就是开发建设的前瞻性，市场预测的精确性、用发展的眼看待现实存在的问题，服务标准的定位关系着全套方位的经营理念；起点高，标准高、服务标准的取向肯定高，好比你有100元想办200元、300元的价值，肯定不符合价值增效的逻辑性，关键是怎样把100元转变成200元、300元的价值。首先是切实可行的、有可塑性、可操作性。诸如员工的聘任，你的门槛高，哪些有才无德、无才无德的人肯定跨不进来，所以制定的标准高了，硬件软件都跟着有了进一步的跨越服务标准也就进一步提高了。2、计划站在未来看现在计划确实跟不上变化，所以计划

3、的前瞻性十分重要，以未来的高度看待现实存在的问题，远大而不空旷；目标有了取向一切问题就有了切入点。3、主要控制与结果再好的理念你不去执行，只能是一句空话，而执行的结果是什么；又必须监督控制企业的好坏，最终还是归结于经济效益、社会价值效益。二、物业组织架构模式1、架构金字塔服务梯形结构新构思金字塔尖放在那里，整个工程组织结构我们认为就是一个服务体系，经理服务主管，主管服务领班，领班服务员工，员工服务客户，逐级管理逐级责任制，一级管理一级，每级都有职权，在整个组织架构中基层员工追求进步、自我提升、完善，有利于培养人才、发现人才，在物业经营管理中注重是效益是结果；服务梯形结构是服务观点的转变、规范、

4、责任、控制、落实贯穿整个服务环节中。2、员工晋升与激励机制的重构奖优淘汰末位制，优秀的员工就应该给于更多的激励和关怀，比如：培训的机会、岗位调整的机会、奖金、荣誉证书、工资档次调高一档，抓典型有效的激发团队精神的凝聚力。3、原则与责任制定再好的服务标准、行为规范、操作规范制度，还必须要执行中坚持原则，凝聚责任，形成一个部门的长效机制，工程部现有的人员架构素质修养、技术技能在许多都在存在着原则与责任的问题，坚持原则的时候不坚持，做事流于形式缺乏责任感。三、设备设施的运行模式1、从节能降耗角度、服务标准的角度重构设备设施的运行一切的经营活动、政策法规最终为了增效增值，节能而不降耗仍然不能增效，节能

5、控制有指标，维修控制有计划；通过以往的客观情况推断制定一个合理的比率，节能是多方面的，精简一些确实差劲的员工，提升培训员工的综合技能，推广新型的节能产品，选聘专业技能公司，强化服务意识、提升服务标准，防止材料积压浪费重构设备设施维修运作模式，只要能够盈利增值无论采用什么方式办法都应该是可行的。2、要质的转变不要量的堆积员工宁精勿滥选聘员工上进行培训上岗，认真考核、杜绝公私不分的现象；不符合要求坚决不予录用，只有切实坚持原则，吸收优良的人力资源，组织机构才能合情合理，工程部现有的机构很大程度上有量的堆积，配置也许是合乎的比例，但并没有发挥到应有的作用。3、学会借力壮大自己力“力度”、品质、专业、

6、借口也就是通过一些合法经营模式，聘任一些专业的高质量的公司，维修管理设备设施，参与管理的同时也增强了自己员工的技术才能，这就是榜样的力量。但是聘任的费用应该是合理的，前提的原则是双赢互利的，须符合物业管理条例。第二章：工程部管理的内容与要求一、工程管理的内容1、工程管理是物业管理的核心业内有专家曾经对物业管理的各部门做了非常形象的比喻，他说：客服部就像人的大脑，是物业管理的信息汇聚和发出中心；保洁绿化就像人的衣服，干净整洁的小区就是一件干净的衣服；保安就像人的脸面，因为站在大门口，保安人员的精神面貌直接反映出物业公司管理的水平；工程就像人的心脏，是园区维持正常运行的核心。简简单单的一句话道出了

7、工程管理在物业管理中的核心地位。如下几个方面体现工程管理的主要内容：1.1、前期介入从项目规划设计开始，物业公司就需从物业后期管理角度出发提出修改建议，如垃圾房的位置、地上地下车流人流动线、各机电系统的防雷设计等。并随时跟进施工过程（尤其是防水、门窗、管线预埋等的隐蔽工程）；1.2、房屋本体的交接验收包括从开发商手中接收房屋和交给业主两个方面的内容；1.3、公区设备设施的交接验收如园区内道路、给排水、休闲设施、标示标牌、供配电、周界围墙等等；1.4、工程整改包括户内整改和公区整改两大部分。对于部分技术含量低、投入小的整改，可由物业公司工程部直接实施完成，其它的就需要协调和跟进相关方处理。对于无

8、法通过整改来解决的问题，则要通过其它工程管理手段尽量减少此问题对物业管理和业主的影响；1.5、供配电、给排水、发电机、消防、供暖、电梯、安防等机电系统的运行管理。可以简单概括为六个字：巡检、维修、保养；1.6、道路、房屋本体、避雷系统等维修管理。此处主要指除去机电系统外的其它所有设施。也可简单概括为六个字：巡检、维修、保养；1.7、分包方、整改方、及其它施工单位的监管此处主要指对消防、电梯分包方、负责整改遗留问题的原施工方、后期引进的整改施工单位、电信移动等后期进场的施工方的监管；1.8、装修管理如装修方案的审核、装修现场的防火管理、私搭乱建的控制、装修工人及装修材料的出入路线和行为规范管理等

9、；1.9、工程人员的管理、培训和考核；月度培训，半年及年度考核等；1.10、户内维修和有偿服务；1.11、各项管理制度的建立和执行；1.12、质量记录。以上为物业工程所涉及到主要内容，在实际工作中会因项目园区的实际情况及业态区别而有所不同，但核心内容不变。同时，也因为园区的不同而导致工程管理的难点和重点不同，这需要区别对待。如高层写字楼、公寓住宅，设备设施较多，管理的重点和难点在设备运行；别墅因设备很少，管理的重点就在园区总平和周界防护；商业因白天营业需求，设备设施维修保养一般都安排在夜间进行。二、工程日常管理的要求1.0 总体要求1.1 物业共用部位应当保持交付时的外观状态，应符合建筑设计安

10、全要求；1.2 物业共用部位应当不被占用；1.3 物业共用设施设备应当保持交付时的完整状态，并应满足其设计功能要求；1.4 工程服务的所有标识均应符合公司标识规范（服务环境质量因素）的要求；1.5 在物业服务区域内，所有物业服务人员应执行公司服务礼仪规范（服务人员素质因素）的要求；2.0 具体要求项 目要 求物业共用部位承重结构1.应符合设计安全要求；2.应当保持交付时的完整状态，没有破损现象；3.依规变更后，应符合设计安全要求。天 面1.单处破损面积应当不超过0.02；2.隔热层破损面积0.01或以上的，每100应不超过二处；3.应没有渗水现象。外墙面1.应没有渗水现象；2.露台、阳台应没有

11、乱搭建和乱封闭现象；3.窗户应没有乱替换现象；4.墙面应没有乱悬挂物品（如空调主机）、拉线现象；5.墙面保新程度应在70%以上；6.墙面单处脱落面积应不超过0.02； 7.大理石或墙面砖，每20应当破损不超过二处。内墙面1.单处脱落面积应当不超过0.01；2.单处涂鸦面积应当不超过0.01；3.墙面保新程度应当在70%以上；4.大理石或墙面砖，每10破损应当不超过二处；5.墙面应没有乱悬挂物品（如空调主机）、接线现象；6.进户门应没有乱替换现象。顶 棚1.扣板应没有脱落、缺失现象；2.参照“内墙面”要求。地 面1.水泥地面应当没有明显起砂现象；2.水泥地面单处破损面积应当不超过0.01；3.大

12、理石或地砖地面，同一区域的破损砖块应当不超过二块。走 廊1.应当没有堆放杂物现象；2.应当没有被侵占现象。楼梯扶手1.铁制品单处锈蚀应当不超过10；2.木制品单处油漆脱落应当不超过5；3.不锈钢制品单处锈蚀应当不超过5；4.制品应当不变形，安装牢固。楼梯台阶1.同一楼层的台阶缺损应当不超过二处；2.参照“地面”要求。门 窗1.应当无明显破损、变形，锈蚀、脱漆现象；2.门扇开关应当灵活；3.防火门闭门器应无缺失、损坏，能正常关闭。地下室1.排水设施应当完好，排水通畅；2.四周应无漏水、渗水现象；3.应当没有乱堆放、被侵占现象；4.参照“内墙面”、“地面”要求。共用设施管渠（网）1.末端水压及流量

13、应满足设计要求；2.管网应没有无跑、冒、滴、漏现象；3.管道单处油漆脱落应当不超过0.1m；4.管道功能应当区分（颜色）清晰；5.生活水箱（池）入口应加盖加锁，溢水管、泄水管、通气口应加金属网；6.管井盖完好率应达100；7.沟渠排水应当畅通；8.化粪池应密封，外围应当无异味。广场、道路1.道路路面，每10m破损应当不超过二处；2.路牙应当无丢失、松动现象；3.广场面，每10破损应当不超过二处；4.沉降、积水面积应当不超过0.5。围栏、大门1.构件锈蚀或油漆脱落，每10m应当不超过二处；2.构件应当没有缺失、不变形、牢固。景观水系1.水质应符合设计要求；2.应没有渗水现象；3.防护、警示设施应

14、完好。垃圾站1.应当外观整洁，无破损，有门封闭；2.外围应当无明显异味。游泳池1.水质应符合要求；2.应没有渗水现象；3.救生人员应在场；4.警示、防护设施应完好。停车场1.停车场设施应当齐全完好；2.车位、车道线应当清晰；3.没有车位时，在入口处应当有致歉提示标识；4.参照“地下室”要求。标识系统1.图形、颜色、安装位置应当符合公司CCPG标识规范要求；2.维修工作场所应设置警示标识；3.应当没有锈蚀或油漆脱落现象；4.标识物应当没有缺损，安装牢固。共用设备供电供水系统1.供电、供水指标应符合国家规范要求；2.每年故障停电、停水次数应不超过2次；3.计划停电、停水时应提前3天书面公告，故障停

15、电、停水时应在故障后1小时内书面致歉并说明原因和预计恢复供电、供水的时间；4.需要停电、停水维修的工作，应安排在用电、用水低峰期；5.备用电源起动送电时间应在1分钟内。公共照明系统1.照明灯具、开关应当无损坏现象；2.开关应当灵活、接触应当良好；3.亮灯率应达到98；4.大堂、设备间、地下停车场、电梯轿厢、电梯前厅等重要场所的照度应当符合设计要求。电 梯1.应符合国家安全标准，并在轿厢内张贴有效的安全年检合格证；2.平层误差应当在±15mm以内；3.轿厢内外面板、按钮应当无破损，开关灵活、接触良好；4.轿厢内对讲电话与监控中心通话应清晰；5.每年故障停梯次数应不超过2次；6.应当无异

16、常震动、冲击现象；7.电梯困人时，管理人员应在15分钟内到现场应急处理，困人时间应不超过30分钟；8.维修工作应安排在人流低峰期；9.计划停梯时应提前1天书面公告，故障停梯时应在故障后1小时内书面致歉并说明原因和预计恢复运行的时间。中央空调系统1.供冷指标应符合设计要求；2.环境温度在25以上时，应启用中央空调系统；3.每年故障停冷次数应不超过2次；4.维修工作应安排在人流低峰期；5.计划停冷时应提前3天书面公告，故障停冷时应在故障后1小时内书面致歉并说明原因和预计恢复供冷的时间。集中供暖系统1.供暖指标应符合国家规范要求；2.政府规定的供暖时间应启用集中供暖系统；3.每年故障停暖次数应不超过

17、2次；4.维修工作应安排在人流低峰期；5.计划停暖时应提前3天书面公告，故障停暖时应在故障后1小时内书面致歉并说明原因和预计恢复供暖的时间。消防系统1.系统月误报率应不超过3；2.感应系统响应率应达到100；3.消防用水功能指标应符合设计要求；4.疏散指示灯完好率应达到100；5.消火栓箱内配件、以及其它消防器材应齐全完好；6.内部消防演练，应当每半年最少1次，综合消防演习，应当每年最少1次；7.背景音乐播放应当正常。停车场系统1.计时、计费应准确；2.发卡、读卡应无误；3.栏杆应正常启闭；4.栏杆不能开启时应有应急措施。安防系统1.在异常情况时，监控中心应即时响应；2.门禁系统正确识别率应达

18、到100%；3.客户购卡时，应当天交付；4.视频、红外线监控系统应运行正常，监控范围应符合设计要求；5.应能完整提供7天内的安防监控资料（包括视频资料）；6.对讲系统应运行正常，通话和视频的完好率应达到100；7.除法律规定外，安防资料应没有外泄现象。防雷系统1.接地电阻应符合国家规范要求；2.避雷针、避雷带没有缺失现象；3.避雷针、避雷带锈蚀或油漆脱落，每10m应当不超过二处；4.接地电阻测试点的标记应当清晰。42 / 42文档可自由编辑打印第三章：工程管理的流程一、工程部组织架构工程经理（主持全面工程）所属楼盘： 苏州分公司环球财富广场 设备主管1人（设备巡查、保养、维修）维修运行主管1人

19、（监管运行，对接维修）工程文员1人（资料收集管理、物料请购、工作单跟进、文件处理）居家领班1人公共领班1人技术工程师1人能耗管理1人（负责项目，月度统计、分析）弱电技工1人给排水技工2人消防技工1人锅炉/空调运行技工4人（含夜班）高压值班技工4人（含夜班）空调维修技工4人电梯技工1人接修万能技工4人（含中班）土建技工2人机电维修技工2人空调/锅炉技工1人装修装饰技工2人二、工程人员岗位职责1、经理岗位职责1. 遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律，服从上级领导工作安排。切实执行物业服务中心经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，认真执行物业管理法规和公司

20、规章制度。2. 及时传达公司的各种会议精神，并组织下级员工学习、贯彻。3. 制订年度、月度培训计划，做好新员工的上岗前培训，按计划实施各项专业技术培训，进行职业道德、物业服务意识教育和专业知识培训，不断地提高人员的技术素质和实际操作能力，使各类技术岗位所需专业人员的技术等级得到满足，确保工程人力资源得到合理流动的使用。4. 负责协助行政人事部做好人力资源的各项配合支持工作，包括：提交招聘需求及培训计划；合理管理所属员工工作，评估员工绩效；激励员工、建设优质团队、提高工作效率。5. 实地考察下属员工工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施，并对下属员工进行考核。6. 负责组织制订园区的公共设

21、施、建筑物、设备系统的管理规定，确保所管辖系统设备的安全运行。现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工程质量与进度。7. 负责装修申请项目的技术审批。8. 负责公司新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作。组织下属员工配合服务中心做好用户入住时房屋设施、设备的交验、记录工作。9. 负责指导编制设备、设施维修保养计划，做好本部门业务相关的合同评审。负责对园区的工程改造、设备更新的方案及预算编制进行技术审核并送有关部门评审。10. 负责本部门的不合格服务的处置及验证，针对不合格项制定纠正措施或预防措施，并组织实施与验证，按期实施整改，对实施效果负

22、责。11. 领导下属完成下达的各项工作指标与经济指标。12. 完成领导交办的其他工作。2、主管岗位职责1. 在工程部经理领导下,协助经理做好部门各项管理工作。2. 遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律，服从上级领导工作安排。切实执行物业服务中心经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，认真执行物业管理法规和公司规章制度。3. 及时传达公司各种会议精神，并组织员工学习、贯彻。负责针对下属员工的技术状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业知识培训。4. 负责制订园区的公共设施、建筑物、设备系统的管理规定，确保所管辖系统设备的安全运

23、行。现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工程质量与进度。5. 对公司新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目进行具体验收和资料核实。组织员工配合服务中心做好用户入住时房屋设施、设备的交验、记录工作。6. 指导编制设备、设施维修保养计划，做好本部门业务相关的合同评审。负责对园区的工程改造、设备更新的方案及预算编制进行技术审核并送有关部门评审。7. 具体考察下属员工工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施，并对下属员工进行考核。8. 协助完成下达的各项工作指标与经济指标。9. 完成领导交办的其它工作。3、工程师岗位职责1. 负责维修问题的原因分析、查找、组织确

24、定维修方案，对维修过程中的质量、工程量、工期及成品保护进行监管、控制和验收。2. 负责直接协调涉及维护的相关业主配合维修，或为进一步的协调工作提供技术支持。3. 负责公司指定维修队伍的管理，包括对维修队伍的定期工作评估、工作安排和违章查处等。4. 负责组织办理各种维修手续，审核完成维修工程费的工程结标资料，并交档管理员。5. 负责协调联系项目部处理重大的工程维修或复杂维修事宜。6. 负责核定维修监理所确定的问题原因及处理方案，必要时提出整改意见或予以纠正。7. 负责维修工的技术管理及维修监理的技术安排。8. 负责装修申请项目的技术审批工作，组织对装修过程中重点工序的监控、检查和验收。9. 负责

25、公司所属物业管理项目的接管验收中土建和装饰专业工程档案的核查工作。10. 负责核查用户装修申报材料的土建专业内容。11. 负责公司建筑物的建筑、结构的检查工作及监管工作。12. 负责维修过程中质量、工程量、工期、成品保护的监管、控制和验收。13. 负责向工程部经理及主管提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协同工程部主管向公司领导提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。14. 负责对外相关单位及部门的协调工作，积极配合公司内其他专业、其他部门的工作。15. 完成领导交办的其他工作。4、文员岗位职责1. 忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。认真贯彻新世界公司企业精神和工

26、作作风，遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律。2. 认真贯彻落实岗位责任制，严格执行操作规程和员工守则。3. 服从领导安排，做到“事事有着落、件件有回音”。4. 负责设备设施图纸资料的收集、管理。5. 负责相关设备保养、维修记录表格整理、存档。6. 负责维修工具等固定资产的日常管理。7. 负责维修材料分类统计、申购和管理。8. 负责每月水、电数据统计和输入科耐软件并报财务部。9. 负责每月工作任务单的接单、派单、跟进、统计和分析。10. 负责相关文件的打印和收发等工作。11. 熟悉接待程序，了解各设备/设施的操作，了解安全防范和事故应急处理程序，熟悉设备维保服务报修程序。12. 努力提高

27、自身的工作技能、业务水平。13. 搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。14. 积极完成上级交办的其他工作。5、公共领班岗位职责1. 忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉，认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风。2. 遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律，服从上级领导工作安排。3. 认真贯彻落实岗位责任制，严格执行操作规程和员工守则。4. 服从领导安排，做到“事事有着落、件件有回音”。5. 负责督促公共设施的维修工作。6. 负责制定、实施公共设施维修、保养计划。7. 负责巡查公共区域内设备设施的情况，发现问题及时组织处理。8. 当设备设施检修(维修)时，需停水、停电等情况下，应遵照

28、相应的程序执行。9. 新建楼宇公共设施工程质量跟进。10. 每周对各维修点、装修点巡查两次以上，并作巡查记录。11. 落实当天开工的维修项目及工作要点，处置当天的紧急维修项目。当天的维修、装修验收、协调重点户。12. 负责每月按时提交所有本专业下个月所需的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格；负责按时提交设备保养、维修计划、资金预算、工作总结、计划、运行排班表等相关文件。13. 负责下属员工的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训及技术管理和指导。14. 组织本部门人员参加相关专业知识培训，提高各技术人员的工作技能及业务水平。15. 积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本。16

29、. 负责对外相关单位及部门的协调工作，积极配合公司内其他专业、其他部门的工作。17. 完成领导交办的其他工作。6、设备运行维修领班岗位职责1. 熟悉掌握所管辖范围设备、设施运行、维修的有关专业知识及本小区供配电、给排 水、消防、制冷通风等系统。2. 负责对所辖系统新增项目的接管及验收工作。3. 负责小区已接管项目设备、设施的管理、维护、维修、保养工作，严格做到三干净(设备干净、机房干净、工作场地干净)、四不漏(不漏电、不漏油、不漏水、不漏气)、五良好(使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好)。4. 负责每周一次对项目区域内主要设备、设施进行检查，发现问题及时组织处理。5. 负责完

30、成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作。6. 负责编制所管辖区域内每台设备台帐，给排水、消防、制冷通风系统图；负责制定所管辖区域内设备、设施保养及维修计划，负责部门相关工作计划的落实。7. 负责每月按时提交所有本专业下个月所需的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格；负责按时提交设备保养、维修计划、资金预算、工作总结、计划、运行排班表等相关文件。8. 负责下属员工的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训及技术管理和指导。9. 组织本部门人员参加相关专业知识培训，提高各技术人员的工作技能及业务水平。10. 积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本。11. 负责对外相关单位及部门的协

31、调工作，积极配合公司内其他专业、其他部门的工作。12. 完成领导交办的其他工作。7、运行班领班岗位职责1. 忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风，遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律。2. 认真贯彻落实岗位责任制。服从领导调度和工作安排，按时按质按量完成工作，做到“事事有着落、件件有回音”。3. 负责小区范围内公共设施、设备的巡查、保养、维修工作，执行设备保养、维修计划，做好设备维修保养相关记录。4. 悉小区设备的工作原理、构造和运行情况，正确合理操作，使设备安全经济运行；经常巡视检查各运行参数值是否在规定范围内，声音、温度等是否正常；发现异常现

32、象迅速查明原因，正确处理。5. 严格遵守安全操作规程，正确操作，确保设备和人身安全。6. 做好供电线路的巡视、检查以及发电机的管理，发现事故隐患及时处理；按照设备维护保养计划的要求完成设备的维护保养工作，保证设备正常运行和发电机经常处于待发状态。7. 熟悉所辖供电系统和设备的性能、控制原理及其运行状况，分析耗电量和日、月负荷等运行参数，设备运行中出现问题，应立即排除并上报，发生事故时，除紧急处置外，应保护好现场，及时上报主管或相关部门。8. 遵守交接班制度，认真准确地做好运行和保养记录。交接班时必须做好工具移交的工作和相关工作情况的记录，交班者要清楚交待相关的事宜后方可离开。交接班时如遇突发事

33、件或正在处理故障、抢修等工作，因人力不足的情况下，下班人员必须继续与接班人员共同处理完毕后方可离开。9. 遇意外灾害时（如地震、火灾）应立即切断灾害处所及区域电源，保证消防设备，应急照明、应急广播、电话等的用电。10. 积极配合维修人员在机房内的工作。11. 搞好文明生产，保持值班和机房的整洁。12. 遵守劳动纪律，不擅离职守，工作时间不看书报、不打瞌睡、不做与工作无关的事。13. 完成上级交办的其他任务。8、居家班领班岗位职责1. 忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风，遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律。2. 认真贯彻落实岗位责任制。3. 服

34、从领导调度和工作安排，按时按质按量完成工作，做到“事事有着落、件件有回音”。4. 合理安排日常工作，遵守户内有偿维修工作规范，严格执行安全操作规程，做到高效、优质、安全地完成维修任务，做好相关记录，保证维修质量合格率100%，及时率100%，满意率98%，熟悉特约服务报修程序，提高工作技巧。5. 对住户彬彬有礼，微笑服务，以优质服务为公司争创效益。6. 负责为服务对象提供各种户内维修服务或应急处置服务。7. 负责处置业主/住户家跳闸或关停水电工作。8. 负责紧急情况下的公共维修事宜。9. 负责临时停电、停水、火警等情况下协助工程维护部的应急行动或抢修作业。10. 当设备(设施)保养、检测、维修

35、时，需停电、水、气等情况下，应遵照相应的程序执行。11. 做好安全防范和事故应急处理等工作，熟悉设备维保服务报修程序。12. 注意“工完场清、物尽其用”，节约用料，避免浪费。13. 努力学习、刻苦钻研，不断总结维修经验，努力提高自身思想素质和业务技术水平。14. 发扬主人翁精神，开动脑筋，积极提出合理化建议，为公司多做贡献。15. 搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。16. 积极完成上级交办的其他工作。9、机电维修技工岗位职责1. 忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风，遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律。2. 认真贯彻落实岗位责任制。3.

36、 服从领导调度和工作安排，按时按质按量完成工作，做到“事事有着落、件件有回音”。4. 负责小区范围内公共设施、设备的检查、保养、维修工作，执行设备保养、维修计划，做好设备维修保养相关记录；严格做到三干净(设备干净、机房干净、工作场地干净)、四不漏(不漏电、不漏油、不漏水、不漏气)、五良好(使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好)。5. 合理安排日常工作，严格执行安全操作规程，做到高效、优质、安全地完成维修 任务，保证维修质量合格率100%，及时率100%，满意率98%，熟悉特约服务报修程序，提高工作技巧。6. 当设备(设施)保养、检测、维修时，需停电、水、气等情况下，应遵照相应的

37、程序执行。7. 做好安全防范和事故应急处理等工作，熟悉设备维保服务报修程序。8. 文明施工，客户至上，严格执行施工纪律；自觉做好场地收尾工作，保持公共场所的优美环境。注意“工完场清、物尽其用”，节约用料，避免浪费。9. 做好安全防范和事故应急处理等工作，熟悉设备维修保养服务报修程序。10. 熟悉设备结构，性能及系统情况，做到判断故障准确，维修快捷，确保各种机械设备始终处于完好状态。11. 努力学习、刻苦钻研，不断总结维修经验，努力提高自身思想素质和业务技术水平。12. 发扬主人翁精神，开动脑筋，积极提出合理化建议，为公司多做贡献。13. 搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。14. 积极完

38、成上级交办的其他工作。10、户内维修技工岗位职责17. 忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风，遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律。18. 认真贯彻落实岗位责任制。19. 服从领导调度和工作安排，按时按质按量完成工作，做到“事事有着落、件件有回音”。20. 合理安排日常工作，遵守户内有偿维修工作规范，严格执行安全操作规程，做到高效、优质、安全地完成维修任务，做好相关记录，保证维修质量合格率100%，及时率100%，满意率98%，熟悉特约服务报修程序，提高工作技巧。21. 对住户彬彬有礼，微笑服务，以优质服务为公司争创效益。22. 负责为服务对象提

39、供各种户内维修服务或应急处置服务。23. 负责处置业主/住户家跳闸或关停水电工作。24. 负责紧急情况下的公共维修事宜。25. 负责临时停电、停水、火警等情况下协助工程维护部的应急行动或抢修作业。26. 当设备(设施)保养、检测、维修时，需停电、水、气等情况下，应遵照相应的程序执行。27. 做好安全防范和事故应急处理等工作，熟悉设备维保服务报修程序。28. 注意“工完场清、物尽其用”，节约用料，避免浪费。29. 努力学习、刻苦钻研，不断总结维修经验，努力提高自身思想素质和业务技术水平。30. 发扬主人翁精神，开动脑筋，积极提出合理化建议，为公司多做贡献。31. 搞好团结，加强合作，积极配合其他

40、工种工作。32. 积极完成上级交办的其他工作。11、电梯技工岗位职责1. 忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风，遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律。2. 认真贯彻落实岗位责任制，严格执行操作规程和员工守则。3. 服从领导安排，做到“事事有着落、件件有回音” 。4. 负责小区范围内电梯系统的正常运行，严格做到三干净(设备干净、机房干净、工作场地干净)、四不漏(不漏电、不漏油、不漏水、不漏气)、五良好(使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好)。5. 定期对电梯设备进行检查、维修、保养，使之随时处于安全、完好状态。6. 负责审核及监督电

41、梯专业维保公司制定的维修、保养计划（包括日常例行保养及小修、中修、大修）并监督其执行过程及检验维修效果。7. 按电梯的实际情况，建立健全机电设备台帐管理资料，确保巡查记录、运行记录、维修记录等资料齐全。8. 负责电梯专用工具设备的保管维护工作。9. 本系统设备发生故障时积极参与，发现隐患马上报告并排除，确保设备安全运行，负责电梯困人救援。树立安全第一的思想，严格执行电梯的相关标准。10. 做好安全防范和事故应急处理等工作，熟悉设备维保服务报修程序。11. 积极参与部门的专业技术和知识的培训工作，积极学习和采用新技术、新方法，不断努力提高自身的工作技能、业务水平。12. 搞好团结，加强合作，积极

42、配合其他工种工作。13. 积极完成上级交办的其他工作。12、供配电技工岗位职责1. 忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风，遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律。2. 认真贯彻落实岗位责任制，严格执行操作规程和员工守则。3. 服从领导安排，做到“事事有着落、件件有回音”。4. 负责园区高低压供配电系统设备的巡查、保养和维修工作，负责实施本系统设备保养计划，严格做到三干净(设备干净、机房干净、工作场地干净)、四不漏(不漏电、不漏油、不漏水、不漏气)、五良好(使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好)。5. 熟悉园区的高低压供配电线路及各供

43、电系统的概况，熟悉并根据高低压配电柜内各器件和仪表、继电器的组成的作用及各种参数监视及判断故障原因。严格执行紧急停电处理程序。6. 本系统设备发生故障时积极参与，发现隐患马上报告并排除，确保设备安全运行，负责发电机的开启及高低压系统的停送电倒闸操作，并通知电梯技工电梯救援。7. 熟练使用绝缘安全用具及电工仪表等电工具，并能利用电工工具判断故障。8. 做好安全防范和事故应急处理等工作，熟悉设备维保服务报修程序。9. 搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。10. 积极完成上级交办的其他工作。13、给排水技工岗位职责1 忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。认真贯彻新世界公司企业精神和工作作

44、风，遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律。2 认真贯彻落实岗位责任制。3 服从领导安排，做到“事事有着落、件件有回音”4 主要负责供水系统、排水系统、水井系统、消防水系统设备的运行管理和维修保养，严格做到三干净(设备干净、机房干净、工作场地干净)、四不漏(不漏电、不漏油、不漏水、不漏气)、五良好(使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好)。5 熟悉给排水系统(各种水泵、管道、阀门、控制设施)和各种机械设备、供气供水设备的情况，掌握操作规程和维护保养知识，按要求正确使用。6 当班期间及时巡视检查系统设备和其他设备的运转情况，并做好巡检记录。7 及时进行设备的维修保养，维修保养要

45、及时，质量要保证，记录要完整并存档保管。8 做好应急（漏气、漏水、污水外溢等）抢修工作，接到应急报告迅速奔赴现场，及时进行抢修，重大泄漏应在领导和工程师的指导下，积极进行抢修，确保正常工作。9 坚守岗位，服从指挥。对上级领导安排的工作负责。10. 严格执行设备保养制度及操作规程，遵守各项规章制度，保证工作质量，按时完成任务，接到日常维修通知要迅速及时到位，维修工作完成后，认真填写维修通知单，返回班组待命。11. 必须按巡检制度所规定的时间和巡检线路进行认真巡检，凡有故障之设备维修，及时报告部门领导安排处理。12. 服从领导的安排，按保养规程做好负责范围内的设备保养工作，并做好记录，存入档案。1

46、3. 搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。14. 积极完成上级交办的其他工作。14、弱电技工岗位职责1 忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风，遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律。2 认真贯彻落实岗位责任制，严格执行操作规程和员工守则。3 服从领导安排，做到“事事有着落、件件有回音”4 负责园区弱电系统的维修与保养工作，熟悉园区弱电系统的组成、原理，以及其操作流程；及时的作好设备的各年、季度、月、周的保养、检修计划。负责实施本系统设备保养计划。督促保养单位技术人员按时对设备进行保养，做好保养记录。5 本系统设备发生故障时积极参与，发现隐患马

47、上报告并排除，确保设备安全运行。6 熟悉接待程序，掌握各设备/设施的操作，并能按时作好相关记录。7 做好安全防范和事故应急处理等工作，熟悉设备维保服务报修程序。8 努力提高自身的工作技能、业务水平。9 搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。10 积极完成上级交办的其他工作。15、油漆木工岗位职责1 忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风，遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律。2 认真贯彻落实岗位责任制，严格执行操作规程和员工守则。3 服从领导安排，做到“事事有着落、件件有回音”4 负责小区公共区域木制品、铁栏杆、水泵、管道等设备设施的除锈、翻新

48、工作；及时的作好设备的各年、季度、月、周的保养、检修计划。负责实施本系统设备保养计划。督促保养单位技术人员按时对设备进行保养，做好保养记录。5 负责向业户提供户内维修服务工作。6 熟悉接待程序，掌握各设备/设施的操作，并能按时作好相关记录。7 做好安全防范和事故应急处理等工作，熟悉设备维保服务报修程序。8 努力提高自身的工作技能、业务水平。9 搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。10 积极完成上级交办的其他工作。16、泥水技工岗位职责1. 忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。认真贯彻新世界公司企业精神和工作作风，遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律。2. 认真贯彻落实岗位责任

49、制，严格执行操作规程和员工守则。3. 服从领导安排，做到“事事有着落、件件有回音”4. 负责小区公共区域地砖、墙面、天花等土建设施的维修和翻新工作；及时的作好设备的各年、季度、月、周的保养、检修计划。负责实施本系统设备保养计划。督促保养单位技术人员按时对设备进行保养，做好保养记录。5. 负责向业户提供户内维修服务工作。6. 熟悉接待程序，掌握各设备/设施的操作，并能按时作好相关记录。7. 做好安全防范和事故应急处理等工作，熟悉设备维保服务报修程序。8. 努力提高自身的工作技能、业务水平。9. 搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。10. 积极完成上级交办的其他工作。二、在岗人员时间流程规范

50、1、设备班工作时间岗位名称姓名（编号）工作区域主要职责范围岗位作息时间人数配置设备领班王新A）、A幢设备房界内；B）、C幢设备房界内；C）、B幢设备房界内；（含消防中控机房，地下车库风机房）1、 例会2、 班组工作安排3、 设备房巡检4、 跟进维修保养5、 中午吃饭作息6、 各设备房维修保养7、 展开当日工作总结8、 下班1、08：15-08:302、08:35-08:503、09:20:10:004、10:05-11:455、12:00-13:006.13:10-16:307:16:45-17:158、17:301人机电机修技工周凤祥刘志将（ 特殊作业小组）1、班组班前会2、设备维修保养3、

51、设备房巡检4、中午吃饭作息5、各设备房维修保养6、班后会工作总结7、下班1、08：30-08:402、08:55-10:203、10:20:11:454、12:00-13:005.13:10-16:306:16:45-17:157、17:302人机电机修技工彭青山周郎（ 特殊作业小组）1、班组班前会2、设备维修保养3、设备房巡检4、中午吃饭作息5、各设备房维修保养6、班后会工作总结7、下班1、08：30-08:402、08:55-10:203、10:20:11:454、12:00-13:005.13:10-16:306:16:45-17:157、17:302人消防技工郭全卓1、班组班前会2、设

52、备维修保养3、设备房巡检4、中午吃饭作息5、各设备房维修保养6、班后会工作总结7、下班1、08：30-08:402、08:55-10:203、10:20:11:454、12:00-13:005.13:10-16:306:16:45-17:157、17:301人2、公共班工作时间岗位名称姓名（编号）工作区域主要职责范围岗位作息时间人数配置设公共领班邱菊明A）、A幢设备房界外；B）、C幢设备房界外；C）、B幢设备房界外；（含楼层管道间，给排水系统）1、例会2、班组工作安排3、公共区域、楼道、地下车库巡检4、跟进现场维修保养5、中午吃饭作息6、对计划性、报修公共设施进行维修7、展开当日工作总结8、下

53、班1、08：15-08:302、08:35-08:503、09:20:10:004、10:05-11:455、12:00-13:006.13:10-16:307:16:45-17:158、17:301人泥工、木工、电焊工、油漆工李根林邱东明张全根李锡键1、班组班前会2、公共设施维修保养3、广场、楼道、车库、排污泵巡检4、中午吃饭作息5、对安排的计划性、报修的工作公共设施进行维修6、班后会工作总结7、下班1、08：30-08:402、08:55-10:203、10:20:11:454、12:00-13:005.13:10-16:306:16:45-17:157、17:302人接报修技工金林男颜金林1、班组班前会2、预约及报修单维修3、楼层卫生间；管道间巡检4、中午吃饭作息5、接报修6、班后会工作总结7、下班1、08：30-08:402、08:55-10:203、10:20:11:454、12:00-13:005.13:10-16:306:16:45-17:157、17:302人3、居家班工作时间岗位名称姓名（编号）工作区域主要职责范围岗位作息时间人数配置居家领班吴秋生A）、A幢户内